房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范

第四部分 计税成本扣除
（一）计税成本的概念
总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企 业的成本、费用扣除。 第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条） 第四章：计税成本的核算（25-35条） 计税成本：“ 制造成本法”和“全部成本法”。 1、人员工资和费用是开发间接费用还是期间费用？（企业经营架 构的筹划。《土地增值税条例实施细则》第七条） 建议：企业召开会议，确立人员组成、归属，形成会议纪要，保留 内部证据。 2、土地使用税（土地使用费）应该计入期间费用。（例：琼地税 函【2007】356号第2条、青地税发【2008】100号文件第25条） 3、广告费、业务宣传费、业务招待费必须计入期间费用，不能计入 开发间接费用。 4、营销设施建造费，需计入开发间接费用（31号文件第27条、南 京地税局的问答第23条）。
4、委托销售方式： A：支付手续费方式：税务喜欢运用的稽查手段--以佣金推算 收入。 案例：思考：业务员佣金倒推收入同样也会成为 税务稽查 倒推收入的一种手段。
B、税法规定销售佣金必须有合法真实的报销凭证，且不得 超过服务金额的5%。税务认可正常比例是1`2%。若采用 超基价分成方式，佣金比例有可能超过5%，全国只有上 海允许扣除。
（三）预收及租金收入 • 1、营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规 定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天
2、 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提 前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入 与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租 赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
案例：某地区进行纳税检查时，发现某开发企业在 2006年12月31日做的竣工备案，因此判定该楼盘完工 年度为2006年度。该企业需在2006年进行所得税结算， 只能有5个月时间可以补足发票。
建议： 1、竣工验收备案时间最好是 1月1号，而不是12月 31号，这样就会有17个月可以补足发票。尤其是项目 公司，在所得税汇算后再补凭证，后期没有收入，形成 亏损无法弥补，多缴纳的所得税又无法退回。
第三部分 股权转让
股权转让所得 案例分析 案例：A公司在某地1亿拍得一块地，闲置两年后，准备以5 亿转让。 方式一：直接转让： 印花税-万分5 税收 25万、营业税及附加5.6% 2800万 土增税： 约2亿、所得税：25% 约4000万。 方式二：卖A公司股权：（不征营业税及土增税） 卖方：印花税-万分5 税收 25万、所得税：25% 约1亿。 买方成本： 5亿+土增税1.2亿（抵扣额减少按最低税率30%计 算）+所得税7000万（（5亿-1亿-1.2亿）*0.25）=6.9亿 1、注意要点：不要转让全部股权：国税函〔2000〕687号 。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限 公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用 权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税 的规定征税 。
（二）配套设施的税务处理
1、 ①非营利性，且产权属于全体业主所有，②无偿赠送 给地方政府、公用事业单位的。 税务处理：按公共配套设施费直接列入成本
2、①营利性的、②产权属于开发企业的、③产权未定的、 ④无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的 税务处理：视其用途而定。 A、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值。 B、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入 成本。
4、根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。这里的合同，应遵 循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上 行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函 【2008】875号） 5、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第 18条）对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税 义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权 或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的 当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税 纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 关注点：诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告） 大连地税局也认为应该缴税。 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。
2、尽量沟通，如果还是无法退回，后续还是想尽 各种办法弥补亏损。如果后续有亏损无弥补，建议变更 公司经营范围，增加设计等经营范围，通过开具设计费 等形式弥补亏损。
案例分析
某企业2010年12月31日办理竣工结算，销售已全部完成。企业所得税结算时 还有8000万发票未取得，该发票在2012年取得。税务局要求2010年补税2000万。 企业应对： 税务申诉书 尊敬的**税务稽查局： 非常感谢对我公司的纳税检查，通过该检查规范了帐目，对贵局要求2010年我 司予以补交2000万税款的事实完全予以认可。检查过后，我公司予以积极的整改， 目前已经取得了全部的发票。 国税发[2009]31号文34条规定根据 企业在结算计税成本时其实际发生的支出 应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再 按规定计入计税成本。企业所得税法第九条规定企业应纳税所得额的计算，以权 责发生制为原则。 所以我司对上述规定的理解是2010年我司未取得合法凭据，不得记入成本需 补交所得税2000万，2012年我公司取得合法凭据按照企业所得税法权责发生制 原则可以追溯调整2010年成本。因此按照有关规定，我公司2010年需补税2000 万，追溯调整后我司应当退税2000万，补税与退税相抵后，我司无需再缴纳。 根据国家税务总局2012年第15号公告第六条规定企业税前应扣未扣支出准予 追补，期限不得超过5年，我公司尚未超过5年追溯期，所以我公司的做完完全附 合2012年第15号公告第六条规定。 以上请审议。
房地产企业涉税政策解析 与稽查风险防范
目录页
一、销售收入 的确认 二、视同销售收入 三、股权转让 四、计税成本扣除 五、甲供材料 六、地下车库 七、利息费用 八、其他
（一）未完工开发产品收入
1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项 费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。 2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售 收入，不能再次作为三项费用扣除基数。 3、销售收入不区分合法收入和非法收入。 未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机 关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得 收入就要纳税。
（二）以房屋抵偿债务 1、开发企业以尾房抵顶建安工程费 2、以尾房抵销售公司的销售费用。 3、工抵房抵银行贷款本金或利息。
两个无论：无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）； 无论是否办理房产过户手续， 均属于视同销售缴纳各种税收。
（三）无偿赠送（有奖销售、卖方赠送地下室等）
问题：1、某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。 地下室是 否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人 所得税？ 答：根据国税函[2008]875号文件第三条：企业以买一赠一等方式组 合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品 的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。需缴纳所得税、营 业税（按收入100万来缴纳），不需缴纳个税。
2、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠， 应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的 销售收入 。 案例：卖房子赠送汽车，房屋销售合同价款100万元，汽车的购进价 格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90 万元。因此企业的总销售收入为100万元，汽车不应当作为捐赠处 理。确定收入：销售房产90万，销售汽车10万。10万需缴纳增值税。
3、地下基础设施形成的车库（例外情形） 税务处理： 虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定， 按照公共配套设施费处理，即摊入成本。
（三）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型） 1、当期实际发生的成本。（31号文件第27条） 2、预提费用（新文件30条、32条 中列举了4类预提费 用）： 3、待摊费用：开办费可以一次性摊销，也可以在3年 以内进行摊销。 企业根据销售状况选择最有利的分摊 方式。
关注点： 预收跨年度房租且已全额开具发票发票的开具需全额缴 纳扭转税（如营业税），但所得税缴纳与发票是否全额 开具没有直接关系，不需全额在预收年度缴纳所得税。
税种
时间界限
是否缴税
税法依据
所得税
08年以前
08年以后 09年以前
不缴
不缴 不缴
国税发【2006】31号
国税发【2009】31号 财税【2003】16号
策略：可以先融资再卖股权。 方式三：在西藏设立控股公司，再进行股权转让：西藏20102020年所有行业的所得税均为15%。 税金： 印花税-万分5 税收 25万、所得税：15% 约6000 万。 方式四：控股股东注册地在香港，转让股权，按10%交纳预 提所得税。 税金： 印花税-万分5 税收 25万、所得税： 10% 约4000 万。 方式五：控股股东B注册地在香港，控股股东的控股股东C注 册地在海外的避税天堂。转让C公司的股权。不用交纳各 项税费。现在比较流行的转让方式。 注意要点：此种方式还是有税务风险。建议提高转让层级， 股权结构不要太单一，增加税务稽查难度。
（二）完工开发产品销售收入
1、一次性全额收款方式： 采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利） 之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、银行按揭方式：企业采取银行按揭方式销售开发产品的， 凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发 产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除， 也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据 实扣除。