衢州-规划管理规定-2014.01

衢州市城市规划管理技术规定

第一章总则

第一条为进一步加强我市城市规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。（目的及依据）第二条本规定适用于衢州市城市规划区范围，编制、审批、实施城市规划必须遵守本规定。（适用范围）

第三条旧城改造情况复杂，城市规划行政主管部门可结合本规定对一些特殊情况作出核定。（旧城改造）

第二章城市用地分类和适建范围

第四条根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地分类包括居住用地、公共管理和公共服务用地、商业服务业用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等八大类。（新国家标准用地分类）

第五条各类建设用地的使用，应当遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。

第三章容积率和建筑密度

第六条新建、改建、扩建建筑工程项目的主要用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等，应严格按该地块的规划设计条件实施，不得擅自修改或调整。确需调整的，必须严格按《浙江省城乡规划条例》和建设部《建设用地容

积率管理办法》实施。(强调规划设计条件的作用)

第七条一般情况下，容积率按照地上建筑面积计算，地上建筑面积包括2.2米（含）以上的储藏间、技术层、楼梯间、电梯间、阁楼、阳台等，具体按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》执行。如有下列特殊情况，容积率按照本计算规则规定计算:

1、居住建筑：层高宜为2.8米－3.0米。当3.3米＜层高≤5.0米，计算容积率时，建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米增加1层计算。跃层式住宅、排屋、别墅等，根据使用功能，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。

2、办公、旅馆类建筑：层高不宜超过3.9米。当4.2米＜层高≤5.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5.4米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

有实际功能需要的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和大型会议室等，可按照实际建筑面积计算。

3、商业建筑：底层层高不宜超过4.8米，二层及以上层高不宜超过4.2米；当4.8米＜底层层高≤6米、二层及以上层高＞4.8米，计算容积率时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。

单层建筑面积1500平方米及以上的大型商业用房，建

筑层高可根据功能要求合理提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等，经审查后可按照一层建筑面积计算。

商业建筑层高复杂，特殊公共建筑和特殊功能的层高按规划设计条件确定。

4、地下室、半地下室建筑面积不计入容积率。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1／2的为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。但当地下室、半地下室在小区室外地面以上部分的高度超过1.0米的，须按一层面积计入容积率。小区室外地平面标高一般按照高于周边道路平均标高0.2米考虑，特殊地形由规划部门对方案组织审查后确定。（参考温州等市做法）

5、民用建筑底层设架空层用作开放空间（通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途）的，不计算建筑面积。架空层不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。（参考温州等市做法）

6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算建筑面积。

第八条建筑密度按以下规定计算：

1、地上首层按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》计算基底面积。

2、有顶盖的且直接有柱落至室外地面或地下层顶板面的连廊、门廊、挑廊和阳台等，按柱外围的投影面积计算。

3、底层架空或部分架空的建筑，架空部分的基底面积参考架空层的上一层主体计算基底面积，不包括上一层悬挑的阳台、平台、空调板等。

4、建筑物外墙或主体结构以外的室外楼梯计入基底面积。但高差小于1.20米且无顶盖的室外楼梯，可视为室外台阶不计入基底面积。

5、独立于建筑物外墙或主体结构以外的有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.20米的，计入基底面积。

6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算基底面积

第四章建筑间距（参考杭州市做法）

第九条建筑之间的间距，除必须符合消防、环保、卫生防疫和建筑保护等要求外，必须符合下列规定。

第一节低、多层居住建筑的间距规定

第十条住宅正面间距不应小于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m，且应符合下列规定：

1、平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.2倍。

2、平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（4-1）《不同方位间距折减系数》换算。

表（4-1）不同方位间距折减系数

30°—45°方位0°—15°（含）15°—30°（含）

>45°

（含）

间距系数 1.0L0.9L0.8L0.9L 注：1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角

2、L为南侧（东、西）侧遮挡建筑高度1.2倍

3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制；当夹角大于30°时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.0倍。

第十一条住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.8倍且不应小于13m，有一幢建筑为低层时最小值不得低于10 m。

第十二条住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6 m。若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。

第十三条新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南(东、西)侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于13m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m；当新建建筑为遮挡