集体建设用地市场配置的法律问题研究
城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究
农 业 稳 定 发 展 持 续 增 收 推 动 城 乡统 筹 的 若 干 意 见 》 冈 （ 土 资 发 『 ０ ９］ ７ ） 该 文 件 强 调 要 规 范 集 体 建 设 用 地 ２０ ２ 号 ． 使用 权 流 转 ， 步 建 立 城 乡统 一 的 建 设 用 地 市 场 ． 将 逐 并
用 的 方 式 对 地 上 定 着 物 和 其 所 占 用 范 同 内 的 土 地 使 用 权 进 行 支 配 的 一 种 用 益 物 权 但 是 。 虑 到 农 村 建 设 用 考
核 心
一
经 营 性 项 目集 体 建 设 用 地 使 用 权 ． 然 ． 对 非 经 营 性 当 也 项 目集 体 建 设 用 地 使 用 权 有 所 涉 及
二 、 村 集 体 建 设 用 地 的 权 属 界 定 农
‘
、
农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 内涵 分 析
中图 分 类 号 ：Ｄ ２ ． ９２ ３
收 稿 日期 ：２ １ － ２ ０１０一
文 献 标 识 号 ：Ａ
文 章 编 号 ：１０ － ２ ７ （０ １ ６ ０ ８ － ４ ０ ７ ８ ０ ２ １ ）０ — ０ ７ ０
作 者 简 介 ：韩 宁 （ ９ ０ ） 男 ， 河 南遂 平 人 ，河 南 农 业 大 学 文 法 学 院法 律 系讲 师 ， 民 商法 硕 士 ，研 究 方 向 为 民 商法 Ｊ８一 ， 基 金 项 目 ： 本 文 系２ １ 年 度 河 南省 政 府 决 策 研 究招 标 课 题 “ 乡统 筹 条 件 下 农 村 集 体 建 设 用地 使 用权 法律 问题 研 究” ００ 城
也 有 经 营 性 用 地 ． 乡 镇 企 业 用 地 那 么 ． 何 给 农 村 如 如
农村集体经营性建设用地入市问题研究
农村集体经营性建设用地入市问题研究【摘要】农村集体经营性建设用地入市问题是当前中国农村改革发展中的重要议题。
本文通过对该问题进行研究，旨在探讨其现状、影响因素、政策措施、风险挑战以及对未来的启示和展望。
在现状分析中，我们发现农村集体经营性建设用地入市存在土地流转难、产权保护不足等问题。
影响因素主要包括政策、市场需求、农民意识等因素。
政策措施方面，需要建立健全的法律法规体系、完善产权交易市场等。
农村集体经营性建设用地入市也面临着土地流转中的风险和挑战，如资源环境压力加大、农民利益受损等。
需要通过合理政策引导和产业发展，促进农村集体经营性建设用地入市问题的解决和农村经济的可持续发展。
【关键词】关键词：农村集体经营性建设用地、入市问题、研究、现状、影响因素、政策措施、风险、挑战、启示、展望1. 引言1.1 研究背景农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地经过一定程序，由农村集体经济组织转让或者出租给市场主体进行开发建设或者经营管理。
随着城市化进程的加快和农村经济结构的调整，农村集体经营性建设用地入市已成为当前经济发展的热点问题。
农村集体经营性建设用地入市涉及土地资源的流转、农村经济转型升级、农民收入增加等多方面因素，对于推动农村经济发展，增加农民收入，改善农民生活水平具有重要意义。
农村集体经营性建设用地入市也面临诸多挑战和问题。
其中包括土地流转权属不清、经营主体选择不当、用地规划管理不到位等。
这些问题的存在，不仅影响了农村集体经营性建设用地的有效利用，也容易导致土地资源浪费和环境破坏。
研究农村集体经营性建设用地入市问题，对于完善农村土地流转制度，促进乡村振兴，推动农业现代化具有重要意义。
1.2 研究意义农村集体经营性建设用地入市问题是当前农村土地管理领域的热点难点问题之一。
研究这一问题具有重要的实践意义和理论价值。
研究农村集体经营性建设用地入市问题有利于深入了解当前农村土地制度改革的现状和问题，为完善我国农村集体经营性建设用地入市政策提供理论支撑和实践指导。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析1. 引言1.1 背景介绍随着我国城镇化进程的提速，农村实施集体经营性建设用地入市也成为一个必然趋势。
目前我国农村集体经营性建设用地入市存在一系列问题和挑战，包括政策不明确、管理混乱、利益分配不公等。
这些问题不仅影响了农村集体经营性建设用地的有效利用，也影响了农村经济的健康发展。
通过对农村集体经营性建设用地入市问题进行深入研究和分析，有助于提出相应的解决方案，促进农村土地资源的合理利用和农村经济的可持续发展。
【2000字】1.2 问题意义农村集体经营性建设用地入市问题是当前农村土地制度改革中的一个重要议题，其意义重大。
农村集体经营性建设用地入市是深化农村土地制度改革的重要一环，有利于解决农村集体经营性建设用地流转难题，推动农村土地资源的有效利用和增加农民收入。
农村集体经营性建设用地入市可以促进乡村振兴战略的实施，推动农业现代化进程。
农村集体经营性建设用地入市问题的解决还关系到农村土地资源的可持续利用和农民的切身利益。
对于农村集体经营性建设用地入市问题的研究和解决具有重要的意义和价值。
【字数：149】1.3 研究目的研究目的是为了深入分析农村集体经营性建设用地入市问题，探讨其中存在的困难和瓶颈，并提出有效的解决方案。
通过研究目的的明确，可以为政府制定相关政策提供依据，为农村集体经营性建设用地入市提供更加科学合理的指导，促进农村经济发展和农民生活水平提升。
通过研究目的的设定，还可以帮助相关部门和研究者更好地把握研究的方向和重点，确保研究成果对于解决实际问题具有积极的指导意义和实践价值。
研究目的的明确性是推动农村集体经营性建设用地入市问题研究深入开展的重要前提，也是推动相关政策和措施得以实施的基本保障。
2. 正文2.1 农村集体经营性建设用地定义农村集体经营性建设用地是指由农村集体经济组织统一管理、使用和经营的土地，用于农村基础设施建设、农村产业发展、农村居民建房等目的的土地。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析1. 引言1.1 背景介绍农村集体经营性建设用地入市是指将农村集体经营性建设用地转变为市场交易的土地资源。
随着城市化进程的加快和农村经济结构的转型，农村集体经营性建设用地入市已成为当前土地管理改革的重要内容。
农村集体经营性建设用地入市可以有效促进农村土地资源的集约利用，提高土地使用效率，推动农业现代化发展，增加农民收入，促进农村经济的持续健康发展。
农村集体经营性建设用地入市也面临诸多难点问题。
为了更好地实现农村集体经营性建设用地入市，需要深入分析并解决这些难点问题。
这也是本文所要探讨的重要内容。
【背景介绍】中的目前阐述对于读者来说具有重要的引导作用。
1.2 问题意义农村集体经营性建设用地入市是当前农村土地流转改革的重要内容之一，在推动农村产权制度改革、促进农村经济发展和农民增收方面具有重要意义。
随着城镇化和工业化进程的加快，农村集体经营性建设用地入市对于优化土地资源配置、提高土地利用效率、推动农业现代化具有重要作用。
农村集体经营性建设用地入市面临诸多难点问题，如产权瓜分和流转困难、农民参与意愿不强、监管和维护成本高、土地流转市场尚未完善等。
这些问题的存在不仅影响了农村集体经营性建设用地入市的顺利推进，也阻碍了农村经济的发展和农民利益的保障。
深入研究农村集体经营性建设用地入市的难点问题意义重大，有助于找准问题症结、提出对策措施，推动农村土地流转改革不断向前发展。
【字数：220】1.3 研究目的农村集体经营性建设用地入市是当前乡村振兴战略中的重要一环，对于解决农村土地资源闲置、农民增收致富以及推动乡村经济发展具有重要意义。
该领域存在诸多难点问题，包括产权瓜分和流转困难、农民参与意愿不强、监管和维护成本高以及土地流转市场尚未完善等。
本文旨在通过对农村集体经营性建设用地入市的难点问题进行深入分析和论述，旨在提出解决之道，为相关政府部门和农民提供参考，推动农村集体经营性建设用地入市工作的顺利进行。
农村集体建设用地存在的问题与解决办法
农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地管理存在的问题影响农村经济发展和社会稳定。
****在农村改革座谈会上指出, 要加大推进新形势下农村改革力度, 促进农业基础稳固农民安居乐业。
在推进农村集体建设用地改革中, 要切实做到关口前移, 程序规范, 制度统一, 把苗头性焦点性的问题解决在基层, 解决在萌芽状态。
一、三类农村集体建设用地基本情况农村集体建设用地从使用性上分为村民宅基地、公益事业公共设施用地和经营性用地三类。
由于这三类用地管理制度和管理程序不同, 管理力度也不同, 在基层出现的问题也不尽相同, 其中公益事业公共设施用地引发的问题较少, 宅基地次之, 经营性用地问题较多。
农村公益事业公共设施用地情况。
公益事业设施用地主要包括道路、、公园、敬老院等公益性设施的用地。
虽然公益事业设施用地存在着用地不规范、管理有漏洞等问题, 但由于其受益面广, 未成为目前农村用地的主要矛盾。
村民宅基地用地情况。
近年来, 宅基地用地增量多、增速快, 但缺口仍较大, 这显然不符合发展趋势, 与城镇化更是背道而驰。
比如, 广东省揭阳市宅基地缺口600多公顷, 广东省政府每年下达该市农村新增集体建设用地专项指标大约40公顷。
经营性用地情况。
农村集体经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
据了解, 集体企业用地真正由农村集体经济组织经营或与其他单位、个人联营的不多, 大多是落入个人手中或改变用途, 挪为他用, 这是目前存在于农村基层的隐性危机, 是产生矛盾、存在不稳定的主要因素。
二、农村集体建设用地存在的问题及原因违法用地现象严重。
农村集体建设用地管理使用情况不容乐观, 特别是在乡镇, 主要表现在:一是有的乡村公益事业公共设施用地手续不完备甚至没有申请农转用;二是部分乡村私分宅基地, 个别村镇干部甚至纵容、包庇亲戚或家属违法占地建房;三是部分乡镇村民宅基地超标, 一户多宅四是部分乡镇存在以宅基地之名行商业开发之实的现象;五是有些地方片面强调以地生财 , 大办工业区、开发区, 造成建设用地无序扩张;六是部分乡村经营性土地被私租、私转、私卖或长租代卖七是一些土地使用者擅自改变土地用途, 甚至少批多用。
我国农村集体经营性建设用地“入市”的法律思考
然而，已有研究也存在不足之处。首先，部分研究过于侧重理论分析，缺乏实 证研究。其次，已有研究多从单一角度出发，如土地利用效率、农民增收等， 而缺乏综合考虑。最后，针对不同地区农村集体建设用地“入市”的比较研究 尚显不足。
三、研究方法
本次演示采用文献分析法、案例分析和数据统计等方法进行研究。首先，收集 与农村集体建设用地“入市”相关的文献资料，进行深入剖析。其次，选取典 型地区进行案例分析，了解“入市”政策的实践效果。最后，运用数据统计方 法，对收集到的数据进行整理和分析。
3、加大政府支持力度
1、建立健全监督机制，保障土地所有者的合法权益。 2、加强对外来资本的监管，防止资本操纵土地价格和市场秩序。
ห้องสมุดไป่ตู้
3、建立合作共赢的模式，确保集体经营性建设用地在进入市场的过程中实现 利益共享。
参考内容二
一、引言
随着中国城市化进程的加速，土地资源变得越来越紧张。为了满足城市发展的 需求，农村集体建设用地“入市”政策应运而生。该政策旨在盘活农村集体建 设用地，提高土地利用效率，同时增加农村集体经济组织和农民的收入。本次 演示旨在探讨农村集体建设用地“入市”的现状和影响，以期为后续研究提供 参考。
未来研究可以从以下几个方面展开：一是深入研究农村集体建设用地“入市” 的市场机制和运作模式；二是不同地区“入市”政策的差异性和效果比较；三 是探讨如何平衡农村集体经济组织、农民和地方财政之间的利益关系；四是研 究如何加强“入市”过程的监管，防止违法违规行为的发生。
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针对这些问题，当地政府在法律框架内进行了一些尝试。首先，在保障农民权 益方面，政府规定了土地入市的收益分配方案，确保农民能够获得合理的收益。 其次，在确定土地合法性方面，政府要求所有入市土地必须经过确权登记，以 确保交易的安全性。最后，在防止土地投机方面，政府设定了严格的土地入市 审核程序，防止不法分子借机谋取不正当利益。
集体经营性建设用地入市存在问题及其对策
摘要：推进集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容。
受国家法律和土地产权制度制约，集体经营性建设用地入市的集体决策机制、土地价格机制、收益分配机制、供后监管机制不健全，抵押融资、农村规划、土地征收、土地整治配套改革滞后。
成都市在探索集体经营性建设用地入市方面走在全国前列，推进集体经营性建设用地入市需借鉴成都市经验，从优化制度环境、健全内部机制、完善配套改革三方面构建政策体系。
关键词：集体经营性建设用地；农地改革；土地政策；成都市中图分类号：f321.1文献标识码：a文章编号：1003-0751（2016）02-0043-05一、问题的提出土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和国家长治久安。
长期以来，政府主导的“征地―卖地”土地利用模式支撑着我国城镇化、工业化快速发展，但城乡市场分割、要素流动不畅导致土地价格扭曲，诱发政府征地冲动、寻租行为猖獗，引致城市增长失控、耕地面积减少，农民财产权益受损、社会矛盾激发等，现行土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现。
为此，党的十八届三中全会提出建立城乡统一建设用地市场，允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，为我国土地制度改革指明了方向。
2008年以来，成都市开展了新一轮以“还权赋能”为核心的农村产权制度改革，实施农村土地确权颁证，建立农村产权交易市场，完善城乡社会配套改革，探索集体经营性建设用地公开流转，改革进程走在全国前列，并形成了“成都模式”。
系统探究成都市集体经营性建设用地入市问题，不仅有助于规范成都市集体经营性建设用地入市实践操作，而且可为全国性规范集体经营性建设用地入市法律政策制定储备经验。
近年来，学界研究集体建设用地入市的主要观点认为，制度环境变化引致的外部利润、社会经济发展对资源配置效率的客观要求、城市化推进对土地发展权保障等都对集体建设用地制度改革有着理论和现实需求，直接入市将面临农民失地、收益分配不公、耕地非农化等风险；各地探索实践中主要形成了“就地流转”“异地流转”“就地+异地流转”等不同模式，不同模式绩效大小取决于流转系统外部环境、内部治理结构和土地产权结构；通过重构产权体系，完善法律制度、权益分配制度、配套制度，优化外部环境等能有效推进集体建设用地入市。
关于完善集体建设用地流转市场配置的法律思考
于 集体所 有。 国家为了公共 利益 的需要 ， 可 以依 照法律规定对土地实行征收或者征用
并 给 予 补偿 。 任何 组 织 或 者 个 人 不 得 侵 占 、
行法律制度上的障碍和流转配 套机 制的缺 失 ，建立健康有序 的农村 集体 建设 用地流 转市场仍显 力不从心 。基于此 ，本文从健 全 内部 法律制度供给和构建外部流 转机 制
于 国家所 有。农村和城市郊 区的土地 ，除 由法律 规定属于国家所有的 以外 ，属于集
体 所 有 ；宅 基 地 和 自留 地 、 自 留 山 ，也 属
民个人的所有权意识 ，提 高生产的积极性 和创造性 ；从地方试点 经验 来看 ，以村 民
小 组 为 代 表 的集 体 土地 所 有 者 ，在 集 体 行
存量土地不 能满足商业用地的情况下 ，只 能通过 国家征 收集体 土地 加以解决。
法 律 条 文 之 间 的 相 互 矛 盾 ，使 国 家 征 收 成 为 了 土 地 “ 转 非 ” 的 惟 一 渠 道 。而 农
不加 限制的国家征收不仅缺乏法律上 的正 当性，而且 还损害 了失地农 民子孙后代的
利 益 。考 察 各 国 征 地 方 面 的 立 法 ，为 防 国
家权 力不 当侵害 私权 ， 均以 “ 公共利益” 作 为征地 的惟 一理 由。我国立法上也应 当将 土地征 收的 目的限定 为 “ 公共利益” 鉴于 。 公共利益具 有内容可变性、 发展 性等特点 ， 建 议我 国的立 法方式采 用概括 兼列举式 对 实践 中已经得到公认的公共利益采用列
乡统一 的建设 用地 市场 提供 了政策 空间 ， 对于农 民以土地权益合法分享 工业 化和城
镇 化成 果提 供 了 政 策 支 持 。但 由于 我 国 现
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题集体经营性建设用地入市问题是指农村集体经营性建设用地在城市化进程中转变为市场经营性建设用地的一种现象，主要涉及农村土地资源的利用方式、农民权益保护以及城市化进程中的土地供需矛盾等问题。
这一问题涉及到经济、法律、社会等多个领域，需要进行综合分析和解决。
集体经营性建设用地入市的原因主要包括土地资源需求、城市化进程以及农民的自主选择等。
在城市化的推动下，城市人口的增加导致土地需求的增加，而农村集体经营性建设用地则成为满足土地需求的重要来源。
一些农民也希望通过将集体经营性建设用地转变为市场经营性建设用地来获取更高的收益，改善自己的生活条件。
集体经营性建设用地入市涉及到农民的权益保护问题。
在集体经营性建设用地入市的过程中，农民的土地权益需要得到有效保护。
这包括土地征收过程中的合理补偿、农民在市场经营性建设用地上的参与方式以及农民的土地流转权等问题。
只有在保护农民权益的基础上，才能够实现城市化与农村社会稳定的有机结合。
集体经营性建设用地入市问题涉及到土地资源的合理利用。
在城市化进程中，土地资源是一项重要的资源，需要合理利用。
对于集体经营性建设用地入市的问题，应该通过规划和管理来实现土地资源的合理配置。
这包括土地用途的规划、土地市场的监管以及土地资源的保护等方面。
只有通过合理利用土地资源，才能够实现城市化与可持续发展的有机结合。
集体经营性建设用地入市问题也涉及到城市与农村的发展一体化问题。
在城市化进程中，城乡之间的差距逐渐缩小，城市与农村的发展也越来越相互依赖。
对于集体经营性建设用地入市问题的解决，需要形成城乡一体化的发展思路，使得城市与农村的发展能够相互促进。
这包括在土地供应、农民收入、公共服务等方面形成城乡一体化的政策措施，以实现城乡共同发展的目标。
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨一、本文概述随着中国农村经济的快速发展和城乡结构的不断调整，农村宅基地和集体建设用地的使用权确权登记问题日益凸显，成为当前土地管理法律领域的热点问题。
本文旨在深入探讨农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记过程中存在的法律问题，分析其成因，并提出相应的解决策略。
文章首先梳理了农村宅基地和集体建设用地的相关法律法规及其演变历程，明确了确权登记的法律依据和政策背景。
通过实证分析，本文揭示了确权登记实践中的主要问题，包括但不限于权属界定不清、登记程序复杂、法律法规滞后等。
在此基础上，本文进一步探讨了如何完善相关法律法规，优化确权登记流程，以及如何加强农民土地权益保护等关键问题。
文章提出了一系列具体的法律改革建议，以期为促进农村土地使用权确权登记工作的顺利进行和农村经济的健康发展提供理论支持和政策参考。
二、宅基地和集体建设用地使用权确权登记概述在农村土地管理中，宅基地和集体建设用地使用权的确权登记是确保土地资源合理利用和农民合法权益得到保护的重要环节。
宅基地使用权指的是农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
而集体建设用地使用权则涉及更广泛的用途，包括但不限于农村公共设施、工商业设施以及其他非农业用途的土地。
确权登记工作的核心在于明确土地使用权的归属，界定土地使用范围，以及确认土地使用权的性质和期限。
这一过程不仅需要依据《土地管理法》、《物权法》等相关法律法规，还需结合地方政策和实际情况，通过土地测绘、权属调查、登记申请、审核发证等一系列程序来完成。
在实际操作中，宅基地和集体建设用地使用权确权登记临着诸多挑战。
由于历史遗留问题，一些地区的宅基地和集体建设用地权属不清、界限不明，导致确权工作难以开展。
土地登记信息系统的不完善，使得信息共享和数据更新存在困难，影响了确权登记的准确性和时效性。
农民对土地确权的认识不足，以及部分地区在推进确权登记过程中的行政效率问题，也是制约确权登记工作顺利进行的因素。
集体经营性建设用地入市的法律问题研究——以《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》为样本
资源·环境-41-集体经营性建设用地入市的法律问题研究——以《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》为样本罗邦民（贵州财经大学 文法学院，贵州 贵阳 550001）[摘要]农村集体经营性建设用地入市改革是建立城乡统一建设用地市场的重要举措，《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》为当地集体经营性建设用地入市提供了具有可操作性的制度保障，但其中也存在对于集体经营性建设用地入市的项目范围限制过于严格、对集体经营性建设用地入市后的流转规则中尚存一些疏漏等问题。
而对于上述问题的研究完善可以促进集体经营性建设用地资源的合理利用。
[关键词]集体经营性建设用地；入市；流转[中图分类号]D92 [文献标识码] A2019年修正的《土地管理法》新增规定的集体经营性建设用地入市作为“三块地”（2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》以下简称《意见》）改革中的关键环节，其对于构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴具有非常重要的意义。
但《土地管理法》对于集体经营性建设用地入市的相关规定过于原则，并不利于实践中贯彻执行。
海南自由贸易港作为我国改革开放的桥头堡，率先颁布了《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》，具体规定了集体经营性建设用地入市主体、程序、入市的项目范围及流转的要求等内容。
具有可操作性，其中有些规定不乏具有开创性，可圈可点。
也为我国其他省、自治区、直辖市制定类似的规章提供了可资借鉴的范本，但同时也存在一些问题，有待进一步研究完善。
1 集体经营性建设用地使用权的法律属性界定集体经营性建设用地使用权的法律属性是集体经营性建设用地入市规则设计的基础，其直接影响到集体经营性建设用地入市的方方面面。
依物权法定主义，我国现行《物权法》虽然并没有明确规定集体建设用地使用权，《物权法》第一百三十五条规定的建设用地使用权概念是以国家所有的土地为前提的，《民法典》第三百四十四条亦是如此，但《民法典》第三百六十一条同时规定集体所有的土地作为建设用的，应当依照土地管理的法律规定办理。
农村集体经营性建设用地入市问题研究
农村集体经营性建设用地入市问题研究【摘要】本文通过对农村集体经营性建设用地入市问题进行研究，旨在探讨在当前经济发展大背景下，如何有效适应农村集体经营性建设用地入市的需求。
首先对农村集体经营性建设用地的定义和特点进行了梳理，然后分析了入市背景和现状，研究了相应的入市机制和政策措施，并提出了风险防范与监管建议。
结论部分探讨了农村集体经营性建设用地入市的影响，未来发展趋势，并提出了相关政策建议。
通过本文的研究，可以为解决农村集体经营性建设用地入市问题提供一定的参考和借鉴，促进相关领域的发展和完善。
【关键词】农村集体经营性建设用地、入市问题、研究、背景、意义、定义、特点、现状、入市机制、政策措施、风险防范、监管、影响、发展趋势、政策建议1. 引言1.1 研究背景农村集体经营性建设用地入市不仅关系到农村经济发展的稳定和可持续性，也关系到农民的切身利益和农村社会的和谐稳定。
深入研究农村集体经营性建设用地入市问题，对于促进农村经济发展、增强农民收入、加强农村土地管理具有重要意义。
本文旨在对农村集体经营性建设用地入市问题进行系统性研究，为相关部门提供决策建议和政策参考，推动我国农村土地制度改革的深入发展。
1.2 研究目的本文旨在通过对农村集体经营性建设用地入市问题的研究，探讨其对农村经济社会发展的影响，为相关政策的制定和实施提供理论依据和实践指导。
具体研究目的如下：1. 分析农村集体经营性建设用地入市的定义和特点，揭示其在农村土地利用结构中的地位和作用。
2. 调查研究农村集体经营性建设用地入市的背景和现状，探讨在城乡一体化发展背景下，农村用地流转和经营性建设用地入市的重要性和现实意义。
3. 探讨农村集体经营性建设用地入市的机制，分析相关政策和制度对其影响，以及如何促进其规范发展和提升经济效益。
通过以上研究目的的实现，可以全面了解农村集体经营性建设用地入市问题，为完善相关政策提出建议，推动农村经济发展和土地资源合理利用。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析1. 引言1.1 背景介绍农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地被转让、租赁或者投资开发使用。
随着我国城镇化进程的加快，农村集体经营性建设用地入市成为当前农村发展的重要议题。
农村集体经营性建设用地入市不仅可以促进土地资源有效利用，提高农民收入，还可以推动乡村振兴。
农村集体经营性建设用地入市也存在一系列问题和挑战，需要加强监管和规范。
随着我国农村经济的快速发展，如何正确处理和规范农村集体经营性建设用地入市的问题，已成为当前亟待解决的重要课题。
本文将从农村集体经营性建设用地入市现状、存在问题、影响因素、解决对策、风险防范等方面展开分析，旨在为进一步完善我国农村集体经营性建设用地入市制度提供参考和建议。
1.2 问题意义农村集体经营性建设用地入市问题意义：农村集体经营性建设用地入市是当前农村改革开放和农业现代化建设过程中的重要问题。
随着城市化进程加快，农村土地资源日益稀缺，农村集体经营性建设用地入市成为一种重要的土地利用方式。
由于缺乏有效监管和规范，农村集体经营性建设用地入市存在诸多弊端，如土地流转不规范、流转价格低廉、流转风险大、农民利益受损等问题。
这些问题严重影响了农村集体经营性建设用地的可持续发展，也使得农民在土地流转过程中面临较大的风险和挑战。
研究农村集体经营性建设用地入市问题意义重大。
通过深入分析问题所在，可以及时发现并解决存在的矛盾和问题，有效保护农民的合法权益，促进农村经济的稳步发展。
通过制定科学合理的政策和措施，可以引导农村集体经营性建设用地入市走向规范化、法制化方向，实现土地资源的合理利用和社会效益的最大化。
对农村集体经营性建设用地入市问题的研究具有重要的现实意义和深远的历史意义。
1.3 研究目的研究目的是为了深入了解农村集体经营性建设用地入市的现状，并分析其中存在的问题和影响因素，从而找到解决问题的对策和风险防范措施。
通过对农村集体经营性建设用地入市问题的研究，我们可以更好地促进农村经济发展，提高集体经营性建设用地的利用效率，保障农民合法权益并推动乡村振兴进程。
集体经营性建设用地入市相关法律问题研究
集体经营性建设用地入市相关法律问题研究文章属性•【公布机关】北京市第二中级人民法院•【公布日期】•【分类】司法调研正文集体经营性建设用地入市相关法律问题研究一、农村集体经营性建设用地入市的背景介绍农村集体经营性建设用地入市是指允许农村集体经营性建设用地进入土地交易市场，即将符合法律规定的农村集体经营性建设用地的使用权通过有偿的方式（包括但不限于出让、互换、转让、抵押）在土地市场上进行交易与流转，其实质是通过对农村集体建设用地的市场化配置，盘活存量土地，充分利用土地资产价值，实现土地增值的过程。
面对农村集体建设用地受到较大限制的问题，我国于2015年开始启动改革试点，农村集体经营性建设用地入市系这次改革试点的重要组成部分。
上述改革的依据是中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，其中农村集体经营性建设用地入市制度的具体要求是同权同价、流转顺畅、收益共享。
全国人大常委会之后便授权国务院在33个试点县市开展集体经营性建设用地入市试点。
在改革试点的基础上，全国人大常委会于2019年8月26日修改通过了《土地管理法》。
此次修法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，并通过新增第六十三条的方式规定了集体经营性建设用地入市的条款，以立法的形式确立了集体建设用地与国有建设用地同权同价的目标。
集体经营性建设用地改革的推动和发展时间名称部门相关内容2004年10月21日国发[[2004] 28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国务院禁止非法出让、出租集体土地，承认集体建设用地使用权的依法流转。
2008年10月15日中发[[2008] 16号(十七届三中全会) 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中共中央将农村集体建设用地划分为公益性建设用地和经营性建设用地，并指明了城镇建设用地范围外的经营性建设用地入市“统一市场、同地同权”的改革道路。
农用地转为集体建设用地相关法律问题研究——以某土地租赁合同纠纷案为例
农用地转为集体建设用地相关法律问题研究——以某土地租赁合同纠纷案为例中文摘要随着社会经济的发展以及市场经济体制的确立，农用地转为集体建设用地及其后续流转已成为农村土地市场的普遍现象，而其引发的诸多矛盾也已成为全国性的问题。
出于国家粮食安全与社会福利保障等政策的考虑，我国农用地的非农化进程始终在与耕地保护的明争暗斗中艰难前进，而集体建设用地二级市场也在法律的限制下碎片化的发展，与国有建设用地可在一级市场自由流转不在同一次元。
随着工业化与城镇化的推进，尤其是乡（镇）村企业兴起与房地产开发等因素的推动，集体建设用地的需求愈来愈大，农用地转用仍将持续一段较长的时间。
一方面，传统的小农经济在技术水平上达到顶峰而难以取得突破性的进展，在巨大经济利益的诱惑下，农民开始兴办村镇企业以提高收入；另一方面，土地的工业建设与农业耕种所带来的收益相差甚巨，这给农用地转用带来了反向激励。
工业化城镇化对集体建设用地使用权的首次与再次流转创造了机遇与挑战。
但是，法律对农用地转为集体建设用地以及后续流转的限制已滞后于社会实践，加之立法的冲突、价值取向的模糊、公民法治观念淡薄以及土地规划行政控制缺陷等因素，集体建设用地使用权的流转出现了违法违规以及规避政策的混乱场面，而其产生的纠纷又在行政与司法机关之间无谓的徘徊中尘埃难定。
虽然，为适应社会发展的需要，我国各地纷纷开启了以地方政府规章形式放开集体建设用地流转的立法例，但其效力层次较低，适用范围有限，各规则间又缺乏协调性和内在一致性，不可能从根本上解决问题。
因此，如何实现农用地转换为集体建设用地与后续流转的有序进行以及经济发展中的优质城镇化、工业化，都是现阶段我国亟待解决的社会性难题。
维持耕地总量的动态平衡与市场对集体建设用地日益增长的需求之间的矛盾，是完善当下我国土地制度所必然面临的困境。
重视和研究这一问题不仅关乎我国耕地总量的供给，农村秩序的稳定与未来的发展，还会影响我国整个社会发展模式的选择。
关于切实加强农村集体建设用地管理的意见
关于切实加强农村集体建设用地管理的意见一、背景分析农村集体建设用地是指由农村集体经济组织统一管理和使用的土地，广泛用于农村农田基建、农村产业发展、农村公共设施建设等方面。
当前农村集体建设用地管理存在一些问题，如不规范管理、利益分配不明、权力滥用等，导致土地资源浪费、农民权益受损。
为了推动农村集体建设用地管理工作的规范化、科学化和民主化，提高土地资源利用效率，保障农民权益，需要采取切实有效的措施。
二、加强农村集体建设用地管理的意见1.完善农村集体建设用地管理法律法规加强农村集体建设用地管理的基础是健全法律法规体系，明确规定土地管理责任主体、土地使用权限、土地处置程序等，加强对农村集体建设用地的监管和保障。
要完善农村集体建设用地管理相关法律法规，提高其科学性和可操作性，以适应农村经济社会发展的需要。
2.建立健全农村集体建设用地管理机制建立健全农村集体建设用地管理机制，加强农村集体经济组织的组织建设和管理能力，构建起农村集体建设用地的科学规划、有效管理和民主监督机制。
要加强对农村集体经济组织的培训和引导，提升其管理能力和服务水平，确保土地资源的合理利用和农民的合法权益。
3.规范农村集体建设用地流转制度因地制宜地推进农村集体建设用地流转，根据土地利用需求和农村发展要求，制定相应的流转政策和管理办法，规范土地流转市场，推动农村集体建设用地的优化配置。
加强对农村集体建设用地流转过程的监管，防止土地流转中的违规行为和权益损害，确保流转交易的安全和公正。
4.加强对农村集体建设用地利益分配的监督和保障在农村集体建设用地利益分配上，强化权益保障和监督机制，确保农民合法权益得到尊重和保护。
要加强对农村集体建设用地的收益分配、土地流转收入分配等方面的监管和调控，保障农民的基本生活需求和发展权益，避免土地利益流失和农民利益受损。
6.加强农村集体建设用地管理的监督和评估加强农村集体建设用地管理的监督和评估，定期对农村集体建设用地管理情况进行评估和监测，及时发现和解决问题。
集体经营性建设用地入市所面临的问题与对策
September 202027一、提出问题的背景2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，新修订的《土地管理法》规定，在符合规划和依法取得的前提下集体经营性建设用地可以入市。
这一规定破除了长期以来集体经营性建设用地入市的法律障碍，在中国土地管理制度发展史上具有划时代意义。
当然，允许入市和实施入市之间还存在不小的现实距离，但毋庸置疑，法律越早落地，经济和社会效益就越大。
要解决法律政策落实中的“难点”、“堵点”，打通落地“最后一公里”，需要尽快出台相应法律的实施细则和配套政策文件。
2015年2月起至2019年底，上海市松江区作为全国33个农村土地制度改革试点地区之一，成功开展了集体经营性建设用地入市试点，探索形成了“1+5”入市细则和配套文件体系，为上海市出台市级层面的实施细则和配套文件提供了可供借鉴的样本。
二、上海市全面推开集体经营性建设用地入市的现实意义集体经营性建设用地入市是近年来政府大力推进的三项农村土地制度改革之一，对于破解本市土地资源发展瓶颈和激发农村土地资源活力、保障农民权益和提高农民财产性收入、促进乡村振兴和城乡融合发展具有重要意义。
一是极大缓解上海市土地资源紧张的压力。
本市城市建设用地规模“五量调控”设置“天花板”，给本市经济社会发展带来了空前压力，土地资源配置的形势愈加严峻。
一方面，经济社会发展需要土地。
按照一般规律，城市边界会持续扩展，城镇建设用地面积会持续增加。
这与本市建设用地减量化之间形成矛盾，难以调和。
近年来通过城市的“逆生长”，最大限度地释放了城市地区存量土地的潜能。
另一方面，本市农村地区存在集体经营性建设用地入市所面临的问题与对策[摘要] 2020年1月1日起修订生效的《中华人民共和国土地管理法》破除了长期以来集体经营性建设用地入市的法律障碍，在中国土地管理制度发展史上具有划时代意义。
毋庸置疑，法律越早落地，其经济和社会效益就越大，但允许入市和实施入市之间还存在不小的距离。
《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》范文
《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》篇一一、引言随着中国城市化进程的深入，集体经营性建设用地的入市问题逐渐成为社会关注的焦点。
集体经营性建设用地，作为农村土地的重要组成部分，其入市对于促进农村经济发展、优化土地资源配置、推动城乡一体化具有重要意义。
然而，由于相关行政法规制的不足，集体经营性建设用地的入市过程中出现了诸多问题。
本文旨在深入探讨集体经营性建设用地入市的行政法规制，以期为相关政策的制定和实施提供参考。
二、集体经营性建设用地入市的背景及意义集体经营性建设用地，指的是农村集体经济组织为发展经济而使用的土地。
随着农村经济的发展和城市化进程的推进，集体经营性建设用地的入市成为必然趋势。
其入市的意义在于：一是促进农村经济发展，提高农民收入；二是优化土地资源配置，提高土地利用效率；三是推动城乡一体化，实现城乡共同发展。
三、当前集体经营性建设用地入市存在的问题尽管集体经营性建设用地的入市具有积极意义，但在实际操作中，由于相关行政法规制的不足，出现了以下问题：一是入市程序不规范，导致土地流转过程中的权益受损；二是土地价格不合理，影响市场公平竞争；三是监管不到位，导致土地滥用和违法现象频发。
四、行政法规制在集体经营性建设用地入市中的作用针对上述问题，行政法规制在集体经营性建设用地入市中发挥着重要作用。
首先，行政法规制可以规范入市程序，保障土地流转过程中的权益；其次，行政法规制可以合理确定土地价格，维护市场公平竞争；最后，行政法规制可以加强监管，防止土地滥用和违法现象的发生。
五、完善集体经营性建设用地入市行政法规制的建议为了进一步完善集体经营性建设用地入市的行政法规制，提出以下建议：一是制定更加明确的入市程序和标准，规范土地流转过程；二是建立土地价格形成机制，合理确定土地价格；三是加强监管力度，建立健全的监管体系；四是加强法制宣传教育，提高农民的法律意识。
六、结论集体经营性建设用地的入市对于促进农村经济发展、优化土地资源配置、推动城乡一体化具有重要意义。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析1. 引言1.1 研究背景农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经济组织将集体经营性建设用地通过出让、转让等方式引入市场，实现农村土地资源的有效利用和增值。
随着我国城市化进程的加快和经济发展的需求，农村集体经营性建设用地入市已成为一个备受关注的问题。
我国农村土地资源总量有限，但占全国土地面积的三分之二以上，其中集体经营性建设用地占有很大比例。
如何更好地利用这些资源，促进农村经济发展，成为当前亟需解决的问题。
随着城市化进程的推进，农村集体经营性建设用地的需求不断增加，尤其是在农村土地资源合理利用的前提下，入市化是一种有效的途径。
目前农村集体经营性建设用地入市存在许多问题和挑战，如土地流转不畅、资源配置不均等。
对农村集体经营性建设用地入市问题进行深入研究，既可以为我国农村土地资源的合理利用提供有效路径，也可以为促进农村经济发展和社会稳定作出贡献。
1.2 研究意义农村集体经营性建设用地入市问题在当前农村土地制度改革的进程中备受关注。
这一问题的研究意义主要体现在以下几个方面：农村集体经营性建设用地入市问题关乎农村土地资源配置的效率和公平性，影响到农村经济的发展和人民群众的切身利益。
通过深入研究这一问题，可以更好地指导和规范农村土地流转和利用，提高土地利用效率，促进农村经济的可持续发展。
农村集体经营性建设用地入市问题的解决，涉及到不仅政策制定者和农民的切身利益，也涉及到土地管理者和社会公众的关注。
通过深入研究这一问题，可以为政府决策提供科学依据，为农民提供合法权益保障，推动土地资源的合理利用，增加农民收入，促进农村社会和谐稳定。
农村集体经营性建设用地入市问题的解决，还关系到国家现代化建设和农业现代化进程的推进。
通过深入研究这一问题，可以为实现农业现代化和乡村振兴提供有力支撑，推动农业产业转型升级，提高农民生活水平，促进农村经济的全面发展。
研究农村集体经营性建设用地入市问题具有重要的现实意义和深远的历史意义。
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题【摘要】集体经营性建设用地入市是当前社会发展中一个备受关注的话题。
本文通过分析集体经营性建设用地的概念、入市的影响、现行政策、存在问题和解决对策，探讨了这一问题的重要性并提出了展望。
通过深入研究，我们可以看到集体经营性建设用地入市对经济、社会和环境等方面都有着重要的影响，因此需要加强相关政策和措施来规范和引导这一过程。
未来，应该注重平衡集体和个体利益，促进农村发展和城乡一体化，实现可持续发展的目标。
这篇文章将有助于更深入地了解集体经营性建设用地入市问题，为相关研究和实践提供参考和指导。
【关键词】集体经营性建设用地、入市问题、政策分析、存在问题、解决对策、重要性、发展展望1. 引言1.1 背景介绍集体经营性建设用地入市问题是当前城镇化进程中的一个重要议题，也是我国土地管理领域的热点问题之一。
集体经营性建设用地指的是集体所有的土地用于建设开发或出租经营的用地。
随着城市化进程加快，对于集体经营性建设用地入市的需求不断增加。
背景介绍中还需要分析当前城市化进程中存在的问题，例如土地资源供给不足、土地利用效率低下、农民土地收入不稳定等。
这些问题使得集体经营性建设用地入市成为当前亟待解决的难题。
现有的政策和制度对于集体经营性建设用地入市的规范管理尚未完善，存在监管漏洞和制度矛盾。
为了更好地推动集体经营性建设用地入市的规范发展，需要对这一问题进行深入研究和探讨。
本文旨在分析集体经营性建设用地入市的影响、现行政策的局限性、问题存在的原因，并提出相应的解决对策，以期为相关部门和决策者提供参考，推动我国土地管理制度的改革与完善。
1.2 研究目的研究目的是对集体经营性建设用地入市问题进行深入分析，探讨其影响和现行政策的有效性。
通过对该问题的研究，可以帮助相关部门制定更科学合理的政策措施，促进土地资源的合理利用，推动农村经济的发展和农民收入的增加。
也可以减少相关领域的风险和隐患，提升土地利用效率和经济效益，为乡村振兴和城乡一体化发展提供有益经验和参考。
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集体建设用地市场配置的法律问题研究韩 松3 内容提要 在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。
应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。
随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。
关键词 集体土地所有权 集体建设用地使用权 使用权流转一、问题的提出———“非公共利益建设用地必须使用国有土地”的土地来源何在建设用地是指用于建造建筑物、构筑物和其他设施的土地,它是相对于农业用地而言的。
在我国,建设用地包括国有建设用地和集体所有建设用地。
国有建设用地,是指所有权属于国家的建设用地;集体所有建设用地,是指所有权属于农民集体的建设用地。
按理来讲,建设用地都是用于建设建筑物、构筑物的土地,因而都是性质相同的土地,但在我国法律制度下,由于土地所有权属于国家所有还是农民集体所有而有不同的立法政策对待,所以国有建设用地使用权与集体所有的建设用地使用权具有不同的性质。
《土地管理法》第43条第1款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”可见,集体所有的建设用地的范围极其有限,它被严格地限定在集体兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设这四种建设范围内,其他的建设所使用的土地都是国有建设用地。
《土地管理法》第43条第2款规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于家民集体所有的土地。
”可见,国有建设用地从其来源来看包括两部分:一部分是国有的存量土地,一部分是国有增量土地,即国家为了建设用地需要从农民集体征收的土地。
这两部分土地都属于国有土地。
进行建设需要使用土地的单位或个人向国家提出用地申请,国家批准其用地的,则分别按照划拨方式划拨土地使用权或以出让方式出让土地使用权,将国有土地配置给用地单位或者个人。
划拨方式是以行政手段无偿分配国有土地使用权的方式,它被严格限定在国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。
除此之外的建设用地必须以出让建设用地使用权的方式配置。
出让方式就是以协议、招标、拍卖等方式有偿给用地单位或个人设立国有建设用地使用权的方式,它是对国有建设用地的市场配置。
由此形成了国有土地使用权出让市场,即土地一级市场。
由《土地管理法》第43条第1款可知,土地出让市场由国家垄断。
在国家垄断土地出让市场的条件下,任何单位和个人进行建设,其使用的土地的初始来源都来自于国家的出让。
国家能够出让的既有的国有土地(即存量土地)是极为有限的。
因为既有的国有土地中的绝大部3西北政法大学法学研究员。
中国法学2008年第3期分是属于已经被出让的建设用地,未被出让的国有土地中,有的已经被划拨用于建设用地,有的作为农业用地使用,可供出让的未利用地是很少的。
依靠出让国有存量土地使用权显然难以满足社会经济发展的需要。
为了满足社会经济发展过程中各行各业的建设用地需要,国家就要通过征收农民集体所有的土地以增加国有土地。
这样,国家对建设用地市场的垄断,一方面表现为国家对农民集体所有土地的强制征收和集体土地买方的垄断;一方面表现为国家对土地使用权出让市场卖方的垄断。
关于国家对农民集体所有土地的征用征收的合法理由,1986年的《土地管理法》第2条规定为:“国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。
”③第21条规定:“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业,需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的,按照本章规定办理。
”可见,《土地管理法》第2条规定的国家为了公共利益可以依法征用农民集体所有的土地,依第21条的解释就是国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业可以依法征用集体所有的土地。
作为土地征用目的公共利益在当时就是指国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业。
但在市场经济条件下,进行经济、文化建设的不只是国家,而更多的是作为私人的单位或者个人。
因此,1998年的《土地管理法》删去了原第21条的内容,并在第43条明确规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。
随着经济的迅猛发展,国有存量土地难以满足单位和个人进行建设使用土地的需求,国家就主要通过征收农民集体所有的土地增加国有土地以满足建设用地的需求。
建设用地需要中有一部分属于公共利益建设用地,但更多的不属于公共利益建设的用地需求。
但是增加国有土地以满足建设用地的渠道只有征收农民集体所有的土地,所以对于超越公共利益目的的土地征收显然属国家对土地征收权力的滥用。
由于国家超越公共利益目的范围征收农民集体所有的土地,又不给被征地农民集体及其成员充分的补偿,因而严重侵害了被征地农民集体成员的合法权益,影响着社会的稳定和谐。
为制止国家土地征收权力的滥用以保护农民集体的土地所有权不受侵害,2004年修改后的《宪法》第10条明确规定国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地,实行征收或者征用并给予补偿。
此后,《土地管理法》也作了相应的修改,即将原第2条第3款修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
对原有关条文中的征用改为征收。
《物权法》第42条第1款规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
”这样从《宪法》、《土地管理法》到《物权法》都将国家对农民集体土地的征收目的限定在公共利益目的范围,那么在公共利益目的之外国家就不得征收农民集体所有的土地,否则就是对征收权力的滥用。
在市场经济条件下,经济建设投资更多的属于市场主体的私人投资。
经济发展建设用地的矛盾十分突出,2007年“各地提出的年度用地计划申请数为实际下达指标总数的2倍多”。
④但是《土地管理法》第43条规定任何单位和个人进行建设必须申请使用国有土地,而存量国有土地又不能满足社会经济发展建设用地需要的情况下,国家又不能再以征收手段增加国有土地的供给,那么经济发展就只能停滞。
摆脱这一困境的途径无非有三条:要么允许农民集体所有的土地的使用权直接进入建设用地市场,打破国家对建设用地市场的垄断;要么扩大国家征收集体土地的目的范围,允许国家在公共利益范围以外征收农民集体所有的土地,再出让给为私人利益需要用地的单位;要么“指鹿为马”将非公共利益硬说成是公共利益,征收农民集体土地,或者“挂羊头卖狗肉”,以公共利益之名行商业征收农民集体土地之实,将征收的土地出让给私人用地者。
最后一种做法显然不具有正义性,因而是不具有合法性的。
而前两种办法目前也不具有合法性,其实行明显违反法律规定。
因此,无论采取哪种办法都需要认真地加以研究,都涉及对现行法律制度的改革和完善。
因此,在物权法实施的背景下,公共利益目的之外建设用地的市场配置问题,就尖锐地摆在了我们的面前。
问题的关键是能否允许农民集体所有的土地使用权进入建设用地市场,农民集体所有的土地使用权如何通过市场配置,法律制度应③当时法律规定的征用就是指的征收。
集体建设用地市场配置的法律问题研究做那些方面的改革和完善。
本文拟围绕公共利益目的范围外建设用地的市场配置是采取农民集体所有土地使用直接入市还是采取扩大国家土地征收范围两种思路展开研究。
二、解决问题的两种思路:建设用地使用权直接入市与扩大土地征收的范围 土地属于自然存在物而非劳动产物,它是人类生存繁衍的物质基础,它在本质上应属于生存于土地的全体人。
一定的地域与地域上的居民构成国家的基本要素。
一国之土地本质上应属于全体国民。
任何个人的生存和发展都离不开土地,任何个人都有利用土地和取得土地产权的欲望,人们无论居住或者从事农业、工业、商业或者精神文化活动都需要使用土地。
但土地又是极为稀缺且非再生的资源。
如果为少数人拥有和垄断,其他人就会失去生存和发展的基本条件,由此会引发为争取生存而争夺土地的社会矛盾。
因此,土地作为这样一种特殊的财产最适宜由社会成员共同拥有。
国家作为社会的公共管理者就是代表社会全体成员共同拥有土地权利和对土地资源进行管理。
国家要通过管理将土地资源合理地配置于社会成员去支配,以满足社会成员的需要。
实行土地私有制的国家,允许私人取得土地所有权,私人未取得所有权的土地则为国家所有。
作为社会主义国家,我国采取土地公有制的形式,由国家在全社会范围内代表全体人民享有土地所有权,在社会的一定集体范围的土地由全体集体成员共同享有本集体范围的土地所有权。
这样就排除了土地所有权的私有化。
在我国这样一个在世界上人口最多而土地极其短缺并且农业人口占多数的国度里,实行农民的集体土地所有权,由各个集体范围的全体成员不可分割地共同拥有对本集体范围的土地,就能保障占人口大多数的农民享有最基本的社会保障,使他们住有其屋、耕有其田,而且终生享有,安居乐业。
而城市土地由国家代表全社会享有所有权,就能由国家从全社会的整体利益出发合理地、公平地将土地分配到进行工业、商业和各项社会事业建设而需要使用土地的单位和个人。
其配置方式,在计划体制下以国家权力划拨方式配置,在市场经济体制下则以建设用地使用权出让方式配置。
建设用地使用权配置的源头由国家控制,国家是唯一能够代表全社会利益的机构,它能够从全社会利益的整体和长远考虑,公平、合理、平衡地配置土地,防止极其珍贵、效益巨大的土地资源为少数人垄断、囤积,以损害社会成员的整体利益。
因此,城市的土地由国家享有所有权,国家垄断对建设用地的出让市场是由土地资源本质上宜由社会共同所有和公平配置的属性决定的,也是由国家所有权的唯一性决定的。
而集体土地所有权由各个农民集体所有,其主体不具有唯一性,而是多元的,各个农民集体只是在一定的范围的公共所有,并不是全社会范围的公共所有,各个范围的农民集体都有其各自的集体利益,其各自的集体利益往往在土地所有权行使中会与社会整体利益以及其他集体的利益发生冲突。
因此,虽然法律规定了各个农民集体对属于本集体范围的土地享有所有权,也并不意味着国家不得对集体土地所有权行使予以干涉。
因而国家仍然要从社会的整体平衡调控对土地资源的利用。
其调控的办法就是实现土地用途管制制度,规定农民集体所有的土地除了法律明确规定几种集体范围内的建设用地外不得用于建设,只能用于农业。
因建设需要使用集体土地的只能由国家以其行政权征收农民集体的土地所有权,再以国有土地出让给需要建设用地单位和个人。