成本逼近法概述
第四章 成本逼近法
1.计算土地取得费 (4.5+1.5)×108÷(5×106) ＝120(元／㎡)
2.计算土地开发费
(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3.计算投资利息
120×[(1+0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5
-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]
＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)
第一节
成本逼近法概述
定义：
以开发土地所耗费的各项费用之和
为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税费和土地增值收益来推算土 地价格的估价方法。
原理:
将对土地的所有投资（包括土地取得费和 土地开发费和税费）作为基本成本，按照等量 资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本 所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地 价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有 权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权
4.计算投资利润
(120+200) ×20％＝64(元／㎡) 5.计算土地增值收益 (120+200+43.36+64) ×20％＝85.47(元／㎡)
6．计算土地价格
土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资
利润+土地增值收益
＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83(元／㎡)
的土地使用价格为：
732.61×[1-1／(1+0.07)50]
＝707.74(元／㎡)
9．计算土地总价格
707.74×10000＝7077400(元) 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为： 单位面积价格为707.74元／m2， 总价格为707.742万元。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法第八章土地估价方法之四——成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
《房地产评估》课件 第7章 成本逼近法
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建 造成本-建筑物折旧
四、重新建造成本 五、建筑物的折旧
二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新 建造成本； 2．计算建筑物的折旧； 3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算 价格。
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四、重新建造成本
（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类 建筑物重置价格 建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法
第七章
成本逼近法
第七章 成本逼近法
学习目的与要求 第一节 成本逼近法概述 第二节 土地价格评估的成本逼近法 第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法 第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法 第五节 成本逼近法应用举例 本章小结
学习目的与要求
通过本章的学习，理解成本逼近法的 基本概念和原理，了解成本逼近法的适用 范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公 式和评估程序，理解土地增值收益和建筑 物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本 逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。 本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧 的基本内含和求取。本章的重点是成本逼 近法的计算方法及应用。
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四、房屋租金的一般构成
（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润 （二）成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。 （三）准成本租金 1.折旧费；地产价格评估的成本逼近法
一、基本原理 二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作 步骤 三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算 公式
成本逼近法-逼近
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
成本逼近法土地开发费陈旧过时回复函
成本逼近法土地开发费陈旧过时回复函摘要：一、成本逼近法概述二、土地开发费的计算方法三、陈旧过时回复函的分析四、成本逼近法在土地开发中的应用五、提高成本逼近法准确性的建议六、结论正文：成本逼近法是一种常用的土地开发成本估算方法，它通过分析各项成本构成，以逐步逼近实际成本为目标。
随着我国城市化进程的加快，土地资源的日益紧张，土地开发费的计算显得尤为重要。
本文将对成本逼近法在土地开发中的应用进行详细分析，并提出一些建议。
一、成本逼近法概述成本逼近法是一种基于工程量清单和工程定额的土地成本估算方法。
它通过对土地开发过程中的各项费用进行分类、分项计算，然后按照一定的比例和顺序逐步叠加，最终得到土地开发的总成本。
这种方法具有较强的可操作性和实用性，适用于不同类型的土地开发项目。
二、土地开发费的计算方法土地开发费主要包括土地收购费、土地整理费、基础设施建设费、配套公共服务设施建设费等。
其中，土地收购费是土地开发者从原土地使用权人手中购买土地的权利的价格；土地整理费包括土地平整、排水、绿化等工程费用；基础设施建设费包括道路、桥梁、给水、排水、供电等基础设施的建设成本；配套公共服务设施建设费包括教育、医疗、文化、体育等公共服务设施的建设费用。
三、陈旧过时回复函的分析在实际应用中，有些回复函反映出的成本估算方法陈旧过时，与当前土地开发市场的实际情况相差较大。
这主要是因为成本逼近法在计算过程中，部分费用项目未进行实时更新，导致最终估算结果与实际成本存在较大偏差。
因此，我们需要对成本逼近法进行改进，以提高其估算准确性。
四、成本逼近法在土地开发中的应用成本逼近法在土地开发中的应用具有以下优点：1.考虑因素全面：成本逼近法将土地开发过程中的各项费用纳入计算，有利于全面了解项目成本。
2.计算简便：成本逼近法采用工程量清单和工程定额进行计算，操作简单，易于掌握。
3.适应性强：成本逼近法可根据不同类型的土地开发项目进行调整，具有较强的适应性。
5.成本逼近法
第二节 新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一 平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和 场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一 平”
项目 三通一平 五通一平 通水 通水 通电 通电 通路 通路 内 × 通讯 × 排水 容 × × × × 场地平整 场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节 建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 （一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧） 【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能 折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑 物的折旧总额和现值。 【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元） 该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）
成本逼近法
成本逼近法第一节成本逼近法概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
基本公式:地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益特点：⏹①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；⏹②适于工业用地估价；⏹③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价⏹的土地；⏹④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⏹⑤是估算土地成本价格的一种途径。
适用范围：①新开发土地的估价；②土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；③工业用地估价；④特殊性土地的估价估价步骤确定土地取得费确定土地开发费计算税费计算利息计算利润确定土地增值收益修正并确定土地价格第二节成本逼近法的估价程序与方法土地取得费的概念、构成及计算方法概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⏹征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
⏹土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
⏹相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⏹镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⏹从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
⏹注意：⏹①土地取得费应是评估期日的重置费用；⏹②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；⏹③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
【成本管理】成本逼近法-3
3. 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准及应用其他土地 的土地补偿费和安置补助费标准
由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资 金。
4. 对于占用耕地的，应计算耕地开垦费
耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、 质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳 耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确 定。
（6）计算土地价格
单位面积土地价格=75＋200＋33.91＋55 ＋ 72.78
= 436.69元/ m2
总地价=436.69×10 000=436.69万元
案例2
某开发区土地总面积为5km2，现已完成“七通一平” 的开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和 基础设施占地1. 5km2。该开发区现拟建一宗工业用地， 出让年限为50年，土地面积10 000m2。该开发区征地费 平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征 地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投 资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%， 土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为 10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗地的单位 面积价格和总价格。
在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑以下三方面因 素适当确定：一是开发土地的利用类型；二是开发周期的 长短；三是开发土地所处地区的政治经济环境。
投资利润的计算公式： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费） ×
投资回报率（投资利润率）
（六）土地增值收益的确定
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家 土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
（2）成本逼近法一般仅适用于地产市场狭小，缺乏交 易事例，无法采用其他方法进行估价的土地；
第07章成本逼近法
投资利润的计算公式： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费） ×
投资回报率（投资利润率）
（六）土地增值收益的确定
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家 土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
（一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果
（一）计算土地取得费
新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。 征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：
1. 征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；
取得土地后 的开发费用
基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费
1. 基础设施配套费
“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、
通路、通气、通热，平整地面。 作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，
不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以 “七通一平”为标准计算。
（三）应用时注意的问题
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地 取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能 是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计 算。
2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一 般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况 制定征地费用的项目和标准，评估过程中应先根据规定 标准计算。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
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第五章 房地产评估的成本法
示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该
阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。
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第五章 房地产评估的成本法
税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格， 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加 一定利润，核定其营业额。
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第五章 房地产评估的成本法
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
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第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓ 为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。
地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。
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第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢ 新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
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第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市ห้องสมุดไป่ตู้屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按
照国家有关税收政策和法规来确定。主要有 营业税、城市维护建设税、教育费附加、土 地增值税等
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第五章 房地产评估的成本法
✓ 营业税
纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。 税额为营业额的5%。 营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管
❖ 解：土地取得费用的利息
30 [1 0 (8%2)1]4.9 92
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第五章 房地产评估的成本法
示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在
2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%， 则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次 性投入，计息期为1年，其利息为： 开发费用的利息= 50 [1 0 (8% 1 ])4（0 万元）
安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等)。
房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。
耕地占用税。
耕地开垦费。
新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。
征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。
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第五章 房地产评估的成本法
程序
搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 估算重置价格或重建价格 估算建筑物的折旧 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
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➢ 该公式可针对三类评估对象而具体化
新开发的土地 新建的房地产 旧的房地产
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用— 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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第五章 房地产评估的成本法
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第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
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第五章 房地产评估的成本法
特点
以成本累加为途径 估价时点现实价格 选用社会必要成本 一般低于市场价值
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
✓ 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； ✓ 计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 ✓ 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
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第五章 房地产评估的成本法
➢ 新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 +土地增值收益
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓ 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。