【会计实操经验】公允价值计量投资性房地产 要厘清暂时性差异
公允价值模式下投资性房地产会计与税务处理差异
中国农业会计２０１３—７投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作存货的房地产。
税法中没有投资性房地产的概念，而是按房屋、建筑物和土地使用权，分别归为固定资产和无形资产。
会计处理上，企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量。
而且同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
计量模式一经确定，不得随意变更，从成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
一、投资性房地产的确认和初始计量新准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能可靠地计量。
投资性房地产应当按照实际成本进行初始计量。
借记“投资性房地产———成本”科目，贷记“银行存款”等相关科目。
与投资性房地产有关的后续支出，满足确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
在税务处理上，区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理。
房屋、建筑物归入固定资产，在计算应纳税所得额时，通过计提折旧并扣除；土地使用权归入无形资产，在计算应纳税所得额时，通过计提无形资产摊销费用并扣除。
无论固定资产还是无形资产，均以历史成本作为计税基础。
所谓历史成本，即企业取得该项资产时实际发生的支出。
因此，投资性房地产初始计量时会计与税法不存在差异，不需要纳税调整。
［案例］Ａ公司是一家房地产开发企业，２００９年１２月１日，其与Ｂ企业签订协议，将其开发的一栋写字楼出租给Ｂ企业使用，租赁期开始日为２０１０年１月１日，租期为３年。
公允价值计量投资性房地产要厘清暂时性差异【会计实务经验之谈】
公允价值计量投资性房地产要厘清暂时性差异【会计实务经验之谈】从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!公允价值计量投资性房地产要厘清暂时性差异【会计实务经验之谈】投资性房地产指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产.主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式.对投资性房地产的后续计量,应该注意:1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更.2.以成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(未分配利润).3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式,即不可逆转.4.采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益).投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入等. 采用公允价值模式进行后续计量,不再对投资性房地产进行减值测试.5.根据《企业会计准则第18号——所得税》的规定,采用资产负债表债务法核算所得税的情况下,企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算.案例:鸿昌公司为房地产开发企业,对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.(1)2015年1月1日,鸿昌公司以40000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的沿街楼.该沿街楼总面积为2万平方米,每平方米单价为2万元,预计使用寿命为50年,预计净残值为零.鸿昌公司计划将该沿街楼对外出租.(2)2015年,鸿昌公司出租上述沿街楼实现租金收入1000万元,发生费用支出,不含折旧200万元.由于市场发生变化,鸿昌公司出售了沿街楼总面积的20%,取得收入8400万元,所出售沿街楼于2015年12月31日办理了房产过户手续.2015年12月31日,该沿街楼每平方米的公允价值为2.2万元.。
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对于投资性房地产，在计量时采用公允价值计量的方法来反映房地产的价值变动以及收益情况。
与之相对的是成本模式，即按照成本减去累计折旧和摊销的方法来计量房地产。
本文将介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用，并分析其优势和劣势。
（1）购买投资性房地产时，可以按照公允价值计量进行确认。
公允价值反映了当前市场上对房地产的估价，可以更客观地反映房地产的真实价值。
在购买房地产时，按照公允价值计量可以避免过高或过低的估价，提高决策的准确性。
（1）反映真实价值。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况实时调整资产价值，更准确地反映房地产的真实价值。
相比于成本模式，公允价值计量模式更能反映房地产市场的供求关系和价格变动。
（2）提高决策准确性。
投资性房地产公允价值计量模式能够及时反映房地产价值的变动，可以准确地计量资产价值。
在投资决策时，可以根据公允价值来评估资产的投资回报和风险水平，提高决策的准确性。
（3）提高信息透明度。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况调整价值，提高信息的透明度。
对外部利益相关方来说，可以更清晰地了解房地产的价值变动和收益情况，减少信息不对称的情况。
（1）市场波动性大。
投资性房地产公允价值计量模式要求根据市场变动实时调整价值，但市场波动性大可能会导致资产价值的频繁变动，增加了计量的难度。
（2）存在主观性。
投资性房地产公允价值计量模式需要根据市场情况进行估价，但由于估价是基于主观判断的，不同的评估人员可能会产生不同的结果，存在一定的主观性。
（3）计量成本较高。
投资性房地产公允价值计量模式需要对市场情况进行频繁估价，计量成本较高。
对于资金较为紧张的企业或个人来说，可能承担不起这些成本。
投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中具有一定的应用优势和劣势。
合理的选择计量模式需要根据实际情况进行，同时还需要结合其他因素综合评估。
中级会计实务预习知识考点：暂时性差异
中级会计实务预习知识考点：暂时性差异中级会计实务预习知识考点：暂时性差异暂时性差异是中级会计实务中的重要内容，按照暂时性差异对未来期间应税金额的影响，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
暂时性差异的概念暂时性差异（temporary difference）是资产或负债的计税基础与其列示在会计报表上的账面价值之间的差异。
根据暂时性差异对未来期间应税金额影响不同，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
暂时性差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。
纳税暂时性差异应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的'暂时性差异。
该差异在未来期间转回时，会增加转回期间的应纳税所得额，即在未来期间不考虑该事项影响的应纳税所得额的基础上，由于该暂时性差异的转回，会进一步增加转回期间的应纳税所得额和应缴所得税金额。
在应纳税暂时性差异产生当期，应当确认相关的递延所得税负债。
应纳税暂时性差异通常产生于以下情况：(一)资产的账面价值大于其计税基础、(二)负债的账面价值小于其计税基础。
可抵扣暂时性差异抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。
该差异在未来期间转回时会减少转回期间的应纳税所得额，减少未来期间的应缴所得税。
在可抵扣暂时性差异产生当期，应当确认相关的递延所得税资产。
可抵扣暂时性差异一般产生于以下情况：(一)资产的账面价值小于其计税基础、(二)负债的账面价值大于其计税基础。
A公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。
2013年12月31日购入一台不需要安装的设备，购买价款为200万元，增值税税额为34万元，购入当日即投入使用，预计使用年限为5年，预计净残值为零，会计采用年限平均法计提折旧。
税法规定采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限及净残值与会计估计相同，A公司适用的所得税税率为25%。
【会计实操经验】固定资产转为投资性房地产如何调整财税差异
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【会计实操经验】固定资产转为投资性房地产如何调整财税差异
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产业务应采用投资性房地产进行核算，企业在公允价值能够持续可靠取得时，可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
历史成本是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
第五十九条规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
因此，对于所得税与会计处理出现的差异，企业所得税的计算应按照税法的规定来确认年度的应纳税所得额。
企业在年终汇算清缴时，对税法与会计出现的差异应在计算年度应纳税所得额时进行调整，在计算应纳税所得额时，以会计利润为基础，如果当期“公允价值变动损益”出现贷方发生额，需要进行纳税调减处理;如果当期“公允价值变动损益”出现借方发生额，需要进行纳税调增处理。
同时，按照企业所得税法的相关规定对此类资产可以计提折旧并准予扣除。
结语：会计是一个注重积累的职业，出纳、会计、主管、经理一路攀升，是正常的途径，从简单的账务处理到报表制作、税务处理、到财务分析、到更高层级的管理会计，应该有个循序渐进的过程，大家定要积累大量的知识并且尽量运用到实际的工作当中，现在只需沉淀，。
公允价值计量产生的暂时性差异的确认与账务处理可归纳如下表
借：递延所得税资产
贷：资本公积
（公允价值+交易成本）>计税基础
递延所得税负债
可供出售金融资产期末公允价大于其税基
借：资本公积
贷：递延所得税负债
投资性房地产
投资性房地产
公允价值>计税基础
递延所得税负债
公允价值高于账面价值的的调整部分
借：所得税费用
贷：递延所得税负债
公允价值<计税基础
递延所得税资产
公允价值低于账面价值的的调整部分
借：递延所得税资产
贷：所得税费用
企业合并
非控股合并
公允价值>计税基础
递延所得税负债
合并企业资产按公允价值高于账面价值调整
借：商誉
贷：递延所得税负债
公允价值<计税基础
递延所得税资产
合并企业资产按公允价值低于账面价值调整
借：递延所得税资产
贷：商誉
公允价值计量产生的暂时性差异的确认与账务处理可归纳如下表：
准则
交易或事项
公允பைடு நூலகம்值与税基关系
产生递延所得税资产或负债
对应的业务
会计分录
金融工具确认和计量
交易性金融资产
公允价值>计税基础
递延所得税负债
公允价值高于账面价值的的调整部分
借：所得税费用
贷：递延所得税负债
公允价值<计税基础
递延所得税资产
公允价值低于账面价值的的调整部分
借：递延所得税资产
贷：所得税费用
交易性金融负债
公允价值>计税基础
递延所得税资产
公允价值高于账面价值的的调整部分
借：递延所得税资产
【老会计经验】公允价值模式下投资性房地产转换的差异
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】公允价值模式下投资性房地产转换的
差异
一、采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记固定资产或无形资产科目；按该项投资性房地产的成本，贷记投资性房地产（成本）科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记投资性房地产（公允价值变动）科目，按其差额，贷记或借记公允价值变动损益科目。
投资性房地产转为自用房地产，不确认所得或损失，应将公允价值变动损益科目的金额从利润总额中剔除。
对年初至转换当月应扣除的折旧作纳税调减处理。
从转换的次月起，会计上应当计提固定资产折旧或无形资产摊销，税法折旧额（或摊销额）与会计折旧额（或摊销额）如果不一致，对其差额作纳税调整处理。
处置固定资产（或无形资产）计算资产转让所得时，按剩余计税成本扣除。
转让收益与处置所得之间的差异，必须作纳税调整。
剩余计税成本=初始计税成本-已扣除的折旧或摊销额二、作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将
作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地
产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目；原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目，按其账面余额，贷记开发产品等科目。
同时，转换日的公允价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量是指根据市场上受理的价格，以公允的市场价值计量资产或负债，公允价值计量是会计准则对资产和负债进行计量的一种方法。
在投资性房地产领域，公允价值计量模式的运用对于投资者和房地产开发商来说都至关重要。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，并分析其对房地产市场的影响。
公允价值计量模式是国际会计准则（IFRS）对投资性房地产的计量要求，根据国际会计准则第40号《投资性房地产》（IAS 40）的规定，投资性房地产是指用于租赁或资本增值或者两者兼而有之的物业。
在公允价值计量模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并将其变动计入损益。
公允价值计量模式能够更加准确地反映房地产市场的实际情况。
由于房地产市场的价格波动较大，传统的成本模式可能无法准确反映资产的价值，而公允价值计量模式则可以根据市场价格及时调整资产的价值，使投资者能够更好地了解其投资的实际价值。
公允价值计量模式能够提高投资者和开发商的决策效率。
通过公允价值计量模式，投资者可以更加准确地评估投资性房地产的价值，从而更加有效地进行投资决策。
而对于房地产开发商来说，公允价值计量模式也能够帮助其更好地了解市场需求，从而更加灵活地调整开发策略。
公允价值计量模式也有利于提高投资性房地产市场的透明度和规范性。
通过公允价值计量模式，投资者和监管机构可以更加清晰地了解投资性房地产市场的实际情况，避免信息不对称和市场不规范现象的发生，从而提高市场的透明度和规范性。
公允价值计量模式的运用也面临着一些挑战和问题。
公允价值计量本身受市场价格波动的影响较大，可能导致资产价值的不稳定性。
公允价值计量模式依赖于市场的有效运作和信息的充分披露，如果市场存在不完善的信息披露机制或者存在操纵市场价格的行为，就可能导致公允价值计量模式的失效。
为了更好地运用公允价值计量模式，投资者和开发商需要加强市场信息的监测和分析能力，以及加强市场规范和透明度的建设。
《初级会计实务》重点解析：公允价值模式计量投资性房地产
《初级会计实务》重点解析：公允价值模式计量投资性房地产
采用公允价值模式计量投资性房地产
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目;按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。
同时结转投资性房地产累计公允价值变动。
若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。
【提示】处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同，处置固定资产、无形资产属于非日常活动，计入营业外收支，处置投资性房地产属于企业的日常活动，通过其他业务收入/主营业务收入、其他业务成本/主营业务成本进行核算。
出租房地产与出租固定资产、无形资产的会计处理是一致的，取得的租金收入计入其他业务收入，计提的折旧或摊销计入其他业务成本。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种在投资性房地产中广泛应用的计量方法，它能够更准确地反映房地产的价值，为投资者提供更全面的信息。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，分析其优势和挑战，并探讨未来的发展趋势。
一、公允价值计量模式的概念及特点1. 公允价值计量模式公允价值计量模式是财务会计领域中的一种计量方法，它通过市场上的相关数据和交易价格来确定资产或负债的公允价值。
在投资性房地产中，公允价值计量模式能够反映房地产的市场价格，为投资者提供更为准确的信息。
2. 特点公允价值计量模式的特点包括：（1）市场反应：公允价值计量模式能够充分反映市场对房地产价值的评价，避免了传统成本计量方法中对未来现金流的不确定性和盈利能力的估计。
（2）及时反映：公允价值计量模式能够及时反映房地产市场的变化，使投资者能够更及时地了解房地产的价值变动。
（3）全面性信息：公允价值计量模式提供了更全面、更准确的信息，能够更好地指导投资者的决策。
2. 定价决策公允价值计量模式在投资性房地产中还可以用于定价决策。
投资者可以根据公允价值计量模式提供的信息，对房地产的买卖价格做出更为准确的判断，以避免因价格不合理而导致的投资损失。
3. 财务报告公允价值计量模式也在投资性房地产的财务报告中得到了广泛的应用。
投资者可以通过公允价值计量模式得到更为准确的资产价值信息，从而更好地了解企业的财务状况。
四、公允价值计量模式的挑战公允价值计量模式在投资性房地产中虽然有很多优势，但也面临一些挑战：1. 数据来源不足公允价值计量模式需要大量的市场数据来支撑，但在实际操作中，这些数据并不总是容易获取。
特别是在一些相对闭塞的市场中，市场数据可能会存在不足的情况，从而影响公允价值的计量。
2. 评估方法不统一公允价值计量模式的评估方法并不统一，不同的评估方法可能会导致不同的公允价值，在实际操作中需要注意评估方法的选择和使用。
3. 变动性大公允价值计量模式对市场波动非常敏感，在市场波动较大的情况下，公允价值可能会出现较大的波动，从而对投资者的决策产生影响。
以公允价值后续计量的投资性房地产的会计处理
以公允价值后续计量的投资性房地产的会计处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
投资性房地产后续计量有两种计量模式：成本模式和公允价值模式。
一般采用成本模式，后续计量进行折旧或摊销。
但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的计税基础为其初始投资成本，后续计量采用成本模式，除非发生减值，账面价值和计税基础是一致的。
但后续计量如果采用公允价值模式，则很可能会产生暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。
【例】2018年12月28日，甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，2019年1月1日为租赁期开始日，2021年12月31日到期。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2019年1月1日，办公楼的公允价值为1100万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1300万元。
剩余折旧年限为7年，净残值为0。
该租赁对甲公司属于经营租赁。
2019年12月31日，该办公楼的公允价值为1300万元。
2020年12月31日办公楼的公允价值为1140万元。
2021年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为1400万元。
2019.1.1 将自用办公楼转为投资性房地产借：投资性房地产—成本 1100累计折旧 1300贷：固定资产——办公楼 2000其他综合收益 400若转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益。
浅谈公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用
浅谈公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用越来越普遍。
公允价值是指在市场上买方和卖方在交易中达成协议后所确定
的价格，反映了该资产或负债在市场上的价值。
投资性房地产是指
用于投资目的的房地产，例如租赁、出租或增值后出售等。
公允价值计量模式的运用主要有以下几点：
1.确定投资性房地产的公允价值
公允价值计量模式能够帮助确定投资性房地产的公允价值。
在
投资性房地产的投资决策中，公允价值的确定是非常重要的。
公允
价值可以反映市场供求关系、地区经济状况、租金水平等多种因素，使投资者更加全面地了解房地产市场的情况，有助于投资决策的制定。
2.确定投资性房地产的价值变化
通过公允价值计量模式，可以随时对投资性房地产的价值变化
进行监控。
投资性房地产的价值可以随市场经济状况、政策法规等
多种因素而变化，公允价值计量模式可以帮助投资者及时了解投资
性房地产的价值变化情况，从而在投资决策中做出更为准确和科学
的判断。
3.更好地反映投资性房地产的价值
公允价值计量模式能够更好地反映投资性房地产的价值。
传统
的会计处理方法往往以成本为基础，对投资性房地产的价值进行刻
意折旧，而公允价值计量模式则更注重投资性房地产的市场价值。
这种方法可以更准确地反映投资性房地产的价值，使投资者更加客观地认识自己的投资，更加理性地制定投资计划。
总之，公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中具有重要的应用价值。
它能够更准确地反映投资性房地产的市场价值，使投资者更好地了解房地产投资市场的现状。
投资性房地产公允价值计量下的问题及对策
投资性房地产公允价值计量下的问题及对策问题：
1. 公允价值计量存在主观性：公允价值计量是基于市场活动和同等条件下的交易来确定的，而市场条件和买方卖方的预期可能因时间、地域、行业和个人差异而导致不同的预期和判断。
2. 公允价值计量存在难度：一些房地产项目可能存在复杂的交易结构、合同条款或环境因素，导致公允价值计量变得困难。
3. 公允价值计量存在周期性波动：房地产市场价格波动和周期性变动，可能导致公允价值计量存在不稳定性。
对策：
1. 要积极了解市场活动、同等条件下的交易情况，建立相关查询资料库，对可能对房地产公允价值计量产生影响的因素及时发现并进行调整。
2. 要在评估过程中使用多种公允价值估算方法，比较不同方法的结果，降低主观性。
3. 建立完善的财务制度和流程，明确计价的流程，在评估时结合历史数据、市场预测数据以及各方意见进行综合判断。
4. 对于存在复杂交易结构和合同条款的项目，应该更加注重尽可能获取更多的相关信息，减少公允价值评估的不确定性。
5. 对房地产的周期性波动，需要建立合理估值储备、对市场变化进行监测，确定合理的调整期限和调整策略。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
坏账准备及公允价值模式计算的投资性房地产形成的暂时性差异的处理
坏账准备及公允价值模式计算的投资性房地产形成的暂时性差异的处理A公司适⽤的所得税税率为25%，对所得税采⽤资产负债表债务法核算。
假设A公司2×14年年初递延所得税负债和递延所得税资产余额均为零。
2×14年税前会计利润为2000万元。
（1）2×14年12⽉31⽇应收账款余额为12000万元，该公司期末对应收账款计提了1200万元的坏账准备。
税法规定，不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备不允许税前扣除。
假定该公司应收账款及坏账准备的期初余额均为0。
（2）A公司于2×14年6⽉30⽇将⾃⽤房屋⽤于对外出租，该房屋的成本为2000万元，预计使⽤年限为20年。
转为投资性房地产之前，已使⽤6.5年，企业按照年限平均法计提折旧，预计净残值为零。
转换⽇该房屋的公允价值为2 600万元，账⾯价值为1350万元。
转为投资性房地产核算后，A公司采⽤公允价值对该投资性房地产进⾏后续计量。
假定税法规定的折旧⽅法、折旧年限及净残值与会计规定相同；同时，税法规定资产在持有期间公允价值的变动不计⼊应纳税所得额，待处置时⼀并计算确定应计⼊应纳税所得额的⾦额。
该项投资性房地产在2×14年12⽉31⽇的公允价值为4000万元。
下列有关A公司2×14年所得税的会计处理，正确的有（ ）。
A.递延所得税资产发⽣额为300万元B.递延所得税负债余额为675万元C.递延所得税费⽤为93.75万元D.应交所得税为437.5万元E.所得税费⽤为500万元【答案】ABDE【解析】选项A，应收账款计提坏账准备产⽣可抵扣暂时性差异1200万元，年末递延所得税资产的发⽣额=1200×25%=300（万元）；选项B，投资性房地产产⽣应纳税暂时性差异=4000－（2000-2000/20×7）=2700（万元）；年末递延所得税负债余额=2700×25%=675（万元）；注：会计上以公允价值模式计量的投资性房地产，在转换⽇不再计提折旧，但税法上要按历史成本计提折旧，在税前扣除。
【会计案例解析】投资性房地产公允价值计量模式下会计、税务时间性差异如何处理
【会计案例解析】投资性房地产公允价值计量模式下会计、税务时间性差异如何处理版权声明会计雅苑转载之文章版权归原作者，本文来自大信会计师事务所微信公众号。
案例情况:某上市公司A为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2015年发生以下业务：（1）2015年1月1日，A公司以40000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的沿街楼房。
该沿街楼总面积为2万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。
A 公司计划将该沿街楼对外出租。
（2）2015年，A公司出租上述沿街楼实现租金收入1000万元，发生费用支出（不含折旧200万元。
）由于市场发生变化，A公司出售了沿街楼总面积的20%，取得收入8400万元，所出售沿街楼于2015年12月31日办理了房产过户手续。
2015年12月31日，该沿街楼每平方米的公允价值为2.2万元。
A公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的200万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。
适用所得税率25%。
问题：A公司的2015年的计税基础是多少？递延所得税如何计算？所得税费用如何计算？案例解析：投资性房地产会计处理和税务处理上具有时间性差异。
1.会计处理根据《企业会计准则—投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
《企业会计准则—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。
另外根据《企业会计准则—投资性房地产》规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.税务处理（1）在税务处理上。
按会计准则确认的投资性房地产，应区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理：经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物，按照《企业所得税法》第十一条规定，如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折旧扣除。
浅谈新会计准则下公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
浅谈新会计准则下公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。
新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并将公允价值计量引入了该领域。
本文就公允价值计量在投资性房地产中应用的必要性和可行性进行了分析，并展望了其应用前景。
【关键词】新会计准则投资性房地产公允价值一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。
以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。
但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。
因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。
投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。
在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。
在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。
因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。
二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析（一）投资性房地产公允价值计量的必要性1.全球经济一体化的要求我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。
随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。
2022年考研重点之公允价值计量的资产、长期股权投资等的计税基础与暂时性差异
第 03 讲公允价值计量的资产、长期股quan投资等的计税根底与临时性差异3.期末以公允价值计量的资产〔1〕以公允价值计量的金融资产对于以公允价值计量且其变动计入当期损益〔其他综合收益〕的金融资产，其于某一会计期末的账面价值为公允价值。
税法规定，企业以公允价值计量的金融资产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史本钱后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
按照该规定，以公允价值计量的金融资产在持有期间市价的波动在计税时不予考虑，有关金融资产在某一会计期末的计税根底为其取得本钱，从而造成在公允价值变动的情况下，对以公允价值计量的金融资产账面价值与计税根底之间的差异。
（例·计算分析题）甲公司适用的所得税税率为 25，各年税前会计利润均为 10 000 万元。
假定 2021年期初临时性差异余额为零，不考虑其他因素。
有关业务如下：2021 年11 月20 日，甲公司自公开市场取得一项权益性投资分类为交易性金融资产或其他权益工具投资〔为便于比照说明〕，支付价款 1 000 万元。
2021 年12 月31 日，该权益性投资的公允价值为 1 100 万元。
2022 年 12 月 31 日，该权益性投资的公允价值为 1 060 万元。
要求：分别采纳交易性金融资产和其他权益工具投资两种情况，计算 2021 年和2022 年甲公司应纳税临时性差异、确认递延所得税费用〔或其他综合收益〕、应交所得税的金额，并编制相关会计分录。
（正确答案）①2021年末所得税会计处理如下：单位：万元交易性金融资产其他权益工具投资年末账面价值＝1 100年末计税根底＝1 000应纳税临时性差异＝100同左递延所得税负债余额＝100×25＝25 确认递延所得税费用＝25应交所得税＝〔10 000－100〕×25＝2 475确认所得税费用＝2 475＋25＝2 500递延所得税负债余额＝100×25＝25 确认其他综合收益＝－25应交所得税＝10 000×25＝2 500 确认所得税费用＝2 500借：所得税费用 2 500贷：递延所得税负债25应交税费 2 475借：所得税费用 2 500其他综合收益25贷：递延所得税负债25应交税费 2 500②2022年末所得税会计处理如下：单位：万元交易性金融资产其他权益工具投资年末账面价值＝1 060年末计税根底＝1 000年末累计应纳税临时性差异＝60同左递延所得税负债余额＝60×25＝15 递延所得税负债发生额＝15－25＝－10 确认递延所得税费用＝－10应交所得税＝〔10 000＋40〕×25＝2 510确认所得税费用＝2 510－10＝2 500递延所得税负债余额＝60×25＝15 递延所得税负债发生额＝15－25＝－10 确认其他综合收益＝10应交所得税＝10 000×25＝2 500确认所得税费用＝2 500借：所得税费用 2 500 递延所得税负债10贷：应交税费——应交所得税2510借：所得税费用 2 500 递延所得税负债10贷：应交税费——应交所得税2500 其他综合收益10（例·推断题）〔2021 年〕对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，企业不应将因公允价值变动形成的应纳税临时性差异确认递延所得税负债。
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【会计实操经验】公允价值计量投资性房地产要厘清暂时性差异
投资性房地产指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产.主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物.
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式.对投资性房地产的后续计量,应该注意:
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更.
2.以成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(未分配利润).
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式,即不可逆转.
4.采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益).投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入等. 采用公允价值模式进行后续计量,不再对投资性房地产进行减值测试.
5.根据《企业会计准则第18号——所得税》的规定,采用资产负债表债务法核算所得税的情况下,企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算.。