成本逼近法
5.成本逼近法
第二节 新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一 平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和 场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一 平”
项目 三通一平 五通一平 通水 通水 通电 通电 通路 通路 内 × 通讯 × 排水 容 × × × × 场地平整 场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节 建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 （一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧） 【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能 折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑 物的折旧总额和现值。 【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元） 该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
成本逼近法
成本逼近法第一节成本逼近法概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
基本公式:地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益特点：⏹①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；⏹②适于工业用地估价；⏹③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价⏹的土地；⏹④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⏹⑤是估算土地成本价格的一种途径。
适用范围：①新开发土地的估价；②土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；③工业用地估价；④特殊性土地的估价估价步骤确定土地取得费确定土地开发费计算税费计算利息计算利润确定土地增值收益修正并确定土地价格第二节成本逼近法的估价程序与方法土地取得费的概念、构成及计算方法概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⏹征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
⏹土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
⏹相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⏹镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⏹从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
⏹注意：⏹①土地取得费应是评估期日的重置费用；⏹②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；⏹③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
成本逼近法
成本逼近法1 、成本逼近法的基本原理及计算公式成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
它把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用作为“基本成本”，运用经济学等量资金获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现需要，加上土地增值收益，并进行使用年期的修正，从而求得土地价格。
成本逼近法的基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益2 、价格计算（1）、土地取得费及税费①土地补偿费根据苗竹箐乡实际征地费用调查，旱地、菜地、水田等用地的平均补偿费用在15-45元/平方米之间，取土地补偿费为22元/平方米较为符合苗竹箐乡前哨村的实际情况。
委估宗地在估价期日为耕地，其土地补偿费用一般在于旱地和水田之间，故取15-45元/平方米的中限即22元/平方米作为土地补偿费较符合实际。
②税费根据云南省的规定，昆明市征地税费执行的项目及标准如下：A、土地管理费：根据云计价格[2003]46号征地补偿费的2.8%计算，即22元/平方米×2.8％＝0.616元/平方米B、耕地开垦费：根据云南省土地管理条例第14条规定，按0.84元/平方米计算即12.6元/平方米。
C、耕地占用税：根据云南省耕地占用税实施办法规定，按0.4元/平方米计算即6元/平方米。
A+B+C＝0.616+12.6+6＝19.216元/平方米。
则土地取得费与税费合计为22+19.216＝41.216元/平方米，。
（2）、土地开发费经查苗竹箐乡前哨村通路的平均“一通一平”（即通路即场地平整）土地开发费为16.00元/平方米。
（3）、利息根据评估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查苗竹箐乡前哨村相类似的土地开发周期一般为24个月，以中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%作为资金利息率，计复利。
成本逼近法（成本法中的土地增值收益率怎样确定）
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
第07章成本逼近法
投资利润的计算公式： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费） ×
投资回报率（投资利润率）
（六）土地增值收益的确定
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家 土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
（一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果
（一）计算土地取得费
新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。 征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：
1. 征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；
取得土地后 的开发费用
基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费
1. 基础设施配套费
“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、
通路、通气、通热，平整地面。 作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，
不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以 “七通一平”为标准计算。
（三）应用时注意的问题
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地 取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能 是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计 算。
2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一 般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况 制定征地费用的项目和标准，评估过程中应先根据规定 标准计算。
成本逼近法公式
成本逼近法公式成本逼近法的基本公式为：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 相关税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
1. 土地取得费。
- 是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，如征地补偿、拆迁补偿等费用。
不同的土地取得方式（如征收集体土地、购买国有土地使用权等）其取得费的构成和计算方式有所不同。
- 例如，征收集体土地时，土地取得费可能包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
2. 土地开发费。
- 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，如基础设施配套费（通水、通电、通路等费用）、场地平整费等。
- 土地开发费的计算可以根据实际发生的费用或者参照当地同类土地开发项目的平均费用水平确定。
3. 相关税费。
- 包括在土地取得和开发过程中需要缴纳的各种税费，如耕地占用税（涉及征收耕地时）、新菜地开发建设基金（涉及征收城市郊区菜地时）、契税等。
4. 利息。
- 以土地取得费、土地开发费等为基数，按照一定的利率和开发周期计算。
- 计算公式为：利息=（土地取得费+土地开发费+相关税费）×土地开发周期×利息率×1/2（假设土地开发费是均匀投入的情况下）5. 利润。
- 是对土地开发投资的回报，通常按照一定的利润率，以土地取得费、土地开发费、相关税费之和为基数计算。
- 利润=(土地取得费 + 土地开发费+相关税费)×利润率。
6. 土地增值收益。
- 是由于土地用途改变、土地开发利用等带来的土地价值增加部分。
- 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润)×土地增值收益率。
在运用成本逼近法评估土地价格时，需要准确确定各项参数，并且要根据评估对象的实际情况进行合理调整。
同时，要注意该方法的适用范围和局限性，例如对于一些具有特殊用途或市场需求影响较大的土地，可能需要结合其他评估方法进行综合评估。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3式中：P—待估宗地价格E a—土地取得费E d—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值V E—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。
2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。
属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。
利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。
土地评估方法-成本逼近法
土地评估方法-成本逼近法一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益(1)土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号)，山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
(2)开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
(3)税费,耕地占用税:根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发(2008)137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计:21.5元/平方米,耕地开垦费:根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定:经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿:1000元/亩*10=10000元/亩计:14.99元/平方米,征地管理费:按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[(1992)价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准:“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用(土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费)的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计:(1)+(2)+(3)=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米(4)投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.81%计。
成本逼近法-逼近
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价方法之成本逼近法
辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应⽤⼀、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以⼟地开发所耗费的成本构成来推测⼟地价格的⽅法，是在我国⽬前应⽤很普遍的⼀种⽅法。
要区别成本逼近法与⼀般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将⼟地取得费⽤和基础设施开发费⽤作为两⼤“基本成本”，加上“基本成本”所应产⽣的相应利润和利息，组成⼟地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得⼟地价格。
基本公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与⼟地价格构成⼟地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和⼟地投资的折旧及利息两部分，⼟地价格相应就由地租的资本化和⼟地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析⼟地价值时，要把⼟地区分为⼟地物质和⼟地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启⽰：⾸先，讨论⼟地价格构成必须针对具体的⼟地条件进⾏探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析⼟地价格。
开发后⼟地价格的主要组成部分：（1）⼟地取得费，分国家征收、征⽤集体⼟地和取得已利⽤城市⼟地两种情况。
（2）⼟地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）⼟地增值收益及⼟地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适⽤范围⼀般适⽤于新开发⼟地、⼯业⽤地、特殊性⼟地估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，缺乏交易实例，⽆法采⽤其他⽅法进⾏估价的⼟地。
但是，现实⼟地价格⼤部分取决于它的效⽤，⽽不是所花成本。
⼆、成本逼近法估价的程序与⽅法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式⼀步步算⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益1、计算⼟地取得费⽤：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算⼟地开发费⽤开发费⽤由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、⼩区开发配套费⾸先必须准确确定⼟地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不⼀致现象〈重点〉。
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成本逼近法一、成本逼近法概述1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益4、特点：①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；②适于工业用地估价；③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⑤是估算土地成本价格的一种途径。
二、成本逼近法的估价程序与方法1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
注意：①土地取得费应是评估期日的重置费用；②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
2、土地开发费构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。
基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。
公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.计算土地开发费，首先必须准确确定土地开发程度，（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
（2）红线内外开发程度不一致现象。
A、红线外开发程度比红线内低：B、红线外开发程度比红线内高：C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。
注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用3、利息的计算利息的概念：利息是资金的时间价值。
利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。
利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的一半计。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。
估算利息必须把握的几点①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等；②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。
③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。
④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。
注意：利息利润不互计。
4、利润的计算利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：1、开发土地的利用类型2、开发周期的长短3、开发土地所在地区的政治经济环境利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。
利润的计算方法：投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回报率5、土地增值收益土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。
成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为１０－３０％。
土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋利息＋利润）*土地增值收益率注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正。
6、待估宗地价格＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润)×[1-l／(1+r)m] +出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]m—待估宗地剩余使用年期；n—法定最高使用年期。
7、土地价格的修正与确定①个别因素修正；②土地使用年期修正；③可出让土地的比率修正；④宗地成熟度修正。
主要掌握何时需进行有关修正。
1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。
其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n是否进行年期修正要具体分析：(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。
计算公式如下：可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积4．宗地成熟度修正。
由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。
当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是由出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。
根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近法的评估结果。
需要注意的事，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。
因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。
三、成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题:§土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；§各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；§评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格.2、成本逼近法应用实例例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。
该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。
根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
1.计算土地取得费(4.5十1.5)×108÷(5×108) ＝120(元／㎡)2.计算土地开发费(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3.计算投资利息120×[(1十0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)4．计算投资利润(120+200) ×20％＝64(元／㎡) 5．计算土地增值收益(120+200+43.36+64) ×20％＝85.47(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43.36+64+85.47＝512．83(元／㎡)7．进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5-1.5)／5×100％＝70％则可出让土地的平均单价＝512.83／70％＝732.61(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×[1—1／(1+0.07)50]＝707.74(元／㎡)9．计算土地总价格707.74×10000＝7077400(元)采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元／m’，总价格为7077400元。
例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
解题思路：分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润计算无限年期土地成本价格计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金）计算49年期土地价格常见难点与问题新增建设用地有偿使用费计算问题新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者，虽实际中有转嫁的。
利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算（计息期为整个开发期）年期修正错误:不修正或修正错误。
如土地增值收益：出让金—先把成本价修正到最高年限，再加上出让金，最后再修正为宗地年限。
（因出让金是最高年限的）；计算步骤中有关单位不一致:万元/亩转化为元/平方米（直接乘15）万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100），。