衢州-规划管理规定-2014.01

衢州市城市规划管理技术规定第一章总则第一条为进一步加强我市城市规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

（目的及依据）第二条本规定适用于衢州市城市规划区范围，编制、审批、实施城市规划必须遵守本规定。

（适用范围）第三条旧城改造情况复杂，城市规划行政主管部门可结合本规定对一些特殊情况作出核定。

（旧城改造）第二章城市用地分类和适建范围第四条根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地分类包括居住用地、公共管理和公共服务用地、商业服务业用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等八大类。

（新国家标准用地分类）第五条各类建设用地的使用，应当遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。

第三章容积率和建筑密度第六条新建、改建、扩建建筑工程项目的主要用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等，应严格按该地块的规划设计条件实施，不得擅自修改或调整。

确需调整的，必须严格按《浙江省城乡规划条例》和建设部《建设用地容积率管理办法》实施。

(强调规划设计条件的作用)第七条一般情况下，容积率按照地上建筑面积计算，地上建筑面积包括2.2米（含）以上的储藏间、技术层、楼梯间、电梯间、阁楼、阳台等，具体按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》执行。

如有下列特殊情况，容积率按照本计算规则规定计算:1、居住建筑：层高宜为2.8米－3.0米。

当3.3米＜层高≤5.0米，计算容积率时，建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米增加1层计算。

跃层式住宅、排屋、别墅等，根据使用功能，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。

2、办公、旅馆类建筑：层高不宜超过3.9米。

当4.2米＜层高≤5.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5.4米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

有实际功能需要的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和大型会议室等，可按照实际建筑面积计算。

3、商业建筑：底层层高不宜超过4.8米，二层及以上层高不宜超过4.2米；当4.8米＜底层层高≤6米、二层及以上层高＞4.8米，计算容积率时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

单层建筑面积1500平方米及以上的大型商业用房，建筑层高可根据功能要求合理提高。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等，经审查后可按照一层建筑面积计算。

商业建筑层高复杂，特殊公共建筑和特殊功能的层高按规划设计条件确定。

4、地下室、半地下室建筑面积不计入容积率。

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1／2的为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。

但当地下室、半地下室在小区室外地面以上部分的高度超过1.0米的，须按一层面积计入容积率。

小区室外地平面标高一般按照高于周边道路平均标高0.2米考虑，特殊地形由规划部门对方案组织审查后确定。

（参考温州等市做法）5、民用建筑底层设架空层用作开放空间（通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途）的，不计算建筑面积。

架空层不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。

（参考温州等市做法）6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算建筑面积。

第八条建筑密度按以下规定计算：1、地上首层按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》计算基底面积。

2、有顶盖的且直接有柱落至室外地面或地下层顶板面的连廊、门廊、挑廊和阳台等，按柱外围的投影面积计算。

3、底层架空或部分架空的建筑，架空部分的基底面积参考架空层的上一层主体计算基底面积，不包括上一层悬挑的阳台、平台、空调板等。

4、建筑物外墙或主体结构以外的室外楼梯计入基底面积。

但高差小于1.20米且无顶盖的室外楼梯，可视为室外台阶不计入基底面积。

5、独立于建筑物外墙或主体结构以外的有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.20米的，计入基底面积。

6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算基底面积第四章建筑间距（参考杭州市做法）第九条建筑之间的间距，除必须符合消防、环保、卫生防疫和建筑保护等要求外，必须符合下列规定。

第一节低、多层居住建筑的间距规定第十条住宅正面间距不应小于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m，且应符合下列规定：1、平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.2倍。

2、平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（4-1）《不同方位间距折减系数》换算。

表（4-1）不同方位间距折减系数30°—45°方位0°—15°（含）15°—30°（含）>45°（含）间距系数 1.0L0.9L0.8L0.9L 注：1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角2、L为南侧（东、西）侧遮挡建筑高度1.2倍3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制；当夹角大于30°时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.0倍。

第十一条住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.8倍且不应小于13m，有一幢建筑为低层时最小值不得低于10 m。

第十二条住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6 m。

若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。

第十三条新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南(东、西)侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于13m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m；当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同步规划先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。

第十四条住宅山墙之间间距，应符合下列规定：1.相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于6m。

2.相对建筑均开窗或设阳台时，外边线距离不应小于8m。

第十五条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15m；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.2倍, 且不应小于13m；以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m。

当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。

同一地块内自身遮挡的可根据用地情况适当放宽。

老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。

第十六条宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置的，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.7倍，且不应小于10m；相互垂直布置的，间距不应小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不应小于6m；集体宿舍（非居住用地内）间距应适当扩大。

宾馆客房、科研办公和集体宿舍（非居住用地内）等建筑之间的山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。

地块内的非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下，根据建筑布局情况间距可适当放宽。

第十七条低层村民建房间距：新城区间距系数一般不小于1.0，旧城区间距系数一般不小于0.8。

（原规定）第十八条旧居住建筑的屋顶改造：现有平屋顶住宅在满足结构安全的基础上，允许并鼓励改为坡屋顶，一般不能提高檐口高度，如有房屋结构原因等特殊情况确需提高檐口高度的，不得超过0.3米，同时须整幢房屋统一实施。

第二节高层建筑与周边建筑的间距第十九条高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅的间距，应满足被遮挡的住宅大寒日有效日照不少于三小时（危旧房改造等经市政府批准的特殊区块除外），并应符合下列规定：1、高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：L =（H - 24）×0.3+ S注：式中L为建筑之间间距（m），最小值29m；H为高层建筑高度（m）；S为高层建筑正南北向投影的宽度（m）。

（1）L值大于1.2H时按1.2H控制；当按1.2H计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数；（2）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减至0.9L，但不能与本条第（1）款同时适用；（3）当受遮挡建筑为新建住宅时，L值可扣除其非居住用房的高度，但扣除的最大值为10m。

2、高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：（1）住宅主朝向面向高层建筑，或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于24Q（单位m,下同）。

①Q为高层建筑高度综合影响系数，详见附则一;②同一地块两建筑同步设计时，可取消Q值的计算，并适用本章所有条款。

（2）住宅与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开的，间距不应小于13Q。

（3）采取第（1）、（2）款以外的其它布置方式的，间距不应小于18Q。

第二十条高层建筑与南侧住宅的间距应符合下列规定：1.高层建筑与南侧南北向布置的低、多层住宅外墙的间距，不应小于18Q；与南侧东西向布置的低、多层住宅北山墙的间距，不应小于13Q。

当高层建筑为居住建筑时还必须满足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。

2、非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距，不应小于24Q。

第二十一条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按住宅与高层建筑间距标准控制，并进行日照分析。

第二十二条高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：1、平行布置的，与地块外建筑外墙间距不应小于20Q，与地块内建筑外墙间距不应小于15m。

2、相互垂直布置的，应大于等于13Q；南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Q。

3、高层建筑山墙之间间距不应小于13Q。

第二十三条高层建筑与其周边相邻地块的低、多层非居住建筑（第二十二条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：1、外墙之间间距不应小于15m。

2、外墙与山墙之间间距不宜小于13m。

3、山墙之间间距不应小于9m。

4、高层建筑为居住建筑的，其与多层非居住建筑的间距，还必须满足第一节有关多层建筑遮挡居住建筑的有关规定，且外墙之间间距不应小于18 m。

5、低多层建筑为宾馆客房和集体宿舍等建筑的，前四款规定的最小间距，应乘以高层建筑的Q值。

第二十四条高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。

第五章建筑高度控制和建筑后退距离第二十五条建筑物的高度必须符合城市规划和重要地段城市设计等规划所确定的建筑要求高度或建筑限制高度。

在机场净空、雷达辐射、文物古迹保护范围内，新建建筑物高度必须符合有关净空限制或高度控制的规定。