大型零售商场柜台租赁经营模式隐性弊端分析

内容摘要：大型零售商业代表着现代商业经济发展的行业水平，其经营管理模式的变化，对我国商品流通产业的发展具有重要的影响。

本文针对当前我国大型零售商场经营实践中的柜台租赁经营现象，从产业经营、组织管理、商品营销、商业服务等方面进行了分析与反思。

认为这种属于粗放型的柜台租赁经营模式，只是现阶段我国商品经济发展过程中商业资本普遍短缺、实力普遍弱小和融资渠道不畅的特殊反映，并揭示出它对我国商业经济长远发展暗藏着的诸多隐性弊端；同时，就大型零售商场柜台租赁经营模式的存废提出了现实而中肯的建议。

关键词：大型零售商场经营模式柜台租赁隐性弊端（上）商业零售业特别是大型零售商场（本文中的大型零售商业是指包括百货大楼、购物中心、Shopping Mall、大型综合超市等在内的大型零售商业设施），既是市场经济和商品流通过程中非常重要的市场终端，也是实现商品流转与价值转换过程中非常重要的中介载体。

因此，针对大型零售商场运营管理模式的理论研究，对商品市场经济的发展实践具有重要的意义。

从上世纪80年代中期开始的大型百货商店热潮以来，尤其是2002年至今，我国的大型商业设施的开发建设呈现出了前所未有的发展，动辄几万平米、十几万平米甚至几十万平米的大型商业项目，在我国大城市中遍地开花，并已开始逐渐传导到发达地区的中小城市。

大型零售商场柜台租赁经营模式发展现状大型商业设施的开发建设在这样一个飞速发展的过程中，极大地推动了我国商品流通产业经济规模的发展，同时也影响着我国传统零售商业运营的管理模式。

承包经营、售后包租、保底返租、整体招商等新的商业运营管理模式层出不穷，我国现代的商业流通经济进入商品流通产业变革的时代。

大型零售商场的柜台租赁现象也就是在这种产业变革中应运而生。

在柜台租赁这种商业运营管理的模式下，一些大型零售商业借以统一筹划商场营销为基础，采取将整体的经营区域以化整为零的柜台出租方式，分别租赁给不同的商户、企业等经营主体独立经营，最终主要通过以收取经营场地租金的利润形式而求取商业利益。

尤其是自2005年以来，许多大型零售商场出租率达到100%的也屡见不鲜，其所采用的这种柜台租赁经营的运行管理模式，正在成为当前我国大型零售商业运营管理的主导模式。

客观地说，柜台租赁经营模式在大型零售商业运营管理实践中的大量出现和应用，大大简化了传统商业管理的环节过程和节省了商业经营成本，成为许多商业经营主体通过小资本运作撬动大资产运营的商业经营管理的经典模式。

然而，笔者通过对大型零售商业柜台租赁现象进行产业分析和冷静反思后，这种经营主体与商业实体相分离、利润来源与商业绩效相分离、经营客体与品牌内涵相分离的柜台租赁模式，从根本上而言，只是适应了现阶段我国商品经济发展中商业资本普遍短缺、实力普遍弱小和融资渠道不畅的特殊状况。

在当前这种看似经营简化、分工专业的柜台租赁经营模式风靡业内的潮流中，其中暗藏着影响我国现代零售商业未来发展的多种隐性弊端，应当引起我们的关注和重视。

经营层次“简单”化，割裂产业关联属性大型零售商业作为现代商品流通产业中的重要组成部分，是现代商品经济运行中连接着社会生产与社会消费的重要中介载体，它在商品经济的产业体系中承担着其固有的服务生产、转换价值和促进消费的行业职能。

然而，当大型零售商业一旦放弃或缺失了这种基本的行业职能，由此而带来的后果将使社会生产、流通与消费三大产业职能之间承接性的关联整合关系产生割裂，进而导致这些大型商业零售企业原有商业职能的被边缘化而丧失产业关联整合的功能。

当前，在我国很多大型零售商场的运营管理实践中，柜台租赁经营管理模式的风行，从表面上看，它通过商业物业以招商和收租的形式，“简化”了商场运营中的许多经营管理环节，看似商业经济的行业分工在商户分散式的经营中得到了专业的细化，但这种“甩手掌柜”式的经营方式，实质上却是作为零售商业主体的商场，正在脱离自己的商业组织职能而被逐渐边缘化，它的发展取向也正在割裂商业流通与生产、消费三大社会产业之间的正相关整合。

大型零售商业的柜台租赁经营模式，简单地“简化”了以商品流通交易为核心的商业经营环节，割断了自身与社会生产与社会消费的固有联系。

通过一段时期以来大型商场这种柜台租赁经营的实践，可以分析出这种模式中商业主体间的内在关系：大型零售商业企业作为物业租赁的一方主体，采取将自有、返租或者新开发的商业物业，通过化整为零并以柜台招商寻租的形式，将柜台租赁给作为物业租赁另一方的众多分散的租户独立从事商业经营，最终从商业经营租户的商业利润或经营成本中，以商业地租的形式实现其资本的增值。

在柜台租赁模式下的整个商业经营过程中，商场与租户之间只是存在法律上的经营场地租赁关系，二者之间并不存在商业上的商品经营业务关系；柜台租赁模式下的所谓的大型零售商业，并不完全甚至完全不参与商品的采购、组织、营销和售后服务等商业经营活动。

由此，可以得出这种商业资本的循环路径，以及自主经营和柜台租赁两种模式下商业资本传导的不同结果（如图1示）。

从图1中可以看出：在自主经营模式下，商场是通过资本在商品采购、商品营销的传导路径下来实现自己的商业利润，其商业利润通过再转化商业资本的路径，一般都可实现商业经济体内的资本循环，进而推动商业经济的不断发展；而在柜台租赁经营模式下，商场是通过资本在商业物业、商业地租的传导路径下来实现自己的商业利润，其商业利润大都是用于偿还债务或转移投资，一般都不会进入商业经济体内的资本循环。

结合现实运行中的大型零售商业的柜台租赁模式，商场主体以物业权属拥有者或控制者的身份，不是通过参与商品的流转和经营来求取商业利润，并不直接与商品生产商和商品消费者发生商品交易关系，而是凭借其对商业物业所有权或使用权的垄断控制，通过简单的经营租赁形式来谋求源于商业利润中的商业地租。

事实上，柜台租赁模式下的各类大型零售商业，在这种经营环节的“简化”中，已经从产业属性上完全放弃或丧失了它原本的商业经营主体身份的资格和地位，这些“大型商场”不再像从前那样作为商业经营主体通过参与商品的流通经营，与社会生产和社会消费不再发生固有而紧密的商品经营业务联系。

现代商业同社会生产和社会消费所发生的产业整合关系，主要是通过商业经营主体在商品经营中的采购网络、商品组织、商品营销和售后服务等路径环节而得以实现的。

商业经营主体根据自身对各类商品供求信息的了解和把握，通过建立商品采购网络和商品组织环节与社会生产主体发生经济关系；同时通过对其组织的商品进行市场营销和售后服务来与社会消费主体发生经济关系，从而推动着社会生产、流通、消费的互动协调发展。

然而大型零售商场的柜台租赁经营模式，却分解并异化了自身在商品流通过程中固有的商业经营要素与功能环节，其商品组织和商品营销功能的缺失，使自己成为边缘于商品经营主体之外的商业寄生主体，无形中造成了商业经济与生产、消费产业经济之间有机关联的分离。

因此，大型零售商场的这种以表面上的行业分工精细化，来掩盖实质上的产业组织分散化的柜台租赁经营模式，我们不应当认为它是现代商品流通产业经济的发展成果。

相反，从产业经济发展的历史联系而言，如果说当前我们在最古老的农业中推行规模集约的产业化经营是一种历史进步的话；那么在后兴起的商业中推行这种肢解分散化的经营模式，则不能不认为是现代商业经济发展在商业经营模式上的一种停滞或倒退。

组织管理“削弱”化而难立商场经营风格商场的经营风格是一个商场服务定位和经营特色的集中表现，而对商场运营统筹的科学管理，却是确立和保持商场经营风格的基本保证。

大型零售商业组织的经营管理形式，离不开商业经营主体对商品在组织采购、商品营销交易和售后服务等流通环节的紧密关联性，这种业务流程管理上的水平高低和专业程度，从宏观角度而言，它在一定程度上体现着整个商业经济的发展水平；从微观角度而言，也确实在相当程度上决定着大型零售商业的经营风格和竞争能力。

然而，大型零售商业在柜台租赁经营下的管理模式，显然脱离了以商品流通为中心的商业经营管理的经济属性。

以柜台招商、物业管理、租金收益为主要经营管理内容的商场柜台租赁模式，其整个业务组织管理的流程和环节，并不直接作用于商品的流通，也不直接与商场顾客（消费者）发生交易关系，这种丧失了对商品与服务主导权的商业经营管理方式，必然会影响和破坏商场经营风格的形成和维护。

对此，我们不妨可以通过柜台租赁模式下的商场经营管理流程，即对柜台招商、物业管理、租金收益三大重心管理环节进行论证分析。

首先，在初始的柜台招商过程中，不确定的商户组合决定了商场经营定位和商品服务结构的不确定性，招商的压力和经营的稳定自始就影响着商场经营风格的形成。

在招商的实践中，商场往往是依靠招商组织者的商户信息资源而非商品信息资源主导商场的柜台招商，迫于当前市场现实的竞争压力，招商决策者与被招商业户之间容易产生或存在潜在的利益妥协关系，最终商场只有将自身商业经营的自主权最大限度地承诺让渡给入驻商户，以换来商场可期待的商业地租，因而造成商场整体的经营风格在商场与商户的这种对弈中很难得到确立统一；而由于组织者对招商信息的个人垄断和关系牵带，一旦商场高层调整更容易引发商场的管理乱局，这也会对大型零售商业的外部形象和可持续经营构成现实威胁；同时，许多大租户或主力店以超低廉的价格和最优惠的条件承租后，再以“二房东”身份对外从事二级招商，更为那些诸如购物中心、Shopping Mall等大型零售商场，在商场业态结构、商品品类、对外营销等诸多方面造成困难，同样也会为商场经营风格的确立和经营结构的协调造成很难扭转的经营障碍。

其次，在日常的物业管理过程中，由于商场与商户之间在各自经营重心上的冲突以及商场对商户的利益依附关系，决定了商场难以实现对外的统一营销和整体经营风格的确立；即便是以主观方式确立了经营规划，但在商场的后续运营中也会难以坚持和维护商场的整体经营风格。

在柜台租赁模式下入驻商场经营的商户，都是具有独立商业经营地位的市场主体，其一切的商业利润均来源于自身个体摊位的经营绩效，相对于商场整体的经营形象和风格，商户的日常经营活动自然会更加强求其个体的经营业绩；而商场在柜台招商工作完成后的日常管理过程中，无非是通过对内的物业服务和对外的营销宣传来对商场实施日常管理，虽然在营销宣传中也偏重商场整体的经营形象，但就象商场缺失对商品经营的独立主导权一样，同样也无法保证代表商场服务定位和经营特色的经营风格的主导独立性，而且商场赖以生存的商业地租又依附于商户的经营绩效，这种商场与商户之间很难调和却又必须妥协的利益矛盾，必然会成为商场经营风格在确立和维护过程中的巨大障碍与侵害。

再次，在后续的租赁收益过程中，商户与商场围绕经营与租金两种权利争执、纠旋的对立化和常态化，同样对商场长久经营风格的保持构成威胁。