成本逼近法

成本逼近法

一、成本逼近法概述

1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.

2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。

3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

4、特点：

①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；

②适于工业用地估价；

③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；

④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；

⑤是估算土地成本价格的一种途径。

二、成本逼近法的估价程序与方法

1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等

计算方法：

⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。

土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。

⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。

注意：

①土地取得费应是评估期日的重置费用；

②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；

③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。

2、土地开发费

构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。

基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。

公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.

计算土地开发费，首先必须准确确定土地开发程度，

（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。

（2）红线内外开发程度不一致现象。

A、红线外开发程度比红线内低：

B、红线外开发程度比红线内高：

C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，

然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。

注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：

应分摊费用=受益程度×设施总费用

3、利息的计算

利息的概念：利息是资金的时间价值。

利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。

利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的一半计。

土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。

估算利息必须把握的几点

①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等；

②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。

③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。

④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。

注意：利息利润不互计。

4、利润的计算

利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：

1、开发土地的利用类型

2、开发周期的长短

3、开发土地所在地区的政治经济环境

利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。

利润的计算方法：

投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回报率

5、土地增值收益

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.

土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为１０－３０％。

土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋利息＋利润）*土地增值收益率

注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正。

6、待估宗地价格

＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润)×[1-l／(1+r)m] +出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]

m—待估宗地剩余使用年期；

n—法定最高使用年期。

7、土地价格的修正与确定

①个别因素修正；

②土地使用年期修正；

③可出让土地的比率修正；

④宗地成熟度修正。

主要掌握何时需进行有关修正。

1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n

是否进行年期修正要具体分析：

(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：

可出让土地的平均单价

＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积

4．宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是由出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。