夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力

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未经配偶同意而对共同房产设定的抵押是否有效

未经配偶同意而对共同房产设定的抵押是否有效实践中，夫妻双方共有的房产，可能会登记在其中一方名下，如果登记的房屋所有权人擅自将实际为夫妻共同财产的房屋进行抵押，并办理抵押登记的，抵押是否有效？

网友咨询：

未经配偶同意而对共同房产设定的抵押是否有效？

律师解答：

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产，即便仅登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。夫妻对共同财产有平等的处理权。夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋进行抵押，且配偶事后未予以追认的，属于擅自处分夫妻共同财产，系无权处分，第三人是否能够取得抵押权主要取决于第三人是否具有善意。夫妻共同共有房产登记在其中一人名下时，交易相对方基于对登记公示的合理信赖，可善意取得房产的所有权或其他物权。若相对受让方明知或应当知道系夫妻共同共有财产时，非经夫妻另一方的同意或追认，受让方不受善意取得制度的保护。

律师补充：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

【法律依据】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第三十七条当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

夫妻一方擅自处理共同财产怎么办

夫妻⼀⽅擅⾃处理共同财产怎么办

夫妻⼀⽅擅⾃处理夫妻共同财产的，另⼀⽅可以申请撤销财产处理⾏为，但受让⼈善意取得的除外，造成损失的，受害⽅可以主张赔偿损失;⽽另⼀⽅也可以向法院请求分割夫妻共同财产。关于夫妻⼀⽅擅⾃处理共同财产怎么办的问题，下⾯由店铺⼩编为你详细解答。

⼀、夫妻⼀⽅擅⾃处理共同财产怎么办

1、夫妻⼀⽅擅⾃处理夫妻共同财产的，按以下情形处理：

(1)另⼀⽅可以申请撤销财产处理⾏为，但受让⼈善意取得的除外;

(2)如果是隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，另⼀⽅可以向法院起诉分割夫妻共同财产;

(3)⼀⽅擅⾃处理共同财产，造成另⼀⽅损失的，受损失⼀⽅可以主张赔偿。

2、法律依据：《中华⼈民共和国民法典》第三百⼀⼗⼀条、第⼀千零六⼗六条

⼆、夫妻⼀⽅擅⾃赠与财产给第三者有效吗

（⼀）⾸先，夫妻关系存续期间，⼀⽅赠与第三者财产，需要先确定是否属于夫妻共同财产。

按规定，以下情形属于夫妻共同财产：

1、⼯资、奖⾦;

2、⽣产、经营的收益;

3、知识产权的收益;

4、继承或赠与所得的财产;

5、其他应当归共同所有的财产，⽐如住房补贴、住房公积⾦以及养⽼保险⾦等。

所以，⼀⽅发现另⼀⽅拿了以上财产赠与他⼈，那么属于处分夫妻共同财产，需要经过双⽅的同意。

（⼆）其次，⼀⽅擅⾃处分夫妻共同财产，另⼀⽅可以主张赠与合同⽆效。

⼀⽅擅⾃赠与他⼈财产，过后未得到另⼀⽅的追认，那么属于侵犯另⼀⽅的财产权，赠与合同将属于⽆效。

（三）最后，夫妻⼀⽅找第三者，违背夫妻忠诚义务，如果双⽅⼜进⾏同居，离婚时⽆过错⽅可以要求离婚损害赔偿。

夫妻一方擅自处分共有房产的效力探究

作者：杨新生

来源：《法制与社会》2015年第30期

摘要夫妻对于共同财产有同等的处分权，而对于非日常生活需要的重要财产进行处分应当需要夫妻双方共同作出决定的。然而在日常的生活中，夫妻一方对夫妻重要的共有财产尤其是共同住房擅自进行处分的情况时有发生。本文以婚姻家庭生活中共有房产为例，以夫妻一方擅自处分共有房产的行为性质、几种常见情形等方面为着手点，对其擅自处分共有房产的效力进行探究，并提出了现行法律中所存在的问题及相关建议。

关键词夫妻共同财产所有权处分权善意取得

作者简介：杨新生，浙江浙杭律师事务所专职律师，研究方向：民商法学、刑事法学等。

中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）10-064-03

婚姻家庭法律制度中有关夫妻共同财产的规定，是夫妻双方合法权益的体现。而夫妻共同财产的处分权作为其所有权的核心内容，行使方式合理与否，将会对婚姻家庭秩序以及国家与社会秩序的稳定产生影响。现如今，房产已成为家庭财产中的基本组成部分且成了婚姻关系中的一个重要话题，在我国，房产是家庭财产中所占的比例较大的财产。而现如今，夫妻一方未经另一方同意擅自出卖双方共有房产的情况时常存在。如何妥善处理该行为及判定行为的效力，对实务中保护相关当事人的财产权、生存居住权等权益有着较为深远的影响。

一、夫妻单方处分共有房屋行为的性质分析

夫妻单方处分共有房屋亦即擅自处分共有房屋，此现象在实务中较为普遍，用行话来说此乃部分共有人擅自处分共有物。但是，如何对此行为进行界定，学术界有着不同的观点。有学者将这种行为界定为无权处分。其理由在于：《合同法》第51条、《民通意见》第89条以及我国《房地产管理法》第37条第二款等相关法条都规定，部分共有人未征得其他共有人同意而擅自出卖、出租、设定抵押等处分行为当属无权处分。

夫妻共有房屋,一方不能擅自处置

夫妻共有房屋，一方不能擅自处置

2010年3月9日，张某与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定将张某与其妻王某名下位于北京市某区的房屋售予孙某。但是在房屋买卖及合同签订的过程中王某并不知晓上述事实，也未在房屋买卖合同中签字，整个过程都是张某与孙某在协商，孙某在明知房屋位于张某与李某名下，属于夫妻共同共有财产的情况下，仍然与张某签订房屋买卖合同，并不属于善意相对人，该房屋买卖合同不受法律保护。

孙某与张某在未经房屋所有人之一的李某同意的情况下，擅自买卖位于夫妻共同名下房屋的行为契合了《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”有关合同无效的规定，孙某与张某擅自订立房屋买卖合同的行为损害了共同共有人李某的利益，因此该房屋买卖合同应当属于无效合同。另外，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”我国《中华人民共和国物权法》第97条也明确规定：处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。从这些法律规定可以看出，对共同共有房产的处分必须经全体共有人的同意。对共有房产，每个共有人所享有的所有权都及于整个房产的全部，但其处分权能因共同共有关系的存在却只能集体联合行使。也就是说，对共有房产的处分权只能集体行使，而不能各自单独行使，任何人都无权自作主张、擅自处分共同共有的房产。

夫妻一方擅自在夫妻共有房产上设立抵押,是否有效？

夫妻一方擅自在夫妻共有房产上设立抵押，

是否有效？

裁判要旨

夫妻一方明知夫妻共有房屋登记在另一方名下，且对另一方长期控制、支配和使用房屋采取默认态度的，可以推定其对共有房屋设定抵押知道或应当知道。夫妻一方知道或应当知道而未提出异议，视为其同意抵押，抵押合同有效。即使夫妻一方单方对共有房屋设定抵押构成无权处分，抵押权人符合善意取得的，抵押也有效。

案情简介公某旅公司与科某公司签订了两份借款合同，其中一份的借款金额为600万元，为保障该笔债务的履行，公某旅公司与韩某个人签订了一份《最高额抵押合同》，约定用韩某名下的房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了他项权证。另查，该房产一直处于出租状态，且之前曾多次办理过抵押。

因科某公司未按期还款，公某旅公司诉至法院，要求科某公司还款，韩某承担担保责任。庭审中，韩某主张该抵押房产为夫妻共同财产，其抵押行为未经妻子吕某同意，属于无权处分，该抵押合同无效。

一审、二审法院均未支持韩某的主张，韩某遂向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回其再审申请。

裁判思路

本案的争议焦点是，韩某未经吕某同意将登记在韩某个人名下的

夫妻共同房产设立抵押是否有效。最高法院对此的裁判思路如下：首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第五十四条规定，夫妻一方对外设定抵押，一般应经另一方同意，否则抵押无效；但另一方知道或应该知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。故本案应该查明吕某对抵押一事是否知道或应当知道。本案中，涉案房产虽属于夫妻共同财产，但一直登记于韩某个人名下，且房产一直处于出租等经营状态，吕某对韩某个人对外进行出租获利并未提出过异议。同时，从涉案房屋的他项权证登记情况看，该房屋自2007年至2009年曾多次办理抵押，吕某作为共有人也一直未提出异议。韩某在做出上述出租、抵押等权利行使或权利处分行为时，也从未经过吕某同意，换言之，吕某对涉案房屋在韩某名下并由韩某予以控制、支配和使用采取了默认态度。故应该推定其对韩某抵押涉案房屋知道或应该知道。

论夫妻一方擅自处分共同财产相关利益的平衡与保护

ＴｈｅｓｉｓＳｕｐｅｒｖｉｓｏｒ：ＰｒｏｆｅｓｓｏｒＰｅｉＨｕａ
Ｍａｙ２０１２
大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰写成硕士学位论文 “途去塞二友擅自丝盆基回魃亡担差型董丝壬煎曼握垃：。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未公开发表的成果。
分类号
ＵＤＣ
密级单位代码
１０１５ｌ
论夫妻一方擅自处分共同财产相关利益的平衡与保护
张雪桃
指导教师
裴桦
职称
教授
学位授予单位申请学位级别论文完成日期
大连海事大学
硕士
学科与专业
法律硕士
２０１２年５月
论文答辩日期
wk.baidu.com
２０１２年１１月
答辩委员会主席
ＯｎｔｈｅＢａｌａｎｃｅａｎｄＰｒｏｔｅｃｔｉｏｎｏｆＥｉｔｈｅｒｏｆｔｈｅＳｐｏｕｓｅＤｉｓｐｏｓｉｎｇｔｈｅＲｅｌａｔｅｄＩｎｔｅｒｅｓｔｓｏｆＣｏｍｍｏｎＰｒｏｐｅｒｔｙｗｉｔｈｏｕｔＡｕｔｈｏｒｉｚａｔｉｏｎ
全文除引言和结语外，分为三个部分。第一部分，夫妻共同财产制的基本理论及处分权概述。此部分分为三个内容。第一是夫妻共同财产及其权利。笔者通过分析我国现行婚姻法中规定的夫妻共同财产的内容及其权利，提出夫妻共同财产制是实现婚姻家庭生活的基本物质要求，是夫妻财产制的主导制度；第二是从夫妻对共同财产权的行使的基本原则和行使方式来介绍夫妻对共同财产的处分权的行使；第三是阐述夫妻一方单方面行使处分权的性质及效力。第二部分，夫妻共同财产关系中的善意第三人。此部分分为四个内容。首先阐明保护善意第三人的法理基础，再从夫妻财产关系的特点和对夫妻财产关系中善意第三人的界定来提出夫妻财产关系中的善意第三人，接着对现行《婚姻法司法解释（三）》第１１条进行评析，最后提出夫妻共同财产处分中善意第三人的保护的完善建议。第三部分，夫妻一方擅自处分共同财产相关利益的平衡与保护。笔者首先认为在夫妻一方擅自处分共同财产中善意第三人保护与非处分方利益保护应做一平衡，进而阐述夫妻共同财产中非处分方利益保护的必要性，最后提出对夫妻财产非处分方利益保护的两点完善建议。

擅自处分家庭共有财产的协议无效

摘要：

经营权与所有权是两种不同的权利，有经营权并不等同于拥有所有权，拥有所有权享有对财产处分的权利；经营权可以通过承包或租赁等方式取得，拥有经营权却不能享有对财产的处分权利。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。另外，确认合同无效的权利不受诉讼时效的限制。

案情简介：果子厂是以李国泰为户主的全体家庭成员的共同创办，果子厂在1990年至2000年5月1日期间是李国泰的三个儿子李北荣、李家达、李家富经营，因行业不景气，难以经营下去，三人协商从2000年5月1起转交给李家达经营使用。李北荣、李家达、李家富于2013年签订《支付款合同》及《补充协议》，约定李北荣、李家富向李家达支付470万元，李家达将果子厂股权转让给李北荣、李家富。李国泰、梁杏芳（李国泰的配偶）认为李北荣、李家富、李家达未经其二人同意擅自处理家庭共有财产，是无效行为，诉至法院。

裁判摘要：一审法院新兴县人民法院判决【案号：（2013）云新法民二初字第275号】认为，果子厂的财产是以李国泰为户主的全体家庭成员的共有财产，经三兄弟协商，从2000年5月1起转交给李家达经营使用的协议，只是对永达利果子厂经营权的处置，并不是约定永达利果子厂的所有权归李家达所有。经营权与所有权是两种不同的权利，有经营权并不等同于拥有所有权，拥有所有权享有对财产处分的权利；经营权可以通过承包或租赁等方式取得，拥有经营权却不能享有对财产的处分权利。即2000年李家达只取得了果子厂的经营权，而没有取得其所有权。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，李北荣、李家达、李家富签订的处分共有财产的《支付款合同》，及《补

一方处理夫妻共同财产的法律规定

一方处理夫妻共同财产的法律规定夫妻在离婚的时候，对于财产的处理不是随意进行的，处理的方式要在法律允许的范围内。那么，一方处理夫妻共同财产的法律规定有哪些？

一、一方处理夫妻共同财产的法律规定《民法典》第一千零八十七条【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

第一千零八十八条【离婚经济补偿】夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

第一千零九十二条【一方侵害夫妻共同财产的法律后果】夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

二、夫妻如何处理共同财产

1、事先协商或事后明确进行认可的夫妻一方处分共同财产的情形夫妻双方就婚后共同财产已形成共同关系，如果双方协商同意处分某种共同财产，虽然处分一方在名义上是个人行为，但实际上该行为

代表了共有者的意思，夫妻一方的行为已经得到另一方授权。夫妻一方与另一方已形成代理行为，故处分财产行为是有效的，一旦作出对另一方有拘束力，不得向对方主张返还财产权利，更不可在中主张分割此财产的权利。

2、经过另一方默认的夫妻一方处分共同财产的情形夫妻一方在处分某种共同财产时，另一方知情不阻止，在经济约定时亦不提出异议，默认该处分行为。即明知夫妻一方在处分其属于自己所享有部分财产时不提出反对，依本人知道他人以本人名实施民事行为而不作否认表示的视为同意，该行为应具有法律效力。

擅自处分共有房产是否有效？

这要对不同情况进行区分。

分析这个问题，要先理解《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

该条规定的是善意取得需要符合的条件。

1.房屋共有人未经其他共有人的同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，未经许可擅自处分共有物属于无权处分。

2.房屋出卖人未经共有人同意，出卖登记在其个人名下的共有房屋，买受人善意取得，且支付了合理对价并已经办理了房屋转移登记手续，房屋买卖合同有效；买受人未能取得房屋所有权的，有权要求出卖人承担相应的违约责任。

3.夫或妻一方非因日常生活需要处分夫妻共同财产，第三人主观上是善意的，该处分行为有效。《婚姻法司法解释一》第十七条第（二）项规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一

方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

夫或妻一方擅自将共同房屋赠与他人的，另一方有权要求受赠人返还财产。因他人接受赠与的财产并没有付出相应的对价，不属于有偿取得，不能适用善意取得制度。

4.房屋登记人出卖共有房屋，不符合共有物处分的法律规定或者共有人约定的处分条件，其他共有人拒不协助办理房屋权属变更登记手续的，买受人继续履行合同的诉讼请求不会被支持。在人民法院认定房屋买卖合同有效的情况下，买受人可以变更诉讼请求要求出卖人承担违约责任。

夫妻一方擅自处理共有房产的效力

登记过户，成房屋所有权移转交付，产登记有权处分的物被转让，让方是否有权取得，法律评完房受在
效；屋买受方不知张某与李某存在的纠纷，房完全有理由相信李某卖房意思表示系双方共同意思表示，
价上看受让的第三人是否属于善意取得为了保障
交易安全，进物的流通和减少交易成本，国法律促各
买受人不存在过错为善意第三人。第二种意见认为
期间取得，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权合意处分权，从共有关系考虑，有人出卖共有财共产应征得他共有人的同意，某未经张 wk.baidu.com 同意擅自李
善意者作恰当的适法性确认是法官集对事实论证的
心证过程和对法律规范的解读，律价值和各种利法
益衡平的评判过程而完成的，中法律价值取向直其
接影响着对善意者确立的认定。因此，上述第一持
上的共有产权人夫妻双方共同处置行为为有效要种观点在评判受让方的主观注意要求程度相比第二件。由于我国目前尚未建立完整的家事代理法律制种观点往往会表现为宽松。

夫妻一方出售共有房产的合同效力认定

断。（）２作为相对人程昌红无法定的义务对除房屋所有权
证记载内容以外的客观事实进行调查。至于房屋产权归属
的真实状态，不属于程昌红审查的范围，也不属于程昌红
履行谨慎注意义务的内容如果耍求每一买受人除了对房
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权
Байду номын сангаас
的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）。８９．共同共有人》对共有财产享有共同的权利．承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般
屋所有权证记载的内容进行审查外，还对房屋所有权来源
夫妻一方出售共有房产的
合同效力认定文／虱
份上海市房地产买卖合同，将系
争房屋通过办理房屋买卖手续赠与给了王某和汤某某，但房屋仍由汤某与陈某居住，物业公司出具的物业管理费收据的房屋户名仍为汤某。２１年春节前后，陈某要求汤某００出示房屋产权证，汤某才告知实情。陈某便起诉要求确认汤某签订的上海市房地产买卖合同无效，并将房屋恢
证交付程昌红。因该房当时未取得国有土地使Ｊ手

夫妻一方擅自卖房是否有效【婚姻家庭法律知识】

下面是小编精心为您整理的“夫妻一方擅自卖房是否有效”，希望对你有所帮助！更多详细内容请继续关注我们哦。

根据我国《婚姻法解释（三）》第11条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理价格并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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房产是不动产，在夫妻共同财产中，经济价值较高。一般，夫妻之间存在家事代理关系，即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。那夫妻一方擅自卖房是否有效呢？接下来，就由小编为你做详细解答。

一、夫妻一方擅自卖房是否有效

夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断：

如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。

如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对

于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。

但是，如果产权已经转移，就不能对抗善意第三人(买方)了。

夫妻关系存续期间，在没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。

夫妻共有房屋单方处分中的法律适用问题

一
《释一》２０解于０１年１２月公布。自２０００年以来，反对善意取得制度仅适用于动产的学术研究，由星星
之火而呈燎原之势。在这股弃旧图新的学术思潮的推
动下，不动产善意取得制度这一概念得到了一些人的认可。但亦应承认，不动产不适用善意取得制度仍为主流观点。此情况下，解释一》１在《第７条第２项并未
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图０３９
夫妻共有房屋单方处分中的法律适用问题
文／辛正郁
一
、
问题的提出
三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下，其权利救济归人有效合同制下，即使未办理转移登
记，第三人的权利仍可得到保护；用《释三》该适解第
看，显然借鉴了合同法第四十九条有关表见代理的规
００。业４
应
定意旨．言之．是在合同法范畴内突出维护交易换其
强髓
１
的制度目的本质上不在于解决物权变动是否能够完成。而这正是物权法第一百零六条所要解决的问题；

夫妻一方擅自出售共同共有房屋行为的法律性质研究

支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主
（）事代理权的范围一家家事代理权是指夫妻一方在因家庭日常事
务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理
配偶他方的权利。【从定义上就可以看出，家事１】
时小贩要求妻子出示丈夫的授权书。那么，我
们又如何去苛求当家庭生活出现某些紧急情况，比如有家人患上疾病急需医药费，而丈夫出于某些原因不在家中，妻子在万般无奈的情况下却不能够将家中的房屋出售，理由是对于房屋的买卖不适用家事代理权，妻子无权单独处分
５０
情形或夫远离不在家，冠婚丧葬（者注：家事笔
共有的房屋？所以，笔者认为，在将来对家事
代理权制度的完善中，应该规定 “ 或妻非因夫
日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，双方应取得一致意见。但是，如不及时决定会危害到家庭生活或无法满足家庭日常生活的需要，
措施，即使财产的处理对于家庭的抚养有利，也不适用；（）３与夫妻各自的职业有关的行为，
如雇佣契约的缔结，加入合作社的契约的缔结、

夫妻一方出卖夫妻共有房屋的效力

件，如果经法院审查，买方符合《物权法》第一百零六条规
屋因善意取得而享有房屋的所有权。《物权法》实施前后处理该类案件，因法律根据不同，导致案件结果不同。考虑到房屋涉及每个家庭成员的切身利
权，大家对《中华人民共和国物权法》都应有所了解。下面定的要件，那么房屋买卖合同不应解除，而应确认买方对房
应有所了解，使夫妻双方未雨绸缪，最大限度维护自己的合法权益，以减少该类纠纷的发生
【关键词】物权法；夫妻双方；婚姻法
随着《中华人民共和国物权法》的实施、城市化改造进
法产权人，换言之，登记产权人有权处分房屋，即使该房屋
婚姻关系存续期间购买的房屋属夫妻共同财产，一方无权擅自处分。对于要求依法确认夫妻一方签订的出卖夫妻共有房屋买卖合同无效、依法解除由夫妻一方签订夫妻共有房屋买
卖合同的案件，如查明夫妻一方对卖房一事确不知情，案件
结果通常是买方败诉，依法确认房屋买卖合同无效，从而解
．
除房屋买卖合同。《物权法》实施之后，按照物权法的相关
ｌ规定，房屋产权证照上登记的产权人理所应当视为房屋的合

一方擅自处分夫妻共有房屋受让人能否善意取得

在现实生活中，一方擅自处分夫妻共有房屋的情况时有发生。这种行为涉及到财产法、婚姻法等多个法律领域。那么，受让人能否善意取得这种夫妻共有财产呢？下面将从法律角度来进行阐述。

首先，夫妻共有财产指的是夫妻共同所有的财产，法律上规定夫妻共有的财产包括了夫妻婚前、婚后所得的财产（但法律规定的除外）。在离婚诉讼中，财产分割是必须要进行的一个环节。

其次，一方擅自处分夫妻共有房屋，侵犯了夫妻共有财产的权益，也就是违反了婚姻法，具有侵犯性、非法性、违法性。

那么一方擅自处分夫妻共有房屋，受让人对此能否善意取得该共有财产呢？答案是肯定的。但善意取得必须满足以下三个条件：

1、取得前提有法定依据。也就是说，取得必须建立在依法合规的前提下。如果夫妻共有财产因交通事故等原因被迫变卖，那么受让人是能够善意取得这种财产的。

2、交易过程合法。也就是说，受让人要注意保证交易过程的合法性，包括是否有交易对价、交易合同是否合法等。如果是违法交易过程，那么受让人是不能善意取得的。

3、不知道该房屋为夫妻共有财产。也就是说，受让人在接手

这栋房屋之前，必须没有知道该房屋为夫妻共有财产。否则，受让人也就不再处于善意立场。

通过上述三个条件，我们可以总结出一句话：善意取得是指善意受让人采用合法方式获取该财产且事先不知道该财产为违法来源。

除此之外，根据《中华人民共和国物权法》的规定，第三人拥有不动产，其取得该不动产的取得人应当依照本法的规定对第三人按照公示的通知进行债权确权和债务清偿，并在备案登记后，才能行使所有者权利。这也即是说，受让人在善意取得该共有财产后，还需要对该财产的权利进行确认。只有在确认之后，该共有财产方可合法地归属到受让人名下。