主力店招商重点
大型购物中心招商的策略和政策
大型购物中心招商的策略和政策对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
半主力商家和主力商家根本的不同在于主力商家无法彻底表现的元素在半主力商家身上表现的淋漓尽致：或者是成本优势，比如家电连锁企业；或者产品极富差异化，比如伊力诺依；或者是品质化的业态，比如青鸟健身。
商业地产如何成功实现主力店招商是项目整体成功的关键
商业地产如何成功实现主力店招商是项目整体成功的关键1、主力店对商业项目运营影响至关重要在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店。
一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营的轨道。
主力店进驻购物中心之后，将可能出现两种情况：第一种情况就是成功运营，一荣俱荣；另一种情况就是运营失败，一损俱损。
如果主力店失灵，或者经营不善，那么项目应该怎么办呢？大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。
主力店经营不善，最终的结果只能是撤场。
主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个商业经营体系的崩溃。
原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场的，没想到运用不当的结果却走向了反面。
主力店经营不善而撤场对市场、商户造成的信誉损失难以弥补。
因主力店经营不善而让整体商业几近崩溃的案例并不鲜见，如广州珠江新城广场，2001年下半年开始招商，成功引入北京华联超市、上海好美家建材超市等主力商家，拟将其打造成以建材、家居、生活为主题的大型购物中心，然而最后经营的结果却不尽如人意。
2003年，北京华联超市由于经营困难而自动撤场，在北京华联超市撤场前前后后一段时间内，原先招入的建材、家居、生活等经营商户相继离去，使珠江新城广场的商业经营体系几近崩溃，最后仅剩下上海美好家建材超市和为数极少的商家仍在经营。
由此可以看出，由于主力商家的撤场而引起的商业经营危机，其造成的不良后果是非常巨大的。
2、主力店招商并不能解决所有商业难题主力商家并不能解决所有问题。
如果项目本身是存在问题的，则主力商家的引入并无助于问题的解决。
同样，任何主力商家都有可能失败，都有可能因经营不善而撤场。
购物中心如果指望着主力商家来雪中送炭，解决商业项目所面临的一切困难，甚至把主力商家当做解决一切问题的灵丹妙药，最后的结局只能是幻想。
一个优秀的商业项目，只有在确保拥有一个整体健康的商业结构的时候，才有可能使主力店发挥应有的作用。
购物中心招商秘籍,全部在这儿了!
商是商业地产开发至关重要的一环，其成败不仅直接影响到项目的经营运作和可持续发展，也直接关乎开发商投入成本的变现，是资金能否顺利回笼的重中之重。
然而，在现实的招商中，商家引进往往举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。
我们看过很多商业项目在开业前红红火火，出租率、开业率也都达到100%，但在开业一年后商家纷纷撤场，惨淡收场，商业项目最终成为一座座“空城”。
热闹开场的商业项目为何会沦为“空城”?开业后的运营有问题是一方面，但究其根源往往还是招商出了问题。
招商应该要做到“招得进，留得住”。
招得进方面，首先要知道招什么样的商户入驻;其次，要掌握主力店、专卖店的招商规律;再次得有品牌客商的资源储备支撑;留得住方面，尤其强调养商期的租金定价策略及营销推广投入。
一、招什么：规划先行，无规划不招商招什么样的商户取决于项目定位及业态规划。
如果没有前期的定位和规划，招商势必杂乱无序，缺乏明确的主题和品牌形象。
很多产权式或出售式的商业项目失败就是这个原因。
做好规划的首要问题就是明确项目定位。
完成项目定位就可以明确项目经营特色和经营理念，从而明确项目的目标客户群、项目招商品牌的档次要求及业态要求。
比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫。
品牌及租户选址常规还是会看购物中心业态占比，业态的组合，品牌的组合及关联性，以及常规的楼层功能落位，从建筑规划、功能配置及动线、业态关联落位都应该更合理，更安全，在此基础上再做差异化及特色，表现在独有租户、商业空间上等。
再者：购物中心运营面临的是营业额，及成本的关系，购物中心建筑规划的高大上，意味着公共空间多，能耗高，所以，能合理的规划建筑，以低成本运营，尽可能的利用好面积做好业态互补是至关重要的，节能能耗而又增加业态的丰富、商品的多样性，增加营业额定位明确后，需要围绕定位进行业态规划。
主力店招商
一、主力店招商的目的和意义购物中心是一个业态多元化、商品品牌化、消费方式全景化的商业集合体。
建筑体量大、业态多、功能齐全，而主力店作为购物中心的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升购物中心的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动购物中心商铺的销售的作用，为其它业态及业种的加盟奠定坚实的基础。
可以说，购物中心主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及购物中心后期的运营和管理。
因此，购物中心主力店的招商工作是购物中心开发工作的重中之重。
二、主力店招商的招商目标由于主力店是购物中心的主力业态，主力店招商的品牌和档次，直接决定着开发商投资回报的实现，为保证开发商开发目标的顺利实现，必须在主力店招商之前很好的确定主力店的招商目标及品牌，同时，必须根据品牌主力店的发展战略及购物中心的实际情况确定主力店招商目标品牌：一线品牌：作为具有强大品牌实力和影响力、知名度，能极大的提升购物中心整体的商业价值和知名度，能极大的推动购物中心商铺的销售工作，如国际知名品牌沃尔玛、家乐福、麦德龙、百安居、时代华纳等，这些品牌是购物中心主力店招商的首选。
二线品牌：具有较强的品牌实力和影响力、知名度，能较好的提升购物中心整体的商业价值和知名度，对购物中心商铺的销售工作能起到较大的推动作用，这类品牌是购物中心主力店招商的备选，如好又多、大润发、乐购、太平洋、新世界等。
三线品牌：主要指国内品牌，具有较强的品牌实力和影响力、知名度，能较好的提升购物中心整体的商业价值和知名度，对购物中心商铺的销售工作能起到较大的推动作用，这类品牌是购物中心主力店招商的替代品牌，如上海联华、华联、北京华联、王府井、国美、苏宁、东方家园、红星美凯龙等。
以上品牌作为主力店的招商目标，在执行的过程中，将尽一切可能招进品牌影响力大，号召力强，“磁场”效应明显的强势品牌，最大限度的提升购物中心整体商业价值、品牌价值，推动主力店的整体招商工作。
大型主力店招商条件及优惠政策
大型主力店招商条件及优惠政策
本政策适用于以下业态：
大型商超、大型电器卖场、国内一线服装品牌、主题品牌餐饮、大型儿童乐园、健身俱乐部、大型美容、养生会所、休闲酒吧、动漫游戏城、书城、家庭影院等，以及建筑面积超过1500平米的大店。
招商优惠政策包含以下几个方面的内容：
1.免租期（包含装修期）：免租期按月计算，从12-36个月不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定。
参考免租期：24－60个月
2.租金标准：租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常的租金价格，其水平由双方共同谈判制定。
参考租金：0.3元-1元/天/㎡
3.递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定。
参考递增及递增方式：第四年递增5%，第六年递增6%,第八年起递增8%封顶。
4.租金支付时间及方式：租金支付时间有按季度、按年度等，支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定。
参考支付方式：按年收取，支票、转账均可。
5.装修、设备设施：大型商超会对公司提出由公司按乙方要求承担部分或全部装修和设施设备等方面的要求。
参考方式：双方共同谈判协商解决。
万达广场主力店招商策略
万达广场主力店招商策略从招商的角度讲，万达模式最核心的要点是对主力店的使用。
万达对主力店的使用在中国地产商里面时间比较长，而且做法上也是比较成熟的开发商。
正是因为我们对主力店的使用，对他们的认识我们认为是比较深刻的，把订单地产做得比较好。
我们现在基本上每个项目像刚才万总讲的，美国一般是和零售商、开发商开始一起做。
万达７０%的租赁面积是可以按照这个要求做到的。
我这边负责全国万达顾问广场７０%以上的面积都是在第一版出工图完成之后都请他们过来参与设计、参与施工的。
所以，我们对主力店的合作是比较好的，对他们的理解也是比较深刻。
我们对主力店使用比较好，还体现在另外一个要素就是培育期。
中国很多商业地产商尤其是中小地产商对培育期有很大的压力，短则两年，长则五年。
万达经常说培育期很短，甚至说没有。
大家可以去看看，尤其是二代和三代。
我们在上海国交场做了万达中心做了一个商业广场，基本上没有培育期。
两年不到的阶段光是停车场每年的收入将近２千万。
刚开始大家处于培育期停车是不敢收费的，我们现在两年不到将近２千万的停车收费。
所以，我们对主力店这一块有一些体会。
首先感谢主办方邀请我们来跟大家分享经验，我讲两个方面。
第一个方面从我们的实际工作当中，谈谈我们对主力店的认识。
第二，从实际工作当中我们谈谈主力店和商业地产开发商合作过程当中的问题反思，我们处于十字路口，我们也努力寻求突破与转变。
第一个部分，我们讲讲主力店对万达广场的贡献。
目前万达在全国已经开业的广场是１８个，在建的是１３个，总共３１个。
不同的万达广场里面都有各种各样的主力店。
简单介绍一下我们合作的主力店的类型。
首先是百货，万达广场分三代产品，从第二代开始每个万达广场都有百货。
我们和百货的合作经营是这样的历史轨迹。
首先在前５、６个万达广场里面是以百盛为主要的合作对象。
后来，我们同大洋百货进行合作，另外我们和香港新世界合作了两个店。
同时，我们在宁波银泰有合作的店。
目前为止，大家都很熟悉万达有自己的百货店有万千百货。
万达商业招商管理重点细节4
第二节、招商管理
（二）招商关键节点与计划跟进
2. 筹备期项目租赁决策文件的审批流程：招商中心总 经理—营运中心总经理—商管总部总经理—股份公司 成本部总经理—股份公司发展部总经理—分管商管副 总裁—分管发展副总裁—总裁—董事长
3. 运营期项目租赁决策文件的审批流程：营运中心总 经理—招商中心总经理—商管总部总经理—分管商管 副总裁—分管发展副总裁—总裁—董事长
2 知名品牌次主力店 2.1 国内外知名品牌连锁店，由商管总部提议后，经租
赁管理委员会审核，报租赁管理委员会主任批准后，列 入股份公司次主力店知名品牌库； 2.2 已批准列入股份公司次主力店品牌库的品牌有: 必 胜客、肯德基、麦当劳、味千拉面、屈臣氏、万宁、丝 芙兰、星巴克、棒约翰; 2.3 新发展的合作伙伴中的国内外知名品牌，经批准后 可增加列入次主力店知名品牌库。
2、当地商管公司在项目开业后1个月内编制《商铺租金 收益汇总表》、《商户合同台帐》，经当地公司营运部 经理、分管营运副总、分管财务副总、总经理和招商中 心总经理签字后，移交给商管总部租费部。
The end.
3、新项目商管公司须在每月15日前向商管总部招商推广部 上报下月度《招商推广及预算执行计划》，经商管总部分管 招商副总经理批准后执行。
第二节、招商管理
（三）招商推广
4、开业前2个月，新项目商管公司须完成《开业预热活 动方案及预算执行计划》，经商管总部总经理批准后执 行。费用在已批准的《××万达广场招商推广计划及费 用预算》总额度中列支。
招商定位及招商策略六条
招商定位及招商策略六条（一）、招商先行、销售跟进招商的目的在于实现销售。
招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行。
注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。
（二）、大户先行、散户跟进大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成。
尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位。
主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。
另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。
（三）、同业差异、异业互补同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。
核心主力店同质化无差异更是不能想象的，异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补，让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
（四）、立足长远，放水养鱼任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。
因为商业物业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
项目主力店招商执行方案
主力店招商、招商执行方案招商执行方案内容以招商工作开展要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。
时间跨度为招商筹备到主力店落地签约。
（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：经过前期主力店拓展负责人的电话沟通及资料传送期，视为招商筹备阶段；预期可实施性的意向客户拜访接待招商阶段；主力店意向客户深入接洽谈判阶段；签约落地阶段。
招商目标：经过招商筹备期及意向客户互往接洽拜访期之后，集中精力专攻重点意向客户，计划在年月日前完成超市、百货、影视院线、一至两个知名连锁餐饮企业的意向签约入驻。
此招商目标跟随项目进展，配合销售各节点需要，制定具体化可执行方案。
在时间安排上，此方案执行时间段为：年月开始执行，截止到 .年月日（二）主力店招商方式、目标客户的确定招商主要采取的方式：1、电话沟通、预约主力店发展负责人，将项目基础资料发送；2、登门拜访，洽谈约访3、项目招商发布、推介会4、商业高峰论坛暨莱芜商业名家论坛（聚集意向客户及潜在客户至世和天玺，与会同时推介我项目）目标客户：（后附目标客户名单）（三）招商政策针对主力店谈判的重要性及不确定性，在涉及到针对每个不同业态的主力店的招商谈判中做到事前审议，一事一议的原则；（四）招商计划执行时间表月日——月日：1、招商统筹方案落定、审批；2、招商人员招聘到位；3、项目业态规划分布图确定；4、主力店负责人电话预约；5、预约拜访主力店拓展负责人，邀请至项目考察、洽谈；6、跟进意向目标主力店合作进程；7、筹备商业发展名家论坛银川世和天玺招商项目发布会月日——月日：1、召开莱芜商业发展名家论坛暨莱芜名嘉城市广场项目发布会（目的聚集主力店拓展负责人至项目）2、接待来访主力店发展负责人考察项目（预估10批）3、跟进拟定商家：金逸影院、保利影院、银座、华联商厦等合作进程（可能涉及来往约访及洽谈，你来我往）；4、跟进来访主力店负责人员合作动向，敦促对方公司尽快进入内部提交及项目研究流程；5、针对需要，有计划的对北京、陕西、兰州、乌海等多地的主力店总部相关人员进行拜访、洽谈；月日——月日：1、筛选主力店意向客户，分层次进行深入接洽，完成双方高层间的会面及接洽；2、莱芜市内大型餐饮企业开展招商接洽；（专人）3、部分主力店签约或意向信息定向发布；4、一到两家主力店签约仪式；月日——月日：1、百货、超市、影视院线、连锁餐饮、专业类卖场实质性意向签约完成；2、非常规性接触，促进目标主力店尽快签约；3、完成目标主力店意向入驻；4、筹备次主力店及特色专业店招商工作，人员、目标、计划等内容根据主力店招商状况拟定；。
主力店招商主力店的开店选址需求
主力店招商主力店的开店选址需求一、引言随着经济发展和消费需求不断增长，主力店招商成为商业地产领域中的重要环节。
主力店的开店选址是关键的一环，直接影响到商业运营的成败。
本文将重点探讨主力店开店选址的需求和要求。
二、选址需求分析1. 人流量主力店的开店选址需求首先要考虑的是人流量。
选择频繁的商业区、商场、步行街等地段可以吸引更多潜在顾客，提高店铺的曝光率和客流量。
2. 地理位置选址需求还要考虑地理位置，便于顾客到达并提高便利性。
距离交通枢纽、公共交通站点等便捷位置，能够拉近店铺与客户之间的距离，增加顾客的到访率。
3. 竞争格局主力店开店选址需求还要考虑竞争格局。
选择与同行竞争力量相对均衡的地理位置，能够更好地保持市场份额和竞争优势。
4. 区域规划选址需求还要考虑所在区域的规划，遵循当地政策和规定，避免可能的法律风险和经营障碍。
三、选址要求1. 交通便利主力店开店选址需求要求交通便利，方便顾客到达。
靠近地铁站、公交站等交通枢纽，或者有便捷的停车设施，能够提高客户的到访率。
2. 商业繁华选址需求也要求选择商业繁华的地段，有较高的人流量和购买力，有利于提高店铺的经营效益。
3. 地段品质主力店的开店选址需求还要求选址地段品质较高，环境宜人，能够吸引顾客停留和消费。
4. 商业综合体选择商业综合体内的主力店也是一种选址需求，商业综合体往往能够提供更好的人流、资源和服务，有利于店铺的运营。
四、结论主力店的开店选址需求是一个复杂的过程，需要综合考虑人流量、地理位置、竞争格局、区域规划等多方面因素。
只有选择适合的位置，才能更好地提升店铺的经营效益和竞争力。
以上是关于主力店招商主力店的开店选址需求的分析及要求，希望对您有所帮助。
如果相关问题，欢迎随时反馈。
招商策略之如何招主力店
商业地产招商策略之如何招租主力店很多商业地产项目将招主力店认为是招商工作的重中之重。
主力店的作用是什么呢?它可以很好的支撑形象、聚拢人气,通过它的进入提高案子知名度,从而提升所在商业项目的商业价值。
主力店是不是有这么多作用？在经营过程中，主力店可以聚拢人气、带动客流、提升商业价值等这都是主力店的作用。
正因为如此,大家都不遗余力的来招主力店。
昨天我在北大讲课中有位山东济南的学员也提出招主力店的问题.主力店很牛、提出条件苛刻、租金要求很低,这种情况下怎么办?我认为，这种情况只能改观，不能彻底改变。
第一，找一个懂行的人去谈，外行的人对方会蒙你。
不同的人谈效果不一样。
例：我们在通州的项目招“大中电器”入场,其中有13万的税收，约90％都由出租方来承担。
我们谈时提出这个税应该由“大中”来承担。
因为行家能对上话。
第二，多找几家,你不是唯一。
有竞争才有压力，价钱还可以往下压。
比如招主力店，“国美”不行，招“苏宁"、“永乐"、“百思买”、山东“三联”等.这叫“不在一棵树上吊死”。
彻底改变很难，总结两个方法可以缓解。
第一、你一定要将条件摸透，不能让对方牵着你的鼻子走.第二、多找几家主力店谈判。
在商业地产招商过程中，我们经常遇到的主力店有哪些类型呢？首先，零售类的主力店有12种“有型店铺式”能够称得上主力店，而像便利店、食杂店、品牌店都不能称为主力店。
主力店有：百货、大卖场、家居建材店、专业店.如下举例：1、大卖场如：“家乐福,沃尔玛、华联、家世界、联华"；2、家居建材可分两种，一种是家居建材品牌店：如居然之家、红星美凯龙及北京的蓝景丽家；还有一种叫家居建材卖场或家居建材超市:百安居，东方家园，家世界，欧密德。
3、专业店有家电专业店:如“国美、苏宁、上海永乐、山东三联、北京大中、美国百思买”。
另外，“运动一百”也是专业店;“屈臣氏”也可称专业店,它是专业护理店。
不仅有家电专业店，专业店还可以是服装专业店。
招商的技巧与要点
招商的技巧与要点成功的招商是每个企业都需要考虑的重要环节。
一次成功的招商可以为企业带来更多的资源和机会，推动企业的发展。
然而，招商并不容易，需要具备一定的技巧和要点。
本文将介绍在招商过程中需要注意的技巧和要点，帮助企业提升招商成功率。
一、市场调研招商之前首先要进行充分的市场调研。
只有了解市场的需求和潜在的合作伙伴，才能有目的地开展招商活动。
在市场调研中，可以通过以下几个方面进行分析：1. 目标市场：确定目标市场的地理位置、规模、消费能力等，找出适合招商的地区。
2. 竞争对手：了解竞争对手的产品、定位、市场份额等信息，分析竞争对手的优势和劣势，为自己的招商策略提供参考。
3. 潜在客户：确定潜在客户群体的特征和需求，找出适合自己产品的目标客户，确定招商的重点方向。
二、品牌定位在进行招商之前，企业要对自己的品牌进行准确定位。
品牌定位是将企业的产品或服务与竞争对手区分开来的关键，可以通过以下几个方面进行品牌定位：1. 定位目标客户：明确目标客户的需求和偏好，根据客户的需求定位自己的产品特点和优势。
2. 提供独特价值：找出与竞争对手不同的独特价值，例如产品创新、品质保证、售后服务等，以吸引潜在合作伙伴。
3. 建立品牌形象：通过有效的市场传播手段，例如品牌宣传、广告等，树立企业的形象和声誉。
三、寻找合作伙伴招商的目的是寻找合适的合作伙伴，共同推动业务的发展。
在寻找合作伙伴的过程中，可以采取以下方法：1. 展会参展：参加相关行业的展会，寻找潜在合作伙伴，并进行深入交流。
2. 业务洽谈：通过电话、邮件等方式与潜在合作伙伴进行洽谈，了解对方需求和合作意向。
3. 考察合作伙伴：对潜在合作伙伴进行实地考察，了解其实力、信誉、管理能力等，确保选择合适的合作伙伴。
四、建立信任关系建立信任关系是招商过程中至关重要的一环。
只有建立了信任关系，才能更好地合作和发展。
以下是建立信任关系的方法：1. 诚信守信：始终遵循诚实、守信的原则，确保承诺的兑现，赢得合作伙伴的信任。
某购物广场主力店招商策略
某购物广场主力店招商策略一、市场分析为了确定主力店招商策略，首先需要进行市场分析，包括人口流动、消费水平、竞争对手等方面的考察。
通过市场分析，可以确定主力店的定位和目标消费人群。
二、确定主力店定位根据市场分析的结果，确定主力店的定位。
主力店可以根据消费人群和产品属性来进行定位，例如高端消费定位、大众化定位等。
三、招商目标设定在确定主力店的定位之后，制定招商目标。
招商目标应该与主力店的定位相符，例如希望引入高端品牌或者中高端品牌。
四、品牌调研和筛选对于主力店的招商，品牌调研和筛选是非常重要的环节。
可以通过参观其他购物广场或者展会来对潜在品牌进行了解。
根据主力店的定位，筛选出与之匹配的品牌。
五、招商渠道建立招商渠道的建立可以通过多种方式实现。
可以与商业地产公司、招商公司等合作，也可以通过自身的渠道进行招商。
同时，可以通过与品牌进行协商合作，寻找共赢的模式。
六、招商政策制定制定有吸引力的招商政策是吸引品牌入驻的关键。
可以制定租金优惠政策、广告支持政策以及其他激励政策，使品牌愿意选择主力店作为其进驻的地点。
七、推广活动策划为了吸引品牌进驻，可以策划推广活动。
可以开展品牌发布会、行业展览等活动来吸引品牌的关注，并提升主力店在行业中的知名度。
八、市场推广招商工作不仅停留在品牌入驻，更需要通过市场推广来宣传主力店，吸引消费者前来购物。
可以通过广告宣传、线上推广等方式，提升主力店的知名度和影响力。
九、客户关系维护在成功引入品牌之后，需要根据品牌的特点和客户的偏好，制定相应的客户关系维护策略，包括提供优质的售后服务、定期组织活动等，增强顾客的购买黏性。
十、市场调研和反馈在招商过程中，要保持对市场的调研和反馈。
可以定期进行市场调研，了解顾客的需求和市场的变化，及时调整招商策略。
最后，通过以上的招商策略和步骤，可以提升购物广场主力店的品牌知名度和影响力，吸引更多的品牌进驻，提升主力店的销售额和盈利能力。
主力店招商策略和谈判技巧
6．不了解商业运作方式
开发商与零售商或其他服务商接触后，准备大量的投资 分析资料，试图使该零售商将物业买下，孰不知零售商主 要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购置物业 获取其在若干年后增值部分的收益。因为，市场发生变化， 导致零售店无法生存时，零售商多数采取撤走的办法，以 避免更大的损失，若自置物业则要死撑下去，而物业能否 升值尚未知。
进入主力店招商谈判阶段，专业管理机构及开发公司招商 人员应同时介入，必要情况下，开发公司相关领导应亲临谈判 现场，以便现场决策，缩短谈判时间，增强谈判效果，加快招 商进度。
六、主力店的招商条件
招商条件在主力店招商过程中起决定因素，我 们应运用发展的思路，合理把握效益与发展的关系， 在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店谈判的过 程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可 能的扩大购物中心的有效收益。
常见商户选址要求
1、经济型酒店 2、超市 2、超市 3、电器卖场 4、普通餐厅、连锁快餐厅
商业店面选址 要求目录
5、酒吧、茶餐厅等
6、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店 7Add 、火锅店 Your Text in here 8、咖啡店 9.面馆
1、经济型酒店选址要求
区位 区位 要求 要求
近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有 近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有 通往商业区及机场、火（汽）车站的公交路线；市郊结 通往商业区及机场、火（汽）车站的公交路线；市郊结 合部。 合部。 独栋，周边有停车场。
掌握正确的招商 程序
按拟定定位初步 确定主力店条件
召开主力店招 商恳谈会
对目标客户专 人追踪
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的 相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容 主要是征求他们对项目主力店合作的条件、 可能性及其他方面的建议，而这些建议均可 用于制定合理的招商条件和政策。召开恳谈 会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的 领导参加，并清他们在会上介绍当地的投资 情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请 当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
主力店招商指南
主力店招商指南编者语：商业地产项目选择何种业态的主力店，是有一定商业规律的，如：在核心商圈，就不应选择大卖场、建材、家居；在副中心区，可适当选择家电专业店、院线；在城市近郊，不适合做百货、珠宝，而如果选择聚人气的大卖场就会比较合适。
本刊对不同业态主力店选择和若干知名品牌店选址标准进行了整理，供商业地产同仁们参考。
综合商业地产项目主力店业态分类列表：零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
百货在商业地产里，百货是比较重要的客源（聚客之源）。
现在的百货业态也变得多样化起来，除了综合型百货（北京王府井），还有时尚百货（女人世界）、高端百货（恒隆、美美），外资百货（百盛、华堂、银座）已经基本进入国内一线城市，一线城市的百货店越来越饱和了。
已有越来越多的自由品牌的百货将目光转到二、三线城市，主要是一些大的省会城市。
如：沈阳、长春等。
一般的百货店选点面积都要求2－3万以上，这给商业地产的招商造成两难选择：即要将最好的位置让给百货，而百货店给的租金又比较低。
于是，跟这些百货店谈判的难度便是可想而知的。
北京华联百货城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出9000元以上。
商圈条件 1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。
竞争对手 5公里内竞争对手不超过4家。
物业条件1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。
2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。
3、建筑物结构：框架结构。
某购物广场主力店招商策略
某购物广场主力店招商策略一、主力店、次主力店目标品牌分类1、主力店目标品牌分类（1）一线品牌（一线品牌属于国际著名连锁企业）：沃尔玛、万客隆、家乐福（2）二线品牌（二线品牌属于国际知名连锁企业）：大福源、乐购、好又多、普尔斯马特（3）三线品牌（三线品牌属于国内顶级连锁企业）：上海联华、北京华联（4）四线品牌（四线品牌属国内区域占主导地位的发展分店超过30家的国内知名连锁企业）：北京物美、深圳华润万佳、家世界等2、次主力店、磁场店目标品牌分类（1）一线品牌：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡（2）二线品牌：德克士、开心汤姆、屈臣氏、意大利比萨（3）三线品牌：电玩、儿童乐园、餐饮连锁、院线二、品牌主力店的招商策略（一）一线品牌招商策略分析1、品牌的号召力极大，具有强大的品牌效应，能极大提升购物广场的综合商业价值，极大促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场战略发展品牌2、品牌在短期内，在国内发展重心放在经济中心城市和沿海经济发达城市。
本市作为二级市场，在短期内让其入驻的可能性不大，但可以创造条件引其入驻。
3、购物广场在与其谈判中，处于比较被动的地位，能接受的招商条件将十分苛刻，项目的经营成本将大幅度增加。
4、管理公司根据所掌握的信息判断其入驻的基本条件为日租金不超过0.3元/ m2,年租金大约210万元。
（二）二线品牌招商策略分析1、具有较高的品牌号召力和影响力，能极好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，应将这类品牌主力店作为战略优先品牌。
2、中国加入WTO，国内零售市场将逐步开放，这类品牌正在国内大力扩张，抢占一切有利商机，其发展重心除在中心城市和沿涨经济发达城市拓展外，对二级市场的拓展力度也很大，其定位和经营策略比较适合购物广场的定位。
3、相对一线品牌，其入驻的条件对购物广场比较有利。
4、这类品牌经营实力很强，在购物广场经营的效益将会很好。
5、其入驻的基本条件：基本租金争取在0.45元/ m2~0.557元/ m2之间，年租金大约为300万~400万左右。
百货招商工作计划
百货招商工作计划篇一：招商工作计划1、以最短的时间、最快的迅速，尽早熟练项目自身情况，了解项目地市场情况，加强与开发商、售楼公司的沟通，做好工作的协调性。
2、业务招商工作：招商工作是务实性工作，是在为投资者的投资和经营做实实在在的工作，是为商铺的销售和未来经营夯实基础，因而要实打实做。
①重点抓好主力店(连锁大卖场、百货公司)，磁场店(麦当劳、肯德鸡、国美、苏宁)的招商工作，因为此类企业的进驻，既能提高商铺的内在价值，增强投资者的信心，又能吸引客流、提高未来经营者的经营预期，还可给开发商带来长期稳定的租金收益，因而是三赢之举，是商铺销售的最大卖点，须力争要在开盘前实现签约。
②协助开发商做好主力店招商的经营指标测算工作及相关合作条件的制定工作。
③进行市场调查工作，尤其是呼市同类型项目的市调工作，并在此基础上进行科学而专业的经营规划和主题定位，确定主力店、磁场店和商铺经营的规模、业种、业态的分布，注重差异化经营，避免经营同质化，从而形成良性互补，发挥整合优势。
3、营销策划工作：营销工作是务虚工作，是在为投资者的财富梦圆梦，是制造各种新概念的加工厂，故概念越新意就对投资者越有吸引力，因而要虚实结合，目的是吸引投资者眼球。
①从新的理念角度，对产权式商铺进行广告宣传。
②从项目特点角度，通过市场调查，在此基础上总结和归纳出此项目的主要优势，突出进行广告宣传。
商场招商工作计划商场招商工作流程一：了解商场招商工作计划和确定商场的经营定位首先商场的招商工作人员要合理的分配招商工作计划开展品牌引进工作，要做好一些里程碑式的工作，比如，在什么时候完成招商工作，在何时完成商场装修，如不能及时完成，将怎样处理，心中要有一个商场招商工作流程表。
其次，商场招商的工作人员在展开工作之前，要了解商场招商工作流程中商场的商品经营定位以及各区域品牌的规划分布。
确定商场经营品牌的档次，如中档，高档，中高档或者低档合理分配品牌的区域。
商场招商工作流程二：找寻潜在的合作客户找寻可能的合作客户是建立在对商场和供货商相互了解的条件下展开工作，在还没确定引进怎样的品牌进驻商场时，一定要对市场进行全面的调查，获取相关的招商信息。
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主业店关心什么？1.地段仍是影响投资的最重要的因素在影响投资者进行商业物业投资决策的三个重要因素中，地段是其参考的首要因素，具体如下（分别按量从大到小取前四位）第一因素：地段>升值潜力>投资回报率>开发商品牌第二因素：升值潜力>投资回报率>地段>产品类型第三因素：投资回报率>投资风险程度>升值潜力>经营管理公司2.地段决定人流地段的好坏在于该区域有否形成了成熟的商业氛围，有了固定的消费、休闲人流。
影响地段的主要因素有：该片区内社区的个数、各社区入住户数、社区住户的购买力与周边地区形成的整体商业效应以及所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等等。
另外，想在近期投资商铺的投资者还可以注意一些“特殊地段”，如校园经济圈、新兴交通枢纽区、规划的地铁沿线等等，在这些地区进行商铺投资，风险小而见效快。
3.专业的经营管理公司作为所引进的主力店，其运作是十分注意其品牌。
如果顾客在主力店里面获得了满意的服务、买到了称心的东西，而在整个商业中心内碰到了不礼貌、散漫、不专业的经营管理公司人员，影响到的是整个商业中心的档次和氛围。
主力店，尤其是国际知名的主力店是十分在意商业中心内是否有专业的经营管理公司。
4.城市发展规划商业地段的优越性并不在于其处于最繁华的商业中心，而在于它是否符合城市的发展，以及它未来的升值潜力。
投资商要善于从城市变迁中寻找机会。
成都自古以来就是商贾云集、交易兴旺的都市，一直是川西地区的商业中心，也是我国西南重要的商品集散地。
成都以前有三个公认的商业中心－－春熙路、盐市口、骡马市，是商铺投资的首选之地。
而如今成都已形成多个商业中心并存的局面，棕北商圈、玉林商圈、红牌楼、双楠、光华、金沙、九里堤、五块石、火车站及城东的八里、万年场等商业圈，可谓之百花齐放、百家争鸣。
主力店为了其品牌，不可能大面积开花似的发展，其选址必然会根据城市的规划发展密切相关。
5.治安交通车位除地段、人流、专业的管理公司等因素之外，治安和交通历来是商家和消费者关注的热点、商家整治的难点。
同时还需要考虑有无停车车位、停车位够不够等因素。
成都目前的私家汽车拥有量已排第三位，有无停车位、停车位够不够，是决定商铺能否吸引有实力商家的一个重要因素。
像伊藤洋华堂就选择地点相对偏僻而停车车位充足的外双楠开店。
而像骡马市等传统商业街，虽然每天人群摩肩接踵，拥有足够的人流量，却因为缺少停车位而仅仅成为了成都的快速通道，使有实力的投资者普遍经营不景气，商业街正沦落为观光街。
强调停车条件的重要性，是出于购物方式以及购物的范围已发生改变的考虑。
6.企业文化近年兴起了文化与市场相结合的营销方式。
被称为中国“摩尔”第一家的铜锣湾百货，以“我们在出售商品的同时，我们在传播文化”的经营理念，把“摩尔”业态，用文化营销方式推向全国。
新大好集团将体育项目与大众文化活动相结合，在赛格广场组织了“2004深圳首届新年登楼节”，吸引了600多名市民踊跃参加，反响极为强烈。
从顺电的“精、诚、尊重个人”、“以客为本”的价值理念到茂业的“真诚服务每一天”；从新大好的“全心全意为顾客服务”到铜锣湾的员工、商户、顾客“一起成长、一起升级”，无不在推崇以人为本、和谐发展的社会氛围。
7.“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
较好的“可视性”已经成为了主力店选择商场位置的重要因素之一。
8.硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括开间、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容。
在国际上主力店的业态规模、选址策划、功能流程甚至规划设计都是由自己或专业公司来完成的。
不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，比如，某一连锁品牌每家店的规模上下限，停车位的方式与数量等等。
这些使用要求也就是设计依据应由店家提出，而不应由发展商指定，待建成后再要店家削足适履。
许多发展商在未明确主力店的情况下，便要求我方开始规划设计。
因缺乏定向的设计依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。
一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻重来。
盲目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。
现阶段Shopping Mall已立项开工的多，而运营开业的极少也正反映了这一问题。
开发流程：选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书↓向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书↓向计委申报立项报告↓计委函至规划局↓规划局会签返计委↓计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签↓运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告↓对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作↓据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知↓规划局法征地意见函↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证地批准书,评估项目建设用地地价││申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房││规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证││委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置││到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册│ │规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证│ 2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案│ 3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛进行个体设计（大公共建筑规委审查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签）│││报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证│建委、物价局下文批价│运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实│四源费缴纳│到开发办市政处核实任务│开发办工程处同意招标│填招标申请书并到市招标办登记│招标办看现场│运用“投资项目概预算系统”编制标底│招标办审查标底│开标会│定合同，写评标报告，发中标通知书│招标办盖章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记务来源及一切手续┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程处同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到热力（自建锅 1.到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装计办行施工科报装装 1.环保 2.到规划科定2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办委托线 2.委托线局同线路方案3.配电室土 3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅 3.设计建工程验路队验施工及 3.施工及炉房 4.看现场收收验收验收规划 5.施工4.设备安装 2.到市政位置 6.业务科检验及验收监理所 2.委托同意接气5.送电下水报设计7.凭通气单到装 3.到劳动管网所办固3.规划设局报装定资产转移计 4.环保局手续及通气4.竣工验审查消手续收音除尘8.凭接气单到设备液化气公司5.竣工验收办各户通气手续9.通气┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段。