酒店公寓VS产权酒店 投资价值各有千秋

酒店公寓VS 产权酒店 投资价值各有千秋 2003年11月06日21:35 新华网近期，北京房地产市场出现了“酒店式公寓”产品，也出现了因旅游地产而出售火爆的产权式酒店；二者在房地产市场轮流登场，又都打着酒店的“旗号”，是概念创新，还是市场需求的集中体现……随着房地产市场的不断发展和住宅产品进一步创新升级，使酒店式公寓与产权式酒店这两个本是不同类型的产品，在国内大中城市展露头脚，并受到购房者追宠。

虽然，酒店式公寓与产权式酒店在北京尚属不普遍的物业类型，但随着市场竞争的日趋激烈，以及客户对服务型住宅的要求日益升级，两种产品从最初的概念推广有相似之处，慢慢在硬件设施和配套服务等其它方面也越走越近。

最初，当人们接受和喜欢上了“酒店式公寓与产权式酒店”这样两个新鲜的概念和事物时，关注它们的优点胜过了它们的缺点。

由于两种产品自身发展的时间都不长，欠缺一个市场完善和改进的过程，再加上行业不规范和开发商经验不足，使该类型产品在最初的使用中暴露出种种缺陷；而且概念上的碰撞给一些业内人士和购房者均造成了一定程度的混淆，也出现过一系列争议和法律纠纷，为这两个新鲜产品蒙上了一层阴影。

谁比谁更牛？从传统意义来讲，酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。

从长期居住的角度看，它的售价要比租住真正酒店来得实惠。

这类产品的目标客户主要针对外籍公司外派的高级员工、经常出国的商人、国内大型私营管理者等高阶层人士，以及度长假的家庭。

发展商借用酒店式公寓及其投资的概念来提升项目附加值，正因为它具有比正规酒店更低的建筑成本、较短的安顿期、较高和较稳定的入住率以及较低的经费，可以为开发商赢得更大的利润空间。

在北京，早期的酒店式公寓以Ascott(雅诗阁)与OrientPlaza(东方广场)、国际俱乐部酒店为主，以星级酒店的零散公寓为辅，逐渐在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井、使馆区、亚运村等商务氛围较浓厚的区域，形成了酒店式公寓的聚居区。

据了解，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位。

其中，朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%。

事实上，我们可以粗略地认为，商务公寓更多是借助一定的商务环境为某些商务团体或个人，提供商业、办公或居住等用途的投资型物业。

于是，市场上出现了一种建筑综合体中理想的功能配比：写字楼50%，商业10%，酒店10%，公寓(含酒店式)25%，文化、休闲5%。

酒店式公寓的卖点主要为从事商务活动的公寓，另外它融入了更多居家氛围。

近期，在北京房地产市场上出现了一些较成熟的酒店式公寓项目。

开发商在户型设计上，开始着重强调功能分区和使用面积，一居、二居、三居、豪华跃层的选择更适合不同品味的人群，完全摆脱了以往“过渡型居住场所”的老式看法，向着永久型居住场所靠近。

具有代表性的项目有：金桥国际公寓、富顿中心、易墅·殿堂、东方瑞景等项目。

国润建设集团副总裁蔡维杰先生认为，市场竞争和细分的结果导致了开发商利润空间的降低，也催生了酒店式公寓这种复合产品的入市。

事实上，酒店式公寓应该算是集合式住宅的最高档产品，所以把握项目的品质就显得尤为重要。

但这种产品也不能无选择地开发。

从位置来说。

这类项目要紧挨商务区，它从一定程度上决定着商务客源和投资潜力；配套设施要和星级酒店不相上下；在服务上，要有一个经过良好训练的班子，只要是客户需要都能“做细做好”，就应该算是名副其实的酒店式公寓。

根据时代的发展进步，虽然初期的市场定位决定着日后的销售，但是优秀的售后服务会越来越重要，它能让客户放心，也会影响项目本身的口碑和今后的出租率。

目前，新一代酒店式公寓的市场优势：第一，区位交通便利。

位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等酒店式配套设施完善。

有些项目提供了充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，为公寓储备了得天独厚的共享资源，在居住、商务双重兼备的居家环境，更符合年轻白领的心理取向和生活习惯特征。

第二，从建筑外形、户型设计、精装修风格等方面体现高品质。

作为稳定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在设计和使用功能上更符合客户需求，包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等等；其中，独立卫生设施与厨房操作区是必备内容；空间设计保证了公寓的私密性和居住氛围，能够建立一定的邻里关系。

公寓内有充足的车位。

第三，管理服务优秀。

聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻，可以提供24小时送餐、迎宾、导游、集成办公、保洁、清洗等多方面的服务，为住户的生活带来极大便利。

第四，投资价值呈良好趋势。

中国入世后将会有更多的跨国公司企业来北京设立公司，中档次、单位面积小的酒店式公寓相对较好管理，通常租金要比正规酒店低30%，会成为它们的首选；高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，会成为中长线投资者青睐的目标。

另外，相对稳定的客源会给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

酒店主要服务于三点：一是旅游、二是商业、三是会议。

对于北京的房地产市场来说，产权式酒店主要集中在风景区和旅游点，所以多数为郊区项目。

在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。

产权式酒店都是以住宅立项，没有真正酒店的严格建设标准，所以能够很好地控制成本。

另外，产权式酒店项目在户型设计上，多数延用旧式的酒店设计，没有独立的客厅和厨房，户型面积十分单一。

随着假日经济的蓬勃发展以及2008奥运的成功举办，以产权式酒店命名的项目会越来越多，也越来越有市场。

特别是“分时度假+房产投资”的购买理念，以及委托专业的酒店管理公司经营或分时度假网络管理，对购房者有很大的吸引力。

目前，市场上销也些项目改变了传统户型(20-30平方米)的老模式，完全根据市场需要量身定作。

销售较好的有位于延庆风景区的“美妙时光”，以及位于密云的世豪国际酒店等项目。

北京中天鸿森房地产开发有限公司营销策划总监詹亦斌先生告诉记者，在2008年之前北京房地产市场会有一个紧缩期，住宅和写字楼开发都会有一定的风险。

而产权式酒店就不同了，它有一个投资、经营、收益的过程。

从长远角度考虑，是开发商要发展的一个方向。

相信在五年之内，这种产品会有很好的市场。

目前，产权式酒店的市场优势：第一，据权威数据表明，2002年北京市全市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元，增长46.3%；收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平。

另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。

第二，对投资者来讲，产权式酒店拥有明确的产权作为投资凭证(一般是七成二十年按揭)，具有很强的稳定性；业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险，直接获得经营回报。

由于该客房年度出租利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投入金额不多的首付，就可享有类似股东的权益，甚至实现“异地置业”。

第三，业主拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，还享有酒店统一提供的各种配套设施的使用权，所以该物业也可以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，可为企业节省一定的活动资金。

第四，对于身处优美风景区的酒店式公寓，如果拥有特色餐饮和娱乐设施，如温泉浴场、多功能运动厅、嬉水乐园、特色酒吧等活动设施，会吸引众多的旅游人群；开发商通过出售产权式酒店的项目回笼资金，分散经营风险，并借助国际酒店与旅游机构网络提高客源数量与质量，通常还可以带来物业的增值效应。

投资价值各有千秋随着酒店式公寓项目单价的急剧猛涨，平均价格都在50万元～60万元之间，甚至超过百万。

这就意味着其升值空间已经不多，其风险是可想而知的。

而有些产品在设计和定位上存在着先天缺陷，便会在相当程度上让其投资价值大打折扣。

房地产市场的周期性波动是众所周知的，风险是显而易见的。

北京凯迪宝房地产开发有限公司策划经理谭子默认为，新一代的酒店式公寓可以在硬件建设和服务上再上一个台阶；另外，开发商的承诺一定要兑现，不能只当作是普通产品来开发。

在销售时，应该与物业管理公司、酒店服务公司协商好。

酒店式公寓的投资风险特征：1、居住功能差一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。

2、成本过高由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。

盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。

另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。

3、得房率低多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。

产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。

虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。

曾从事产权式酒店项目开发工作的殷先生告诉记者，这类产品本身的一些概念如分时度假等，与中国人的生活习惯和节奏有很大出入，只能是一种短期行为。

而此类项目又多位于远郊，自住当然不合适。

如果是出租，问题也不少。

北方四季温差很大，适合长年旅游、度假的地方并不多，这就不具备产权式酒店开发的大环境。

与酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季节如何安排租金，以及打折的幅度，对开发商来说都是一件难事，而购房者如何掌握这些情况就更困难了。

其实，开发商多数都不太关心买房之后的事，出现很多问题当然也就不意外。

许多购买者都是被这类项目的“低总价”、“分时度假”和“超值投资”等卖点所吸引，其实它的风险要比酒店式公寓大很多。

产权式酒店的投资风险特征：1、有的产权式酒店档次和定位不准确，不是太低就是太高，可能在价格上有一定的优势，但从长远角度讲，它根本不具备投资价值。

开发商只是在炒作一种概念，通过精心的包装、策划，希望早日出售回收资金。

而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗，每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。

2、有些项目五证不全，甚至是乡产权、村产权，再加上开发商本身实力不够，没有估计好开发和经营中的困难，一旦出现了资金周转、延时交房等问题，开发公司就临阵退出，让银行和购房者都承受巨大损失。

3、一般来说，出租年限长可令回报更长期稳定，也有利于酒店气氛和品牌的形成。

可是，面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率，购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能，租金是否受季节影响。