房地产开发流程图(通用报建流程表)
房地产项目报建流程图
发改委：项目立项(20 个工作日)规划局：《建设工程许可证》(20 个工作日)设计院：设计总平图、日照分析报告、指标校核表及电子磁盘(10 个工作日)1、项目申请报告2、项目可行性报告3、土地证4、建设单位营业执照5、固定资产投资登记表6、节能登记表1、申请报告2、填写《建设项目选址定点申请表》及《建设用地规划许可证审批单》3、委托书、委托人身份证及被委托人身份证4、企业营业执照5、国有土地使用权出让合同和国有土地使用权拍卖成交确认书6、立项批文7、所申请位置路网图8、测量图及电子文件1、申请报告2、填写《建设项目规划设计方案审批申请表》3、委托书、委托人身份证及被委托人身份证规划局：申报规划总平方案(15 个工作日) 4、立项批文5、《建设用地规划许可证》6、路网图7、《建设项目规划设计条件审批表》8、设计单位资质9、总平图3份10、指标校核表及电子磁盘设计院：设计建造方案、节能审查意见书、绿化工程设计方案(15 个工作日)住建委:申请节能审查批复(15 个工作日)建设局：审核绿化工程设计方案(20 个工作日)规划局：申报建造设计方案(15 个工作日) 1、建造设计方案节能意见报告2、《建设用地规划许可证》3、《南宁市民用建造设计方案节能意见书》4、建造设计方案文本1、申请书2、备案表3、总平图4、土地证5、绿化工程设计图纸及电子版6、设计单位资质1、申请报告2、填写《建设工程项目设计方案申请表》3、法人委托书、法人身份证及经办人身份证4、建造设计方案文本2份5、住建委批复的节能审查意见书6、绿化工程设计方案环保局：环评批复(20 个工作日)建委：项目报建登记(5 个工作日)1、委托第三方环评单位做环评报告2、建设单位营业执照3、委托书1、《工程建设报建表》2、立项批文3、规划总平图4、土地证房产局：施工图测绘报告书(测绘公司提供)、测绘成果和施工图备案(20 个工作日)人防办：设计条件审批(10 个工作日)人防办：初步设计审批(15 个工作日) 1、法人委托书2、设计条件许可审批表3、总平图4、建设项目建造方案设计图1、人防初步设计许可申请表2、法人委托书3、设计单位资质证书4、防空地下室总平面位置示意图5、防空地下室战时功能平面图6、防空地下室设计条件7、地下各层平时功能平面图8、防空地下室大剖面图9、地面一层组合平面图10、防空地下室战时通风平面布置图11、防空地下室平时通风平面布置图1、人防工程建设许可证申请表2、防空地下室设计条件通知书3、建设项目人防工程设计资质证书人防办：施工图审批(20 个工作日)墙改办：缴纳墙改专项基金(5 个工作日) 4、防空地下室平战转换方案5、第三方出示的人防工程施工图设计文件审查意见书6、建设项目人防初步设计文件7、第三出具的人防工程各个专业施工图设计文件1、《建设工程项目表》2、设计总说明图纸3、银行转帐底单建委：施工图审查备案(20 个工作日)招标办：招标人资格备案(5 个工作日)1 、经审核的全套施工图纸2 、施工图审查报告、初审意见、答复意见、节能计算书、节能审查3 、人防专项审批凭证4 、新型墙体材料专项基金缴款凭证5 、《建造设计方案》1、招标人与招标代理签订的委托代理招标协议2、招标代理机构资质证书副本招标办：招标信息发布(5 个工作日) 1、招标办备案申请、招标申请表2、招标公告3、招标代理协议4、项目报建表5、土地证6、建设资金到位证明7、图纸审查备案表8、立项批文招标办：招标文件备案(10 个工作日)1、 招标文件2、 标底编制协议3、 造价咨询单位资质证书副本4、 工程量清单5、 上限控制价招标办： 核发中标通知书(5 个工作日)1、 招标情况报告2、 中标企业的投标书招标办：施工合同备案(7 个工作日)规划局：申报《建设工程 规划许可证》(20 个工作日)1、 招标文件2、 合同原件3、 中标通知书4、 廉政责任书5、 投票文件商务标副本1、 申请报告2、 填写《建设工程规划许可证申请表》3、 委托书、委托人身份证及被委托人身份证4、 土地证5、 立项批文6、 施工图纸7、 《建造设计方案》8、 施工图设计文件审查报告书 9、 中标通知书10、人防批复建设方、建管处、银行签订三方监管协议，建设方缴纳安全防护、文明施工措施费 (15 个工作日)在办理质量安全监督登记前施工单位应该准备的材料(30 个工作日)在办理质量安全监督登记前监理单位应该准备的材料(5 个工作日)建委：质量安全监督登记(15 个工作日) 1、建造意外伤害险2、建造施工单位计划生育工作保证书3、南宁市建造工程劳务分包合同备案登记书4、安装施工现场远程视频监控协议书5、项目经理、安全员、质检员、施工员等证书6、《项目管理人员签名样式表》7、施工现场供水、供电等设施情况8、施工现场平面布置图9、安全施工措施费用计划10、安全生产许可证11、做好施工现场围挡、冲洗平台、九牌二图等。
(完整版)房地产开发流程图(超级全)
（51）
办理临时国有 土地使用证
（交齐100%地价款取正式国有土地使用证）
签订国有土地出让合同
2003.08.0 4
（35）
（41）
（44）
18天（市房地局）2003.07.18 10天（市房地局）
申报物业管理公约
2003.08.0 4
a、 项目立项批复
b、 办理土地出让 手续申请
c、 审定设计方案 通知书
用地会审议及市政府征地
⒁
a、缴 纳新增建设用 地有偿使用费
b、土 地开垦费
c、 防洪费
d、 菜田基金
e 、超转费
f 、征地事务管 理费
n、征 地协议书
o 、？？城规划 图
g、耕地占用 税
h、拆迁或土 地补偿费
人防（审批意见2003.06.19已取得）、消 防专业报建图 （审批意见2003.05.19已取 得）
、立项批复 d、交通影响
评e、价市报政告道路
方案f、及机交械通停设
车厂g家、设交计通文组
织流线分析图 h、平立
剖面和车库坡 签订公共配套
（23）
协 15议天书（区建委
开发办） a、
教育意见 b
、规划意见书
（36）
c、审定设计 方案通知书
d、总平面图
e、召开公共 配套协调会
土地审核 40天（市房地局）
f、各层平面图、各向立面图、剖面图
hg、、交日通照影响分析图及说明各一份 影响评I、估技报术告经 济指标（列如表超说出 近控规应附控
j、规划 意见书要求应
k、单栋 居住建筑规模 和配套设施明 细表一份
l、人防、 消防、园林、 环保报告
项目立项
房地产开发流程图(方案、施工图、开工阶段)
研发
销售
研发 研发 法务：合同文义审核 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配 合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法 、结构方案、设备方案等提出建设性意见 研发 运营部、法务部
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划 指标、环境指标的初订
研发
工程 运营
施工图全图 销售：根据项目预期销售均价和利润率要 求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并 编制典型楼座建安预算，建安成本 加以优化 综合测算、分析、反馈并进行图纸 研发：负责图纸优化变更 优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 开发部：提供各专业局设计条件 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
工作部门 协办部门
研发 工程 工程 工程 研发 工程
施工许可证
研发 工程 工程 工程
工程部、财务部、运营部 工程
研发 运营ຫໍສະໝຸດ 第 3 页，共 5 页主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及 备案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款 主办部门
研发
房地产开发全流程图
各方要求的调整
三维所需：总平面；平立 剖图纸；效果图；设计方
案色彩参数RGB值
15天
总平方案通过后30天，出 建筑报建图，用于办理面 积校核。同步出用于消防 、供电、教育等各部门协 审所需图纸。T+90出建筑
施工图。
同步进行建筑平立剖单体 图审查
前提条件：取得实测 报告、规划验收合格 证、单体竣工备案证
等。
实测成果审核，取得 实测采集单（资料齐 全，顺利的话2周完成
办理，预留3周）
消防验收意见文件
3,房屋基础信息采集单
维修资金发 票（资料齐 土地解压
全一周）
燃气工程竣工验收备案 证或验收监督意见
垃圾清运协议
社区用房预留证明
已备案的物业服务合同 物业管理用房已落实的
证明 正式供电证明 正式供水证明 人防工程竣工备案表 电梯检验合格证 智能化、道路、绿化、 市政验收记录 住宅使用说明书 住宅质量保证书
购房合同 小区绿化种植完成情况
4,网上录入已备案户数信 息
维修资金发 票在交付前 10天左右给 到客服部。
综合竣工交付备案证（资料齐全1周）
注意：供电：在合同中约定总包要在交付前完成 正式用电手续，并取得正式供电证明；对于公变
供电总包需牵头开发单位配合
维修资金发票
已解压的土地 证
预售证
红线定位册
规划验收合格 证及竣工图 人防竣工联系
单 单体竣工备案
证 施工许可证 用地规划许可 规划许可证 测绘成果报告
书及附图 现场照片及看
现场
土地解压及 1:500宗地图
资料进件
房地产开发前期报建流程表-房地产开发前期工作流程一览表
过的）。
书》，召开专家
3、规划图纸地籍图（电子版） 。
论证会； 此后，
4、地质勘察报告书。
向怀化市环境
（二）环境监测费（每个工程项目约
保护局提出行
3-5 万元，没有正式文件） 。
政审批。
（三）专家评审会（ 13 人参加，会务
费 1.30 万元左右）。
备注：拟建项目环境影响报告书、 环境 影响报告表、 环境影响登记表 （仅为其 中之一）
㎡；26 层以上至 80 米， 40 元/㎡
湘建建【 2003 】265 ·政府性基金
消防报建、审图
消防设计图、建设 工程规划许可证
三项合计每平方米 1 元。需要经过 取得消防图审 审图、设计院按照消防支队的审图 核合格证书。 意见进行修改，资料送市政务中心
窗口后，消防支队再审图，再召开
技术论证会等，然后，再出具消防
审批合格意见书。
1、《建筑工程施工许可申请表》 （一式 1、施 工 图 审查 取得《建设工 交 纳 劳 保 基
两份） ---政务中心领取。
合格书、施工 程 施 工 许 可 金、配套费、
2、建筑用地规划许可证（核验原件，
图设计文件审 证》副本。
价格调节基
留复印件） -----市规划局。
查备案时，应
金、保证金
宅：总建筑面积 取得人防工程
×1100 元 X4% 。
建设行政批复 2、10 层以下商
办理建设规 划许可证之 前。
的资质证书。
业或者其他建
5、 工程地质勘查报告、 施工图设计 筑物：总建筑面
文件及审查意见。
积 ×3% ×1800
6、 建设、监理和施工单位的项目法 元.
人、总监理工程师、项目经理及现 高层：首层建筑
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程图
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产报建流程图
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。需要的具体资料可以在政府大厅拿到服务指南。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
房地产开发报建手册及流程图(完整版)
目录第一部分项目开发报建流程1第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7第三部分项目建设阶段报建流程10一、办理项目地名注册手续10二、办理《项目立项》12三、规划局13（一）办理《建设项目选址意见书》 13(二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22（一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63六、人防办76七、消防局79八、房管局82第一部分项目开发报建流程附表1：项目报批报建附表2：配套工程报批报建：附表3：项目验收阶段报批报建第二部项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续一、土地使用权转让（一）适用范围 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程图
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发全流程图
主要阶段
土地信息收集 土地初判
主要工作内容
现状图 规划设计条件
现场踏勘
主办部门工作内容
落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏 物等影响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开 发的影响和支撑。
发展部
发展中心
1：500现状地形图3份（反楼座）
开发部
详规
研发：委托设计详规
开发部
研发
土地出让合同
发展部
第 2 页，共 28 页
节点 主要阶段
交费证明
主办部门工作内容
主要工作内容
缴纳土地费用
建设用地规划许可证
办理土地证
地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表证 明或个人身份证明
阶
段 挂牌
项目方案确定
确定土地上限
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感 性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感 性分析、制定出价战术
获取土地
签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
主办部门 发展中心
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
研发部：负责提供图纸
开发部
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
开发
销售 商业 工程
研发 研发
景观概念方案设计及确定
销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往 销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性 意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意 见 运营：成本核算及成本指标控制
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
房地产开发项目报建流程图
报批报建 序号 事项
用地规
用地规划许
划许可 1 证
可证
所需资料
用地方案图 用地预审意见
核准部门 核准时间
规土委规划
科
30工作日
报批时机
核发用地方案图后
2
计划立项核 准
用地规划许可证 可研报告
发改委投资 处
10工作日
核发用地规划许可证 后
环境评审批 建筑面积10万㎡以下编报告
土地房 地产证
用地规划许可证
规土委规划 科
10工作日
核发用地规划许可证 后
7
水土保持方 案报批
用地规划许可证
水土保持方案
水务局水保 处
30工作日
核发用地规划许可证 后
8
设计招标备 案
建筑面积大于8万平米需设计招 标，提交用地许可证及用地方
规土委建审 科
20工作日
核发用地规划许可证 后
案图
9
设计方案报 设计方案 用地规划许可证 土地 规土委建审
办理分 户房产
证
土地出让合同、用地规划许可
办理分 户房产
30
缴交物业维 证、工程规划许可证、竣工验 修基金 收证明、规划验收合格证、查 丈报告、竣工测量报告、工程
基金中心
30工作日
竣工备案及竣工结算 书出具
证
土地合同、结宗算地资图料、房地产证
31
初始登记
、规划许可证、施工许可证、 规划验收证明、竣工备案回执
20
竣工查丈
用地、规划、预售查丈、已批 施工图
测绘大队
40工作日
消防竣工备
21
案
工程规划许可证、施工许可证 消防局网 10工作日
房地产项目开发全流程图
房地产项目开发全流程图1.市场调研和可行性分析：首先需要进行市场调研，了解需要开发的房地产项目所在地区的市场需求和潜在竞争对手。
同时进行可行性分析，确定项目是否有利可图。
2.土地拿地：在确定了项目的可行性后，需要寻找适合的土地并进行购买或租赁。
这一步需要注意土地的位置、规模、用途和法律手续等。
3.规划设计：完成土地拿地后，需要进行项目规划和设计。
这一步需要考虑项目的用途、风格、建筑设计、景观规划等。
4.筹资和融资：一旦规划设计完成，就需要进行项目筹资和融资。
这包括确定项目的总投资额、寻找投资者或融资渠道，并达成资金支持的协议。
5.批准和审批：在筹资和融资完成后，需要获取相关政府部门的批准和审批。
这包括土地使用权、建筑规划许可证等。
6.施工和建设：一旦获得审批的许可，就可以进行房地产项目的施工和建设。
这一步需要组织各种资源，包括劳动力、材料和设备等，并进行项目管理和监督。
7.销售和营销：在施工和建设过程中，可以同时进行销售和营销活动，吸引潜在买家或租客。
这可以包括广告宣传、展示中心的建设和销售团队的组建。
8.交付和验收：项目竣工后，需要进行交付和验收。
这包括向买家或租客交付房屋或商业空间，并进行相关的验收手续。
9.运营和管理：一旦项目交付完成，需要进行房地产项目的运营和管理。
这包括维护房屋设施、管理租金或收入、处理客户投诉等。
10.售后服务：房地产项目的开发过程还包括售后服务。
这包括为买家或租客提供售后保修、维修和其他相关服务。
以上是房地产项目开发的全流程图。
从市场调研和可行性分析开始，到土地拿地、规划设计、筹资和融资、批准和审批、施工和建设、销售和营销、交付和验收、运营和管理、售后服务，每个步骤都是非常重要的，并且需要具备专业的知识和技能来完成。
房地产开发流程(流程图)
房地产开发流程房地产开发流程管理的概述和现状第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
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①
②
寻找拟建投资地块
投资分析、编制项目建议书代可研报告
1天（发改委）
方签署的合作意向书
项目规划审批申报表
、拟建方案设想总平面图
、1：2000地形图一份
规划意见书
天（规划局）
⑧⑨
委托钉桩
0天（规划局、测绘院）
人防、消防专业报建图
20天（评估单位）
地价款
电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天
市政项目方案综有线电视方案咨询20天 10人
道路方案咨询20天热力方案咨询20天
（20）
28）
雨、污水方案咨询20天
（39）
卫生验收园林验收
a 、年度施工计划 a 、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）
b 、施工合同 b 、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表
c 、地名办批复 c 、建设项目环境保护验收监测报告
d 、物业管理公约批复
e 、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照
f 、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明
g 、建设工程规划许可证 h 、建设工程施工许可证
I 、预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料 j 、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图 k 、关于涉外项目国家安全审查的批复 l 、市政府征地批复
m 、预售商品房型图，装修标准和设备简介
市政各专业施工图设计
,
（60）
56）
30天
（62）
办理建设工程规划许可证
13天
办理开工
11天
、建筑工程消防设计审核意见书
筑工程消防安全质量验收合格报告
设意见整改及落实情况
防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书
、建设项目人防工程竣工验收备案表
、区县人防办出具的认可文件
、人防工程竣工验收报告
、施工单位签署的人防工程质量保修书
65）
（63
竣工验收
（综合验收）
c、房屋竣工证明文件
d、房屋面积测量成果报告
评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函
报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料
g、国有土地使用证或土地来源证明
理开工证
（64）
11天。