第2章资产评估的基本方法.ppt
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资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
编辑版pppt
12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估的基本方法(ppt 117页)
±基本特征差额2 ± … ±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作； 缺点：要求的可比性较高。
12
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象
基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。
对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×
修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
2
主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形
平坦 普通 很好 很好 8m
6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
5 30年
交易实例C 略
类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2 长方形 平坦 普通 较好 较好 8m
12
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象
基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。
对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×
修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
2
主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形
平坦 普通 很好 很好 8m
6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
5 30年
交易实例C 略
类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2 长方形 平坦 普通 较好 较好 8m
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
第2章资产评估的基本方法
评估对象价值＝评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格
如：上市流通证券的评估
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2、市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
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二、收益法的基本前提
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测 算折现率或资本化率的基本参数）
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
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三、收益法的基本程序和基本参数
（一）纯收益不变
1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期 无限
P A/r
2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有 限为n
P
A r
1
1
(1
r
)n
3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n
P An
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变 ，r大于零，收益年期无限，r大于零
资产评估价值 参照物成交价格（1 价格折扣率）
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例2-1
3、功能价值类比法（又称类比估价法）
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线 性关系
如：上市流通证券的评估
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2、市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
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二、收益法的基本前提
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测 算折现率或资本化率的基本参数）
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
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三、收益法的基本程序和基本参数
（一）纯收益不变
1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期 无限
P A/r
2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有 限为n
P
A r
1
1
(1
r
)n
3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n
P An
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变 ，r大于零，收益年期无限，r大于零
资产评估价值 参照物成交价格（1 价格折扣率）
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例2-1
3、功能价值类比法（又称类比估价法）
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线 性关系
资产评估课件ppt
的特性选择合适的评估方法。
机器设备的分类
机器设备可以分为通用设备和专用设 备两类，不同类型的设备有不同的评 估方法。
机器设备评估的注意事项
在评估机器设备时，需要考虑其技术 状况、经济价值和市场前景等因素。
流动资产评估
总结词
流动资产评估是指对企业生产经营活动中短期占用的资产进行评估， 包括现金、应收账款和存货等。
包括有形资产评估和无形资产评估， 以及单项资产评估和整体资产评估。
资产评估的方法
市场法
通过比较类似资产的交易价格来 估算资产价值。
重置成本法
根据资产的重置成本减去折旧来计 算资产价值。
收益现值法
通过预测资产的未来收益并折现来 估算资产价值。
资产评估的程序
现场勘查与鉴定
对资产进行实地勘查，核实资 产的数量、状况和质量。
总结词
现场调查与资料收集是资产评估的核心环节，涉及到对资产的实地考察和相关资料的全 面收集。
详细描述
在进行现场调查与资料收集时，需要对各类资产进行实地考察，了解其物理状况、使用 状况和市场行情等信息。同时，需要收集与资产相关的各种资料，如使用记录、维修记 录、权属证明等。此外，还需要对市场进行调研，了解同类资产的市场价格、交易情况
成本法
总结词
成本法是通过估算资产的重置成本并减去折旧来确定资产价 值的方法。
详细描述
成本法首先估算资产重置成本，然后根据使用情况和物理损 耗等因素确定折旧，最后从重置成本中减去折旧来得到资产 价值。这种方法适用于资产的原始成本较高且市场价格不易 获取的情况。
03 资产评估的程序
明确评估目的和评估对象
流动资产的特性
流动资产具有流动性强、变现能力强的特点，是企业生产经营活动中 不可或缺的资产。
机器设备的分类
机器设备可以分为通用设备和专用设 备两类，不同类型的设备有不同的评 估方法。
机器设备评估的注意事项
在评估机器设备时，需要考虑其技术 状况、经济价值和市场前景等因素。
流动资产评估
总结词
流动资产评估是指对企业生产经营活动中短期占用的资产进行评估， 包括现金、应收账款和存货等。
包括有形资产评估和无形资产评估， 以及单项资产评估和整体资产评估。
资产评估的方法
市场法
通过比较类似资产的交易价格来 估算资产价值。
重置成本法
根据资产的重置成本减去折旧来计 算资产价值。
收益现值法
通过预测资产的未来收益并折现来 估算资产价值。
资产评估的程序
现场勘查与鉴定
对资产进行实地勘查，核实资 产的数量、状况和质量。
总结词
现场调查与资料收集是资产评估的核心环节，涉及到对资产的实地考察和相关资料的全 面收集。
详细描述
在进行现场调查与资料收集时，需要对各类资产进行实地考察，了解其物理状况、使用 状况和市场行情等信息。同时，需要收集与资产相关的各种资料，如使用记录、维修记 录、权属证明等。此外，还需要对市场进行调研，了解同类资产的市场价格、交易情况
成本法
总结词
成本法是通过估算资产的重置成本并减去折旧来确定资产价 值的方法。
详细描述
成本法首先估算资产重置成本，然后根据使用情况和物理损 耗等因素确定折旧，最后从重置成本中减去折旧来得到资产 价值。这种方法适用于资产的原始成本较高且市场价格不易 获取的情况。
03 资产评估的程序
明确评估目的和评估对象
流动资产的特性
流动资产具有流动性强、变现能力强的特点，是企业生产经营活动中 不可或缺的资产。
资产评估方法PPT课件
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目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
资产评估学第二章
4、价格指数法（物价指数法）
是以参照物成交价格为基础，考虑 参照物的成交时间与评估对象的评估基 本准日之间的时间间隔对资产价值的影 响，利用价格指数调整估算评估对象价 值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格× （1+物价变动指数）
例：
与评估对象完全相同的参照资产6个月前 的成交价格为10万元，半年时间该类资 产的价格上升了5%，则：
（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况：
其数学表达式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估 x 对象生产能力÷参照物生产能力）
例：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产 的市场价格为10万元，该类资产的功能价值 指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近 于8.18万元。 0.7 资产评估价值=10 ×(90 ÷120) =8.18万元
（四）经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资 产的贬值。 经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值 －功能性贬值）×经济性贬值率
例如：
现对某资产进行评估，总使用年限为13 年，已使用7年，该资产全新成本为258 万元，经检测，该资产有一部件全部损 坏，需要重新更换，需花费42万元，试 评估该资产的评估值。
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
1、重置核算法
是指按资产成本的构成，把以现行市价 计算的全部购建支出按其计入成本的形 式，将总成本区分为直接成本和间接成 本来估算重置成本的一种方法。
重置成本＝直接成本+间接成本
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
第2章资产评估的基本方法
2.1.4 成本法中各个参数的评估方法 ------资产的重置成本估算方法（9）
功能价值类比法
例：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。 现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7。请问 被评估资产重置成本为多少？
被评估资产重置成本 =50000×(4000/5000)0.7=42769（元）
被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使 用状态
被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价 值
第2章资产评估北的京基物本资方学法院商学院 4
2.1.3 成本法的基本要素（1）
资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产 功能性贬值-资产经济性贬值
资产的重置成本
资产的实体性贬值 资产的功能性贬值
136468.80元
第2章资产评估北的京基物本资方学法院商学院 24
2.1.4 成本法中各个参数的评估方法 ------资产的经济性贬值的估算方法（1）
v
第2章资产评估北的京基物本资方学法院商学院 25
2.1.4 成本法中各个参数的评估方法 ------资产的经济性贬值的估算方法（2）
例：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台 产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限 内，每年产量估计要减少6000台左右，功能价值指数 取0.6。根据上述条件。该生产线的经济性贬值率为多 少？
收益额 折现率 折现系数 收益折现值
经济性贬值率={1-[(20000-6000)÷20000] 0.6}×100% =（1-0.81）×100%=19%
第2章资产评估北的京基物本资方学法院商学院 26
2.1.4 成本法中各个参数的评估方法 ------资产的经济性贬值的估算方法（3）
第二章 资产评估基础理论 《资产评估：理论与实务》PPT课件
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值
在0时点之前虚设一期，假 设其起点为0′，同时在第三 年末虚设一期存款，使其满 足普通年金的特点，然后将 这期存款扣除。
即付年金终值系数是在普通年金终值系数的基础上，期数加1，系数减1
这里强调的是“特定的价值”, 特定的资产评估使用特定的价值类型,在资产评估中,要避免没 有限定条件的价值类型。
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第二章 资产评估基础理论
第二节 资产评估价值类型
一、资产评估目的对价值类型的约束
二、价值和价格 三、资产评估的价值类型 (一)资产评估的价值类型概念
资产评估中的价值类型是指资产评估结果 的价值属性及其表现形式,是对资产评估的 一个质的规定。
(1 i)n 1 i(1 i)
1 1
PVIFAi,n
(1 i) n i
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 先付年金每次收付款的时间不是在期末，而是在期初。 先付年金货币时间价值的计算包括两个方面：终值和现值。
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值 在n期普通年金终值的基础上乘上（1+i）就是n期即付年金的终值。
FVX(即FV付AA)n A (FF/VAI,FiA, ni,)n (1 i)
普通年金终值系数 （年金终值系数）
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 三、年金 定期收付,即每隔相等的时间段收款或付款一次 金额相等,即每次收到或付出的货币金额相等 (一)普通年金的货币时间价值计算 普通年金又称后付年金,是指每次收付款的时间都发生在年末。
第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值
在0时点之前虚设一期，假 设其起点为0′，同时在第三 年末虚设一期存款，使其满 足普通年金的特点，然后将 这期存款扣除。
即付年金终值系数是在普通年金终值系数的基础上，期数加1，系数减1
这里强调的是“特定的价值”, 特定的资产评估使用特定的价值类型,在资产评估中,要避免没 有限定条件的价值类型。
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第二章 资产评估基础理论
第二节 资产评估价值类型
一、资产评估目的对价值类型的约束
二、价值和价格 三、资产评估的价值类型 (一)资产评估的价值类型概念
资产评估中的价值类型是指资产评估结果 的价值属性及其表现形式,是对资产评估的 一个质的规定。
(1 i)n 1 i(1 i)
1 1
PVIFAi,n
(1 i) n i
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 先付年金每次收付款的时间不是在期末，而是在期初。 先付年金货币时间价值的计算包括两个方面：终值和现值。
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 (二)先付年金的货币时间价值计算 1.先付年金的终值 在n期普通年金终值的基础上乘上（1+i）就是n期即付年金的终值。
FVX(即FV付AA)n A (FF/VAI,FiA, ni,)n (1 i)
普通年金终值系数 （年金终值系数）
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第二章 资产评估基础理论
第一节 货币时间价值理论 三、年金 定期收付,即每隔相等的时间段收款或付款一次 金额相等,即每次收到或付出的货币金额相等 (一)普通年金的货币时间价值计算 普通年金又称后付年金,是指每次收付款的时间都发生在年末。
资产评估的基本方法(PPT 130页)
市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过 程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的 资产行为估价。
但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发 展，资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社 会主义市场经济体制的建立和完善，为市场法提供 了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资 产评估方法。
1、采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值， 是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的 货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度 密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价 值也就越大。
2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有 者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现 值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析， 其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯 支付货币以取得该项资产。
（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产， 以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
四、市场法中的直接比较法
市场法中的直接比较法是指利用参照物 的交易价格及参照物的某一基本特征直 接与评估对象的同一基本特征进行比较 而判断评估对象价值的一类方法。它包 括功能价值类比法、价格指数法、成新 率价格调整法、市价折扣法等若干具体 评估方法。
功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对 价格的影响。
如一座房屋或一台机器设备，就特定资产实体而言，效能较 高，用途广泛，但购买者未来使用并不需要如此高的效能;反 之，购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求，因而产 生实体功能对价格的影响。
一般情况下，功能越高，售价越高，但买主未来若对资产特 定效能没有需求，就不愿意多花钱去购买这项资产，特殊功 能的资产对所有者来讲并没有特殊价值。
4．掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及 参数。
但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发 展，资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社 会主义市场经济体制的建立和完善，为市场法提供 了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资 产评估方法。
1、采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值， 是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的 货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度 密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价 值也就越大。
2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有 者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现 值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析， 其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯 支付货币以取得该项资产。
（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产， 以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
四、市场法中的直接比较法
市场法中的直接比较法是指利用参照物 的交易价格及参照物的某一基本特征直 接与评估对象的同一基本特征进行比较 而判断评估对象价值的一类方法。它包 括功能价值类比法、价格指数法、成新 率价格调整法、市价折扣法等若干具体 评估方法。
功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对 价格的影响。
如一座房屋或一台机器设备，就特定资产实体而言，效能较 高，用途广泛，但购买者未来使用并不需要如此高的效能;反 之，购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求，因而产 生实体功能对价格的影响。
一般情况下，功能越高，售价越高，但买主未来若对资产特 定效能没有需求，就不愿意多花钱去购买这项资产，特殊功 能的资产对所有者来讲并没有特殊价值。
4．掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及 参数。
资产评估的基本方法(2)
3. 计算方式 〔1〕因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
A.经济性贬值额＝〔重置全价－有形损耗－功能性损 耗〕×经济性贬值率
经济性贬1－ 值 预 率 资 计 ＝ 产 可 原 被 设 利 计 用 力 生 的 x产 1生 0能 % 0产 力
B.经济性贬值额＝重置本钱*经济性贬值率 〔2〕 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经 济 性 贬 值 额 ＝ 年 收 益 损 失 额 ×〔1 － 所 得 税 率 〕×
例：评估人员对B公司一条生产线的续用价 值进展评估时，对经济性贬值的相关因素 进展了调查、了解。具体情况如下：〔1〕 该生产线的年生产能力为1000吨；规模经 济效益指数为0.6；〔2〕企业正常投资报 酬率为10%；适用的所得税率为25%。〔3〕 评估时，正值国家实施宏观调控政策，对 企业生产经营造成影响，使得该生产线生 产的产品：假设不降价，那么年产量会减 至800吨；假设每吨降价100元，那么可保 持正常的年生产能力。估计调控政策对企 业的影响会持续3年。
经济性
〔三〕注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的本钱消耗是必要的
二、本钱法的根本计算公式及其各项指标的计算
根本公式： ① 评估值＝重置本钱－实体性损耗－功能性损耗－经济
性损耗 ＝重置本钱×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置本钱×综合成新率
〔一〕重置本钱及其计量
1、重置核算法〔直接计价法〕 按资产的本钱构成，以现行市价为标准 重置本钱＝直接本钱+间接本钱 直接本钱一般包括：购置支出、运输费、安装调 试费等。 间接本钱主要指企业管理费、培训费等。 评估实践中需据具体情况而定。
3、修复费用法 实体性贬值率＝ 〔可修复局部实体贬值+不可修复局部实
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