房地产精装修项目工程造价管理论文

房地产精装修项目工程造价管理论文
摘要：本文通过房地产精装修项目工程造价管理现状的分析，找出了普遍存在的管理问题。

提出了房地产精装修项目工程造价管理方案，以期解决建设工程造价管理过程中的实际问题、降低工程造价成本、提高公司管理能力、提升企业的经济效益。

0 引言
对于建筑企业的经济效益而言，工程造价问题相当重要，因此，如果要提高建筑公司的经济效益，那么必须强化企业工程造价的管理，并在整个施工过程中贯彻实施。

近些年来，随着建筑市场竞争日趋激烈和建筑材料价格的飞涨，使得工程施工成本不断增加，从而压缩了企业的利润空间。

面对严峻的现实，建筑企业如何实现企业的可持续发展，如何进一步扩大企业经济效益，笔者认为，首要任务是强化企业的造价管理核算。

1 精装修工程的工程造价管理
所谓建筑装饰，是指对建筑物内外部的空间和表层采用各种装饰装修材料进行处理，从而使得建筑物的主体结构得到有效保护，不仅美化了建筑物，而且其使用功能也得以进一步完善。

而精装修，则是指精细装修，通常来讲，其一般标准有：1.顶部具有一定造型，采用细腻环保的装饰材料，对设计效果和风格有着充分的考虑；2.地面，采用中高档材料，如品牌地砖或者天然大理石等；3.墙面，设计师整体把握装饰风格，采用玻璃、木饰以及壁纸等材料进行造型设计，从而使装修效果达到一定的特色。

精装修工程造价管理，是指根据相关法律法规，采用管理、经济以及技术等方法，遵循工程造价的特点以及运行规律，对有关工程造价方面的实际问题加以解决，将人、财、物进行合理配置，从而实现建筑工程经济效益的最大化。

2 房地产精装修工程实例
我们以某房地产精装修工程为例，其占地面积将近四十万平方米，是一座功能齐全的现代化都市型综合广场，由三个建筑物组成，其中央为百货商场，南为星级酒店，北为甲级写字楼，地下为大型停车场，该项目总建筑面积约为八万平方米，分为首层（3500平方米）、地上二十层（68778.24平方米）和地下三层（10316.82平方米）。

3 对房地产精装修项目工程造价管理的分析
为实现该精装修项目工程造价的有效管理，本文针对当前房地产装修造价管理市场存在的实际问题进行了如下分析：
3.1 计价依据不规范
对于所有装饰工程而言，其最大的问题在于计价依据不规范，主要原因在于：首先，国内造价主要采用清单和定额等两种计价方式，后者是装饰工程计价主要方式，具有量价合一的特点，体现了社会的平均水平，但存在一定的不科学性，原因在于定额计价更新速度较为缓慢，其对市场之中的实际供求关系和生产效率反映迟钝；其次，装饰工程深受设计影响，其共性度不高。

为使装修效果具有特色，设计通常千变万化，所采用的材料无论是数量还是种类也越来越多，从而造成严重的定额缺项，使得计价得不到合理的满足。

第三，施工单位
在进行报价时，很有可能不按照计价依据，尤其是在项目缺项时，施工单位往往采用“一口价”等自主报价方式，反映不出真实的市场价格；最后，装饰公司流水记账现象普遍，工程造价自主可调空间比较大，随意现象严重，根本不采用计价依据，而是直接以记录的人工和材料用量为根据进行计价。

3.2 市场价格混乱
在装饰工程的造价中，人工费和材料费是其主要的项目费用，其中，装饰费用的60%～80%为材料开销。

但是，要想管理好材料费用，其存在相当大的难度，原因在于人们生活水平的不断提高，其对于装饰的标准和要求也随之越来越高，装饰材料不仅发展速度快，而且无论规格还是种类也日益多样化、丰富化，但同时也存在材料质量良莠不齐和市场价格混乱等现象。

3.3施工工艺复杂
施工工艺的复杂程度，不仅取决于装饰工程的质量和效果，也深受精度和标准的影响。

如果质量、效果、精度和标准要求不高，施工工艺相对简单，反之则越复杂，且由于设计要求和施工环境的影响，施工工艺也有所不同。

同时，在装饰工程的实际施工过程中，施工工艺在各种因素的影响之下不断变化，基于此原因，国家并未制定统一的装饰工程施工工艺和图集，导致施工工艺无据可依，因而造成施工工艺不仅复杂，而且也无法确定合理的材料耗量和工程造价，这是造价管理无法逾越的瓶颈。

4 提高房地产精装修项目工程造价管理的有效探究
根据图纸设计，将原材料和半成品转换为工程实体的过程，即是工程项目的实施阶段，其具有投资较大、伸缩性较强等特点，因此，有效控制工程总造价，提高经济效益，必须加强施工阶段的造价管理。

4.1 做好建设项目的实施计划
工程开工前，应做好充分的准备工作，根据预算要求，在确保工程建设充足资金的前提下，合理制定资金使用计划，尽力降低资金的占用，此外，还须考虑到工程项目的规模以及性质，周密安排好工人数量、运输条件、机械设备、配件生产、材料供应和采购等，合理安排工程项目建设顺序，制定施工计划，科学安排施工进度，降低人、财、物的不合理消耗，并根据实际情况，对各分项工程明确施工工期，制定技术可行、经济合理的施工方案，有序开展施工建设，在现有机械设备的基础上，提高工作效率，确保工程质量，缩减施工工期，降低建设成本。

4.2 做好设备、材料采购工作
首要任务是控制购买设备的费用，力争以最少的资金，采购到最好的设备，因此首先应进行市场调研，利用多种渠道收集设备的各种信息，如技术参数、商家资质、经营状况、售后服务以及产品的结构特点性能和使用情况，在此基础上，通过询价发包或者招标等方式，选择性价比较高的设备，同时，还应做好技术参数规格偏离分析，以及技术协调工作，结合施工进度，确定合理的交货时间。

另一方面，需要根据一定的规格，按时按量供应材料和设备。

所谓一定的规格，是指确保所购材料与设计规格必须一致，避免因不合
格材料造成的损失；按时是指为确保工程顺利实施，材料供应应及时；按量是指根据工程的实际，按需保证设备和材料的供应。

4.3 做好工程验收结算把关
作为工程总造价控制的关键，验收和结算对一些外包工程尤其重要。

在工程量采用清单计价方式的情况下，控制施工造价关键在于如何控制好工程量，因此，核算工程量时，验收人员不仅需要具备高度的责任感，以及良好的职业素养，还应全面了解设计理念，掌握整套设计图纸，熟悉现场状况和工程全貌，在此基础上，根据计划，按照设计规划或验收规范，分步骤全面考评工程的整体外观、材料、质量和结构，逐项对工程量进行核查并列出工程实际清单，然后记录验收结果，做好验收报告。

工程量一经核定完毕，应根据对应的工程计价的类别和相关政策文件，结合原定定额或者取价标准，通过相关设备、材料的计价方法，依据运输、采购和保管等有关责任规定，逐一核算每一分项的工程款，进而将全部工程费用进行汇总，然后根据税金和费率有关规定，再充分考虑其他不可预见的费用之后，计算出所建工程的总造价。

5 结论
本文通过房地产精装修项目工程造价管理现状的分析，找出了普遍存在的管理问题。

提出了房地产精装修项目工程造价管理方案，以期解决建设工程造价管理过程中的实际问题、降低工程造价成本、提高公司管理能力、提升企业的经济效益。

参考文献
【1】尹贻林.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2011
【2】郭树荣.工程造价案例分析[M].北京：中国建筑工业出版社，2007
【3】冉双维，庆升.精装修工程的项目管理[J].浙江建筑，2011。