长沙顺天国际金融中心商业项目策略沟通稿
长沙国际金融中心
长沙国际金融中心计划于2016年全部建成，建成后将集金融、消费、商务功能于一体，成为湖南省高端现代服务业新的汇聚点。
楼盘地址
楼盘地址：长沙市黄兴路与解放路交汇处的东北角
开发商：香港九龙仓团
楼盘类型：城市综合体
交通状况：搭乘123，908，804，143，旅2等
参考价格：待定
销售状况：在建
长沙国际金融中心
长沙国际金融中心由香港九龙仓集团投资开发，位于长沙市黄兴路与解放路交汇处的东北角，紧邻黄兴路步行街、五一大道和建设中的地铁1、2号线五一广场站，投资160亿元人民币，总建筑面积达98万平方米，规划建设集大型精品商场、高端写字楼及国际白金五星级酒店等设施于一体的超高层大型城市综合体，其中主楼建筑高度达452米，将成为湖南省第一高楼。
长沙_金基地块顾问项目_整体定位及发展战略(第一次汇报)
望城坡 商圈
传统商圈 新兴商圈
市政府
观沙岭 商圈
伍家岭 商圈
星沙 商圈
溁湾镇 商圈
省委
五一路 商圈
火车站 商圈
10min 侯家塘 商圈
5min 东塘商
城市中 8min 圈
黎托
心地带
商圈
马坡岭 商圈
省政府
红星 商圈
本报告是严格保密的。
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区域属性 项目属性
项目区位 区域配套成熟完善，项目周边配套资源丰富，
形象展示较差：地块南 侧为高差约8m左右的山 体，正对项目临路面且未 经开发；地块四周则被老 旧居民小区环绕；
周边配套
区域交通 是认知中的寸土寸金地段
区域规划
成熟完善的生活配套
学校
大型商业 配套
银行
医院
市十二中、长沙理工大学、国 防科技大学分校区
沃尔玛、新一佳等、侯家 塘商圈、东塘商圈
中国银行、中国建设银行、 交通银行、光大银行 省脑外科医院、长沙市爱尔眼 科医院、中医附一医院
其他
长沙市歌剧院、工人文化宫、
配套
贺龙体育馆
项目周边十余所院校，教 育资源雄厚，人文环境良好；
超市和商圈所包围被，购 物方便；
医院、银行、体育馆等配 套近在咫尺，尽享生活便利；
湘江
五一商圈
贺龙体育馆
书
院
侯家塘商圈
路
河西新城
（市府板块）
本项目南湖路
本项五目一商
圈
金
雨
盆
芙
花
路
蓉
路
路
韶 山 路
东塘商圈
市府
劳动路
寸土寸金
本报告是严格保密的。
世界金融中心说辞最终版
世界金融中心沙盘说辞您好（上午好、下午好......），我是富兴世界金融中心的置业顾问**，很高兴由我给您介绍富兴世界金融中心项目。
富兴世界金融中心项目由富兴集团开发，富兴集团是湖南大型综合性民营企业集团，企业分布于北京、上海、沈阳、武汉、成都、湖南、温哥华等大中型城市。
集团现有总资产超180亿，员工近5000多人，被授予“全国重合同守信用企业”、“全国质量信誉双满意企业”、“湖南省十大诚信民营企业”、“湖南省AAA信用等级”等荣誉称号。
（选说）富兴世界金融中心位于长沙市“金融生态区”最核心的地段。
金融生态区是长沙规划中的城市CBD（中央商务区）核心区，总规划建设面积为8平方公里，建成后将成为与北京金融街，上海陆家嘴齐名的中国第三大商业金融中心，也是中部地区最核心的商业商务区。
长沙金融生态区西至湘江、北邻浏阳河，东接东风路、南连营盘路，位于五一商圈，伍家岭商圈，火车站商圈构成的长沙唯一3+1商圈核心，是长沙中心城区未来真正的CBD。
这一块区域，将成为未来长沙真正意义的经济增长中心。
本项目正是金融生态区内规模最大、档次最高、业态最全的城市综合体项目，这一点是区域内其它项目都无法媲美的。
就地理位置而言，之所以说它得天独厚，请大家把目光集中在我们区域图上的红色版块，它就是我们富兴金融中心的位置，它北接潘家坪路，东傍精英路，南靠德雅路，西邻芙蓉中路。
芙蓉路是中国最长的城市主干道，是长株潭一体化的核心交通骨架。
全长超过60公里，它汇聚了长沙60%的金融总量和76.5%的金融业态，其中包括70多家银行机构，200多家金融网点，以及多家知名企事业单位，是辐射全国的财富基地，也是长沙未来发展名副其实的城市经济命脉。
富兴世界金融中心恰恰位于芙蓉路的最核心地段，这里拥有极为便利的交通，从大区域来看，本项目到火车站，高铁站，黄花机场都非常便捷。
从项目周边来看，有9、109、115、402、405、348等9条公交覆盖全市，桐梓坡路到鸭子铺过江隧道及长株潭城市轻轨也与本项目毗邻，地铁1号线湘雅站位于本项目西侧约500米，从梅溪湖至黄花机场的地铁6号线更是与本项目无缝对接，可以说富兴世界金融中心是长沙市中心为数不多的地铁上盖物业，更是整个长沙中心金融生态区中唯一一个地铁上盖物业。
商业综合体规划方案书汇报
转换层。层高2.8/3米 地下一层车库
写字楼部分的设备和装修
1、外立面采用LOW-E中空幕墙，灰蓝色隐框玻璃幕 墙设计。Low-E低幅幕墙搭配开启式天窗。
外墙:石材干挂，夜景灯光系统 2、空调系统：蓄冰空调系统，分户计量。采用丹麦 高级品牌丹福斯系统。采用双空调系统，中央空调负 责商务大堂等区域温度控制；室内高品质“VRV空调 系统+新风系统”，大大节约了企业办公成本。同时， 美国讯洁空气离子净化器引入新风系统。（空调系统 运用至今为止国际上最为成熟和稳定可靠的水冷式冷 水机组，约克主机，运用一次泵变频技术，空调末端 为可独立控制、计量风机盘管系统）。 3、水泵系统采用日本国内机械知名品牌荏原机械 （日本）的产品及 技术支持。
建筑剖面示意
国际五星级酒店
4F及以上楼层 层高3.0/3.2米
酒店式商务公寓
4F及以上楼层 层高3米
（17层以上安排为5.2 米的复式即LOFT）
5A甲级写字楼
4F及以上楼层 层高3.3/3.4米
开间 开间 4.2米 4.2米
商业三层。层高3.9米 商业二层。层高4.2米
商铺一层。层高4.8/5.1米 地下层商铺。层高3.6米 地下二层车库和设备房。层高3.6米
项目工程规划
项目采用全框剪力墙结构，全框架结构方正通透。6.6-7.88.4-12米柱距（以8.4米为主）， 2.2m-2.4m宽松走道，15 米跨度，1500㎡无柱空间，9米挑空豪华商务大堂。写字楼 采用偏心核心筒设计，大开间格局，楼高21层，写字楼标准 层层高3.4m，2.7米净高。写字楼标准层1500㎡开阔面积， 提供从150-250-350-500-1500平米多种开放空间。商务公寓 酒店式品质，45-85㎡灵动空间，适应45-170㎡创意产业、 艺术工作室、贸易型企业、驻省办、长包房等精致商务需求。 五星级国际酒店引领南城省府商圈全面提质升级。
2014-2015鲁班奖
湖南六建装饰设计工程有限责任公司
湖南省机械化施工公司
浙江圣大建设集团有限公司
63
四川省人民医院川港康复科技综合大楼
成都建筑工程集团总公司
64
青岛胶州湾隧道及接线工程
中铁二局股份有限公司
中铁隧道集团有限公司
中铁十八局集团有限公司
中铁十六局集团有限公司
中铁二局第二工程有限公司
33
新建杭州东站扩建工程站房及相关工程(站房工程）
浙江省建工集团有限责任公司
浙江中信设备安装有限公司
武林建筑工程有限公司
浙江东南网架股份有限公司
潮峰钢构集团有限公司
34
宁波文化广场项目IV标段(剧院工程)
浙江省二建建设集团有限公司
浙江省二建建设集团安装有限公司
浙江大丰建筑装饰工程有限公司
苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司
中国建筑第二工程局有限公司
深圳市晶宫设计装饰工程有限公司
中建一局集团建设发展有限公司
5
泰安道四号院工程
天津三建建筑工程有限公司
天津天房建设工程有限公司
天津市天房科技发展股份有限公司
德州亚太集团有限公司
6
天津图书馆
天津市建工工程总承包有限公司
天津中发机电工程有限公司
天津中建六局装饰工程有限公司
中建五局装饰幕墙有限公司
南昌市第一建筑工程公司
48
南昌印钞厂印钞工房
北京城建集团有限责任公司
北京城建长城建筑装饰工程有限公司
深圳市华剑建设集团有限公司
思创数码科技股份有限公司
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郑州市京广快速路工程
河南省第一建筑工程集团有限责任公司
河南五建建设集团有限公司
长沙国际商务中心项目规划设计优化建议3
餐饮类：“王子国宴”，目前已在北京、天津、大连 等13个城市开设了13家分店，其开店规模通常在 2000-4000 ㎡，深圳旗舰店开店规模达到8300 ㎡。 “丹桂轩”。深圳餐饮知名品牌，其开店规模通常在 400-1000 ㎡。
休闲类：“名典咖啡”开店规模通常300-400㎡； 金融类：国有/民营银行，其支行/储蓄所经营规模一 般在300-500㎡。
真功夫等中西式快餐（安排在负一层。公共食堂安排在负一层）。 4、精品街、商务服务、银行、电信等安排在一层相关位置。
天骜公司商业资源：万商会品牌商家联盟1400个省内外知名商家。商业不动产投 资俱乐部会员20000名；在湘商会联盟。“商业地产中国行”战略联盟机构资源 等。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 部分商家面积需求：
提示：其他业态要求见后附件
项目自身商务配套
1、国际知名酒店：近30000平米的国际知名品牌酒店（如雅高集 团或喜达屋酒店集团系列品牌），为项目及周边商务人士提供充 足舒适的高级客房及服务； 2、多功能会议中心（安排在酒店裙楼三层。其它会议室安排在塔楼）； 3、商务会所:住客和商务人士商务交流（安排在负一层或酒店顶层）； 4、商务中心:提供复印、输出、票务、收发等常规服务和秘书服 务（安排在酒店二层或负一层）； 5、员工餐厅:500-800㎡员工餐厅（安排在负一层。品牌餐饮公司管理， 如华天食街、华雅美食街灯）； 6、商务正餐:各类中西商务正餐，及咖啡、酒吧等满足商务需求
裙楼二三楼 满足酒店餐饮休 二楼西餐厅、咖啡厅、三楼宴会厅（以会议厅
（酒店部分） 闲配套
为主）
裙楼二三楼 （写字楼商务
楼部分）
负一层
引入大型商务气 高档海鲜酒楼、精品中式餐饮如湘、川风味等 息浓厚餐饮品牌 品牌连锁 ，休闲餐饮如休闲小站、名典、上岛、 店（二楼做大厅和 茶社等，西式餐饮如米萝咖啡等。海鲜店和精 厨房，三楼做包厢） 品湘菜馆各2000㎡。
中顺项目发展定位细化方案提案201001123291302 (NXPowerLite)
省政府东大门
居住用地
电力路
商业用地 居住用地 政府用地 休闲旅游 市政配套
本案 长
湖 南 省 政 府
芙 80亩
蓉 南
湖泊
沙 天 心
路 庄园 区
政
天心区 府
法院
湘府路
天心文化公园
项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西h北角
5
一、项目既定规划理解与分析
项目既定规划理解
星心国际发展定位细化方案
中信公寓
高档服务式公寓，保 安严密、配套完善
高端消费 人群
完善的生活 配套设施
中天购物广场
经营国际品牌精品， 设置高端生活配套
中信广场三种物业功能之间的价值联系 h
公寓
购物商场
公寓
写字楼
10
城市综合体的特征和价值
星心国际发展定位细化方案
特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用
✓ 高密度、集约性：开发强度大，容 积率多在10以上；建筑高度和密度 均很高，人口密度大，白天及工作 日商务人流密集，夜晚及周末居住、 消费人流集中，各种人流形成互补
① 物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合 ② 土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用 ③ 内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性 ④ 建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性
有机整体的价值 > 个体价值1＋个体价值2＋ 个体价值3＋……
h
17
一、项目既定情况理解与分析
星心国际发展定位细化方案
✓ 广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ， 是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓
和商业物业
长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告
长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告1. 项目概述长沙中顺心星国际大厦项目是一栋位于长沙市中心的商业写字楼，设计面积约5000平方米。
该项目将提供高品质的办公空间和商务配套服务，旨在满足客户对于舒适、便利和专业服务的需求。
2. 市场分析长沙市已经成为湖南省最重要的商业和金融中心之一，吸引着大量的国内外企业和机构进驻。
随着经济的不断发展，对于高品质商务写字楼的需求也在增加。
在这个市场背景下，长沙中顺心星国际大厦项目有着良好的发展潜力。
3. 产品定位为了满足市场需求，我们建议将长沙中顺心星国际大厦定位为高档商务写字楼。
我们将提供现代化的办公空间和一流的商务配套服务，以吸引高端企业和商务人士入驻。
3.1 办公空间长沙中顺心星国际大厦的办公空间将采用高品质的装修材料，提供明亮、宽敞和舒适的工作环境。
办公室将配备现代化的设施和设备，满足客户的各种需求。
3.2 商务配套服务我们将为入驻企业和商务人士提供一流的商务配套服务。
这包括专业的前台接待、会议室预订、快递服务、保洁服务等。
我们将努力为客户提供便利、高效和优质的服务体验。
4. 目标客户群体长沙中顺心星国际大厦项目的目标客户群体主要包括以下几类：4.1 高端企业我们将积极吸引高端企业入驻，这些企业在行业中具有一定的知名度和影响力。
这些企业通常对于办公环境和服务要求较高。
4.2 商务人士我们将提供灵活的办公空间和服务套餐，以满足商务人士对于办公地点的需求。
这些人士通常需要一个专业、舒适和便利的工作环境。
5. 销售和推广策略为了成功推广长沙中顺心星国际大厦项目，我们提出以下销售和推广策略：5.1 市场调研在正式推广之前，进行市场调研是非常重要的。
我们将深入了解目标客户群体的需求和偏好，以便更好地满足他们的需求。
5.2 线上推广我们将建立一个专业的网站和社交媒体账号，通过在线渠道宣传我们的产品和服务。
我们将发布优质内容，吸引潜在客户的关注，并提供在线咨询和预约服务。
长沙海利第一区商业综合体定位补充报告-69DOC
海利第一区定位补充鹏星地产2007年1月54目录1. 写字楼在使用状况分析 (3)1.1总体数量和分布情况分析 (3)1.2租金情况分析 (4)1.3物管分析 (5)1.4入住情况分析 (6)1.5入住企业类型分析 (8)1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10)1.7.1外观设计分析 (10)1.7.2裙楼使用状况分析 (11)1.7.3大堂配置状况分析 (12)1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)1.7.5车位配置状况分析 (14)1.7.6电梯配置状况分析 (15)1.7.7卫生间配置状况分析 (16)1.8个案分析 (17)541.8.1顺天国际财富中心 (17)1.8.2亚大时代 (23)1.8.3恒隆国际大厦 (25)1.9在使用写字楼市场总结： (28)2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29)2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)2.1.1本年度专业写字推出量 (29)2.1.2预计2007年供应量 (30)2.2价格水平分析 (31)2.3销售速度与周期分析： (32)2.5个案点评——中天广场 (33)2.6在售写字楼市场总结： (38)3. 公寓市场分析 (39)3.1公寓市场重点扫描： (39)3.2长沙公寓产品分析 (45)3.3公寓市场总结： (46)4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47)4.1写字楼方向研判 (47)4.1.1价格判断： (47)544.1.2写字楼价格的空间 (49)4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)4.2公寓的发展方向研判 (50)4.2.1价格判断： (50)4.2.2公寓价格的空间： (52)4.2.3公寓发展方向的预测： (52)4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)附：长沙各大银行总部 (54)1. 写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析5454分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO 天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
(营销策划)顺天国际财富顶尖写字楼的顶尖策划
顺天国际财富顶尖写字楼的顶尖策划顺天国际财富中心这个作为湖南首个与国际接轨的高档写字楼，如今树立在长沙CBD核心位置上，浑身焕发着“楼王”的魅力！这个项目能产生如此的销售旺势,销售业绩如此可观,产品形象如此富有影响力,策划在其间的作用是不可估量的。
在它身上诞生了许多新名词：“国际化办公”、“生态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”……这一切的得以实现，凝聚了我们的策划师多少心血与智慧。
这个项目的成功，也是策划人的成功！“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间，很多运作中的细节其实并不为外界知晓，但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。
一、前期调研：提出国际商务写字楼的十大标准记得一个房地产商说过这么一句话，“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用，来进行一个项目的市场研究，相信这样可以给我8 0%的成功率；否则我只有20%的成功率。
”“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。
当年，他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后，公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“SOHO”项目。
因而算上开发商自己的研究论证，前期调研应该有2年时间。
我们的调研工作做过三次，调动了公司几乎所有的研究和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。
最重要的最全面的一次是，2001年3月12日至4月12日。
我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10 名，调研时间32 天。
我们的问卷内容包括：业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求，是愿买还是租用，对银行按揭的要求等各方面。
李柏先生担任此次调研组组长，对调研数据严格把关，亲自撰写了调研报告，经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”：1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段；2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台；3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑；4、全面升级的综合配套；5、跨越国界的5 A智能中枢系统；6、极具时代感的生态景观相匹配；7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间；8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务；9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所；10、物超所值升值无限的多重价值物业。
长沙顺天项目总体策划思路模板
长沙顺天项目总体策划思路长沙顺天项目( 星城国际) 总体策划思路前言经济开发区要上更高的台阶拥挤的长沙中心市区必须外拓一北一南, 中间的开福区政府沿新世纪大道一线将起到”承北启南”的关键作用开福区宽广的土地在北边, 土地存量占全市城区的一半以上, 还有30平方公里的土地可供城区开发利用, 这相当于现在开福区城区面积的 1.6倍。
新的区政府和金霞新区的建设表明政府对本项目所处区域必须做热做旺做强的决心则本项目的成功与否不但对顺天集团而且对开福区的后续发展具有特殊的战略意义不能立足于一个普通开发商开发一个常规地产项目本项目的运作必须站在对整个开福区政府发展起拉动作用的高度去考虑同时它能够有效提升开福区及长沙商业在湖南、中南乃至全国的影响力也就是说在本项目横空出世前外界还不太知道长沙的开福区长沙的商业还只是在长沙出名有了本项目外界会因为本项目坐落在开福区而让它在全国频频上镜同时因为有了本项目外界从此不敢小看长沙的商业提及长沙北提及开福必提及本项目提及长沙商业必提及本项目做现代商业的样板和教科书这就是本项目的高度目录《项目分析篇》一、项目规模二、项目地段及交通情况三、项目地块地貌情况四、项目周边环境情况五、项目周边相关配套情况六、项目于所在区域地位七、项目商圈人口现状及未来增长预测八、项目优势九、项目劣势十、项目威胁十一、项目机会《项目市场篇》一、长沙总体经济情况分析二、长沙商业市场分析三、长沙消费者商业消费行为分析四、相关重要因素对本项目的影响分析《项目定位篇》一、项目商业定位的原则二、项目商业品质档次定位三、项目市场定位四、项目目标客户群定位五、项目主题形象定位六、项目主题形象的演绎《项目规划篇》一、项目开发节奏二、项目设计理念三、商业板块功能分区与配置四、商业板块建筑风格五、商业板块环境艺术设计六、商业板块内部交通组织设计七、项目全程创新体系及附加值提炼《营销推广篇》一、总体原则二、操作步骤三、具体执行时间安排《项目效益篇》一、社会效益分析二、经济效益分析后语《项目分析篇》本篇解决以下问题; 是个什么样的项目? 项目自身情况如何? 初步分析项目有何优劣势?一、项目规模: 项目占地约1100亩, 实际可使用面积约900亩( 折合约60万平方米)二、项目地段及交通情况1、当前及未来总体情况: 项目位于伍家岭以北, 被火车道分隔为一个独立的僻静处, 当前属于城郊结合部的一个不起眼的地块, 但随着东二环开通、新世纪大道即将建成、项目南边家居城动工,特别是开福区中心区的北移, 本项目所在地有可能成为北商圈不可忽视的一个地方, 由于该地块当前还是一片空白, 好画最新最美的蓝图。
中航物业顺天国际财富中心管理投标书
前言长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。
开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。
长沙一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。
我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。
CPM是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁费）超过亿元的企业。
CPM以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。
CPM近年承揽之多项大型物业，品牌卓着，广受业主、客户赞誉。
服务顺天国际，是我们中航物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍CPM服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！目录Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1 认识与定位1工作重点2指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施3服务顺天国际的主要优势4Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备6管理方式6工作计划13物资装备计划18Ⅲ.管理人员配备、培训与管理19管理人员的配备19管理人员的培训21管理人同的管理24Ⅳ.管理制度与档案建设26完备的管理工具26档案资料的建立与管理31物业档案资料的管理36Ⅴ.管理成本测算和管理费标准38物业管理费标准及佣金标准38对物业管理处财务管理的认识38管理处控制成本主要措施38顺天国际物业管理有关费用测算39 Ⅵ.物业管理前期介入49施工期物业管理工作49设施设备调试期物业管理49大厦竣工验收及接管验收期物业管理50其它前期准备工作52前期物业管理人员安排计划与工作进度53 Ⅶ.机电设备设施的管理55系统日常运行及管理55设备系统的应急处理方案57系统的维护保养60节能管理65技术改造、更新66技术资料的收集、管理、使用67Ⅷ.智能化系统的运行及维护69智能化系统的日常运行69智能化系统的维护78智能化系统发展设想79Ⅸ.物业维修养护计划和实施82维修基金的建立与管理82房屋本体及共用设施维修养护范围82房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作82房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期85房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准85Ⅹ.日常物业管理的综合服务97事务管理97环境管理106保安及消防管理110写字楼非办公时间的管理116商场、酒店营业时间的管理116Ⅺ.经营管理服务118物业经营之意义118经营优势118规划定位及周边环境分析121营销策略122经营合作方式124Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划认识与定位项目概况顺天国际财富中心（以下简称顺天国际）位于长沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交汇处，占地面积平方米，总建筑面积72617平方米，地下2层，地上29层，是一座以高档写字楼为主，融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。
长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告精品文档
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客户研判：长沙重点写字楼客户研判
亚大时代 中隆国际
企业行业超过一半集中于贸易流通领域，其 次为电子、科技类，占20%。 亚大时代整层客户较少，值得一提的是中信 银行长沙分行占据了19楼、24楼、27楼三个整 层，亚大时代同时配备会所，分别是国际会议 中心和健身房。 典型客户：夏普、和黄、西门子等
对于入住办公的关注点相对均衡，对景 观配套、装丢、大堂的要求均较高！
入住办公关注点
Product Market
产品市场
产品研判：高端写字楼外立面
1
3
2
4
5
6
1、标志·商务中心 2、运达国际广场 3、豪庭大厦 4、湘域中央 5、中天广场 6、顺天财富
外立面多以玻璃 幕墙和隔栅
29
产品研判：高端写字楼配置大堂
OTIS 三菱
长沙高档写字楼一般采用进口品牌电梯，但轿厢装 修无档次。
31
产品研判：高端写字楼配置休憩空间
楼盘
标志·商务中心
休憩空间
无
佳天国际 豪庭大厦 湘域中央 华美欧国际
无 无 无 每两层一空中花园
中天广场 运达国际广场
顺天财富
空中廊桥商务会所 第六层全架空，使用功能为花园会所
无
休憩空间等软环境目前市场上产品配置较少；新近 商务楼产品多设置了休憩空间
风险研判：长沙写字楼概况
2008年之前入市的商务楼基本 售罄，且入住率较高；
新入市的顶级商务楼销售较差， 且入住率均不高。
项目名称
销售价格
2011长沙顺天·国际金融中心推广策思95p
集酒店、写字楼、公寓、商业于一体的商 务主导型都市综合体，商务力量，当属长 沙第一等！其各种尖端系统的运用，后浪 推前浪，当成为长沙国际化进程中里程碑 似商务力量！
恒隆国际大厦
第一大道
第一大道
第一大道
平和堂商务大厦
平和堂商务大厦
平和堂商务大厦
名汇达商务楼
名汇达商务楼
名汇达商务楼
联合商厦
联合商厦
联合商厦
建鸿达现代城
建鸿达现代城
建鸿达现代城
新世纪大厦S楼
新世纪大厦S楼
新世纪大厦S楼
通程国际大酒店
中天广场
中天广场
维一星城国际
维一星城国际
运达国际广场
湖南文化大厦
湖南文化大厦
专业名字，不符合广告传播原则。
合 体
？
凤凰？ 与乌鸡为伍！ 自降身价！
不能卖点论，那么形象怎么定位？ 不讲综合体，那么项目怎么定位？ 不能分段论，那么推广划分怎么做？
现在的长沙市场，注定是狼烟四起的江湖！ 写字楼大战一触即发…… 小户型产品竞争激烈……
调控政策与市场走向如雾里看花……
有限的客户资源将花落谁家呢？ 谁在暗自偷笑？ 谁将功成名就？ 谁能突出重围？ 谁会危及重重？
主要分布在长沙金融商务区的芙蓉路或五一商圈。以中天广场、保利 大厦、顺天财富、中银大厦、亚太时代、平和堂商务楼等为代表。入 驻企业多为实力雄厚的大型企业、金融机构等！ 吸引力：1、物业管理水平：较专业的物业管理；2商务配套齐全：裙 楼一般都带有部分商务配套、地段好、周边配套齐；3办公氛围纯粹、 符合公司形象！
酒店版块目前拥有一家酒店管理公司、两家四星级别酒店。 投资版块方面，由顺天集团投资的长沙市火星北路、浏阳河大桥、 中青路以及车站北路均为长沙市的基础建设做出了较大贡献。
写字楼招商策划全案精品PPT
166米 约96655平方米 约62933平方米 约7750平方米 约21968平方米 7．84 14．20％ 7度 37层 5-19层、21—37层 12．40米，16米 地下1~4层348个地下停 车位 约10．15米 约2100-2500平方米 约235—535sqm 2．75米 1．50米 2．75米 约9．60米
潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北， 是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙 中心地域，至火车站10公里，至黄花机 场30公里。
位于过江遂道的出口处 毗邻地铁二号线
一个机遇：综合型业态的稀缺价值
产品价值构建
项目主要特性——地标价值
区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保 前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能 写字楼未来发展 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象 高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。
约11米 2.7米 100毫米 整层75%，分割单元66% 20层以上提供 12部 7级 40年使用权
写字楼标准层示意图
一、二、三层平面图
会议室/演示厅
客房
四层平面图
五到三十层平面图
办公区
休息区
写字楼细节形象展示 项目定位
车行道
人行道
公共导视系统 双语标识
宽敞明亮的卫生间
高速电梯
商业集团：
北京金地中心A座 总面积 楼体高度 楼层数 标准层面积 楼板高度 净高 进深
约63,000㎡ 168m 地上39层 约1,850㎡ 4.1m 2.75m 12m
上海东银中心
总建筑面积 办公楼建筑面积 商业建筑面积 总建筑层 办公楼层 商业楼层 标准层建筑面积 标准层高 架空地板