房产行业税务稽查重点分析
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房产行业税务稽查重点分析
一、销售开发产品收取价款未按规定入账、隐匿收入，少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等常用方法：1.房地产开发项目建设初期，需要资金量大，多以“内部认购”、“单位团购”等方式销售房屋，使用自制收据收取购房款，收入“账外循环”或长期挂“应付账款”“其他应付账款”等，隐匿、转移收入，逃避或滞后申报纳税。
2.已签购房合同，按合同付款日期应收房款的，因购房者原因未及时收到的，企业不按照合同约定的付款日期确认收人，而是根据实际收到款项时间来确认收入，滞后缴纳税款。
3.收到客户的违约金等，计入营业外收入或往来账户进行核算，未入应税营业额.4.随房屋一同出售或单独出售车位、储藏室等不列入商品房销售合同中，销售时另外开收据，收入不入账。
5.通过其他手段不如实申报应税收入。
通过“其他应收款或其他应付款”直接拨付工程款以收抵支。
或分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据，房款不入账等情况。
检查方法：1.利用外部公开信息，商业广告，网络了解单位项目情况，房屋团购、内部认购等情况。
检查“银行存款”、“其他应收款”、“应付账款”、“预收账款”等账户，核实收入是否入账或长期挂往来账，对往来账户中大额资金流入情况要逐笔进行核对，确定其业务的真实性。
2.对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报缴纳税。
3.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据已售楼号、门牌号、车位、储藏室编制房产销售分户明细表，对照销售合同约定收款时间，收款方式与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的问题。
4.核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。
有无将销售的停车位、储藏室取得的价款单独开具收款收据问题。
二、以银行按揭方式销售产品收取的价款，未按规定申报纳税常用方法：1.房地产企业采取银行按揭方式销售开发产品，收到银行按揭贷款后不作销售收入处理，而是将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，从而隐匿收入。
房地产行业常用税收违法手段及税务稽查重点
某房地产公司隐匿收入偷税案
该把开发产品 — 地下停车位和沿街 商用房的其中一部分不反映在财务账 上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。 在实地调查过程中，检查人员还通过 采取抽样调查的方式，通过走访住户、 电话咨询等途径，对住房、地下停车 位和沿街商用房的销售价格、销售面 积和销售时间等情况进行了调查取证， 进一步固定了有关证据。
某房地产公司隐匿收入偷税案
1、隐匿收入偷逃税 公司开发建设的“A花园”小区的地下停 车场决算面积为16650平方米，以每个30平 方米的标准，划出了555个停车位用于销售， 车位全部销售完毕。而该公司财务账实际 入账只有366个计10980平方米，实际少入 账停车位189个计5670平方米。该部分车位 全部销售完毕，平均售价每平方米2150元， 与市场价格基本相近，视同计税价格，共 计在账簿上少列收第一种采取“以物易物”的方式下，合作建房双方都发生 了营业税的应税行为。具体按下列规定执行： （1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得 了部分房屋的所有权。在这一合作过程中：甲方以转让部 分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转 让土地使用权的行为，应按 “转让无形资产-转让土地使 用权”税目缴税；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价， 换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，应按 “销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算， 应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别 核定双方各自的营业额。 如果合作建房双方（或任何一方）将分得的房屋销售出 去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按 “销售不动产”税目缴税。
合作建房的有关营业税政策
（二）房屋建成后如果双方按一定 比例分配房屋，对甲方向合营企业 转让的土地，按“转让无形资产” 缴税，其营业额按《营业税暂行条 例实施细则》第十五条的规定核定。 双方分得房屋后各自销售的，按 “销售不动产”征税。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产企业税务稽查重点解析
房地产企业税务稽查要点解析房地产企业在收入确认方面存在许多问题。
一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入：一、是否有延迟确认收入的行为《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。
2.取得了买方付款证明。
也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。
但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。
2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。
这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。
因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。
收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点房地产行业作为一个重要的经济领域，一直备受关注。
然而，在发展过程中，也不乏一些不法分子利用各种手段进行偷税逃税。
为了保护税收的公平性和维护经济的健康发展，税务部门对于房地产行业也进行了严格的检查。
本文将围绕房地产行业的偷税手段及税务部门的重点检查展开浅谈。
一、房地产行业常见的偷税手段1. 虚构交易：房地产开发商通过虚构交易的方式来逃避缴纳税款。
他们将房地产交易定价过低，或者在购房合同中虚构一些费用，以此来降低应纳税款。
2. 造假报账：房地产开发商在企业财务报表中虚报成本、虚增费用、假冒进项税额等手段来掩盖其真实的利润状况，从而减少应纳税额。
3. 假分割：在房地产商购买土地时，他们会将一块大面积的土地以几块小地块的形式进行购买，以便躲避高昂的土地增值税。
4. 不报账：有些小型房地产中介机构或个人投资者在买卖房地产过程中不进行账务记载，以此来逃避缴纳营业税或个人所得税。
上述只是房地产行业中常见的一些偷税手段，不法分子为了逃避税务部门的监管，也可能会使用其他各种手段。
税务部门为了打击偷税行为，需要在检查时重点关注某些方面。
二、税务部门对房地产行业的重点检查1. 交易合同与实际交易情况是否一致：税务部门会对房地产交易的合同进行检查，与实际交易情况进行核对。
如果合同金额与实际交易价值存在较大差异，就有可能发生税务避税行为。
2. 发票真实性核查：税务部门会核查房地产开发商的购进发票和销售发票，检查其是否真实合法。
特别是对于联合开发、装修和建筑施工等环节，需要仔细核对发票的真实性，以防止虚开发票等违法行为。
3. 资金流向的审查：税务部门会仔细审查房地产开发商的资金流向，比对收入和支出是否合理、是否存在假账、虚开发票等行为。
对于资金流向异常的企业，税务部门会进行更加深入的调查。
4. 关联企业的往来检查：税务部门会对房地产企业与关联企业之间的业务往来进行检查。
如果关联企业之间存在虚假交易、利益输送等行为，税务部门会对其进行严厉的处罚。
土地使用税房产税契税税务稽查关注点
土地使用税房产税契税税务稽查关注点土地使用税1.已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。
2.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。
3.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
4.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
5其他土地使用税问题。
契税1.以出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。
以协议出让方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。
2.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
3.以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。
4.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
5.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。
6.分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。
7.竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。
8.其他方面问题。
房产税1.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，未申报缴纳房产税。
2.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。
3.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。
4.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
5.企业清产核资房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。
6.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。
商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
房地产综合税务稽查案例分析
房地产综合税务稽查案例分析近年来，房地产行业在我国取得了长足的发展。
然而，随着房地产市场的火爆，一些不法分子也借机进行各种违法行为，逃避税务监管。
为了维护市场秩序和公平竞争，税务部门积极展开综合税务稽查，打击房地产领域的税收违法行为。
下面，本文将通过分析一个实际案例，来探讨房地产综合税务稽查的重要性和具体应对措施。
案例背景某市的税务部门在最近一次综合税务稽查中发现了一起涉及房地产行业的税收违法案例。
该案件涉及一家房地产开发公司，涉案金额约为5000万元人民币。
经过调查，税务部门发现该公司存在多项违法行为，包括虚报销售成本、资金流转问题以及违反税收相关政策等。
虚报销售成本税务部门发现该房地产开发公司存在虚报销售成本的问题。
在盈利的情况下，该公司将一部分实际成本通过虚增的方式计入销售成本，以降低应纳税额度，从而减少纳税金。
例如，该公司在购买建筑材料时以高价购买，然后虚报采购成本，增加虚假的销售成本，从而逃避税务部门的监管。
税务部门依靠盘点实际采购记录、核对发票真伪等手段，最终揭穿了该房地产公司的虚假行为。
资金流转问题此外，税务部门还发现了该房地产开发公司存在资金流转问题。
在进行房地产销售时，该公司采用了虚构购房者和购房价款的方式，实际上将资金在内部循环流转。
通过虚假的资金往来，该公司既能够规避了利息收入的应纳税额，又能够迅速换取现金，实现了利益最大化。
税务部门通过调阅银行流水账单、购房者身份核实等方式，成功查明了该公司的资金流转问题，以维护税收的公平和正常秩序。
违反税收相关政策最后，税务部门还发现该房地产开发公司存在违反税收相关政策的问题。
该公司在项目开发初期，为吸引投资者，通过以高返点、回扣等方式进行销售，从而违反了住房限售政策和相关的税收政策。
税务部门在调查过程中，查阅了该公司的销售合同、销售明细表以及相关政策法规，最终揭示了该公司的非法销售行为。
综合税务稽查的重要性本案例中的房地产税务违法行为说明了综合税务稽查的重要性。
房地产行业税收稽查主要内容（大全5篇）
房地产行业税收稽查主要内容（大全5篇）第一篇：房地产行业税收稽查主要内容房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点
浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性, 它的生产周期长、投资数额大、具有往来对象多、市场风险不确定等特点。
其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业, 也不同于一般的工商企业, 它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体, 以第三产业为主的产业部门。
由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的, 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点, 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题, 难以保证税基的完整。
一、房产商偷税原因分析：（一）行业特点客观上为企业偷逃税提供了便利。
房地产行业开发周期长, 成本费用支出项目多, 部分企业还存在法人、财务人员变动频繁, 容易造成编制的预算、签订的合同变更；各级项目审批部门的批文及资料保管不善, 形成资料缺失等, 这些都给检查带来一定的困难。
（二）税务部门对房地产开发企业的征管水平较低。
（三）部门之间协调不够通畅。
税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端, 而此前, 对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。
目前国地税之间、以及与城建、房管、银行等的信息交流不畅。
（四）中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃。
（五）税种设置不合理, 造成可趁之机。
在房地产开发、销售过程中, 仅税种就多达8种, 有的地方还重复征税, 如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。
收费项目更多, 各个地方也参差不齐, 有的地方多达80150种, 这无形中也增加了建房成本。
而在房地产开发阶段, 只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。
这种税制设置的消极作用显而易见, 开发阶段税少、税负轻, 流通环节税重, 从而助长了土地的隐形交易, 偷税现象严重。
而在开发阶段发生的增值部分, 由于没有税收的调节机制, 政府无法参与增值价值的再分配。
（六）稽查力度不足, 难有威慑作用。
房地产企业稽查要点
房地产企业稽查要点一、营业税1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确,收取的价外费用是否并入营业额申报纳税.2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金)申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天.3、银行按揭款收入有否申报纳税.4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。
5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权,是否申报纳税。
6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税.7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。
8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位,是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税.9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税.10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。
11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。
12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。
有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。
13、是否存在“代建房”行为,是否同时具备“代建房”的三个条件。
14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理.15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。
16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。
17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的,是否按“租赁业"申报纳税。
18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人,开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。
19、涉及营业税的其他问题。
二、企业所得税（一)收入检查要点：1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现：(1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
房地产企业税务稽查的重点方向
房地产企业税务稽查的重点方向收入的确认1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。
3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。
5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。
7.出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。
8.其他应计未计收入问题。
企业所得税应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的合法性。
1.收入方面除前述业务收入相关问题外，还应检查：（1）未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
（2）产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或推迟实现工程结算收入的现象。
（3）取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。
（4）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用。
2.成本费用方面（1）取得的土地资产是否按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行“三通一平”后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产企业税收的检查重点
房地产企业税收的检查重点引言房地产企业作为国民经济的重要组成部分，承担着重要的社会责任和税收义务。
税收是国家资金的重要来源，保障国家正常运转和各项事业的顺利推进。
因此，对于房地产企业的税收合规性进行全面、深入的检查是非常必要的。
本文将围绕房地产企业税收的检查重点进行分析和总结，旨在为相关部门提供参考。
1. 海外投资备案情况在当前开放投资政策的大背景下，越来越多的房地产企业开始涉足海外市场。
然而，海外投资需要符合国家相关的备案要求，以确保资金的合法性和透明度。
检查重点应包括企业是否按照规定及时进行海外投资备案，是否存在隐瞒资金流向等问题。
2. 土地成交价格的真实性验证房地产企业在购买土地时，需要经过土地拍卖或者招标等程序进行交易。
在检查中，应重点核实土地成交价格的真实性，以防止企业通过虚报成交价格等手段逃避税收。
相关部门需要对成交价格进行详细的调查和核对，确保税收的公平和合理。
3. 城市基础设施建设支出的合理性审查作为房地产企业，为了向购房者提供更好的生活环境，通常需要进行相应的城市基础设施建设。
然而，有些企业可能会将非法支出纳入基础设施建设成本中，从而减少应纳税额。
因此，在检查中应重点审查企业的基础设施建设支出是否合理、真实，并核实其资金来源。
4. 房地产交易的合规性审查房地产交易是房地产企业的主要经营活动，其合规性直接关系到税收的课征。
在检查中，应重点审核房地产交易是否符合相关法律法规，包括买卖合同的合法性、交易款项的真实性等。
同时，还应关注企业是否存在偷逃税款等行为。
5. 跨区域经营税收的申报和缴纳情况一些大型房地产企业在跨区域经营时，需要面对不同地区税收政策和税负差异。
在检查中，应重点关注企业是否按照规定进行税收申报和缴纳，是否存在利用地方政策漏洞等问题。
此外，跨区域经营的企业还需要合理调整利润分配，以确保税收的公平性和合规性。
6. 各类税收优惠政策的合规性审查房地产企业可以享受到一些税收优惠政策，如减免税、税收抵扣等。
房地产企业计税收入的检查重点
房地产企业计税收入的检查重点1. 引言对于房地产企业来说，正确计税收入是非常重要的，关系到企业的经营成本和税务合规性。
因此，税务机关在对房地产企业进行税务检查时，往往会重点关注企业的计税收入情况。
本文将介绍房地产企业计税收入的检查重点，以帮助企业提高税务合规水平，避免税务风险。
2. 企业收入的分类在进行计税收入的检查时，首先需要了解房地产企业收入的分类。
一般来说，房地产企业的收入可以分为以下几类：•销售收入：房地产企业通过出售房地产物业所获取的收入。
•租赁收入：房地产企业通过出租房地产物业所获取的收入。
•其他收入：与房地产活动相关的其他收入，如物业管理费、广告费等。
这些收入在税务上有不同的计税方式和政策规定，因此在检查时需要对不同类型的收入进行分别审查。
3. 销售收入的检查重点房地产企业的销售收入是其主要的经营收入来源。
在进行销售收入的检查时，需要关注以下几个重点：3.1 合同和发票核对税务机关会核对房地产企业的销售合同和发票，以确认销售收入的真实性和合规性。
企业需要确保销售合同和发票的一致性，以及其与实际交易情况的符合性。
3.2 流水账户和银行对账单核对税务机关还会核对企业的流水账户和银行对账单，以验证销售收入是否真实反映在企业的银行账户中。
企业需要确保销售收入的流入与流出能够与银行对账单一致。
3.3 支付凭证的合规性税务机关会核对企业支付凭证的合规性，包括检查销售人员的薪酬和奖金的支付凭证，以及与销售收入相关的其他费用的支付凭证。
企业需要确保支付凭证的真实性和合规性，以免产生偷税等风险。
4. 租赁收入的检查重点房地产企业的租赁收入往往与租赁合同和资产抵押有关。
在进行租赁收入的检查时，需要关注以下几个重点：4.1 租赁合同的一致性和真实性税务机关会核对企业的租赁合同，以确认租赁收入的一致性和真实性。
企业需要确保租赁合同的内容与实际交易情况一致，避免虚假合同而产生的税务风险。
4.2 租赁收入的入账与支付凭证核对税务机关还会核对企业的租赁收入的入账记录和支付凭证，以验证租赁收入的真实性和合规性。
房地产企业收入确定与税务稽查重点
第一部分税务稽查执法程序一、税务稽查对象的产生依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。
二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。
三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的；四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法五、税务稽查过程中企业知情权的确定检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。
六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。
七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。
注意相关问题①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？八、税务稽查与税务检查的区不（1）主体不同。
（2）对象不同。
（3）程序不同。
（4）目的不同。
第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。
房开企业房产税稽查重点
房地产行业房产税主要检查要点
1.检查对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定缴纳房产税
2.检查“固定资产”账簿中房屋的造价或原价，是否真实、完整，有无分解记账的情况
3.检查与房屋相关的附属设备和配套设施、照明设施、装修费用是否计入房屋原值
4.检查是否存在房屋已实际使用却挂在“开发产品”、“在建工程”科目未转入“固定资产”，延迟纳税
5.检查对房屋进行改建、扩建、装修的，是否按规定增加其房屋原值，有无将其改建、扩建、装修支出计入管理费用
6.检查土地价值是否按照有关规定正确并入房产原值计征房产税
7. 检查有无以物抵租、以修抵租少报租金的情况
8.检查有无签订阴阳合同隐瞒租金的情况
9.检查有无免租期未申报纳税的情况
10.检查有或符合按照《中华人民共和国税收征收管理法》第35条及其实施细则第47条第一款的规定核定其应纳税额的情形。
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房地产企业对老城区或旧有居民区进行开发时，对原有住户普遍采取“拆迁还房”的形式，所谓“拆迁还房”是指拆迁人以建设的房屋补偿给被拆除所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
目前普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法。
开发企业对“拆一还一”等面积的部分未按成本价计税直接视为拆迁成本，仅按差价部分（即超面积部分）记入营业收入，从而少申报纳税。
检查方法：
1.核实开发项目的《动迁房产权调换协议书》或《回迁安置协议》，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。
2.抽取部分拆迁户调查了解，拆迁补偿方式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等，进一步核实“拆迁还房”业务。
3.检查房地产企业在办理拆迁补偿房产时，核实补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时是否按照规定申报缴纳增值税。
对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，当地税务机关是否按同类住宅房屋的成本价核定计增值税；对超出拆迁建筑面积的部分，是否按照规定确定计税营业额。