物业管理师《经营管理》第四章第四节(2)

物业管理师《经营管理》第四章第四节（2）
三、居民收入因素
通常，居民收入的真正增加（非名义增加。

名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。

至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。

所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对物业价格的影响估计不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住物业的需求，从而会促使居住物业价格上涨。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对物业价格的影响就不大。

不过，如果他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，例如购买物业用于出租或将持有物业当作保值增值的手段，则会引起物业价格上涨。

四、物价因素
物业价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将其区别开来，对它们之间的互动关系作一分析。

物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。

通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。

此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格（特别是水泥、钢材、木材的价格）、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

但在物业价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。

就物业价格中房价（房地价格）与地价之间的互动关系来看，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。

但在物业开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。

五、利率因素
利率升降对物业价格有着很大的影响。

从成本的角度来看，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。

从物业需求的角度来看，由于现代购买物业（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。

从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。

综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。

六、汇率因素
在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。

例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。

相反，如果该物业所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的物业投资收益。

因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。

七、物业税收因素
有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。

可将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。

另外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。

如果某种对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响就小，甚至不起作用。

增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升；相反，会使物业价格下降。

在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。

直接或间接地对保有物业课税（如城镇土地使用税、房产税或城市物业税），实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。