某购物广场主力店招商策略

某购物广场主力店招商策略

一、主力店、次主力店目标品牌分类

1、主力店目标品牌分类

（1）一线品牌（一线品牌属于国际著名连锁企业）：沃尔玛、万客隆、家乐福

（2）二线品牌（二线品牌属于国际知名连锁企业）：大福源、乐购、好又多、普尔斯马特

（3）三线品牌（三线品牌属于国内顶级连锁企业）：上海联华、北京华联

（4）四线品牌（四线品牌属国内区域占主导地位的发展分店超过30家的国内知名连锁企业）：北京物美、深圳华润万佳、家世界等2、次主力店、磁场店目标品牌分类

（1）一线品牌：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡

（2）二线品牌：德克士、开心汤姆、屈臣氏、意大利比萨

（3）三线品牌：电玩、儿童乐园、餐饮连锁、院线

二、品牌主力店的招商策略

（一）一线品牌招商策略分析

1、品牌的号召力极大，具有强大的品牌效应，能极大提升购物广场的综合商业价值，极大促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场战略发展品牌

2、品牌在短期内，在国内发展重心放在经济中心城市和沿海经

济发达城市。本市作为二级市场，在短期内让其入驻的可能性不大，但可以创造条件引其入驻。

3、购物广场在与其谈判中，处于比较被动的地位，能接受的招商条件将十分苛刻，项目的经营成本将大幅度增加。

4、管理公司根据所掌握的信息判断其入驻的基本条件为日租金不超过元/ m2,年租金大约210万元。

（二）二线品牌招商策略分析

1、具有较高的品牌号召力和影响力，能极好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，应将这类品牌主力店作为战略优先品牌。

2、中国加入WTO，国内零售市场将逐步开放，这类品牌正在国内大力扩张，抢占一切有利商机，其发展重心除在中心城市和沿涨经济发达城市拓展外，对二级市场的拓展力度也很大，其定位和经营策略比较适合购物广场的定位。

3、相对一线品牌，其入驻的条件对购物广场比较有利。

4、这类品牌经营实力很强，在购物广场经营的效益将会很好。

5、其入驻的基本条件：基本租金争取在元/ m2~元/ m2之间，年租金大约为300万~400万左右。同时，按超出其年目标销售总额（1亿元）部分的1%~%提成租金收入。

(三)三线品牌招商策略分析

1、品牌有一定的影响力和号召力，能较好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场主力店招商

的战略保证品牌。

2、在当前国内零售市场逐步开放，商业外资巨头纷纷进驻国内市场，竞争力空前激烈，这类品牌将在中国加入WTO前三年政府对民族商业的保护期内，充分利用中国政府保护民族商业的政策，大力发展，做大做强在国内的商业地位，抢占一切有利商机，其合作的方式及合作条件比较灵活和优惠。

4、这类品牌经营实力较强，在购物广场经营成功的可能性较大，经营效益也会较好。

5、其入驻的基本条件：基本日租金为元/ m2~元/ m2，年租金350万~450万之间，同时，按超出其年目标销售总额（亿元）部分的1%~%提成租金收入。

（四）四线品牌招商策略分析

1、地区发展优势明显，但其品牌的号召力和影响力有限，对提升购物广场整体商业价值的影响不及前三线品牌的影响力大，这类品牌应作为购物广场的品牌主力店招商的战略后备品牌。

2、由于受其实力限制，发展的后劲不及前三线品牌，有一定的经营风险性，经营效益也不如前三线品牌好。

3、其基本招商条件：基本日租金元/ m2~元/ m2，年租金420万~500万元。其销售提成租金收入不大，按超出其年目标销售总额（亿元）部分的1%~%提成租金收入。

三、各类品牌主力店招商基本租金和策略一览表

品牌等级招商策

略

日租金标准（按

S建计）元／m2

年租金目标

（万元）

超销售提成

比例（％）

租赁期限

（年）

一线品牌战略发

展品牌

210 ——１５～２０

二线品牌战略优

先品牌

~ 310~410 ０．５～１１５～２０

三线品牌战略保

证品牌

~５350~460 ０．５～１１５～２０

四线品牌战略后

备品牌

0．7~0。8 490~560 ０．3 １２～１５

备注：

１、一线品牌和二线品牌的年目标销售１亿元

２、三线品牌年目标销售０.８亿元

３、四线品牌年目标销售０.５亿元

４、一线品牌考虑其招商难度较大，所以在招商条件上给予最大优惠，故未计算按销售额提成的收入，在实际招商谈判中，可以考虑按超出其年目标销售总额的1％左右计提租金收入。

５、本表中未测算除按年销售提成之外的其它提成方式（如按毛利提成等）。在实际招商谈判中，根据对方的意见，可以另行测算。

四、次主力店的招商条件及策略

根据购物广场的业态定位及经营定位，除需引进具有较大影响力和实力的主力店之外，还需引进一批有特色、经营效益好、知名度高的主力店和磁场店入驻，其招商工作同主力店招商工作一样重要，需认真谨慎的对待。做好科学的预测和周密的准备，在招商策略上，前期以引进为主，采取放水养鱼的方法，在招商条件上，给予最大的优惠，逐步随着经营效益的提高适当调整合作方式和租金水平。由于此类品牌业态众多，进驻购物广场的楼层不同，面积大小有别，因而，其具体的招商条件将根据双方谈判时确定，其基本租金应保持在店铺销售单价的5%以上。