大名城·2019年营销策略-沂水市场研究部分 51页PPT
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明泉璞院营销策划报告培训课件1
<<市场，限购政策下，市场去化较平淡
二 期 开 盘 量 价 走 势
供应：2010年底，推出102套联排； 去化：该批房源去化15套，一期房源去化2套，新政后，2月以来无成交； 星河湾，金地天御，仁恒怡庭，九龙仓，圣安德鲁斯庄园……均能在弱市下赢得市场去化；
别人逆势在走量，璞院市场表现较为平淡
稀缺生态资源的全面掠夺
<<定位支撑：城市时尚MALL时代
建筑总面积或达55.5万平方米，其中地
公园
上建筑面积46.5万平方米（其中车场设施建 筑面积7.5万平方米），地下建筑面积9万平 方米，2011年底开工建设
上海第一家万象城商业综合体
万象城，作为综合体模式化品牌，带动了区域商业及城市化发展，万象城落户区域，未来 区域将形成时尚商业中心，古北形象再次升级，承载大古北新的城市高度
关于金虹桥
项目核心的区域价值
hapter Two
关于璞院
项目自身的核心价值&项目定位
客户定位
hapter Three
重新梳理客户，项目定位导出客户定位
第四篇章
第五篇章
C C
企划推广
hapter Four
重塑项目形象
销售策略
hapter Five
全新的销售策略，客户渠道
项目前期定位
虹桥 公园 隐墅
价值传播力度有限，记忆点弱，核心价值难以体现
金虹桥，城市属性是古北的延伸，城市面貌是古北繁华的延续
古北，完美的演绎了项目区域价值特性，又能提升区域价值的高度和认同度
至此，项目的区位核心价值得以明确
古北，城市属性，繁华都市生活
承载区域价值的载体 区域形象的物理属性
西中环
《星辰铭座营销策划》PPT课件
投资
定
新区
位
外企高管 政府公务员
自住 投资
一
企业外地中层
自住
览
政府公务员
投资
表
市区
一般员工 个体户
自住 投资
企业外地中层
自住
养老
企业外地中层（自住）：占15% 特征分析：
•年龄介于25—35岁； •工作在本区域，有一定的经济能力 •购买本案作为过度性产品 •较看重物业品质 •对物业管理、服务、配套要求较高
娱乐业（自住）：占10% 特征分析：
•年龄介于18～28岁 •工作在本区域，有一定的经济能力 •他人或自己购买 •有较强的消费能力，一次性可购买多套 •对物业管理、服务、配套要求较高
客户年龄分布
46岁以上 13%
41-45岁 15%
25岁以下 1%
25-30岁 22%
36-40岁 22%
31-35岁 27%
25岁以下 25-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46岁以上
客户职业分布
退休 4% 自由 10%
其他 10%
教师 10%
国企 14%
企业主 24%
私企 13%
外企高管（自住）：占15% 特征分析：
•年龄介于28—35岁； •工作在本区域，有较强的经济能力 •不满意目前居住环境 •购买本案方便工作 •较看重物业品质 •对物业管理、服务、配套要求较高
政府公务员（投资型客户）：占30% 特征分析：
•年龄介于25—45岁； •熟悉本片区，有一定的地域情结 •看好本区域的投资前景 •有较强的消费能力，一次性可购买多套 •购买物业较理性 •对物业管理、服务、配套要求较高
客户所关注重点问题从多到少依次排序为： 单价、面积、地段、环境、规划、交通、房 型、付款方式、交房时间、配套等。
金宇的战略及营销(ppt64)
•每月有两家零售商抱怨
•60%
•不到60%
•80%每周送一次 •80%以下每周送
•60%以上
一次
•没保证
•每月10家以下 •每月10家以上
财 务
•销售量
•达到目的
•应收账款
•不拖欠
•销售预测准确性 •误差在销售结果的10%
之内
•达到80%
•应收账款5%拖欠 •不到80%
•50%之内
•50%以上
•50
真程度 • 支出总比例 • 支出各类别比例
评估营销 小组业绩
•通过一个持续的反馈机制 提供改进业绩的机遇
金宇的战略及营销(ppt64)
提高市场营销费用使用效率—重点安排和/或降低营销支出
并将重点放在重点瓶颈上
举例
对瓶颈的观点
关键的高价值 客户群对企业 很熟悉,但不 相信企业为其 带来的好处会 超出客户转换
哪种渠道表现最好?
效益
效能
评估表现
总体配置是否可持续发展? 可持续发展性
•总体系统成本 • 满足客户需求
•对公司的盈利 • 良好业绩表现
贡献
-市场份额
-品牌形象
•避免冲突 •渠道的利润率 •力量平衡
金宇的战略及营销(ppt64)
我们将列出举措清单并分析可能结果
问题
1. 营销观念落后 a. 以我为主 b. 依赖推销 c. 形象、品牌和广告意识淡薄
2. 营销管理模式陈旧 a. 产供销模式依然存在
3. 缺乏市场研究 a. 不重视 b. 方法落后 c. 机构不健全
4. 缺乏整体营销策略 5. 营销队伍堪忧
a. 规模小 b. 素质低 c. 专业知识少 d. 结构不合理 6. 营销管理机制僵化 a. 组织、流程不合理 b. 用人制度落后 c. 收入分配落后 d. 权力授予不足
•60%
•不到60%
•80%每周送一次 •80%以下每周送
•60%以上
一次
•没保证
•每月10家以下 •每月10家以上
财 务
•销售量
•达到目的
•应收账款
•不拖欠
•销售预测准确性 •误差在销售结果的10%
之内
•达到80%
•应收账款5%拖欠 •不到80%
•50%之内
•50%以上
•50
真程度 • 支出总比例 • 支出各类别比例
评估营销 小组业绩
•通过一个持续的反馈机制 提供改进业绩的机遇
金宇的战略及营销(ppt64)
提高市场营销费用使用效率—重点安排和/或降低营销支出
并将重点放在重点瓶颈上
举例
对瓶颈的观点
关键的高价值 客户群对企业 很熟悉,但不 相信企业为其 带来的好处会 超出客户转换
哪种渠道表现最好?
效益
效能
评估表现
总体配置是否可持续发展? 可持续发展性
•总体系统成本 • 满足客户需求
•对公司的盈利 • 良好业绩表现
贡献
-市场份额
-品牌形象
•避免冲突 •渠道的利润率 •力量平衡
金宇的战略及营销(ppt64)
我们将列出举措清单并分析可能结果
问题
1. 营销观念落后 a. 以我为主 b. 依赖推销 c. 形象、品牌和广告意识淡薄
2. 营销管理模式陈旧 a. 产供销模式依然存在
3. 缺乏市场研究 a. 不重视 b. 方法落后 c. 机构不健全
4. 缺乏整体营销策略 5. 营销队伍堪忧
a. 规模小 b. 素质低 c. 专业知识少 d. 结构不合理 6. 营销管理机制僵化 a. 组织、流程不合理 b. 用人制度落后 c. 收入分配落后 d. 权力授予不足
宿迁市沭阳县中城美地别墅营销的策略提案PPT资料62页
6000-9000
主力面积 （㎡）
未推量体 （万㎡）
185-225 1.7
已推量体 （万㎡）
已推去化
1.2 75%
去化周期
22个月
月均套数
2.2套
项目卖点
景观优势，样板房优势
优势： 项目紧邻沭河景观带，拥有丰富的绿化资源 部分产品为类独栋设计，属于市场稀缺产品 联排及双拼户型二层、三层南北露台设计，赠送面积较多 ，拥有高附加值 劣势： 各楼座间的楼间距较小，私密性不强 汽车库销售过程中计算全面积，致使单体产品总价较高
2019年区域竞品别墅市场概况
项目名称 豪园·俪湖湾
宝龙御景 湖玺庄园
合计
库存量体 45360平米 84240平米 16380平米 145980平米
库存套数 168套 312套 63套 543套
2019年供应量体 45360平米 13500平米 16380平米 75240平米
区域内目前别墅存量达14.6万方，未来推量达7.5万方， 2019年区域内别墅竞争量体约22万方，市场竞 争尤为激烈，将会对本案别墅的销售造成巨大的压力
政策：从2019年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相 继表示2019年仍将延续从紧的政策，预计2019年上半年市场调控力度仍难以放松。
市场：寒冬刚刚开始，继2019年“金九银十”成色暗淡后，主要城市量价水平继续下滑，尤其高端 住宅去化速度骤降，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续下跌的可能性较大，本案所处沭阳 房地产市场亦不能幸免。
宝龙御景
项目名称 宝龙御景 项目地址 宁波路6号
占地面积 开发商
180亩
总建面积 （万㎡）
世界名园营销策略报告
交通情况：仅有917路公交线可从六里桥直达本 项目，车程100分钟左右。
起始点
世 界 名 园
终止点 良乡卫星城
西四环五棵松
西三环六里桥
直线距离 9公里
34公里
35公里
西三环公主坟
38公里
（二）项目基本经济指标
超大规模，北京第一大盘。
占地
总共
面 2746.7亩
320
积
万窦
建筑面积
经济容率积
0.9 2
境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、 京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区 内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水 平，是北京的西南门户。
生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够
丰富精彩的历史文化资源。 区 内共有文化古迹302处，其中世界 级文化遗产1处，国家级文化保护 单位3处、市级13处、区级52处 。周口店北京人遗址、云居寺、 上方山国家森林公园、石花洞、 韩村河旅游景村、青龙湖、十渡 等众多的风景名胜和游乐场所。
北京汇金蓝天幼儿园、北京八中汇金分校（全日制市级重点中学）
医疗配套——08年底投入使用
社区中配有与国家中医药管理局合办的国家级医院：北京国粹医院、国际康复中心。
商业配套——07年中陆续投入使用
建筑面积8万平米的汇金大道商业街。
社区温泉——未确定
西南山脉温泉资源的深度利用，使温泉流进板HOUSE舒适的空间群落，惊现别样风情。
138平米（三居）
138平米（三居）
舒适型户型设计； 大开间、小进深、南北通透； 多采用270度豪华观景阳台和大飘窗设计；
户型多样，主力面积60-136平米； 功能划分合理，动静分区； 智能安防体系、智能“一卡通”。
起始点
世 界 名 园
终止点 良乡卫星城
西四环五棵松
西三环六里桥
直线距离 9公里
34公里
35公里
西三环公主坟
38公里
（二）项目基本经济指标
超大规模，北京第一大盘。
占地
总共
面 2746.7亩
320
积
万窦
建筑面积
经济容率积
0.9 2
境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、 京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区 内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水 平，是北京的西南门户。
生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够
丰富精彩的历史文化资源。 区 内共有文化古迹302处，其中世界 级文化遗产1处，国家级文化保护 单位3处、市级13处、区级52处 。周口店北京人遗址、云居寺、 上方山国家森林公园、石花洞、 韩村河旅游景村、青龙湖、十渡 等众多的风景名胜和游乐场所。
北京汇金蓝天幼儿园、北京八中汇金分校（全日制市级重点中学）
医疗配套——08年底投入使用
社区中配有与国家中医药管理局合办的国家级医院：北京国粹医院、国际康复中心。
商业配套——07年中陆续投入使用
建筑面积8万平米的汇金大道商业街。
社区温泉——未确定
西南山脉温泉资源的深度利用，使温泉流进板HOUSE舒适的空间群落，惊现别样风情。
138平米（三居）
138平米（三居）
舒适型户型设计； 大开间、小进深、南北通透； 多采用270度豪华观景阳台和大飘窗设计；
户型多样，主力面积60-136平米； 功能划分合理，动静分区； 智能安防体系、智能“一卡通”。
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