警惕：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”
二十世纪八十年代日本的泡沫经济与失去的二十年
二十世纪八十年代日本的泡沫经济与失去的二十年二十世纪八十年代中后期,“广场协议”的签订导致日元大幅升值,成为日本泡沫经济的导火索。
九十年代初,日本泡沫经济崩溃,国内经济受到灾难性打击,陷入长达二十年的衰退时期。
我国目前的经济发展状况与泡沫经济之前的日本有相似之处,研究日本泡沫经济对中国具有深远意义。
本文对日本泡沫经济的形成及崩溃进行了深入研究,并论述了对中国的启示,主要研究内容如下:(1)泡沫经济的理论考察。
对泡沫经济相关理论进行了基本梳理,对易于和泡沫经济相混淆的几个概念做了区分,对泡沫经济的形成机制及其危害进行了论述,加深了对泡沫经济的认识。
(2)日本泡沫经济的形成及原因。
按照时间顺序分三个发展阶段对日本泡沫经济的形成过程进行了回顾整理,对其形成原因进行了详细分析,认为政府宏观经济决策失误是日本泡沫经济产生的直接原因,同时主银行制度的消极影响、法人相互持股制度存在弊端及日本实体经济自身问题的暴露对日本泡沫经济的产生具有不可忽视的作用。
(3)日元升值与资产价格泡沫的实证分析。
选取股票价格作为资产价格的代表,通过Johanson协整检验分析其与日元兑美元名义汇率之间的关系,得到日元汇率与资产价格之间存在反向关系,即日元升值对资产价格泡沫的产生起到了一定的推动作用。
(4)日本泡沫经济的崩溃及后果:失去的二十年。
从日本泡沫经济的崩溃原因、表现及带来的严重后果:失去的二十年等几个方面进行论述,认为政府宏观经济政策失误是日本泡沫经济崩溃的导火索,股票市场和房地产市场的崩溃是日本泡沫经济崩溃的主要表现,金融业受到巨大打击、企业经营状况恶化、失业率增加、居民消费下降及经济增速急剧下滑是失去的二十年的主要表现。
(5)日本泡沫经济对我国的启示。
以日本泡沫经济为鉴,指出我国目前经济发展状况与泡沫经济前的日本有相似之处,主要表现为本币面临升值压力、货币供应量大增、资产价格大涨。
论述了日本泡沫经济对中国的启示:谨慎调控宏观政策、加大金融改革工作、推动实体经济发展及构建扩大内需长效机制,保持经济持续健康发展。
房地产泡沫破裂的后果分析
房地产泡沫破裂的后果分析一、房地产泡沫破裂的影响二、金融市场变动引起的影响三、楼市将进一步降温四、国内经济下行压力增大五、政府应对措施随着国家政策收紧、房价压力增大，全国多个城市的房地产市场普遍出现降温现象。
房地产泡沫破裂的影响深远，对房地产行业以及整个经济市场都会产生影响。
一、房地产泡沫破裂的影响1.首先导致的影响是房价下跌。
因为房地产市场经历了长期高速发展，投资风险逐步增大，房价持续上涨，直到房地产泡沫破裂。
在房地产泡沫破裂之后，大量房地产企业倒闭破产，造成房价大幅下跌。
房价下跌将同时造成房地产市场资金链紧张和投资风险加大。
2.一些未能及时拍下购房者将被冻结资金。
部分购房者在房屋转移时，可能被冻结一些资金，尤其是购房资金已经给予却未能拍下房产的购房者。
对于购房者来说，这将对日常生活和相关投资带来影响。
3.对房地产企业影响较大。
由于房地产泡沫破裂，房价下跌将没有人为打压的空间，导致大量房地产企业倒闭破产，这将让从房地产中获取收益的投资者损失惨重。
4.对于房地产市场需要重新整合。
房地产泡沫破裂之后，市场将经历重新整合，包括房地产企业、房地产中介等行业，将需要重新整合市场、重新制定新规则。
5.对经济市场带来全面影响。
房地产泡沫破裂将对整个经济市场带来全面影响，如对家庭和企业的债务带来风险和压力；对金融和外汇市场带来影响，影响国际资本流动等。
二、金融市场变动引起的影响1.对银行的影响。
房地产泡沫破裂将对银行贷款能力有所影响，尤其是对于购房者获取贷款将更加困难，同时退房的房地产借款者将增多。
银行也会需要适应环境变化，较小房贷、加强担保等。
2.房地产市场波动将导致相关金融机构出现涨跌。
除了银行之外，很多与房产市场有关的金融机构也会受影响。
其中包括：房地产投资基金、债券等金融工具。
3.对股市和基金市场的影响。
一些投资者将寻求把钱投资到股票或基金等市场中，导致这些市场的价格持续上涨。
但是，由于房价下跌，很多人的资产价值降低，不能进入这些市场进行投资。
失去的二十年——关于日本经济的一些解读
失去的二十年——关于日本经济的一些解读池田信夫：1953年出生于日本京都。
从东京大学经济学部毕业后进入NHK（日本广播放送协会）工作，经济学家、媒体人立足2008年经济危机，分析日本历史，从经济学角度出发，颠覆了世界对日本经济的传统看法。
深入了解日本当年的惨痛经历，以史为鉴，这本书给读者带来的感受就是日本这二十多年面临的问题都是我们未来不得不面对的。
作者在这本书里主要回答了两个问题：日本的经济停滞真的是因为广场协议吗？日本危机的经验和教训到底又是什么呢？看看日本到底都发生了什么，日本著名作家和导演村上隆说“这个国家什么都有，但唯独就是没有希望”作者池田信夫拿08年的危机跟90年代的危机进行了比较，认为零八年日本所面临的问题，从痛苦上来说，不如90年代更加的激烈，但如果从需求的角度上来说，零八年要更加的麻烦，就好比一部车子90年的时候是传动装置损坏了，但引擎还是完好的，而到了08年日本经济的引擎都出了问题，不可能再修好了。
08年之前，世界存在两大极端一个是美国的过度消费，一个就是其他新兴市场的过度储蓄，全球的财富其实都通过各种方法流向美国，而全球始终处于一个低利率的水平状态，而美国只是不断的赤字，不断的欠债就可以得到各个国家提供了商品。
当年美国的经常项目赤字已经占到了本国gdp的百分之六，而美国的目标是百分之三以下，所以这是一个很高、很危险的数字，这引发出来一个很严重的问题，那就是市场怎么办？比如日本的汽车产业效率是越来越高，一年可以制造两千两百万辆汽车，但是日本国内需求只有六百万辆，所以剩下的一千六百万辆都得向往到海外，08年之前，美国是一个大的需求国，他们一年需要一千七百万辆，但现在各个国家都往美国去销售，再加上危机之后，美国的需求也开始下降，那么，这以后可怎么办呢？所以，随着经济效率越来越高，世界经济中最大的问题不在于是供给端，而在于是需求端。
多少东西，我们都能生产出来。
但问题是，该卖给谁呢？还比如日本汽车这个例子，他国内吃不下就得出口，但是出口可就不是日本本国经济刺激就能解决的了，你降息再多，那么跟汽车产业其实也关系不大，这就是gdp缺口的概念，比如在马拉松运动员中最好的成绩是两小时三十分，但有的选手。
日本没有失去二十年
日本没有失去二十年作者：暂无来源：《中国储运》 2016年第11期文／叶檀为什么人口老龄化、房地产泡沫崩溃，在失去的二十多年后，日本人没有经历类似津巴布韦、巴西式的地狱般的生活，原因有以下三点。
首先，失去的二十年前，日本工业化已经完成，不管崩不崩溃，日本已经是现代化的工业国家，日本制造业全球布局已经完成，牢牢占据了产业链高端。
制造业是日本人的骄傲，日本为了保持世界第二经济大国的位置，不得不利用有限的资源去创造出尽可能多的附加值。
即使在日本泡沫经济的十年间，每年都有GDP的3%用来开发新技术。
3%，相当于中国整个国家GDP的9.4%。
世界上有三分之一的机床是日本生产的。
全球著名机器人公司在美国与日本。
曰本的机’器人领先地位依赖于两点：一是日本自动制造技术处于世界领先地位，二是侧重于拟人机器人开发。
日经新闻调查显示，2014年，在市场份额最高的五大工业机器人制造商中，三家制造商来自日本，发那科位居三家日本公司之首。
日本的第二个优势是信用优势。
日本失去的二十年是资产价格失去的二十年，与布雷顿森林体系、广场协议相关，2008年以后一直到现在为止，虽然日本央行量化宽松疯狂发钞，但日本资产价格与币值基本稳定。
美元曰元这期间走出了区间震荡，从2015年年中开始，日元总体一路上升，没有发生金融危机的迹象。
在信用发钞时代，日元的表现起码说明国际投资者相信日本能够维持货币的基本信用，而日本央行与美联储保持了良好的关系，通过货币互换等维持彼此货币区间，发达国家之间达成了默契。
注意到现在日本在中国的宣传了吗？一心宣传工匠精神，向全球尤其是消费安全信心不足的中国消费者，宣传日本产品极致体验，打造日本产品信用溢价。
日本产与东南亚产、中国产，在日本是完全不同的价格。
日本制造的衣服单价起码在1万日元以上，而东南亚、中国产大都在5000日元以下。
应该承认，从上世纪中叶以来的半个世纪，日本金融、产品打造出了信用溢价。
第三个原因是日本在全球的投资收益，支撑了日本的本土经济。
市场失灵的案例及分析
市场失灵的案例及分析市场失灵是指市场机制无法有效分配资源和解决经济问题的情况。
在市场失灵的情况下，市场无法实现资源的最优配置，导致经济效率低下。
以下是一个市场失灵的案例及分析：案例：房地产市场泡沫破裂在过去的几十年里，中国的房地产市场经历了持续的快速增长，房价不断上涨，形成为了巨大的泡沫。
然而，在2022年，由于多种因素的影响，包括政府政策调控和经济增长放缓，房地产市场泡沫开始破裂。
分析：1. 信息不对称：在房地产市场中，开辟商拥有大量的信息，而购房者则相对缺乏信息。
开辟商可以通过夸大房价上涨的预期来吸引购房者，导致房价脱离了实际价值。
购房者在缺乏真实信息的情况下做出了错误的决策。
2. 外部性：房地产市场的泡沫破裂对整个经济产生了负面影响。
当房价下跌时，购房者的购买力减弱，他们减少了对其他商品和服务的需求，导致整体消费下降。
此外，房地产市场的泡沫破裂还会导致金融系统的不稳定，增加金融风险。
3. 外部性：房地产市场的泡沫破裂对整个经济产生了负面影响。
当房价下跌时，购房者的购买力减弱，他们减少了对其他商品和服务的需求，导致整体消费下降。
此外，房地产市场的泡沫破裂还会导致金融系统的不稳定，增加金融风险。
4. 公共物品的缺乏：在房地产市场中，公共物品的供给不足也是市场失灵的原因之一。
例如，城市规划和基础设施建设的不足导致了房价的过高，而政府对于公共物品的供给不足则无法解决这一问题。
5. 市场竞争的不彻底：房地产市场的垄断和寡头垄断现象也是市场失灵的原因之一。
少数大型开辟商垄断了市场资源，限制了市场竞争，导致房价的过高和泡沫的形成。
针对这些市场失灵的问题，政府可以采取一系列的政策和措施来解决：1. 加强信息披露：政府可以要求开辟商提供真实和准确的房地产信息，加强对房地产市场的监管，提高购房者的信息透明度。
2. 完善法律法规：政府可以加强对房地产市场的监管，制定更加完善的法律法规，防止房地产市场浮现过热和泡沫。
房产泡沫破裂最危险的后果是民工失业
房产泡沫破裂最危险的后果是民工失业茅于轼房地产业有没有泡沫的问题至今也还有争论。
据我看，大多数人认为有泡沫，我同意这种看法。
原因是空置率在上升，空置率包括建好而没有卖掉的，和已经卖掉而一年以上没有人入住的。
再一个证据是房价高涨而租价不高，说明大家抢着买房但是并不打算用，准备将来涨价后卖掉，这样的房子多了就是泡沫。
泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。
大家比较关心泡沫什么时候会破裂。
回答这个问题首先要回答为什么会有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦这些因素不再存在，泡沫就到破裂的时候了。
反过来说，只要这些因素继续存在，泡沫就不会破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。
泡沫形成的根本原因泡沫是三个基本因素造成的。
首先是很高的经济增长率加上很高的储蓄率。
每年全社会所创造的财富以接近10%的速度在上升，而且全社会所创造的全部财富中有40%没有消费掉，储蓄起来了，居民手中有很多钱。
其次我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而是集中在少数高收入人群手中，其他中低收入人群并没有很多钱。
第三个因素是我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去。
那些高收入人群手里的钱找不到投资机会，最后的结果他们的钱都涌向了房地产业，都拿去买房子了，造成房地产的高昂需求。
这三个因素是造成房地产业泡沫的根本原因。
这三个因素不但造成房地产业的泡沫，也造成其他一些投机商品的价格猛涨，比如收藏品、古董、邮票、字画之类，这几年价格也在翻番，齐白石的画价格就翻了番。
高储蓄加高增长，收入分配差距大，资本市场没有效率，这三点是造成房地产业泡沫的根本原因。
只要这三点不变化，房地产泡沫不会破裂。
政府出台增加某些购房环节的税收，减少期房的销售，提高购房贷款的利息率，等等；都不可能从根本上扭转房地产业的形势，可能会有短期效应，但是高收入人们手中的钱没有别的出路，最后还得回到房地产业中来。
只要有大量资金进入房地产业，泡沫就不会破裂。
日本泡沫破裂后致富的
日本泡沫破裂后致富的日本当年房地产泡沫之后，经济大伤，失去了十年、二十年、甚至三十年。
但是实际上，和俄罗斯不同，日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使房价跌了70%（东京跌了90%），换来了日本经济恢复健康，实际上这二三十年日本经济发展得非常好的。
当年，日本由于资源匮乏，早在上个世纪60-70年代就开始布局海外投资，比如全球的三大生产铁矿石企业都有日本的投资，日本人在海外投资的总规模大概有10万亿美元，每年能给日本带来3万亿美元的投资回报。
就这样，虽然日本经济表面上长期低迷，可日本百姓的生活质量并没有衰退多少。
反而，日本国民都觉得投机炒房是一条不归路，从此日本人再也不炒房产了。
日本房地产泡沫破裂时，旅游业、造船业、机械制造业、钢铁行业都已经是非常发达了。
房地产泡沫破裂后，动漫产业、汽车产业、人工智能兴起，成了日本的三大支柱产业。
我们分析日本房地产泡沫之后，有哪些行业兴起了，无非就是想外为中用，让中国的经济发展地更为健康，早日实现中华民族的复兴梦。
1、日本房地产泡沫主要是来自银行的低息贷款，让日本人财大气粗，竟然在美国买下了洛克菲勒大厦。
日本房地产泡沫发生以后，至少让其在发展倒退了30年，比中国文化大革命的十年破坏更为厉害。
但不管怎么说，之所以日本房产有泡沫，特别是东京泡沫更为厉害，可以说全是泡沫。
凡是泡沫在阳光下都是五彩缤纷的。
而最终背后的为虎作伥者又是谁呢？那就是日本的低息银行贷款。
贷款给了开发商，开发商可以遍地造大楼；贷款给了炒房者，可以让房价每日剧增。
然而到泡沫破灭时，受到伤害的是整个国家的经济命脉。
2、日本房产泡沫之后，依次兴起的是动漫产业、汽车产业以及人工智能产业。
日本的动画片，在整个亚洲是享有名气的，一休、忍者神龟、奥特曼等等这些一个活生生的动画形象，影响了一代人。
不管是本田公司还是丰田公司，都在泡沫破灭后逐渐壮大起来。
到现在为止，“两田”公司仍然在世界享有较高的汽车地位，特别是近年来丰田公司的新能源车，在技术水平上远超过了特斯拉公司，在世界上堪称一流。
20年来最严重的失业和减薪潮
中国2015年将陷入20年来最严重的失业潮和减薪潮！生于60、70年代的打工者也许对上世纪90年代汹涌南下的打工潮记忆犹新。
在一列列缓慢南下的绿皮车厢内，过道内挤得水泄不通，就连座位底下、行李架上都塞满了南下的打工者。
在工业相对发达的深圳东莞等地，人才市场、十元店、桥洞下、甚至树杈上，到处都是南下打工的人群。
那时候，找不着工作跳楼自杀的，抓暂住证被关到樟木头强制劳动的，没有一技之长沦落为失足妇女的，莫名其妙人间蒸发的，甚至在火车站被踩踏身亡的事件不绝于耳。
往事当年极为不堪，抚今追惜胆颤心寒！当年打工潮形成的原因为何当年数千万的打工者不顾一切逃荒似地南下呢？主要原因大致可归纳为以下三点：1）数千万国营企业工人下岗。
由于在中国工业企业占绝大多数的国营企业因生产力落后、效率低下、人浮于事而亏损严重，大部分国营企业靠银行借贷苟延残喘。
眼看国企要拖垮中国经济，朱镕基大手一挥，数千万工人齐齐下岗，没有了生活来源的国企工人在吵闹一番后被迫加入南下大军。
2）乡镇企业大批倒闭。
由于在原材料、产品市场等各方面与城市有很大的竞争，引起了计划内工业部门的不满，国家对乡镇企业采取了紧缩银根政策。
乡镇企业得不到贷款，失去资金支持以后纷纷倒闭，之前吸纳的农村就业人口也掉头南下。
3）由于前三十多年一直实行城乡二元化的管理政策，城市通过工农贸易剪刀差榨取农村的劳动成果。
以1997年为例，国家为小麦的定价为0.38元/斤，但农民购买面粉则高达1.3元/斤。
以一斤小麦最低可磨7两面粉计算，工业至少赚取了0.5元/斤以上的差价。
农民辛苦种地却无利可图，而一对夫妻南下打工，一年可净赚3000元以上。
巨大的诱惑使数以亿记农民工不顾一切地加入打工大军。
二十年后，失业潮重新来袭虽说2002年加入WTO后，中国掀起的为世界工厂浪潮尽数吸纳了数以亿计的劳动人口，加上严厉的计生政策导致人口出生率锐减，中国甚至在过去几年时间出现了用工荒。
但是，中国政府的一系列政策失误正在令情况悄然发生改变。
日本“失去的二十年”镜鉴
日本“失去的二十年”镜鉴作者：郭纲来源：《中国经济周刊》2018年第24期日本，作为“二战”的战败国，在1953—1973年间，借助金融特别是具有日本特色的“二行”（日本开发银行、日本进出口银行）、“九库”（中小企业金融公库、中小企业信用保险公库、国民金融公库等）这些政策性金融机构的有力支持，迅速实现了经济的转型。
20世纪80年代，日本经济步入了一个前所未有的鼎盛时期。
20世纪80年代初，太平洋彼岸的美国正面临财政赤字剧增、对外贸易逆差大幅增长的困境。
美国希望通过美元贬值来增加其产品的出口竞争力，改善国际收支不平衡的状况。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国五个发达国家的财政部长及央行行长，在纽约广场饭店举行会议，签订协议，决定五国政府联合干预外汇市场，让美元对主要货币有序下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
随后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元持续大幅贬值。
1985年9月的时候，1美元兑换约250日元，1987年美元贬值最多时1美元仅能兑换约120日元。
日本产品的成本和价格因日元大幅升值而提高，在海外市场的竞争力相应下降。
为了降低企业融资成本以对冲日元升值所引起的成本与价格上升，日本央行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年的2.5%。
然而，原有产业结构下日本经济增长已趋饱和，迅速增加的货币供应无法被产业所吸收，结果大量资金流向了股市和房地产。
1992年3月末，为进行土地投机而发放的银行貸款达到150万亿日元，占当时日本银行贷款总额的三分之一以上，制造了世界上空前的房地产泡沫。
房价过度上涨，个人无力买房，住宅建筑业前途暗淡。
地价过高，许多工厂企业难以增加用地扩大生产经营规模。
过高的房地产价格，也给各级政府城市再开发的动迁、道路等基础设施建设制造了严重障碍。
为了抑制这种状况，日本政府不得不提高利率，进行宏观调控。
1989年5月起，日本央行3次上调利率。
房地产泡沫破裂的后果都有哪些呢？
房地产泡沫破裂的后果都有哪些呢？房地产泡沫破裂的后果房地产泡沫破裂的后果如下：结构失衡，由于房地产的泡沫意味着投资房地产有较高的投资回报率，所以投机活动更加活跃。
这意味着在股价和地价上涨的引诱下，投资者都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。
大量的资金流入房地产，导致生产性企业缺乏足够的资金生产。
金融危机，因为房地产行业与金融业紧密联系，所以房地产项目中的资金大部分来自于银行的资金。
一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。
银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。
而银行的倒闭往往会引起连锁反应，使其他银行也面临风险。
土地稀缺，房地产泡沫最根本的原因就是土地的有限性和稀缺性。
在中国人的心中房子就是家的象征，因此人们对居住条件的要求是没有穷尽的。
由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。
过度放贷，其实金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
因为价格是商品价值的货币表现，价格的异常波动与资金有着密切的关系。
因此，如果没有银行等金融机构的资金支持，房地产泡沫的产生也就是不可能的事情了。
房地产泡沫是什么意思美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
一、简介查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLESPKINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
房地产市场泡沫破裂法律应对与风险防范
房地产市场泡沫破裂法律应对与风险防范引言：房地产市场作为社会经济的重要组成部分，在过去几十年中一直被认为是获取财富和实现个人经济繁荣的好途径。
然而，由于过度投机和不合理的政策导致的泡沫，房地产市场泡沫破裂已经多次在全球范围内发生。
本文将探讨房地产泡沫破裂的原因、法律应对和风险防范方法。
一、房地产泡沫破裂的原因房地产泡沫破裂通常是由多种因素导致的。
首先，过度投机是导致房地产市场泡沫形成的主要原因之一。
投资者和开发商通常会因为市场预期和投机心理而盲目投资和炒作，导致房地产价格虚高，市场供求关系失衡。
其次，政府政策的不合理也是房地产泡沫破裂的原因之一。
一些政府为了刺激经济增长和创造就业机会，会采取放松信贷和鼓励购房的政策措施。
这些政策虽然在短期内能够刺激房地产市场，但也容易导致市场泡沫的形成。
最后，存在不可持续的经济和金融环境也是导致房地产泡沫破裂的原因之一。
经济低迷、失业率上升以及金融危机等因素会破坏房地产市场的稳定性，从而引发泡沫的破裂。
二、法律应对房地产泡沫破裂的举措针对房地产泡沫破裂，政府和相关机构应采取一系列的法律举措来应对。
首先，加强对房地产市场的监管是非常重要的。
政府应建立健全的法律法规体系，明确各个市场参与主体的责任和义务，制定合理的市场准入门槛和业务规范，防止房地产市场出现虚假宣传、欺诈等违法行为。
另外，加强对开发商和中介机构的监管，严厉打击违规行为，依法严惩违法者，维护市场正常秩序。
其次，建立完善的风险防控机制也是应对房地产泡沫破裂的重要措施。
政府应建立健全早期预警机制，及时发现房地产市场的异常波动和风险信号，以便及时采取相应的措施。
同时，加强对购房者的教育和引导，提高购房者的风险意识，避免盲目投资和引发恶性循环。
另外，加强金融体系的监管和风险防范也是非常重要的。
政府应建立健全金融市场的风险隔离机制，防止房地产市场的泡沫扩散到金融市场，引发金融风险。
此外，加强对金融机构的监管，规范金融机构的贷款行为，有效遏制资金过度涌入房地产市场。
日本失去的二十年
日本失去的二十年日本1990年起经济长期停滞，被称为失去的二十年。
关于日本经济停滞的原因，通常认为是日元升值导致的房地产和股市泡沫破灭所致。
其实，这只是直接和表面的原因。
还有深层次的原因，也就是日本文化的致命缺陷，造成社会创新力不足。
日本之崛起，起源于19世纪的明治维新。
这一改革运动虽然推动日本快速进入近代化，却是很不彻底的。
明治维新是妥协的产物，新体制中吸纳了太多不合时宜的旧传统。
明治维新时期及之后的日本制度试图调和封建与进步势力。
起初，这种调和的努力在特定时期内是成功的，一定程度照顾了封建势力的利益，缓和了矛盾，减小了改革阻力，进而释放了社会生产力，日本经济得以快速发展。
然而，时移世易，由于对传统落后势力的清除不够彻底，传统文化的落后一面根深蒂固，既得利益的盘根错节，形成了对进一步发展的牵制。
日本有着历史悠久的古代文明。
灿烂的古代文化是一笔巨大的财富，同时更是一个沉重的包袱。
时至今日，日本人仍然没能明白，制约日本经济的进一步发展的关键因素，正是古代文化带来的制度和精神束缚。
日本传统文化强调专制主义、服从以及团结的集体意识，曾经是日本经济腾飞的重要促进因素，同时也是导致日本经济停滞的主要原因。
喜新而又顽固，鲜明地道出了日本文化的特点。
这种政治上大一统的体制和尊上服从权威的家长式管理和自上而下的层层精神控制，无疑限制了日本人的思想和精神自由。
日本人的思维方式中根本就缺乏自主创新的意识和冲动。
在这样一种僵化的思想文化体系指导下，很难想象，会有创新精神的活跃。
而失去了创新的动力，一国的经济如何能够持续性发展？日本民族善于吸收、消化和改造外来文明，古代对中国的模仿、近代明治维新后学习西方，二战后被迫接受美国体系。
表面上看，日本人是一个擅长学习先进文明的民族，然而，日本体现的是一味地模仿和学习主导国的先进文明，却缺乏自主创新的主流文化特征。
日本人有着精益求精的工匠精神，却始终无法产生强大的自主原生科技文明。
(最新)房地产泡沫破裂的后果分析-经济学
(最新)房地产泡沫破裂的后果分析-经济学
经济学角度来看，房地产泡沫破裂会对经济产生重大的后果。
以下是一些可能的影响：
1. 经济衰退：房地产泡沫破裂通常伴随着房价下跌和投资收缩，这可能导致经济增长的放缓甚至衰退。
房地产业是许多国家经济中的重要组成部分，泡沫破裂会对相关产业链和就业带来严重冲击。
2. 负债风险：房地产泡沫破裂可能导致购房者的负债风险增加。
当房价下跌时，购房者可能面临负债高于房产价值的局面，这将对个人信用状况和家庭财务状况产生负面影响。
此外，泡沫破裂也可能导致投资者和开发商的负债问题，从而对金融系统造成冲击。
3. 金融市场动荡：房地产泡沫破裂会引发对房地产相关资产的价值下降，从而对金融市场产生波动。
许多金融机构持有与房地产有关的贷款和债券，当泡沫破裂时，这些资产价值可能受到剧烈波动，进而影响金融机构的盈利能力和稳定性。
4. 失业增加：房地产泡沫破裂会对建筑业和相关行业造成严重冲击，导致大量的就业机会减少甚至消失。
这将进一步加大经济领域的不确定性，使失业率上升，给社会和政府带来重大挑战。
5. 债务危机：泡沫破裂可能引发部分债务危机，特别是在房地产市场过热的地区。
一些房地产企业和个人可能无法偿还贷款，导致金融机构面临违约风险，进而影响整个金融系统的稳定性。
这些后果可能相互作用，形成一个恶性循环，进一步加剧经济衰退和金融市场动荡。
因此，政府和监管机构在泡沫出现之前就应该采取相应的监管措施和风险管理措施，以减少房地产泡沫破裂的潜在风险。
日本房地产泡沫警示
日本房地产泡沫警示近几年来，每当房地产市场降温之际，楼市“崩盘论”就会大行其道，而日本成为某种参照。
日本房地产泡沫在1991年破裂后，经济一蹶不振，20年来徘徊不前。
中国是不是会重蹈日本覆辙，学界一直争辩不休。
中日一样是因宽松的货币政策致使资金涌入楼市，房价迅速上涨，但不同的是，中日两国所处的进展阶段不同，人口老龄化和城镇化率也存在不同。
业内人士以为，从房价收入比来看，中国房地产市场确实存在泡沫，但只要国家政策适当引导，将投资投机资金挤出楼市，通过实体经济不断进展，居民的收入水平不断上升，以时刻换空间，大体能够消化房地产市场的泡沫成份，实现软着陆，而不会出现日本式的崩溃。
泡沫破裂致“失去的20年”日本的房地产泡沫起因，普遍以为始于1985年“广场协议”签定后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了窘境，要维持日本经济继续高速增加，必需寻觅新的经济增加点，房地产成了不贰选择。
于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。
日本的房价、地价开始急速爬升。
同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干与汇市而且大幅放松银根，造成了流动性多余的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。
当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，屋子、土地再也不是一种利用需求，而是投资品种。
从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。
但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增加期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并无形成大泡沫。
但到1974年时，日本的城镇化率已经达到%，尔后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，现在的房地产离开了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。
在日本意识到不动产的高速进展已经严峻影响到了日本经济的未来进展方向后，采取了紧急更正。
1990年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。
美国房地产泡沫危机的警示
美国房地产泡沫危机的警示在经济发展的历程中，美国房地产泡沫危机无疑是一个令人深思的事件。
它不仅给美国经济带来了沉重的打击，也在全球范围内产生了深远的影响。
让我们深入探究这一危机，从中汲取宝贵的警示。
20 世纪末至 21 世纪初，美国房地产市场经历了一场空前的繁荣。
低利率环境、宽松的信贷政策以及对房地产持续上涨的乐观预期，使得大量资金涌入房地产领域。
人们纷纷买房投资，房价一路飙升。
在这一过程中，金融机构扮演了推波助澜的角色。
为了追求更高的利润，他们降低了贷款标准，向信用状况不佳的借款人发放大量次级贷款。
这些次级贷款通常具有较高的风险，但在房价上涨的时期，风险被暂时掩盖。
然而，繁荣的背后往往隐藏着危机。
随着房价的不断上涨，房地产市场逐渐出现了供过于求的局面。
同时，经济形势的变化导致利率上升，购房者的还款压力增大。
许多次级贷款借款人开始无法按时偿还贷款，违约现象不断增加。
当违约潮出现时，房地产市场的泡沫开始破裂。
房价急剧下跌，许多购房者发现自己所购买的房屋价值已经低于未偿还的贷款金额，陷入了“负资产”的困境。
金融机构也遭受了巨大的损失，因为他们持有的大量与房地产相关的资产大幅贬值。
美国房地产泡沫危机给经济带来了多方面的严重影响。
首先，金融系统遭受重创。
众多银行和金融机构倒闭或陷入困境，信贷市场冻结，资金流动性严重不足。
这不仅影响了金融机构自身的生存和发展，也对实体经济的融资造成了巨大困难，企业难以获得资金支持，生产和投资受到抑制，导致经济衰退。
其次，失业率大幅上升。
房地产相关行业，如建筑、装修、房地产中介等，受到了直接的冲击，大量企业裁员。
而经济衰退又进一步波及其他行业，使得就业市场形势严峻，许多人失去了工作和收入来源。
再者，消费者信心受挫。
资产缩水和失业使得人们对未来的经济前景感到悲观，消费意愿下降，进一步加剧了经济的衰退。
对于普通民众来说，房地产泡沫危机带来的是个人财富的大幅缩水和生活质量的下降。
失去的二十年：日本之覆,中国之鉴
失去的二十年：日本之覆，中国之鉴来源：凤凰国际智库古人有云，“前车之覆，后车之鉴”。
随着GDP增长率破7时代悄然而至，中国经济三十年高速增长的态势已然不可持续。
一年以来，股市汇市的剧烈波动和楼市的报复性火爆等激烈而反常的现象似乎在昭告天下，经济拐点正式到来。
一切悲观的现象仿佛预示着中国将不可避免地步入中等收入陷阱，此刻审视与我们一水之隔、从20世纪九十年代就一直配合国际社会唱衰自己的日本，他们著名的“失去的二十年”的经济崩溃论调的产生背景及这些经济社会现象背后深层次的原因，或许会为中国经济通过软着陆方式实现顺利转型升级提供宝贵借鉴。
今天我们将刊登一篇来自读者东方欲晓来稿, 作者将分享一些他的独到见解。
关于“失去的二十年”：日本之覆，中国之鉴文/东方欲晓，现就职于某商业银行风险管理部过去二十年，国际社会的各种评论一直在唱衰日本，日本也配合甚至在渲染这种悲观论调，实行哀兵之策，日本经济的衰退仿佛成为不争的事实。
回顾上个世纪，在能源危机和广场协议后，日本经济确实陷入了低速增长的迟滞发展期，名义GDP同比增长率由1951年的37.9%、1960年的21.4%、1973年的21.8%跌落至1998年的-2.1%、1999年的-1.5%、2008年的-2.3%和2009年的-6%。
但是近些年来，经济研究领域逐渐开始出现“失去的二十年”是一种伪命题的声音，显示日本经济尽管低速增长，但是亮点不断，尤其是通过并购等拓展手段，其海外资产实力不断增强，在本土经济财富之外，日本还拥有相当于1.8个日本的海外资产和海外产业，国民生活水平也没有下降，经济实力依然不容小觑。
那么这二十年，日本经济究竟失去了什么，又有怎样的经验教训值得中国学习和借鉴？泡沫梦魇1985年，美、日、英、法、德五国签订广场协议，达成促使日元有秩序升值的共识，但是随后日元的飞速升值导致美元资产大幅受损，大量国际游资出于避险需要开始不断涌入日本市场。
与此同时，由于日元升值，出口企业盈利能力显著下降，日本原本就依赖出口的产业格局受到极大冲击，为了抵御这种冲击，国家开始实行低息政策，鼓励贷款，造成了流动性过剩的局面。
房地产泡沫破裂后果
房地产泡沫破裂后果
楼市泡沫一旦破裂后对中国经济的危害是巨大的，房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。
购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
关于中国房地产是否存在着泡沫，专家们的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。
对于中国房地产究竟有没有泡沫，我觉得应该有几点衡量标准应该是全世界通用的：一是房价收入比;二是房地产投资与房价增长速度的关系;三是商品房的空置率。
楼市泡沫一旦破裂后对中国经济的危害是非常巨大的，房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。
购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
尽管现在即使国内各大银行商业银行通过了银监会的房贷压力测试，都表示即使房价30%也能杠得住，这只是一个幻想。
从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。
房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行，不过国内各大银行现在都已成为上市公司，最后承担风险的还会有股民。
还有，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。
房地产泡沫破灭，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。
因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业
的本身，而且影响到其他许多行业。
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警惕：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。
1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。
1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。
当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。
金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。
1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。
商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。
1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金;1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场;为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。
看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。
现在的状况说实话，我不知道，但是这是我在网上找到的一篇帖子。
“日本房产现状”－这贴不错我转来的今年有幸到日本一些城市参观采访，才明白什么叫"小小的大楼"，在东京一进市区，我就沿街见到了大量奇怪的建筑鳞次栉比，说它小吧，动辄就是十好几层高，说它是大楼吧，往往门面只有三四米宽。
远看活像一根火柴棍插在地上，设计倒是五花八门，各有特色，只是让人担心住在这样的房子里，怎么能转得过身来。
我询问同行的日本朋友，怎么会有这样又窄又高的楼房呢？他们也觉得很惊讶，日本各地很多房子都是这样的，他们从来没觉得有什么奇怪的地方？被我一问也感觉很有意思，这些日本朋友都去过中国，确实在中国没有见过这样的房子，第一反应是日本地价太贵了，可是哪怕在同样寸土寸金的上海外滩，北京王府井也没有。
这里就说到了一个关键的因素，日本的土地是私有的，而且所有权是严格受法律保护的，无论是政府和开发商都无权剥夺私人的产权。
那个在很小的土地面积上盖出的高楼，往往是一块祖传的土地，也许几十年前只是一个小小的杂货铺，后人不愿意把这块土地卖掉，而愿意自己来开发，于是就产生了这样形形色色的"小大楼"。
后来在爱知市博会上的日本展厅，刚走进大厅就看到几张大幅照片，是同一段街道不同年代的几张照片，从明治时代至今，沿街从低矮的平房到战时的一片废墟，到今天一幅现代化的景象，沧海桑田之间，最让笔者感慨的是，今天的现代化建筑依稀可见当年每一块土地的形状，仿佛好像是由过去那些低矮的平房长大而成的。
我询问当地日本人，如果你们不把自己的土地卖给开发商而个人开发，政府会同意的么？他们觉得这样中国特色的问题很奇怪，为什么土地只有地产商才能开发呢？自己的土地上盖房子只要高度不超过城市对这个区域的规划标准，政府有什么权力不批准呢？在日本走了一趟，真有些替日本的地产商和政府感到可怜，他们实在太不容易了。
他们看上一块土地，不能以旧城改造之类的名义，由政府出面动用武装力量强制居民拆迁。
所以只能一家一户的和地主谈判，而日本公民知道自己的权利，几乎个个都是钉子户，不付出让他们满意的价钱，说再多大道理他们也不会搬家，甚至在高规（木字旁）市参观时笔者在接近市中心区见到一块几分地的小小的水稻田，很是醒目，向政府官员打听才知道，原来这里有一家人有一小块地，就是不愿意卖掉，自己种些水稻家里人吃，别人也没有办法，当地市政官员说：这是他们家的权利，再说这样对改善城市的热岛效应也有好处。
我在日本看到很多地方旧城区黄金地段老街巷道很窄，要知道这样的巷道放在中国早就以"通不了救火车，是消防隐患"的名义被拆除了，重新开发地产项目了。
可是日本的官员告诉我们，他们没有权力拆老百姓的房子，而是专门设计了一种可以开进小巷子里的很小的消防车，后来我果然在街上见到了一辆这样的消防车，像奇瑞QQ差不多大，令中国人啧啧称奇。
因为对公民私人财产权的尊重，所以在日本根本见不到什么动辄几十万平米"CBD超级大盘"，宏大的建筑工地，每一个项目规模都很小，商品房市场上也大多是那样的"小大楼"。
不仅开发商无权剥夺居民的土地，连政府也无权剥夺居民的土地，不能随便以市政建设或者公共利益的名义来强制剥夺居民土地，必须通过谈判来达成协议，即使办奥运会这样的大型工程也要一户户进行谈判，使每一个公民的权利都得到保障。
其实日本在1951年也通过有《土地征用法》授权日本政府在修筑公共设施时向社会征用土地，但实际上这种"征用"不是依靠国家暴力来贯彻的，同样需要征得土地所有者的同意，很典型的例子就是成田机场的建设，一开始政府也想过动用强制手段，可一场以当地农民为主导力量的波澜壮阔、旷日持久的抗议运动被发动了起来，其参加者经常数以万计，全国各地的工运、农运、学运和环保组织都给予声援或直接派代表参加。
甚至抗议运动的干将们还采取频繁的"游击战术"，对机场和与机场有关的人员和设施进行攻击和破坏。
据统计，从1978年至2004年的26年之间，日本全国共发生过500多起针对政府的"游击事件"都与成田机场有关，政府为此焦头烂额。
在经过长达40年的不懈努力之后，政府还是未能成功地说服向南延伸所必需的土地上的7户农民拆迁。
最后不得不放弃成田机场B跑道的原建设计划，采用在建设时间和费用上都双倍于原计划的向北延伸方案。
对此很多日本人都津津乐道，谈到这段历史，非但没有责怪自己的***，反而充满了自豪，认为这体现了和平宪法对每一个公民基本权利的保障，在面对强大的国际机器时，哪怕一个手无寸铁的个人，也是平等的法律主体。
很多人认为日本和中国社会制度不同，人家土地是私有的，而中国土地是国有的，但其实这是一个伪问题，因为土地的特殊性质决定了它不是一次性消费品，土地所有权和土地使用权在很大程度上是一回事。
英国的土地名义上都归女皇所有，但老百姓拥有使用权就可以了，而即使中国的法律也一直承认土地使用权是一种财产权，《宪法》也说公民的合法财产不受侵犯。
但这种承诺在强势政府的干预下仅仅是一张白纸而已。
各地政府可以用市政建设/旧城改造/安居工程的名义，让居民"按照政策"接受"拆迁补偿"，你举着《宪法》也没用，不服就以干扰公务的罪名抓起来，再用推土机将居民的房产夷为平地，你去寻求法律援助，高法可以出台文件要求涉及拆迁的官司"各级人民法院不得受理。
"再由政府转手将土地卖给开发商，从中赚取高额利润。
更有经典的案例，在周正毅和杨斌案发以后，被媒体披露，他们在城市黄金地段市场价值以几十亿计的土地，竟然是由政府"无偿划拨"的，说得好听叫"划拨"，说白了就是政府把居民赶走然后把土地赠送给开发商，中国大陆没有案发的杨斌/周正毅们不知道还有多少，这些案例其中猫腻不由得让人遐想联翩。
对此我们常见的解释是中国有中国国情，我们基础差底子薄，之所以强制土地交易为了现代化建设节约建设成本的需要。
这种辩解如果和日本相对照，就会发现根本站不住脚。
中国政府为什么不能象其他法治国家一样，放开民间的土地交易，政府抽取税收就可以了，而要直接扮演一个土地批发商的角色，所谓节约建设成本只是一个冠冕堂皇的借口。
在城市建设中政府出面强制剥夺公民的土地使用权，没有给这个社会节约任何成本，只不过把开发商的成本转移到弱势群体头上而已，这实际上是以多数人的名义剥夺少数人的权利，而其中的暴利又被少数利益集团上下其手，中饱私囊。
更不用说侵害社会公正带来的成本，损害整个社会对于法制的信念会酿成的恶果。
关照我们的邻国，尊重私人土地财产权没有滞后日本的现代化，反而使日本的城市发展更加科学，在中国为城市建设"摊大饼"而苦恼的时候，更加发达的日本，东京/大阪/名古屋等地却早已带动周边形成了大量生活交通便利，居住舒适，产业布局合理的中小城市群。
之所以会产生城市的跳跃式发展而形成城市群，很多情况下，并不是政府有意识规划的结果。
而是由于大城市市区土地已经饱和，郊区土地价值极高使得市区向周边的扩张已经不经济，产业不得已向周边城市转移，往往在城市与城市之间还保留有大量的农业用地。
由于地租升高而导致的产业的跳跃式转移是城市扩张的减压阀。
而在中国而在不受制约的政府权力介入下，政府的铁腕代替了"看不见的手"，比如北京的城市扩张以"计划不经济"的形式进行。
郊区土地价格的升值，非但没有阻碍城市扩张反而给政府部门带来了丰厚的利润和寻租空间，刺激了城市扩张。
土地市场的双轨制，使得政府可以以市政建设的名义，以低廉的价格从郊区农民的手中强制性把土地征收过来，再转手卖给开发商，从中赚一笔，开发商搞投资再赚一笔。
一方面高喊"不要摊大饼"，另一方面根据市统计局的数据，2003全年北京市征地万亩，其中耕地万亩。
土地征用主要用途为：住宅万亩，交通用地万亩，绿化用地万亩，其它万亩。
在这其中政府一些官员和开发商是城市扩张的最直接受益者，而扩张的成本却要由弱势的人民来承担。
尊重私人土地财产权也使得日本的土地利用更加合理，日本大多数富人别墅几乎都是盖在山上，不是因为日本富人都爱山，而是因为在城区不可能专门把土地规划出来成为豪华别墅区，农民也不会愿意让出自己的土地，所以只能到没人住的地方想办法。
在参观日本大学的时候，笔者发现日本除了东京大学这样历史悠久的学校占据黄金地段，大多数高校的校园也都是依山而建，除了节约土地以外，倒也别有一番优雅的情致。
一位到过中国的日本教授，对笔者说：和贵国的大学相比，我们的校园实在太小了，真是惭愧。
这所学校在日本的排名绝对是TOP10，可谓名师荟萃，不少中国留学生来这里求学。
对照国内，由政府出面赶走农民，在良田上建设动辄上万亩的"大学城"，还将这作为"政绩"，作为中国人我只觉得脸上一阵阵的发烧。
一方面高喊土地匮乏，另一方面却大面积的浪费土地，笔者在国内各地见到，政府出面廉价剥夺农民的土地，以几十倍的暴利转手卖给开发商，在原本的良田上建起占地极不经济的一层建筑，非常甚至高尔夫球场。
在南京江宁开发区，笔者亲眼见到，大量农田，农民被赶走后，荒芜多年，被插上一个个牌子"###开发项目"。