常见物业管理案例分析共58页
物业管理案例分析
物业管理案例分析
1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿
妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公
司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。近日，无锡中院审
结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。
被害人家属：
物业公司疏于管理
2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业
公司支付物业管理费。
天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦
查，但凶手至今仍没有被抓获。
“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区
并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地
产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司
应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。
房地产公司：
管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责
“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。
物业管理常见案例分析
物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办
去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒.管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板.管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便.虽说给水管道还在保修期水管安装保修期为二年,施工单位可以不承担赔偿费用.处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气一定要按严密程序去操作：
1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点；
2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任.现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责；
3、由业主提出赔偿费用及维修方案只针对造成房间实际损失和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求.管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修；
4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访.
有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意.
点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理.管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解.
案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办
每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗.住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去.一方面缭绕的烟雾使
物业管理案例分析
物业管理案例分析
一、案例背景介绍
本案例分析的物业管理案例为某小区的物业管理情况。该小区位于城市中心，
总共有10栋住宅楼，共有500户居民。小区内有公共绿地、停车场、儿童游乐区
等配套设施。物业公司负责小区的日常管理、维护和服务工作。
二、问题分析
1. 小区安全问题：居民反映小区内的安全问题较为突出，存在入室盗窃、车辆
被破坏等情况。
2. 绿化养护问题：小区内的公共绿地存在绿化养护不及时、草坪不修剪等问题。
3. 垃圾处理问题：居民投诉小区内的垃圾处理不规范，垃圾桶时常满溢，影响
小区环境。
4. 物业服务不到位：居民反映物业公司的服务态度不好，处理问题效率低，无
法及时解决居民的需求和投诉。
三、解决方案
1. 加强小区安全管理：增加安保人员数量，加强夜间巡逻，安装监控设备，提
高小区的安全性。
2. 完善绿化养护工作：加强对公共绿地的养护工作，定期修剪草坪，清理落叶，保持绿化环境的整洁。
3. 改进垃圾处理方式：增加垃圾桶数量，定期清理垃圾桶，加强垃圾分类宣传
教育，提高居民的垃圾分类意识。
4. 提升物业服务水平：加强物业员工的培训，提高服务意识和服务技能，建立健全的投诉处理机制，及时解决居民的问题和投诉。
四、实施效果评估
1. 小区安全问题：经过加强安保措施和安装监控设备，小区的安全状况得到明显改善，入室盗窃和车辆被破坏的情况大幅减少。
2. 绿化养护问题：加强绿化养护工作后，小区的公共绿地整洁有序，居民对绿化环境的满意度提高。
3. 垃圾处理问题：增加垃圾桶数量和加强垃圾分类宣传教育后，小区的垃圾处理问题得到改善，垃圾桶再也不满溢，小区环境更加整洁。
物业管理常见案例分析
物业管理常见案例分析
物业管理是指对一个物业项目进行管理和运营的过程，涉及到各种不
同的案例和问题。在这篇文章中，我们将对物业管理的常见案例进行分析，并提出相应的解决方案。
1.建筑维护和修复：建筑物的维护和修复是物业管理中最常见的问题
之一、例如，建筑物的电器设备、管道、墙壁等出现故障或损坏时，物业
管理人员需要快速采取行动。解决方案可以包括与专业的维修和修复公司
建立合作关系，以便及时获取需要的服务，并执行常规巡检以及定期维护。
2.物业费用管理：物业管理涉及到收取和管理物业费用。常见的问题
包括居民不按时缴纳物业费或拖欠物业费。这可能导致物业运营困难，无
法按时支付供应商和员工等费用。解决方案之一是建立合理的物业费用收
费机制，并与社区居民建立良好的沟通渠道，提醒和教育居民按时缴纳费用，并及时采取法律措施对违约的居民进行处罚。
3.社区安全管理：物业管理涉及到社区安全的各个方面。常见的问题
包括闲杂人员入侵、车辆和物品安全等。解决方案可以包括增加安保力量
和设备，如闭路电视摄像头、门禁系统等，以及加强社区的巡逻和安保措施。此外，物业管理可以与当地警方建立合作关系，共同维护社区的安全。
4.绿化和环境管理：物业管理涉及到社区的绿化和环境管理。常见的
问题包括花草树木的养护和维修、垃圾和废弃物的处理等。解决方案可以
包括与专业的园艺公司合作，进行定期的绿化养护和修剪，以及与垃圾清
运公司建立合作关系，确保垃圾分类和处理得当。
5.居民投诉和纠纷处理：物业管理过程中常常涉及到居民之间的投诉
和纠纷。这可能涉及到噪音、停车问题、装修等方面。解决方案可以包括
物业管理案例大全
物业管理案例大全
物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种管理方式，其主要职责包括对
房屋、设施、环境等进行维护和管理，以保障业主和租户的生活质量和安全。在实际的物业管理工作中，常常会遇到各种各样的案例，下面将结合一些实际案例，对物业管理进行一些探讨和总结。
案例一，小区停车管理。
某小区停车位紧张，业主和租户经常出现停车难的情况。物业公司对此进行了
调查和分析，发现小区停车位的利用率并不高，有些业主和租户拥有多个车位，而有些家庭却没有车位。为了解决这一问题，物业公司决定对小区停车位进行重新规划和分配，确保每个家庭都能够合理使用停车位。同时，物业公司还引入了停车位预约系统，通过手机APP进行停车位的预约和管理，有效地解决了停车难的问题。
案例二，小区环境卫生管理。
某小区的环境卫生一直是居民们关注的焦点，但是由于小区内部人员管理不到位，导致环境卫生一直得不到有效的改善。物业公司针对这一问题，加强了对环境卫生的管理和监督，增加了环卫人员的数量，加大了环境卫生的清扫力度，并且对小区内的垃圾分类进行了宣传和指导。通过这些措施，小区的环境卫生得到了明显的改善，居民的生活质量也得到了提升。
案例三，小区安全管理。
某小区曾经发生了一起入室盗窃案件，引起了居民们的恐慌和不安。物业公司
针对这一问题，加强了小区的安全防范措施，增加了保安人员的巡逻频次，安装了监控设备，加强了对小区内外人员的管理和监控。通过这些措施，小区的安全得到了有效的保障，居民们的安全感也得到了提升。
以上案例只是物业管理工作中的一部分，但是却反映了物业管理在实际工作中所面临的各种问题和挑战。通过对这些案例的分析和总结，可以发现，物业管理工作需要综合运用各种管理手段和方法，以提升小区的整体管理水平和居民的生活质量。同时，物业公司还需要不断地进行创新和改进，以适应社会的发展和变化，为居民提供更加优质的物业管理服务。希望以上案例能够对物业管理工作有所启发和帮助，让物业管理工作更加高效、便捷、安全、舒适。
物业管理案例大全
物业管理案例大全
物业管理是指对房地产的管理和维护工作，包括了对房屋、设施、设备等的日
常维护和管理，以及对住户的服务和管理。下面，我们将介绍一些物业管理的案例，以期为大家提供一些实用的经验和启发。
案例一，小区环境整治。
某小区因为长期缺乏有效的管理，导致环境脏乱差，居民生活质量受到了影响。物业公司决定采取措施进行环境整治，首先对小区内的垃圾分类和清理进行了全面整改，加强了垃圾桶的设置和管理，对垃圾分类进行了宣传和教育，有效改善了小区环境卫生状况。其次，物业公司加强了对小区绿化的管理和维护，对植物进行了修剪和养护，增加了小区的绿化面积，提升了小区的整体环境质量。最后，物业公司还加强了对小区内的设施设备的维护和管理，确保了小区内的设施设备的正常运行和使用。通过这些措施，小区的环境得到了有效的改善，居民的生活质量也得到了提升。
案例二，物业服务升级。
某小区的物业服务一直以来都存在着诸多问题，居民对物业公司的服务不满意。为了改善这一状况，物业公司决定进行服务升级，首先对物业服务人员进行了培训和考核，提高了他们的服务意识和服务水平。其次，物业公司加强了对小区内设施设备的维护和保养，确保了设施设备的正常运行和使用。同时，物业公司还推出了一系列的便民服务措施，如代收快递、代办业务等，提升了居民的生活便利性。通过这些举措，物业服务得到了有效的改善，居民对物业公司的满意度也得到了提升。
案例三，安全管理创新。
某小区的安全管理一直以来都存在着隐患和问题，物业公司决定进行安全管理
创新，首先加强了小区内的安全巡逻和监控，确保了小区内的安全状况。其次，物业公司还加强了对小区内的消防设施的维护和管理，提高了小区内的消防安全水平。
物业管理案例分析6则
创新管理模式设计与实践过程
创新管理模式设计
针对传统模式的弊端，设计了一种“业 主自治+专业服务”的创新物业管理模式 。该模式强调业主的参与和决策权，同 时引入专业的物业服务团队提供高品质 的服务。
VS
实践过程
通过成立业主委员会、选举产生业主代表 、制定业主公约等方式，实现了业主的自 治管理。同时，与专业的物业服务公司签 订服务合同，明确服务内容和标准，确保 服务质量。
03
应急处理措施及时有效 ，被困人员得到迅速解 救，大厦内秩序恢复正
常。
05
紧急联系电梯维保公司 ，要求迅速派员进行抢 修，恢复电梯正常运行
。
பைடு நூலகம்
02
通过广播、公告等方式 向大厦内人员发布故障 信息及应急处理进展。
04
预防措施与改进建议
加强电梯日常维护和保养 工作，确保电梯处于良好 状态。
提高电梯维护人员的专业 技能和应急处理能力。
采用先进的物联网技术和智能 化应用，构建全方位、立体化
的安防体系。
设备选型
选用高品质、技术先进的安防 设备，如高清摄像头、智能门
禁系统等。
系统集成
实现各个子系统之间的有效集 成，构建统一的管理平台，提
高管理效率。
实施步骤
制定详细的实施计划，分阶段 进行设备安装、调试和验收工
作。
小区物业经典案例分析
小区物业经典案例分析
小区物业管理是指对小区内的公共设施、环境卫生、安全保障等进行综合管理
和服务的一种社会管理形式。好的物业管理可以提高小区居民的生活质量，而不良的物业管理则可能导致居民的不满和投诉。下面我们将通过分析一些小区物业管理的经典案例，来探讨如何提高小区物业管理的质量。
案例一，小区绿化维护不善。
某小区的绿化带长期得不到维护，草木杂生，杂草丛生，给小区居民的生活造
成了很大的不便。居民多次向物业公司反映，但问题始终得不到解决。最终，居民们自发组织起来，进行了一次大规模的自愿清理活动，才得以解决这一问题。
分析，这个案例反映出了物业公司对小区绿化维护的不善管理。物业公司应当
加强对绿化带的日常维护管理，定期修剪草木，清理杂草，确保小区环境的整洁和美观。同时，物业公司应当更加重视居民的反馈意见，及时处理居民的投诉，不能让问题长期得不到解决。
案例二，小区安全隐患频发。
某小区的停车场出现了频繁的车辆被破坏、盗窃等安全事件，居民的车辆和财
产安全受到了威胁。居民们多次向物业公司提出要求加强安保措施，但物业公司未能有效解决问题。
分析，这个案例反映出了物业公司对小区安全管理的不足。物业公司应当加强
对小区安全的监控和管理，增加安保人员的巡逻频次，加强对停车场的管理和监控，确保居民的车辆和财产安全。同时，物业公司还应当加强与居民的沟通，及时了解居民的安全需求，积极采取措施解决问题。
案例三，小区环境卫生问题。
某小区的垃圾分类工作一直做得不够到位，导致小区环境卫生一直得不到有效改善。居民们多次向物业公司反映，但问题始终得不到解决。
物业管理案例大全
物业管理案例大全
物业管理是指对房地产项目的管理和维护工作，包括对建筑设施、公共区域、设备设施和服务设施的管理和维护。在现代社会中，物业管理已经成为一个非常重要的行业，对于提高居民生活质量、
保障房产价值和促进社区和谐起着至关重要的作用。以下是一些物
业管理案例，希望能为您提供一些启发和参考。
案例一，小区环境整治。
某小区居民反映，小区内存在大量乱堆乱放的现象，垃圾桶经
常满溢，环境脏乱差。物业公司采取了一系列措施，包括增加垃圾
桶数量，加强垃圾分类宣传，定期组织清洁卫生日活动等。经过一
段时间的努力，小区环境得到了明显改善，居民的生活质量得到了
提升。
案例二，设备设施维护。
某商业综合体的中央空调系统出现了故障，导致部分商户和顾
客感到不适。物业公司立即组织专业人员进行检修和维护，同时加
强了对设备设施的定期检查和保养工作。经过一段时间的努力，中
央空调系统得到了有效修复，商业综合体的经营秩序得到了有效恢复。
案例三，安全管理。
某住宅小区居民反映，小区内存在一些安全隐患，如电梯故障、楼道灯坏、消防设施不全等。物业公司立即组织专业人员进行安全
隐患排查，并制定了针对性的整改方案。同时加强了对小区安全管
理的宣传教育工作，提高了居民的安全意识。经过一段时间的努力，小区内的安全隐患得到了有效排除，居民的安全感得到了提升。
案例四，社区活动组织。
某住宅小区为了增进居民之间的交流和凝聚力，物业公司组织
了一系列丰富多彩的社区活动，如文艺演出、健身活动、义工活动等。这些活动不仅丰富了居民的业余生活，还增进了居民之间的情
感交流，促进了社区和谐。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析
物业管理是指对物业进行有效管理和维护，以确保物业安全和顺利运营。以下是一个经典的物业管理案例分析。
该案例发生在一座高档住宅小区，物业管理公司负责维护小区的公共设施和管理与住户的关系。然而，由于物业公司管理不善，小区内长期存在多个问题。住户们经常投诉小区内的绿化环境不好，公共设施很多已损坏且维修速度缓慢。这些问题导致了住户对物业公司的不满和不信任。
针对这一情况，物业管理公司决定重新调整他们的管理策略。首先，他们加强了对物业维护人员的培训，提高了他们的技能水平和服务意识。他们还增加了维护人员的数量，以确保及时处理住户的报修请求。
其次，物业管理公司对绿化环境进行了全面的改善。他们招聘了专业团队，负责设计和维护小区的花园和草坪。他们注重植物的选择和养护，保证了小区内的绿化景观更加美观和舒适。
另外，物业管理公司还加强了与住户的沟通和交流。他们建立了一个反馈系统，住户可以随时向物业公司提出问题和建议。同时，他们定期组织住户会议，邀请住户共同讨论小区管理和改进方案。这样可以增加住户对物业公司的参与度，提高管理的透明度和公正性。
经过上述改进措施的实施，小区的管理状况得到了显著改善。住户们不再投诉绿化和设施问题，他们对物业公司的服务也表
示满意。小区的环境得到了改善，住户的居住体验也得到了提升。
该案例表明，物业管理公司应该重视住户的意见和需求，并及时采取措施解决问题。通过加强培训、改善设施和环境、加强与住户的沟通，物业管理可以提升服务质量和住户满意度。这个案例提醒我们，在物业管理中，关注住户需求和提供优质服务是至关重要的。只有通过积极的改进和创新，才能实现物业管理的持续发展和提高。
小区物业经典案例分析
小区物业经典案例分析
小区物业管理是影响居民生活质量的重要环节，好的物业管理可以为居民提供舒适的居住环境，而差的物业管理则会给居民带来诸多不便和困扰。下面我们就来分析几个小区物业管理的经典案例，从中总结经验，探讨如何提高小区物业管理水平。
案例一，小区绿化维护不善。
某小区的绿化带长期得不到有效维护，草木杂乱，杂草丛生，给居民的生活带来了诸多不便。居民们曾多次向物业公司反映此问题，但一直得不到有效解决。最终，居民们自发组织了清理绿化带的活动，才得以解决问题。
案例分析，小区绿化是小区环境的重要组成部分，对居民的生活质量有着直接的影响。物业公司应加强对小区绿化带的管理和维护，定期修剪草木，清理杂草，保持绿化带的整洁美观。
案例二，小区安保措施不力。
某小区的安保措施不力，存在着频繁的盗窃案件和不文明现象。居民们对此深感不安，多次向物业公司提出改善安保措施的建议，但效果甚微。
案例分析，小区安全是居民生活的重要保障，物业公司应加强对小区安保工作的管理，增加巡逻力度，安装监控设备，提高小区的整体安全水平。
案例三，小区环境卫生问题。
某小区的垃圾分类和清运工作存在不到位的情况，导致小区环境卫生一直得不到有效改善。居民们对此深感不满，多次向物业公司反映问题，但一直得不到有效解决。
案例分析，小区环境卫生是影响居民生活质量的重要因素，物业公司应加强对
小区环境卫生工作的管理，加大对垃圾分类和清运工作的监督力度，确保小区环境的整洁和卫生。
结论：
通过以上几个小区物业管理的经典案例分析，我们可以得出以下几点经验总结：
1. 物业公司应加强对小区各项管理工作的监督和督促力度，及时解决居民反映
物业管理案例分析
物业管理常有事例
事例 1、房子没住，有质量问题，交不交管理费
某业主购置了一套期房，在办理入停手续时，对房子内部提出了许多细部质量问题，以为该房没有达到入住条件，但因要全家出国，就在入住交接单上提出了自己的建议，并收了房门钥匙。半年后，该女士归国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。感觉很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年了自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费请问以为房子有问题，并提出了自己的建议，但又收取了房子钥匙，该女士的这类做法能否意味着房子已经交托使用了呢
律师解答：
房子买卖中的交托，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和获得作为最后的交托标准，因为依占有关规定，只有产权证才是产权人享有和履行有关财富权益的独一合法凭据。可是在实质操作中，因为开发商销售的房子绝大部分都是期房，而房子在查收交接后到产权证办理下来，常常有一个较长的周期，这就使标的物的实质交托和相对性证明的获得没法完整同步。所以，入住交接就成了房子买卖交托中的一个重要环节，买卖两方常常以此环节作为查收房子能否切合法定和商定交托条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房子交接的程序做
了商定的规范，如：要求开发商在交托房子时，向购房人供给房子验
收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐备，购房人有权拒绝接收，由此产生的缓期交房责任由开发商肩负。
详细到该女士，固然她对开发商的交托提出了自己的建议，但如
果这些建议不组成法定或商定的、不可以交托的状况（比方房根本未经正式查收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房子的
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱
［案例描述］
某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处，
且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？
［处理过程］
值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道：
您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。
管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后
管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。
第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从
此后再也未拖欠过管理处任何费用。
［案例点评］
根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主
有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主
对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。
［案例描述I
某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。
［处理过程］
接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析
物业管理作为一个重要的管理领域，涉及到社区、商业、办公等多个领域的管
理工作。在实际工作中，物业管理人员常常面临各种各样的挑战和问题，需要通过经典案例分析来总结经验，提高管理水平。下面我们将通过几个典型案例来进行物业管理的经典案例分析。
案例一，小区安全管理。
某小区因为缺乏有效的安全管理措施，频繁发生入室盗窃、小偷溜进小区等安
全问题，严重影响了居民的生活质量。物业管理公司针对这一问题，采取了多种措施，如加强巡逻、安装监控设备、加强对外来人员的管理等。通过这些措施的实施，小区的安全问题得到了有效的改善，居民的安全感得到了提升。
案例二，商业物业管理。
某商业物业因为管理不善，导致租户流失率较高，商铺空置率居高不下。物业
管理公司通过重新规划商业区域的布局，提升商业环境的品质，引入新的商户和业态，通过市场营销手段提升商业物业的知名度等措施，成功地提高了商铺出租率，吸引了更多的顾客，使商业物业焕发出新的活力。
案例三，办公楼物业管理。
某办公楼因为管理不善，导致了楼内环境脏乱差，设备设施老化严重，员工工
作效率低下。物业管理公司通过加强保洁、维护设备设施、改善楼内环境、提供更加便捷的服务等措施，成功地提升了办公楼的管理水平，提高了员工的工作效率和工作满意度。
通过以上几个典型案例的分析，我们可以得出一些物业管理的经典经验：
首先，物业管理人员需要密切关注社区、商业、办公等不同领域的特点和需求，有针对性地制定管理策略。
其次，物业管理人员需要不断学习和更新管理知识，紧跟社会发展的步伐，不断提升自己的管理水平。
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2、作为一名管理员，你要如何说服 本案例中的业主如期交纳管理费？
19
案例分析
• 1.首先帮业主理顺业主与开发商及业主 与物业公司的关系。
• 2.向业主解释清楚物业费的组成。做到 有理有据
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依据
• 《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四 十条“住宅区管理服务费的基本开支包括： (一)住宅公用设施、设备和公共场所(地)的日 常管 理、维修养护费用(包括材料费、公用水 电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护 费等)； (二)管委会及管理处规定人员的津贴工资、福 利及办公费用； (三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请 人员的费用；
14
处理结果及依据
• 这次事件，是装修工人在逃避物管公司监管 的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污 水管道中而造成的。
• 此种情况已经超出了物管公司的管理范围及 力量以外，物管公司不可能察觉。
• 所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏， 因此物管公司不应承担任何赔偿义务。
• 那么后果由谁负责？
15
12
案例
• 管理处发现跑水后，马上通知李先生， 由于李先生当时不在家中，电话联系两 小时后，物管人员消除了堵塞现象。
• 事后，李先生认为物管公司未尽到管理 职责，遂向物管公司提出索赔要求。
• 李先生受损的原因是下水管道被堵塞而 冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业 主乱倒装修废物。
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即时自测
物业公司该不该满足李先生的赔偿 要求？为什么？如何处理？
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即时自测
• 请分析物业管理处解决问题所采取 的措施是否恰当？
• 解决此类问题，你有什么好的建议 与意见？
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处理策略分析
• 管理处这样做有两个好处： 第一、避免了管理处跟住户之间的正面接触。
第二、如住户收到通告后，依旧我行我素， 管理处再前往处理时，相对来说处理的方式要 更为灵活、空间也要更为广阔。
7
知识点
• 紧急避险 是指为了本人或者第三人的人身或财产 或者公共利益免遭正在发生的实际存在 的危险而不得已采取的一种加害于他人 人身或财产的损害行为。
8
案例分析
• 1.物业公司可以破门而入 • 2.三楼住户及物业公司应承担责任
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[实际操作]
• 在紧急避险行为的操作中，物业公司应 注意以下两点：
• “以前还只是扔个纸团、烟蒂什么的， 今天竟然往下倒起饭菜来，太不讲公共 道德了。”业主气愤地说，强烈要求管 理处拿出一个具体的措施来制止这种行 为。
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处理策略
• 管理处一边安慰业主，一边迅速派保洁 员前往清扫，同时派保安员重点监控， 看是哪楼住户所为。
• 管理处发了一张针对性的通告，将所发 生的事情及管理处将采取措施(重点监 控、公布不讲道德的业主的名字)详细 写明，然后投入于3楼以上房间各住户 的信箱之中。
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案例三
如何应对找借口拖欠管理费 的业主 ?
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案例
• 一日，某大厦管理处走进一位业主说： “因开发商没有在规定的时间内办理房 产证，我从本月开始不交管理费，你们 管理处也不要来找我。”说完后扬长而 去。在以后的几个月内，不论管理处工 作人员上门做工作，还是以书面形式通 知，都不予理会。
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即时自测
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处理过程
(四)住宅区公用设施、设备必要的保险 费用和法定税费； (五)住宅必要的社区文化活动费用。
由此可见，业主享受了物业管理服务， 应该履行其基本义务。
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素质技巧
加强业主的物业管理知识及 物业法律法规知识的宣传
23
案例四
如何解决住户高空抛物问题?
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案例
• 一日，某小区一单元业主怒气冲冲到管 理处，投诉楼上住户往下倒剩饭剩菜于 2楼阳篷上。
• 其一，何种情况下可以实施紧急避险？ • 其二，如何实施紧急避险行为？
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案ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ二
如何处理业主错误的索赔要 求?
11
案例
• 某小区的物管公司按照制定的维修维护计 划，对区内所有的污水管网进行了检查和 疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后 几天，由于楼上某业主家进行装修，施工 人员违反物业装修管理规定，擅自将装修 残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道 流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。 楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从 楼下李先生家的地漏处冒出。
处理结果及依据
• 根据建设部《家庭居室装饰装修管理试行办 法》第十八条 规定：家庭居室装饰装修所形 成的各种废弃物，应当按照有关部门指定的 位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从 楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰 装修居室而产生的废弃物及其他物品。
• 这次事件是由于装修人员违规操作而造成的， 应负完全责任。
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案例小结
• 高空抛物在物业管理工作中是一个较常 见的现象，只有从提高住户的公共道德 意识着手，搞好小区的社区文化建设， 形成独有的文化氛围，才能从根本上杜 绝它。
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案例五
如何应对业主的突然投诉 ?
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案例
• 一天，某小区的一位老年业主在小区 内的中庭休闲区，口气不太客气地责问 正准备下班的某管理员：“小区内为什 么要搞一个沙池?”原来他家的小孙子在 沙池玩后，回家后身上的沙子搞得家里 到处都是，如果不小心的话还会对眼睛 造成伤害，老人认为这个沙池存在安全 隐患。
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案例处理过程
• 对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理 公司没有尽到责任。物业管理公司则称， 住户不在家，公司无权破门而入。后来 三楼住户回来后，对于他们破门而入的 行为感到很恼火，三方矛盾很大。
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即时自测
1、物业公司是否有权破门而入？ 2、雷小姐的损失应由谁来承担？
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法律依据
• 《物业管理条例》第47条第1款规定： 物业服务企业应当协助做好物业管理区 域内的安全防范工作。发生安全事故时， 物业服务企业在采取应急措施的同时， 应当及时向有关行政管理部门报告，协 助做好救助工作。
物业管理案例分析
------客户服务篇
案例一
紧急情况时物业人员能否破门 而入?
2
案例
• 雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间 外出。有一天，雷小姐发现天花板在滴 水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她 向该楼宇的物业管理公司反映情况，公 司称：
三楼住户不在家，不能入室检修。
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案例处理过程
• 结果情况越来越糟，雷小姐的屋子里像 下雨。天花板、家具、衣服、被褥等受 到不同程度的损害，其中一些物品受损 相当严重。而物业管理公司仍然不来维 修。雷小姐没有办法，打110电话，在 巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼 房门入内维修，发现屋内的东西也被泡 得不成样子。