2010房地产策划-思源-大盘价值挖掘案例分享(星河湾)2009-2010-64-23下载
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思源房地产项目价值提升及战略发展方向研究73PPTXX年
三地市场调研分析
⑤无锡-金太湖国际城
项目规划分析
金太湖国际城，无锡市政府 “十一五 ”规划重点商业项目、中国江苏最有价值 商业地产项目。雄踞无锡最繁华的中山路 北向延伸地带，规划中的中山北路、兴源 路、凤宾路、青石路、凤翔路与通惠西路 五大城市主干道交汇处；规划中“吴桥站 ”、“三院站”两个地铁站口完美接驳： 距离无锡火车站、长途汽运站仅1.5公里 ，地段价值炙手可热，堪称无锡未来国际 化商业名副其实的金码头。
总用地面积约为24990平米，总建筑面积为 52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以 南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的 专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江 路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路 相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河 道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化 布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充 分解决了市场车位紧张的状况。
主力总价
25万左右
去化情况 推案过程
09年10月开盘，目前74㎡已全部去化完毕，45㎡还有部分南 向房源在售，去化率70%左右。
2009年10月份开出公寓，后随着去化持续少量加推，商铺暂 无销售信息
客源分析
客户主要来自新区、木渎附近，以附近的汽配生意人和部分 投资客 ，客户70%是以投资为主的并且多为2次投资 或多次 投资的人是居多。
本案核心价值属性 依赖物流园区发展的商住投资功能性产品
针对性解决方案
体现项目实用价值
营销价值体现
产品附加值体现
结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推 宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。
项目发展思路
高端品质 配套服务
宜兴投资客群
案例一：星河湾楼盘商函推广案例
案例一：星河湾楼盘商函推广案例第一篇：案例一：星河湾楼盘商函推广案例案例一：星河湾楼盘商函推广案例[案例]星河湾是地处***番禺区的一个著名房地产楼盘，是**房地产华南版块中的明星楼盘。
番禺函件集邮局通过不懈的努力和细心的服务，打破房地产业界一直以来的传统营销理念，为客户带来巨大的经济效益的同时，也为邮政创造了33万元的业务收入。
一、开发背景一直以来，房地产都是以大众媒介作为宣传的主要平台，报纸、电视是地产发展商追逐的投放媒体。
作为华南版块的明星楼盘——星河湾，也不会例外。
然而，大量的投放并没有带来相应的效益。
正在这时候，番禺函件集邮局从地产商内部了解到这一情况后，经过研究和论证，大胆为客户提出利用邮政精选的名址数据库和采用商函形式，向目标客户群投放楼书资料的方案。
二、营销公关客户一开始对此方案表示怀疑，认为通过传统的大众媒体，无论宣传面、千人成本、公众效应等都比商函要好得多。
我局的营销人员耐心地向客户分析：1.虽然星河湾地处番禺，但是他的目标客户群却是广州市区，特别是天河、东山等商业发达区域的高收入人士。
在番禺地区投大量广告显然是不合适的，而在广州，各种宣传广告和媒体接近泛滥的情况下，要让目标受众记住星河湾的品牌，所花的成本是十分巨大的。
2.高收入人士的生活习惯往往与一般的人群不同，通过电视广告和报纸房地产版了解信息的几率不会很大。
3.虽然商函的千人成本比较高，但妥投准确率达到95%以上，加上设计加入合适的诱因，可以大大增加反馈率。
4.商函广告内容丰富，印刷精美，而且相对保密，不容易为竞争对手所模仿和攻击。
经过多次劝说和展示成功案例，客户终于被我们的诚意和事实数据打动，同意先做10万分商函广告试验一下效果。
三、具体实施1.名址库的选择为了提高妥投率和反馈率，营销人员与客户反复磋商，经过和市局市场部和信息中心的共同研究，确定在广州市八个区，选择比较成熟和高档的住宅小区和商厦作为主要投递对象。
另外再选取番禺区几个比较著名的商住小区的住户作为补充目标客户群。
星河湾十年品牌历程2010版
难以想象星河湾带来的冲击，房屋已经不再是房屋，而是艺术品，更高的定位，更高的品 位让人留恋往返——中环集团
星河湾销售的豪宅，比从新定位豪宅的意义更具意义——金地
把房子作为一件作品来说，这件作品做得很用心，很细致。值得业内学习——东方海外
瑞安集团——我们要学习星河湾装修的表现力
和记黄埔——要借鉴星河湾装修的溢价力
星河汇经济—— Ecnomic.SR
星河汇慈善—— Charity.SR 星河汇文化—— Culture.SR
星河汇奢侈品—— Luxury.SR 星河汇生活—— Life.SR 星河汇不动产—— Estate.SR
星河汇外交
高端平台 架设欧中沟通的桥梁
2004年11月,欧盟前主席、卢森堡前首相雅克·桑特先生率领代表团访问星河湾
11点后，1期推出的单位，被迅速标红售出。
15点30分左右，1期所推出300多套单位，已售出80%以上。
浦东星河湾开盘当日劲销40亿，成为上海炙手可热的顶级豪宅
“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆 时间：2009年8月9日
地点：星河湾酒店宴会厅 汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
2005年，她论剑北京星河湾； 2006年，她邀请星河湾7位高管到新西兰一游； 2008年，她将孩子送到上海学习„„
星河汇外交
极品盛宴 十国大使国际上流私密聚会
2005年7月，英、意、德、日、奥地利等十国大使在星河湾举办顶级私人宴会。
星河汇外交
城市名片 元首贵宾造访
2008年4月，汤加国王在会见温家宝总理后，访问北京星河湾。
创新
星河湾——中国高品质人群文化生活方式
事活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；
【地产经典案例】星河湾广告策略
13
针对性媒介策略
整合媒介资源，发挥不同媒介各自优势，制造 立体宣传攻势
电视广告 普及率高,传播力度强，最能反映星河湾的美 针对星河湾前期广告中楼盘比广告好的特点，填补电视 广告中缺乏实景描述的空白，以地产劳斯莱斯鉴赏之旅 五分钟广告杂志及系列90秒、60秒、30秒套餐表现有唯 美景色中，追求完美品质星河湾标准 广告主题：地产劳斯莱斯鉴赏之旅 广告创意：星河湾业主眼中的星河湾鉴赏之旅
星河湾下阶段广告策略
4
消费者分析
来星河湾看楼的原因
项目
潜在客户 准客户
业主
环境好
31%
楼盘设计好 6%
配套
3%
32%
69%
9%
32%
6%
29%
星河湾下阶段广告策略
5
消费者分析
没来星河湾看楼的原因
项目
注：绿色色块为可改变项目
潜在客户
价格
14%
地理位置
13%
交通
11%
星河湾下阶段广告策略
6
消费者分析
星河湾下阶段广告策略
1
议程安排
星河湾项目介绍 星河湾公关活动及广告回顾 下阶段广告推广策略要点
签署广告代理比稿约定 参观星河湾现场
星河湾下阶段广告策略
2
星河湾下阶段推广策略要点
星河湾下阶段广告策略
3
销售状况
平均成交单价5300元/平方米，每套成交金 额约78万元 业主忠诚度高，介绍亲友购买率占总成交 量的67% 为持续形销售，每周去货量较平均 销售现场人气相当不足，新客源缺乏
星河湾下阶段广告策略
8
销售障碍
广告推广中星河湾的价值诉求仍未到位，楼盘 本身的核心卖点如优美的园林、不惜工本对品 质的追求等仍未能在广告中得到真实传播 价格（尤其是一期剩余产品）是制约消费者购 买或到现场参观的重要因素 市场热点转移，缺乏新客源
房地产跨界营销宝典(星河湾)PPT课件
社交媒体影响力
分析活动在社交媒体上的传播效果， 包括转发量、点赞量、评论量等指标。
跨界营销的挑战与应对策略
资源整合难度大
法律法规限制
由于跨界营销涉及多个行业和领域，资源 整合难度较大，需要加强与合作伙伴的沟 通和协作。
不同行业和领域可能存在不同的法律法规 限制，需要严格遵守相关法律法规，避免 出现法律风险。
位于城市核心区域， 交通便利，周边配套 设施完善。
开发商品牌实力雄厚， 拥有丰富的房地产项 目经验。
依托政策支持，市场 需求旺盛，具备发展 潜力。
项目特点与优势
01
02
03
04
建筑设计独特，融合现 代与传统元素，彰显高 端品质。
园林景观优美，注重生 态环保，打造宜居环境。
户型设计多样化，满足 不同客户需求，注重舒 适度和空间利用。
05
跨界营销实施与效果评估
实施步骤与计划
明确目标市场
首先需要明确目标市场，了解 目标客户的需求和喜好，以便
制定有针对性的营销策略。
选择合作伙伴
选择与房地产行业相关的其他产业， 如金融、家居、旅游等，通过合作 实现资源共享和互利共赢。
制定跨界营销计划
根据目标市场和合作伙伴的特点， 制定具体的跨界营销计划，包括活 动主题、时间安排、执行方式等。
组织与执行
确保计划的顺利实施，包括人 员调配、资源整合、活动宣传
等环节。
效果评估标准与方法
销售业绩
通过比较跨界营销活动前后的销售数 据，分析活动对销售业绩的影响。
品牌知名度与美誉度
通过市场调查了解活动前后消费者对 品牌的认知度和满意度变化。
客户满意度
通过调查问卷等方式了解客户对产品 和服务的满意度，以及客户对跨界营 销活动的反馈。
房地产星河湾半岛营销策划全案
中国现代版《窈窕淑女》等你上演
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
房地产策划方案 国内经典大盘案例解析——星河湾_OK
15
星河湾四新技术的应用
• 与番禺宝墨园达成合作，独家引进宝墨园的活水技术，独家拥有天然 活水生态循环系统；
• 技术以纯物理方式改变水分子排列，在不改变任何自然属性的前提下 大幅度提高了水的自净力、携氧力和渗透力
16
星河湾营销界面分析
• （一）开发模式的变化GO • （二）星河湾的营销策划GO • （三）开盘时机的确立 • （四）卖场包装GO • （五）星河湾的品牌意识GO
4
星河湾现象剖析
• 今年的星河湾,无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹,在 市场中引起了强烈影响，星河湾的种种现象，引发业 界人士的种种思索，下面，从星河湾的产品、营销推 广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分析。
5
星河湾产品解析
• 大盘的开发，唯有靠产品的综合质素才能取胜，星河湾之所以一跃成 名，这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的，星河湾的产品解析 将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析
型、项目LOGO设计、广告创意、社区服务系统、营销等各个方面提出 方案或意见，并与各专业力量充分沟通，整体推进项目的建设 • 第四阶段 ：前期推广 （2000年11月——2001年3月） • 内容：在充分分析了市场竞争态势的基础上，提出星河湾的前期市场推 方案。 • 第五阶段 ：市场引爆 （2001年3月——2001年5月 ） • 内容：重拳出击，开始项目正式推广前的市场预热。 • 第六阶段：长期顾问 （2001年5月以后 ） • 返回
区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域，在未来几年内 星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列 便利。 • 华南版块简介 华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约两万亩，属广州市政府新 一轮城市规划中的新城市中心区域。自1998年始，已先后有8家广州 实力最强，品牌影响力量最大的发展商在此区域购地，小则近千亩， 大则数千亩，由于这一区域总开发量大，强手如林，建设水平高， 已引起市场及业界人士的高度关注。
星河湾四新技术的应用
• 与番禺宝墨园达成合作，独家引进宝墨园的活水技术，独家拥有天然 活水生态循环系统；
• 技术以纯物理方式改变水分子排列，在不改变任何自然属性的前提下 大幅度提高了水的自净力、携氧力和渗透力
16
星河湾营销界面分析
• （一）开发模式的变化GO • （二）星河湾的营销策划GO • （三）开盘时机的确立 • （四）卖场包装GO • （五）星河湾的品牌意识GO
4
星河湾现象剖析
• 今年的星河湾,无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹,在 市场中引起了强烈影响，星河湾的种种现象，引发业 界人士的种种思索，下面，从星河湾的产品、营销推 广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分析。
5
星河湾产品解析
• 大盘的开发，唯有靠产品的综合质素才能取胜，星河湾之所以一跃成 名，这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的，星河湾的产品解析 将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析
型、项目LOGO设计、广告创意、社区服务系统、营销等各个方面提出 方案或意见，并与各专业力量充分沟通，整体推进项目的建设 • 第四阶段 ：前期推广 （2000年11月——2001年3月） • 内容：在充分分析了市场竞争态势的基础上，提出星河湾的前期市场推 方案。 • 第五阶段 ：市场引爆 （2001年3月——2001年5月 ） • 内容：重拳出击，开始项目正式推广前的市场预热。 • 第六阶段：长期顾问 （2001年5月以后 ） • 返回
区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域，在未来几年内 星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列 便利。 • 华南版块简介 华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约两万亩，属广州市政府新 一轮城市规划中的新城市中心区域。自1998年始，已先后有8家广州 实力最强，品牌影响力量最大的发展商在此区域购地，小则近千亩， 大则数千亩，由于这一区域总开发量大，强手如林，建设水平高， 已引起市场及业界人士的高度关注。
《星河湾案例研究》课件
研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩， 其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际 操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市 场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有 益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势 、政策环境、市场需求等 方面进行分析，以了解星 河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临 着诸多挑战，如土地获取 、资金筹措、政策调整等 。
经验教训
通过反思，认识到在项目 规划、执行和后期管理等 方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险 评估，提高项目管理水平 ，以应对未来可能出现的 问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活 水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城 市发展提供有益的借鉴，推动城市的 可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可 以为其他地区的旅游开发提供借鉴， 促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面 的成功经验，有助于提升整个房地产 行业的水平。
05
。
案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径 ，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发 现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到 的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的 表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中 的成功经验、存在的问题及未来发展的建议 。
房地产策划案例星河湾个案
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
1、市场评估
●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
房地产开发案例-北京星河湾详细案例解读104p
二、有特色和突破的规划设计
●墙身虚实对比有度 ●无外露管线 ●窗套及窗户的设计有较多细部（从广州到北京有明显的进化） ●下部石材处理精雕细琢 ●入口部位的着重装饰 ●建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志
性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）
●建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙 岩和加拿大佛漆）。
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人
的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美 的细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非 常值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。
全成品开发
星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有 业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠 移植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿 园等在业主入住时同时开始投入 使用，这样一种第一次开盘交楼就带给 业主完全成品的居住氛围在北京的房地产建设开发中是史无前例的创举， 星河湾开创了北京全成品居住的新时代。
二、有特色和突破的规划设计
2、优雅细腻的建筑设计 建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及 丰富的细部错落掩映于园林中。 ●住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采 光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗 前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰） ●立面设计细节丰富、美观 ●檐口富于变化
二、有特色和突破的规划设计
●强调以人为本的设计原则 ●营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲 和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和 睦的邻里关系） ●强调居住的均好性