某项目初步沟通报告

城市宏观发展情况
• 沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会，中国的第四大城市，是东 北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。
• 沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口720.4万人，市 区人口506.6万人。截至2009年，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市 。 2009年沈阳的GDP为3000亿元，拉进了与一线城市之间的距离。
➢随着汽配城、服装城、图书城等先后加盟，新湖、鑫丰、 保利等实力开发商的进入，兴工板块已成为近年沈阳最具看 点的区域之一。目前该版块内楼盘构成以中高档楼盘为主， 产品品质和品位在铁西区各板块中处于领先地位，吸引了大 量的市区居民在该板块购房
➢铁西滑翔位于铁西区的东南部，一直以来就是一个成熟 的生活区，该地区近三年来开发楼盘十几座，但其中大部 分已售磬。该地区受到多家大房地产开发商的重视，如万 科、城建、宏发等。
某项目初步沟通报告
2020年4月21日星期二
TABLE OF CONTENTS
目
录
【一】市场研究
【二】项目定位
【三】产品建议
【四】经济测算
百度文库
TABLE OF CONTENTS
目
录
【一】市场研究
【二】项目定位
【三】产品建议
【四】经济测算
宏观市场分析——政策
近年政策环境回顾
抑制 遏制
出拳
中央经济工作会议
宏观市场分析——城市功能规划
金廊
北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地
沈北农产品和食品加 工区
城市中心区： 建设现代服务业 聚集区和大都市 形象展示区；
沈
西部：装备制
西
造核心区、化学
工 业
工业区 、钢铁
走
深加工及有色金
廊
属加工业区
银带
大浑南地区
东部：依托棋 盘山国际风景旅 游区，建成国内 外知名的旅游度
城市宏观发展情况
城市战略价值：
环渤海 长三角 珠三角
第四极
国家将构 筑一个包括 内蒙古东部 五盟市在内 的东北经济 圈，使其成 为继长三角 、珠三角及 环渤海经济 圈之后的第 四个中国经 济增长极。
沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战 略地位。
宏观市场分析——房地产
沈阳市与铁西区供应量与去化量
2007年-2010年沈阳商品房供销量
2007年-2010年铁西区商品房供销情况
铁西区从“东方鲁尔”到“最宜人居”完成了一个华丽的转身，现已成 为人口密度最大，房地产项目最多，繁华程度相对较高的现代化人居城区。 同时也是房地产最热点区域，随着地铁的开通，星摩尔及宜家大品牌的进驻 ，城市中心的西移，使得铁西区将成为沈阳市重要核心区域，为房地产的发 展奠定了坚实基础！
宏观市场分析——竞品
竞品项目分布图
恒大华府
项目地块
美好愿景
其仕郡
景星花园 金地名京
未售 在售
宏观市场分析——竞品
竞品板块划分 项目处于卫工街与北二路交接处，临近卫工板块，并与建设大路
向东沿线以东区域相结合，本方案将参照以下竞争区域展开分析 。
➢卫工板块内卫工明渠穿区而过，随着近年政府 启动卫工明渠改造工程，该区域的生活环境进一 步优化，区域内香江大市场进一步提升了该区域 内商业价值。该区域内房地产项目以住宅为主。
假区
南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地
宏观市场分析——城市发展
4.都市群
城市发展走势
3.大都市化
1.单中心
2.多极化
极
极
中心
极
沈北新区
中 心
中 心
中 心
中 心
浑南新区
阜新
铁岭
锦州
沈阳 抚顺
其他城市 大连
丹东
浑南
中心
新区
随着城市化进程的快速发展，目前已形成了以沈阳为核心的卫 星城镇，都市群效应已初步显现，这为沈阳房地产市场的发展 提供了充足的外围客户资源（沈阳成交客群中，有近32%的客户 来源于外阜），外来人口的购买力得到了充分的释放，且购买 比例有进一步激增的势头，这对我们未来的媒介宣传上，亦起 到了一定的借鉴作用。
宏观市场分析——客群
客户群体分析
购房仍以刚性需求为主，选婚房和首次置 业者居多，改善型其次
70-90平米面积段最受欢迎，主要为新结 婚的两口或三口之家，更注重产品性能 和附加值
沈阳市场行情相对独立，市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较 大，而对于沈阳以刚需为主的市场则影响不大。
可以预见，未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！
➢铁百板块是铁西区的传统商业区，也是铁西区的中心地带， 其商业氛围浓厚，由于受供应土地及土地价格限制，该区域产 品主要呈现以下特点：建筑形式以高层为主，户型面积以中小 户型为主，产品形式以公寓、写字楼等商住产品为主，价格增 幅不大。由于在近年铁西“十字金廊”的建设，铁百板块建设大 路沿线必将重新成为置业的热点。
分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，首次
房产税、限购令
时间：2010.9.29
财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一
”后联合启动对房地产税会签的相关程序。时间：2010.10.18
北京
、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等12个城市相继出台限购令
，以家庭为单位购买第三套房合同无效。
宏观市场分析——供求
2009年沈阳商品房销售面积出现跳跃式增长，年销售量达到1580万平米，商品住宅年 销售量也达到了近1480万平米，增幅达到近20%，远远超越07年水平。 2010年沈阳商品房价格（不包含郊县市）为5588元/平米，同比增幅近30%
沈阳房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下，而2010年会出现如此幅度的增长 ，主要有两个方面的原因： ➢ 08年受金融危机影响，很多刚需客户都持币观望，使得这部分客户在09年集中爆发性 购买； ➢ 当前全国物价飞涨，居民通胀预期攀升，客户将房地产作为投资保值的首要方向！
时间：2009.12.05
地产支柱产业地位淡出抑制投机性购房
国务院常务会议
时间：2009.12.09
个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年
时间：2009.12.14
国务院总理温家宝明确提出,“加强市场监管,
稳定市场预期,遏制部分城市
房价过快上涨的势头。
《进一步加强土地出让收支管理的通知》
时间：2009.12.17 缴款不低于50%”。