2013郑州写字楼市场调研报告初稿
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告【郑州写字楼调研报告】一、概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼行业也随之蓬勃发展。
本次调研主要对郑州市的写字楼市场进行了深入的调查和研究，旨在了解郑州市写字楼市场的现状和发展趋势。
二、现状分析1. 郑州市的写字楼市场主要集中在城市中心区域，如中原路、建设路等地段。
这些地段交通便利，商务区域发达，是各类企事业单位、金融机构等的首选办公场所。
2. 郑州市的写字楼建筑多样化，包括高层写字楼、低层写字楼、创意写字楼等。
其中，高层写字楼主要分布在城市中心区域，低层写字楼则分布在郊区较为集中的地方。
创意写字楼则多位于历史文化街区或旧厂房改造的地方。
3. 郑州市的写字楼市场竞争激烈，展示出一些共性特征。
如写字楼租金高昂、供求关系紧张、市场需求多元化等。
此外，一些特色写字楼如共享写字楼、创意写字楼等也逐渐受到市场的关注。
三、发展趋势1. 健康文化类写字楼的兴起。
随着人们对健康生活的追求，健身、休闲、娱乐等生活方式成为现代人办公需求的重要组成部分。
未来，健康文化类写字楼将会融合休闲娱乐设施、运动设施等，满足员工的生活需求。
2. 环保节能类写字楼的需求增加。
随着全球气候变暖和环境保护意识的增强，未来的写字楼将更加强调节能减排和环境友好。
一些领先的写字楼已经采用了太阳能发电、雨水收集等技术，以降低能源消耗和环境污染。
3. 智能化办公设施的应用。
未来的写字楼将会更加智能化，运用物联网、人工智能等技术，提供更加便利和高效的办公环境。
智能化的办公设施将极大提升员工的办公效率。
四、建议1. 鼓励多样化的写字楼建筑形态。
政府可加强对写字楼建设的规划和管理，鼓励多样化的写字楼建筑形态，以满足不同企事业单位、行业的需求。
2. 提供更加便利的公共服务设施。
政府可提供更加便利的公共服务设施，如停车场、餐饮等，以提升写字楼的吸引力和竞争力。
3. 加大环保节能类写字楼的推广力度。
政府可鼓励和引导企事业单位选择环保节能类写字楼，推动节能减排和环保意识的普及。
郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 -29页
租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势
和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。
4. 郑州甲 A 写字楼客户分析
（1）写字楼使用客户分析
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
单 位： 万㎡
第 3 页 共 32 页
销售部 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240 万㎡以上，为过去几年供应量的总 和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高 端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。 从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD 商务板 块，两板块新增甲 A 写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端 写字楼市场“角逐”的主要竞技场。 3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5 年涨幅预期 （1）写字楼量价走势
（3）写字楼售价涨幅预期：
本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，
写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高
端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。
（4）租赁价格涨幅预期：
高端写字楼三年租金变化情况
★★★★★★★★
维二路 六车道 双向 1656 辆/小时 726 人/小时
★★★
政三街 四车道 双向 318 辆/小时
564 人/小时
★★
政二街 两车道 双向 324 辆/小时
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告
《郑州写字楼调研报告》
近年来，随着郑州经济发展的迅速，写字楼建设也在城市中如雨后春笋般迅速涌现。
为了解郑州写字楼市场的现状及未来发展趋势，我们进行了一次全面的调研。
首先，我们发现郑州市中心区域的写字楼大多集中在CBD核
心区域，如二七、金水、高新等区域。
这些区域拥有完善的交通、商业和配套设施，成为吸引企业入驻的热门地段。
其次，郑州写字楼的租金水平在不断上涨。
受供应不足和需求持续增长的影响，部分地段的写字楼租金已经超过了市场预期。
而且，一些高品质写字楼的租金更是水涨船高，成为企业选址时需要考虑的重要因素。
此外，我们还发现郑州写字楼市场面临着一些挑战。
比如，一些老旧写字楼的更新改造需要加快速度，以满足现代企业对办公环境的需求。
同时，随着新型疫情的影响，居家办公的需求增加，对写字楼市场也提出了新的挑战。
针对以上情况，我们对郑州写字楼市场的未来发展做出了一些预测。
我们认为，郑州写字楼市场将继续保持活跃，供需关系将更加趋于平衡，市场将会进一步规范。
在未来，随着城市规划的不断完善和CBD区域的扩展，写字楼市场的增长空间将
会进一步拓展。
总的来说，郑州写字楼市场活跃，需求旺盛，但也面临一些挑战。
我们期待随着城市发展，写字楼市场将迎来更加多样化的发展，满足企业对办公空间的不断升级需求。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告郑州市写字楼调研报告一、调研目的本次调研的目的是为了了解郑州市写字楼的租金情况、市场竞争状况以及市场需求，为写字楼投资者提供相关参考数据。
二、调研方法1. 网络调研：在相关房地产网站、写字楼租赁平台上搜索郑州市写字楼的信息，包括租金、出租率等。
2. 实地调研：到郑州市的商务区、办公区进行实地调研，了解写字楼的真实情况和市场需求。
三、调研结果1. 郑州市写字楼租金情况根据网络调研，郑州市的写字楼租金平均在每平方米每月60-80元之间。
不同商务区、办公区的租金有所差异，例如金水区的写字楼租金相对较高，而二七区的租金相对较低。
2. 市场竞争状况郑州市的写字楼市场竞争激烈，许多写字楼项目在竣工后出现了较高的空置率。
造成这种情况的原因主要有两方面：（1）需求不足：郑州市的写字楼供应过剩，远远超过了市场需求；（2）位置选择不当：一些写字楼项目选址不合理，无法满足租户的需求。
3. 市场需求虽然郑州市写字楼市场竞争激烈，但仍然存在一些市场需求：（1）高品质写字楼：部分企业对办公环境有严格要求，需要高品质的写字楼；（2）特色办公空间：一些创业者、新兴企业对特色办公空间有较高的需求，例如共享办公空间、创意办公室等；（3）交通便利：区域交通便利、配套设施完善的写字楼更受企业青睐。
四、调研结论根据以上调研结果，可以得出以下结论：1. 郑州市写字楼市场竞争激烈，供应过剩，投资者需慎重考虑；2. 在选址时要注意选择地段交通便利的区域，以满足租户的需求；3. 市场仍存在着对高品质写字楼和特色办公空间的需求，可以针对这些需求来进行投资。
五、建议1. 投资者在进行写字楼投资时要进行充分的市场调研，了解市场需求，避免盲目投资；2. 为了提高租赁率，投资者可以考虑建设高品质的写字楼，并根据市场需求提供一些特色办公空间；3. 对于已经投资的写字楼项目，可以考虑开展一些优惠政策，吸引企业入驻。
六、参考资料1. 房地产网站：https://...2. 写字楼租赁平台：https://...以上为郑州市写字楼调研报告，仅供参考。
郑州写字楼市场研究报告
郑州写字楼市场简析春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。
据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上；原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上；裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上；金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上；入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。
写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。
本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。
一、郑州写字楼的发展回顾郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。
总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：●市场萌芽期（1997年以前）这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。
其主要特点有：规模小，设备简陋、户型单一。
分布区域集中，市场管理混乱。
由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。
物业管理水平低下。
●市场探索期（1997年—2000年）郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。
郑州写字楼调研分析报告
郑州写字楼调研分析报告郑州写字楼调研分析报告一、引言写字楼是现代商业办公的核心场所之一，随着经济的发展和城市化进程的加快，郑州作为河南省的省会城市，其写字楼市场进一步发展壮大。
本报告旨在通过对郑州写字楼市场的调研，分析该市场的现状和发展趋势。
二、市场概况1. 市场规模根据调研数据显示，郑州写字楼市场的规模较大，目前已经有数百个商务写字楼项目，涵盖了金融、科技、文化等各个行业。
其中，CBD地区的写字楼项目占据市场的主要份额。
2. 租金水平调研数据显示，郑州的写字楼租金水平较为稳定，整体偏低。
各个区域的租金差异较大，尤其是CBD地段的写字楼租金较高。
三、需求分析1. 行业需求郑州作为河南省的政治、经济、文化中心，吸引了大量的企业落户和创业者前来发展。
不同行业对于办公空间的需求也不同，金融、科技和互联网行业对于写字楼的需求相对较高。
2. 办公面积根据调研数据，企业在选择写字楼时主要考虑办公面积的大小，包括单个办公室的面积和整个楼层的面积。
大部分企业需要较大的办公面积以满足日常的工作需求。
3. 办公环境企业对于办公环境的要求较高，特别是在硬件设施和软件配套方面。
高速网络、空调、咖啡厅、会议室等设施都是企业选择写字楼的重要考虑因素。
四、竞争分析1. 竞争格局郑州写字楼市场竞争激烈，主要有如下几个主要竞争对手：龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商。
这些房地产公司在郑州建设了多个高质量的写字楼项目，形成了较为庞大的市场占有率。
2. 竞争优势龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商在品牌知名度、地理位置和规模上具有较强的竞争优势。
此外，一些总部位于郑州的企业通过自建写字楼来降低办公成本，也对市场竞争造成了一定的影响。
五、发展趋势1. 区域发展目前郑州市的发展重点已经从传统的商业中心逐渐向CBD地区转移，未来写字楼市场的发展将逐渐向CBD地区集中。
2. 全球化需求随着全球化进程的加快，越来越多的国际企业将来到郑州落户或扩大投资规模。
郑州写字楼市场分析
郑州写字楼市场分析概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也在不断增长。
本文将对郑州写字楼市场进行深入分析，探讨市场现状和发展趋势。
市场现状区域分布据调查数据显示，郑州的写字楼主要集中在中原区、金水区和二七区等主要商业区域。
这些区域拥有较高的写字楼租金和较大的写字楼供应量。
租金水平郑州的写字楼租金水平相对于其他省会城市较为适中，一般在每平米10-20元之间。
高档写字楼的租金可能会达到每平米30元以上。
空置率近年来，郑州写字楼市场供大于求，导致部分写字楼出现较高的空置率。
一些老旧写字楼由于更新换代不及时，空置率更是居高不下。
市场发展趋势供应量逐步增加随着郑州经济的持续发展，写字楼供应量也在逐步增加。
各大房地产开发商纷纷进入郑州写字楼市场，推动市场供应量持续扩大。
物业服务提升为了吸引更多写字楼租户，郑州的写字楼业主开始加大对物业服务的投入。
不仅提供基本的保洁服务，还会提供定制化的增值服务，如会议室预订、快递代收等。
区域分化随着郑州城市规划的不断优化，未来郑州写字楼市场可能出现区域分化的趋势。
一些地段优越、交通便利的写字楼可能会成为热门选择，而一些偏远或老旧的写字楼则面临市场淘汰。
总结综上所述，郑州的写字楼市场虽然存在一定问题，但整体呈现良好的发展态势。
随着郑州经济的持续增长，写字楼市场将迎来更多机遇和挑战。
未来，需要相关部门加大政策支持力度，引导市场健康发展，为郑州写字楼市场注入更多活力。
以上是我对郑州写字楼市场的分析，希望对您有所帮助。
写字楼的市场调研报告
写字楼的市场调研报告
《写字楼市场调研报告》
写字楼作为商业地产市场的重要组成部分，一直受到投资者和租户的关注。
随着城市化进程不断加快，写字楼市场也呈现出多样化和差异化发展趋势。
为了深入了解当前写字楼市场的状况和发展趋势，我们进行了一次市场调研。
首先，我们对城市中心地段的写字楼进行了调查。
调研结果显示，这些地段的写字楼供应量相对较少，市场需求旺盛。
很多优质写字楼已经实现了满租状态，且租金水平普遍较高。
这说明城市中心地段的写字楼市场具有较高的投资价值和租赁潜力。
其次，我们对城市郊区的写字楼进行了调查。
调研结果显示，随着城市扩张和产业集聚效应的凸显，城市郊区的写字楼市场也呈现出快速增长的态势。
越来越多的企业选择在城市郊区租赁写字楼，以获取更大的办公空间和更低的租金水平。
这为城市郊区的写字楼市场提供了巨大的发展空间。
最后，我们对写字楼租户进行了问卷调查。
调研结果显示，写字楼租户最关注的因素是地理位置、建筑质量和物业管理服务。
这些因素直接影响了租户选择写字楼的意愿和租金水平。
因此，写字楼开发商和运营商应该加强对地理位置、建筑质量和物业管理服务的投入，以提升写字楼的竞争力和吸引力。
综上所述，当前写字楼市场呈现出多样化和差异化发展趋势，城市中心地段和城市郊区的写字楼市场具有较高的投资价值和
发展潜力。
但是，写字楼市场仍然面临着一些挑战，如供应过剩和租金下降。
因此，写字楼开发商和运营商应该加强市场调研，及时调整经营策略，以应对市场变化。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告郑州写字楼调研报告一、调研目的作为一个经济发达的城市，郑州的写字楼市场一直保持着较高的活跃度。
本次调研的目的是了解郑州写字楼市场的整体情况，包括市场规模、租金水平、租赁率等方面的信息，为相关企业和个人提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地走访的方式进行，共收集了100份有效问卷，并走访了郑州市的多个写字楼项目。
三、调研发现1.市场规模：郑州的写字楼市场规模较大，目前主要集中在市中心和新郑市区域。
根据调研数据显示，郑州市总共有近200个写字楼项目，总建筑面积超过200万平方米。
2.租金水平：郑州写字楼的租金水平较为稳定，主要受到地理位置、楼层和设施条件等因素的影响。
根据调研数据显示，郑州市一般写字楼的租金区间在50-100元/平方米/月，豪华写字楼的租金则在150-200元/平方米/月。
3.租赁率：郑州的写字楼租赁率较高，主要得益于市场需求的增加。
根据调研数据显示，郑州市写字楼的平均租赁率超过90%，豪华写字楼的租赁率更是接近100%。
4.写字楼类型：郑州的写字楼类型多样化，满足了不同企业和个人的需求。
调研数据显示，郑州市的写字楼包括高层写字楼、低层写字楼、复合写字楼等多种类型，其中以高层写字楼为主。
5.写字楼配套设施：郑州的写字楼配套设施较为完善，满足了企业和个人的日常需求。
调研数据显示，郑州市的写字楼配套设施包括餐饮、咖啡店、银行、会议室、停车场等，并且有些写字楼还提供了健身房、洗浴等特色服务。
6.市场趋势：郑州的写字楼市场未来将保持较高的增长趋势。
随着郑州经济的发展和人口的增加，写字楼的需求将进一步增长。
同时，随着办公环境要求的不断提高，写字楼的设施和服务将更加注重品质和细节。
四、调研结论郑州的写字楼市场规模较大，租金水平较为稳定，租赁率较高。
市场上的写字楼类型多样化，配套设施也较为完善。
随着郑州经济的发展，预计写字楼市场将继续保持较高的增长率。
五、建议1.拓宽写字楼项目的开发区域，尤其是在新郑市区域，以满足市场对办公空间的需求。
郑州写字楼项目市调报告PPT课件
11
郑州商务竞争格局
商务板块划分
➢中心城区城市用地增长边界：东至京港澳 高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿 地保护区，南至南水北调中线工程。 ➢政府主导城市外扩，建成多组团城市：规 划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城 市；市区由中心、北部组团、西部、东部和 南部组团组成，采取“多中心、组团式”布 局。 ➢郑州中长期最有利的发展方向是东和北： 西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展 以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城 市形象好、土地收储容易的东区和北区。
郑州写字楼发展规划利好：
——郑汴一体化、航空经济产业、高铁、城铁等规划下，郑 东写字楼快速建设，已形成聚群效应。
郑开大道“黄金通道”交通利好：
——郑汴一体化、城铁等规划下，郑开大道两侧写字楼快速
建设，将成为未来10年内的投资洼地。
10
市场篇
贰 ● 区域市场分析
区市场分析
郑州商务竞争格局 商务市场租赁分析 商务市场客群分析 代表性个案分析
市心土地放量与新区中心的商务投放，更是雪上加霜的加剧整个郑州写字 楼市场的竞争。
6
郑州宏观商务环境 办市公场物供需业演变启动与发展模型
郑州宏观商务环境良好：写字楼步入“成熟发展阶段”
动因 表现形式 客户特征 产品需求 客户关注点
萌芽阶段
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
•办公需要
•改善环境
•追求形象
•需求多样化
13年库存加剧14年商务市场的“竞争态势”；进入供大于求的市场局面。
5
郑州宏观环境分析
13年土地供应
从图表中可以看出，二七区供应量和成 交量均占第一，其实是管城区，金水区 和郑东新区分居第三和第四。从这个图 表中可以得出以下结论： 郑东新区已基本无商务金融土地供应， 而二七区将出现新一轮的商务金融土地 供应热潮； 从区域土地的供应关系上可以得出， 2014年郑东新区在前期已销售的商务金 融土地上的写字楼将会继续呈现集中开 发入市的状态，2014年郑东新区依然会 是写字楼集中投放的热点区域。而未来 2~3年，随着二七区商务金融土地的供 应成交开发入市，二七区将成为新一轮 的写字楼热点区域。
郑州商业调研报告
•
安全是最大的节约，事故是最大的浪 费。。0 9:50:37 09:50:3 709:50 Wednes day, March 23, 2022
•
我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不 要靠耸 人听闻 的利润 ，也不 要在市 场不景 气时， 突然有 资金周 转不灵 的威胁 。。22. 3.2322. 3.2309: 50:3709 :50:37 March 23, 2022
二七商圈急速升级改造， 郑州华联商厦滞留于商业 购物中心时代，产品更新 速度慢，品牌定位中低端 ，尚不能满足民众的购物 需求。
郑州华联 2、品牌推广
1）商厦品牌：整体商 厦的一级店招字体大 小显著，一层入口及 二层出口店招配合整 体店招，二级店招字 体小而紧凑，且被檐 廊影响可见度。整体 外部无泛光，无楼体 宣传推广。
丹尼斯
1、品牌定位
郑州丹尼斯百货于 1995年正式筹建，是 台湾东裕集团麾下一 家集百货、大卖场、 便利店与物流中心等 业态为一体的零售事 业集团，也是国务院 在全国范围内选定的 两家台商百货零售试 点之一，郑州丹尼斯 百货于1997年11月16 日开业。
丹尼斯人民路店引进 各类奢侈品品牌，在 郑州商业项目中更具 吸金力，定位为中高 档。
•
勇气是控制恐惧心理，而不是心里毫 无恐惧 。。202 2年3月 23日星 期三9 时50分3 7秒09: 50:3723 March 2022
郑州东区写字楼市场调研报告【精选】
11
12.6
——
——
9.6
——
6
12.7
约30
——
5.9
——
7.2
6
——
——
6.6
228.6
88
据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大部分集中在郑东。10
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
3
第一个阶段：主要以经三路农业路、紫金山 周边以及西郊市政府周边为主要发展区域
郑州写字楼发展初期 以经三路财富大道农 业路为主，紫金山金 水路，中原路郑州市 政府周边区域等老城 区优势地段零星分布 为主。
4
第二个阶段：主要以CBD、金水路未来路至 金水立交桥沿线及周边为主要发展区域
伴随着郑东新区的发 展，CBD板块迅速崛 起并引领郑州写字楼 发展多年，金水路未 来路以东商务办公进 一步发展，出现了升 龙大厦，楷林等中高 端写字楼，同时老城 区其他优势地段进步 一零星发展。
——
—— 22
22.4
6.8
办公未 来供应
—— —— —— —— —— ——
5
6.8
——
——
——
9
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
升龙环球广场 凯利大厦 易元国际
上上国际中心 中晟国际
郑东商业中心 正商和谐大厦
兰德中心 硅谷广场 华润大厦
合计
总建面 （万㎡）
16.8
区域
管城区
16.1 郑东新区
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目录:
市场篇 重点个案扫描
个案扫描——高铁商圈-绿地中心
开发商 位置 规模
河南绿地广场置业发展有限公司 郑东新区东风东路商鼎路交叉路口
项目规划总建筑面积82万㎡，容积率19 建筑形态为国际甲级办公、高端商业、文化娱乐。北塔1-3层为17米挑高大 堂，4-53层为办公，54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南塔54层为游 泳池，56-63层为空中花园） 标准层面积4400平米，主力户型190-400平米
北塔标准层
北塔17/31/45F
北塔9/23/37/51F
北塔16/30/44F
个案扫描——绿地中心
推广——项目推广采取四大 媒体，网络、户外围挡、道旗、 电话邀约短信等多种渠道进行 造势宣传。项目重点宣传其地
10年年底动工 12年8月“中心” 12年10月“地标” 12年11月开盘 宣传 宣传 宣传 宣传
销售面积超过1万㎡的企业有10个，合计47.93万㎡，占整体市场份额的81.61%
区域竞争格局
郑州写字楼项目一览
甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及 其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。 从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制 ，目前写字楼项目较少 且不集中。
从成交客户购买动机分析，写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比65%，以自用为目的 购买写字楼的占比35%。
区域竞争格局
成交客户小结
投资型客户：因高铁区域的规划及发展，市场上涌现出大批的投资客，其中不乏大量的投机客，此类客户看中短期利益、快速
的升值速度及较大的升值空间，例如某些客户希望6年内回收成本；
区域竞争格局
售价水平情况
西区的写字楼价格8700—12000元/m²不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是 准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言； CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格1800020000元/m²左右并且此区域的写字楼品质较高； 高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m²，此区域 的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着 未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。
配套设施 卖点
增值潜力、品牌、地标、高铁
个案扫描——绿地中心
产品特征——项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积为4400㎡，单个户型面积从190440㎡。同时楼栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层仅6户，占据两个对角位置， 剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该楼层单户户型面积约500㎡
标中心建筑、绿地品牌、投资
价值等。
2010.12 2012.8 2012.10 2012.11 项目自10年年底动工，直到12年下半年入市，期间共投放14次
小结——绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品
质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，在办公楼云集的新东站地区极具竞争优势。随着高
数据来源：同致行顾问部市场调研整理
从企业数量角度分析，郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业 为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业， 因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。
区域竞争格局
各行业需求面积情况
数㎡以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机 关与科学研究服务业需求面积较大，接近1000㎡，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65 ㎡。
区域竞争格局
成交客户情况
数据来源：升龙大厦、升龙广场、中科金座、上上国际中心等项目成交客户类型统计
2012郑州写字楼市场报告 （初稿）
锦和添恒 2013年02月
沟通目录:
市场篇 重点个案扫描
郑州市场格局概况 写字楼市场概况
区域竞争格局
郑州市场格局概况
板块格局
中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公
路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，
南至南水北调中线工程。 政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑 州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由 中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成， 采取“多中心、组团式”布局。 郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和 南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主 ；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地 收储容易的东区和北区。
铁的开通和新东站区域的的成型，未来区域的辐射力和影响力将得到较大提升，区域内写字楼的 的升值潜力将日渐显现，因此本次开盘吸引了较多的客户投资。 目前项目周边竞品较多，区域内写字楼产品处于供过于求阶段，同质化较为严重但本项目凭雄厚 的开发实力、高端的办公配置，极具竞争力的价格取得热销，为其他写字楼项目提供了良好的参 考。
自用型客户：实力雄厚的自用型客户较为低调，且大部分为私企，集中在金融、外贸、工程机械、建筑、矿产等行业中，更关 注产品的形象、品质及工程进度； 共性：郑州客户对品牌的认可度较高，所以有时候，有些客户只认品牌却不关注实实在在的投资回报，例如郑州住宅市场保利
的项目首次开盘销售600多套，建业的项目、升龙的以及绿地的项目都有忠实的追随者；因此，从数据上也能看到，在郑州，品
写字楼市场概况
2012年写字楼销售排名
销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39%
销售面积超过1万㎡的有14个，合计46.76万㎡，占郑州市场份额的79.62%
写字楼市场概况
2012年写字楼销售企业排名
销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51%
区域竞争格局
东区写字楼竞争格局
区域竞争格局
产品配置情况
区域竞争格局
产品配置情况
从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的 写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位 置较偏僻，但产品配置水平仍较高。
启示：未来在郑州，品牌开发商是代理业务的一个大方向，针对不同区域及产品，客户定位也要及时修正，但就目
前本项目来讲，低调且实力雄厚的自用客户是未来的主要客户群体。
市场总结
郑州写字楼市场目前表现在以下几个方面： 区域集中度高，多集中在郑东新区及金水区； 项目“井喷”入市，体量庞大，从目前情况看已经引发区域市场的价格战； 东区市场竞争激烈，产品皆为5A甲级写字楼，同质化导致竞争更加激烈（如凯利、建正、中央广场等现在 都是精装修），由此陷入产品品质恶性循环，却看不到更合理的规划、设计，理性的价值预期及人性化的本质
服务；
同质化导致部分产品开始走差异化路线，如文化产业大厦及易元国际； 大量投资客目光转向并集中在高铁区域； 品牌及价格是高铁区域投资型客户的主要关注点； 品牌开发商以低于市场预期的价格入市，取得成功。 本项目相关建议： 建议一：做好产品细节并给予突出说明（尤其样板间），打消客户顾虑，进一步提升形象； 建议二：推广在强化产品附加值的同时，需要继续堆高形象度； 建议三：明确目前我们除了地段及产品附加值，最大的优势就是工程进度，结合工程进度来开展各项工作，如 推广造势及销售节点安排。 战略：后期销售以自用客户为主，因此细节、形象与工程进度显得更加重要。
小结：郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来 看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。
郑州市场格局概况
商圈分布
新兴的商圈
郑州最早的商业中心
最早的政治、行 政区域 西区生活集中区 服装批发集散基地
二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此； 碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小；
牌开发商的房子好卖； 行业：通过对千玺广场的分析并结合本项目的客户情况，排名前五位的行业为金融、贸易，工程设计与咨询，房地产行业，矿 产、冶金及公务员、事业单位；
来源：品牌开发商首先利用的应该是多年的客户资源积累与老业主资源，例如绿地、建业，还有升龙、亚新等，基本都有一个
共同的套路，老业主先占便宜，开发商回资金，项目炒热，接着两条线，一条老业主传播，朋友介绍，一条借势推广、宣传； 在郑州本地，当地品牌开发商如绿地，建业都是自己销售，客户主要来源为路过、户外、朋友介绍及老业主，代理楼盘深圳的 代理公司较多，如同致行、泰辰，也会采取行销模式，如二、三级市场联动，异地拓展等；
火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主；
紫荆山商圈：05年就开始发展，由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办 公，其政治、文化教育的气氛浓重； 郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副 CBD中心均在此区域。
物业形态
户型面积
价格
客户构成 销售情况
一期实收均价15000元/㎡
成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私营业主，企业高管及高级白领等 北塔与去年11月10日开盘，推出4-29层办公区间，共计房源376套，销售 价格14000-20000元/㎡，一房一价，无附加优惠，截止12月，项目累计销 售约300套左右，销售额达12.6亿元。 高铁，商业
区域竞争格局
成交客户行业情况
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量） 2% 1% 4% 3% 3% 27%
5% 7%
12% 13%
社会服务业 批发和零售贸易，餐饮业 金融，保险业 教育，文化艺术及广播电影电视业 建筑业 卫生，体育和社会福利业