山东淄博柳泉商业广场定位及业态规划讨论会(47页)

11 精选课件
成熟商圈的共性：档次与品质区分清晰
➢ 第一层次的商业直接决定了本商圈的品质，龙头商业
是本商圈内品质和档次最高的代表；
➢ 第二层次的商业是第一层次商业有力的补充，很好的
弥补了第一层次商业有限的商品线和商品结构； 第二层次的商业的价格和档次明显区别于第一层次的
商业，使消费者选择性更强； 第二层次的商业借势于第一层次商业的规模，第一层
•人流旺盛
•认可度较高：省内较有影响力的批发市场
•档次：针对县级市场的服饰批发市场，档次
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较底
精选课件
淄川商业格局
精选课件
消费者购物及进出方便 消费者的认知度好
商业要道带来购物客流 周边业态成熟互补性好 支持我们周边的体量足够
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➢建筑硬件的局限
建筑硬件局限
楼上住户/上下水 /排风排烟
人流方向过于分散
大型餐饮和娱乐业受限制 不利于业态合理化规划
➢ 高租金回报要求的局限
6 精选课件
在此立地条件下适合的业态
适合经营的业态定位组合
8 精选课件
商圈比较
➢ 济南泉城路商圈（金街）： ➢ 业态丰满：主题专业店（协享、苏宁、三
联）、大百货（贵和）、万达商业广场 （楼上沃尔玛超市楼下店中店）、步行街。 ➢ 青岛台东商圈：
9 精选课件
成熟商圈的共性：业态组合丰满
➢ 一、业态的第一层次：龙头主力店
百货店与大型专业店零售商由于强大的集客能力，构成整个商圈业态 组合的第一层次，成为区域零售消费目的性、计划性消费最集中的消费 场所；
➢ 高档百货占有一定的份额，针对于顶级消费品，市场细分很小； ➢ 时尚性的流行百货，占有最重要的市场份额，追求购物中的体验、
愉悦，强调购物中所获得的尊重、便利和附加值，特征是主题化、特色 和差异，产品线由宽而浅转变成窄而深。
➢ 从主体经营向主导经营转变，从商品经营向功能经营转变，购
物功能弱化、作为休闲、娱乐、餐饮的综合型服务功能逐渐突出，更注 重卖场环境和气氛的营造。
➢ 三、业态的第三层次：配套服务
由配套服务设施构成，提供本商圈必需的商务、办公、金融、服务等 功能；
几个层次的业态有机组合，优势互补，基本满足所有消费需求；
10 精选课件
成熟商圈的共性：服务功能齐全
➢ 三个层次的商业构成了核心商圈的整体特征。 ➢ 日常的购物、冲动购物、计划性的购物、休闲、
娱乐、餐饮、休闲等需求都可以在这个商圈里得 到满足，这里是消费主战场和城市生活的缩影； ➢ 商务、办公、交往、旅游等服务类需求也可以在 这里得到满足；
牌室
➢ 服务设施：银行、药店、钟表
7 精选课件
二、成熟商圈的形成规律是定位的参考
➢ 为了更好的探求商圈特点，我们选取了比较成熟的 深圳、广州商圈和与本项目具有可比性的济南商圈、 青岛商圈状况作为比较的对象，来分析一个城市商 业的基本状况、构成和发展趋势；
➢ 成熟的深圳、广州是我们的发展方向； ➢ 济南商圈、青岛商圈具有可比性；
➢ 综合购物类 （商场化的时尚店中店)：
女性世界、床上用品、针织用品、玩具、音像制品、小家电 、精品百货、 手工及工艺礼品、箱包、时尚饰品、鞋类 、珠宝饰品
➢ 大型专业主题店：家电卖场、手机卖场、 ➢ 餐饮类：休闲餐饮、西餐、中餐、特色小吃、烧烤 ➢ 休闲娱乐类：书店、美容美发、婚纱摄影、眼镜店、健身中心棋
★城里大街、通济街、吉祥路
•业态：仟百汇商场、新亚商场、星新家电、苏宁电器为主 导的步行街商圈格局，沿街店面，含部分品牌店（服装、饰 品、影楼、美容美发）
•中底档次，人气旺盛，城区大众习惯性逛街购物场所，认 可度较好。 •地位：在淄川的整体商业中时间较早，有较高的商业地位。
★服装城商圈
•业态：新星商厦为主导的中档零售，加上服 饰中底档批发市场
➢ 成熟商圈的特征是由层次清晰，业态互补的多层次、多功能的复
合业态构成。购物、餐饮、休闲娱乐、服务设施各业态互补，功能互补、 档次互补、商品互补。
13 精选课件
柳泉广场周边商圈的特征
西关大集、西关大街
•业态：路边地摊式经营 •地位：淄川最古老的集市， 人流仍然较大 •认可度：较高
鸿泰
业态：五金、餐饮 经营状况：只有几家主力店 开业，大部分房屋还未交房， 主力店比较认可 。
次的商业借势第二层次商业的活力，双方有机组合，业态 互补；
12 精选课件
定位前提：成熟商圈的特征
➢ 先是以一条路为中心，即“一”字型发展为“十字型”、“丁字
型”或“工字型”，然后发展为辐射范围更广的“田字型”、“井字 型”，最后发展为业态业种多层次、综合型协调发展的组团式城市商圈， 由“带”变“圈”，业态和功能都变得越发“厚实”；
柳泉商业广场定位及 业态规划讨论会
睿邦荣智商业管理 2007-01-02
1 精选课件
本次讨论日程
时
间：
定 位 报 告 简 介： 分钟（睿邦）
提问及讨论阶段 ： 分钟（正承/睿邦）
重点问题分析阶段： 分钟（睿邦）
讨 论 结 果 确 认： 分钟（正承）
本次会议希望达成以下目标:
➢ 对项目定位达成初步的确认或修改意见。
根据消费能力、人口数量、经济发展水平等指标，一线二线的城市一 般核心商圈里由一个或多个百货店。
以上的龙头商业，特别是高档百货店，只能位于核心商圈之内，类似 淄川这样的城市，不会有过多的百货店进入；
➢ 二、业态的第二层次：主题店+专卖店
由各种类型的专卖店+主题店构成（包括餐饮店），这一层次的业态 更新淘汰比较快，永远是时尚和潮流的代表，是商圈的活力所在。
3 精选课件
第一部分:问题的提出
➢项目如何定位？ ➢项目适合做什么业态？ ➢项目如何布局？
4 精选课件Βιβλιοθήκη 一、项目的立地条件是我们定位的基础
➢ 根据项目的区位、交通、道路、可到达性、可视 性，结合项目硬件及铺位划分等因素，我们得出 结论：
立地条件好
可到达性强 可视性强 交通主干道 属于区级商圈 消费人流多
➢ 招商及经营模式的确认。
➢ 下步招商推广方案框架的意向性沟通。
2 精选课件
讨论目录
一.问题提出 （一）立地条件是定位基础 （二）成熟商圈形成规律是定位的参考 （三）淄川商圈状况和商业结构是我们定位的前提
二.柳泉商业广场项目总体定位 （一）柳泉商业广场形象定位 （二）柳泉商业广场业态定位 （三）柳泉商业广场经营模式定位 （四）柳泉商业广场定位依据