新加坡的物业管理

新加坡的物业管理

住宅小区物业管理特色

新加坡住宅物业的类型主要分为两大类，一类是政府开发的组屋，另一类是私人开发的高级住宅，当地称为共管式公寓除此以外在市中心还有少数酒店式公寓，设施较先进、讲究，主要供外籍人士办公居住。我们重点考察的是共管式公寓和组屋。连续考察了30多个共管式公寓后，我们初步总结出共管式公寓的一些特点：

严密的物业管理，确保业主的私密间

通常共管式公寓在大门口都设有保安岗亭，整个小区的闭录监控录像都集中在岗亭内，里面一般设两人，一人负责看监控器，另一人负责疏导交通及接待。为保证业主的隐私权，一般在小区或苑门口做一个禁止拍照的标识，对于特殊的参观来访者，要拍照也只允许镜头朝下或平拍，不能朝上拍，尤其不能对着有泳客的泳池拍，一来确保业主的私密性，二来也可显示管理的档次。

人车分疏的环境设计，充满生机的中庭水景和绿化布局

几乎所有的共管式公寓都实行人车分流，车在地下走，人在地面行，互不干扰。值得我们借鉴的是其小区大门人口分左右迸出，左边又细分为两个车道，最左边是业主车道，紧靠岗亭窗口的是来访者车道，以便保安查问或办理相关手续。小区内围为围合式，其中庭设计亦十分具有特色，以泳池为核心并配有喷泉、瀑布，周围以绿色植物为屏障，与过往行人相阻隔，喧腾的水流声伴随着泳客戏水的欢笑声，给小区带来无限生机和活力。反观万科开发的小区，大多也建有泳池，但总感觉缺少一点生机，不知是否少了一些水声呢？

地下停车场设计独特，方向指示清晰分明

令人大开眼界的是共管式公寓的地下停车场设计，相信所有第一次见到的人都会大为感叹，其地下室个个通透明亮，阳光自由地照射进来，有绿化，甚至有喷泉，全然没有黑暗、不通风的感觉。地下室的方向指示也十分到位，并且以不同的颜色划分停车区域，包括残疾人通道、残疾人车位都考虑得十分周到。

标识系统与物业外观统一、协调，清楚麦明责任关系

通常共管式公寓的公共标识都是经过专门设计的，与物业外观十分协调统一，包括公布栏、垃圾桶、草坪灯、公园椅的颜色都相一致。其楼层引路标识亦很清晰，有些通用的标识如设备房、泳池救生标识等都有统一的规范。据说是政府部门统一要求的，可以看出在一些专业管理方面整个行业已形成统一规范。尤其是一些涉及到权益纠纷的问题，其标识都非常清晰地表明了作为管理者与业主所承担的责任和义务。比如：在儿童娱乐设施旁有标识：操场及设施仅限l2岁以下儿童使用，建议家长/陪同人在儿童玩耍时陪伴左右，管理公司对因使用设施引起的任何意外/伤害不承担任何责任。在停车场标识有：停车场内的车辆业主风险自负。管理处对停在停车场内的车辆的丢失、损害及其他后果不负任何责任及承担任何义务。

管理模式成熟，专业化程度高

新加坡的共管式公寓，其管理模式已发展得十分成熟，一般新的小区入伙后两年内是由发展商管理的，两年后才聘请专业的物业管理公司打理。在我看来这样的安排是十分合理的，因为新小区入伙两年内由于环境配套及工程质量问题导致的投诉是最多的，由发展商自行解决处理更直接、具体，能够避免很多纠纷和矛盾，等到这个两年的磨合期过后，再由业主自行聘请专业的物业管理公司进驻，这样物业管理也能做得更专业，与业主、发展商之间的关系也会更明确、和谐。这里的物业管理合同通常是一年签一次，管理费由物管公司与业主协商确定，除管理费外，不再收取任何费用，房屋维修如超支，可向业主说明情况，另行收取，会所、停车场均可免费享用。专业服务方面，管理处本身配备的人员十分精简，一般只有

2~3人，除保安自行管理外，通常将维修和清洁分包给专业公司。小区内的配套商业设施亦非常简单实用，通常只引进一个超市、一个服装裁剪店和一个小贩中心，且位置相对集中在会所附近，想必是为了避免造成滋扰。而管理处只专心做好保安和监督协调工作，选择合适的分承包方来承担各专项服务。据了解很多物业公司的主营业务已不仅是物业管理，其经营收入很大一部分来源于房屋租售等经营活动，还有的物业公司己成为公开上市公司。