2017年云南省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值试题
房地产估价师考试《经营与管理》应试试题
房地产估价师考试《经营与管理》应试试题2017房地产估价师考试《经营与管理》应试试题应试试题一：1.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。
( )A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值2.对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原则B.符合城市规划C.利润最大化D.开发项目所处区域的宏观经济条件4.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是( )。
A.有限股份责任公司B.股份有限公司C.房地产投资信托D.有限责任合伙企业5.我国央行目前规定，( )不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行6.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是( )。
A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.投资组合管理7.对收益性物业而言，物业维修通常起源于( )。
A.租户对建筑物状况的抱怨B.物业管理人员对建筑物的检查C.业主对建筑物的检查D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查8.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是( )。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼9.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供( )㎡的单元内建筑面积比较合适。
每个工作人员封闭的办公面积一般需要( )㎡。
A.10～15，5～6B.15～20，5～6C.15～20，8～10D.12～18，6～910.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为( )㎡。
房地产《经营与管理》测试题及答案
房地产《经营与管理》测试题及答案房地产《经营与管理》测试题及答案1、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括( )。
A.销售收入B.出租收入C.货币收入D.其他经营收入【正确答案】：C【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。
参见教材P147。
2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按( )征收。
A.占用面积B.土地出让金C.经营收入D.销售收入【正确答案】：A3、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是( )。
A.《规划意见通知书(选址)》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。
参见教材P72。
4、对于( )的.企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。
A.随机型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.从容不迫型竞争者【正确答案】：B【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。
参见教材P126。
5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高项目费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【正确答案】：B6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
资金时间价值练习试题及答案解析
WORD 整理版资金时间价值练习题及答案一、单项选择题1.资金时间价值与利率之间的关系是（A）。
A. 交叉关系B. 被包含与包含关系C.主次关系D.没有任何关系2.6 年分期付款购物，每年初付200 元，设银行利率为10%，该项分期付款相当于一次现金支付的购价是（A）。
A.958.20 元B.758.20 元C.1200 元D.354.32 元3.关于递延年金，下列说法中不正确的是（A）。
A.递延年金无终值，只有现值B.递延年金终值计算方法与普通年金终值计算方法相同C.递延年金终值大小与递延期无关D.递延年金的第一次支付是发生在若干期以后的4.已知（ F/A,10%,5 ） =6.1051,那么， i=10%,n=5 时的偿债基金系数为（D）。
A.1.6106B.0.6209C.0.2638D.0.16385.某一投资项目，投资 5 年，每年复利四次，其实际年利率为8.24%，则其名义利率为（ A ）。
A.8%B.8.16%C.8.04%D.8.06%6.在期望收益不相同的情况下，标准差越大的项目，其风险（A）。
A. 越大B. 越小C.不变D.不确定7.如果（ P/A,5%,5 ） =4.3297，则（ A/P,5%,5 ）的值为（A）投资收回。
A.0.2310B.0.7835C.1.2763D.4.32978.普通年金现值系数的倒数称为（D）。
A. 普通年金终值系数B.复利终值系数WORD 整理版C.偿债基金系数D.投资回收系数9.关于标准离差和标准离差率，下列描述正确的是：（）A.标准离差是各种可能报酬率偏离期望报酬率的平均值B.如果选择投资方案，应以标准离差为评价指标，标准离差最小的方案为最优方案C.标准离差率即风险报酬率D. 对比期望报酬率不同的各项投资的风险程序，应用标准离差同期望报酬率的比值，即标准离差率10.11.有一项年金，前 3 年无流入，后 5 年每年年初流入500 元，年利率为10%则其现值为（B）元。
房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案
房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案2017房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案房地产估价师《经营与管理》考试试题一：1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是( )。
A.18%B.25%C.30%D.50%2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。
A.封面B.摘要C.目录D.建议书4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是( )。
A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同5.房地产担保形式不包括( )。
A.抵押B.保证C.质押D.协议6.房地产开发项目财务评价报表包括( )。
A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表7.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率8.以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权9.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策10.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金答案：1. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。
企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
房地产估价师《房地产开发经营与管理》章节习题及详解(现金流量与资金时间价值)【圣才出品】
第五章现金流量与资金时间价值第一节现金流量一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。
[2017年真题]A．购买成本B．土地取得费用C．装修费用D．运营成本【答案】B【解析】房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。
其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
2．房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。
[2016年真题]A．购买-出售B．购买-更新改造-出售C．购买-持有出租-出售D．开发-出售【答案】C【解析】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。
“购买-持有出租-出售”模式，是指房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去。
这种模式通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。
3．下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
[2015年真题] A．购买-更新改造-出售B．购买-持有出租-出售C．开发-持有出租-出售D．购买-更新改造-出租-出售【答案】A【解析】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。
对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。
2017年上半年云南省房地产估价师《经营与管理》：需求指标考试题
2017年上半年云南省房地产估价师《经营与管理》：需求指标考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。
A．通过出让方式取得的B．通过转让方式取得的C．通过划拨方式取得的D．有地上建筑物及其他附着物2、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。
A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格4、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。
A：52％B：58％C：62％D：68％E：借款合同5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格6、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。
A：不予补偿B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿C：减半补偿D：给予正常补偿E：房地产估价机构必须加盖公章7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。
A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格8、房地产权属登记的地域范围是。
A：城市建成区內的所有房地产B：城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C：城市行政区域內的国有土地及其上的房屋D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产E：执行层的组织协调9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题附答案
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题附答案2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（附答案）提分试题一：1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( D)。
A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性2.房地产投资的缺点是( D)。
A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收期较长3.甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%。
预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(B )。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均税益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是(B )。
A.0.25B.0.50C.1.5D.2.005.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( C)子市场。
A.租赁B.销售C.保险D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( D)。
A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年7.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( B)。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段8.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(B )。
A.减少B.增加C.不变D.同步递减9.承包商收到竣工结算价款后，通常应在(A )内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月B.一个月C.一个半月D.两个月10.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(A )。
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。
参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。
2017年上半年云南省房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的优缺点考试题
2017年上半年云南省房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的优缺点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格2、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为__元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.913、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．A：390．25万元B：393．75万元C：402．25万元D：413．25万元E：工业用地的监测点评估价格4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去5、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。
A．行业平均收益率B．资金成本C．项目风险D．资金成本和项目风险6、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产7、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。
A．公平B．公正C．等价有偿D．以事实为依据8、建设用地使用权出让，是土地级市场。
房地产估价师房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)
房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)(总分：91.99，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：27，分数：27.00)1.下图表示的是房地产开发企业______经营模式下的典型现金流量图。
∙ A.开发—销售∙ B.开发—持有出租—出售∙ C.购买—持有出租—出售∙ D.购买—更新改造—出租—出售（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。
2.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是______。
∙ A.月∙ B.季度∙ C.半年∙ D.年（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] (1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。
3.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。
甲实际支付的利息额，I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为______。
∙ A.I甲＞I乙∙ B.I甲＜I乙∙ C.I甲=I乙∙ D.I甲≥I乙（分数：1.00）A.C.D.解析：[解析] 甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I甲=Pr，I乙=P[(1+r/12)12-1]，根据常识可推断出I甲＜I乙。
4.关于资金等效值的说法，错误的是______。
∙ A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等∙ B.在资金等效值计算中，年值是序列值∙ C.资金运动起点时的资金额称为时值∙ D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 资金运动起点时的金额称为现值，在资金运动过程中的某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
云南省2017年上半年房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试卷
云南省2017年上半年房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。
A．3～5B．3～6C．3～10D．10～202、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。
A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格3、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是__。
A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好5、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。
A．建设贷款B．土地开发贷款C．土地购置贷款D．土地储备贷款7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题含答案
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题含答案2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（含答案）提分试题一：1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。
A.0.21B.1.23C.2.01D.3.232.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。
A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。
按季计息。
则该项目建造成本的利息是( D)万元。
A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.904.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。
A.80%B.120%C.171%D.200%5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。
A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。
A.2.0B.3.0C.4.0D.5.07.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的'标准差系数是(A )。
云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试卷
云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400B．450C．500D．5402、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调3、__是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体B．持续经营C．会计分期D．货币计量4、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。
A：路线价法B：成本法C：假设开发法D：市场比较法E：房地产估价机构必须加盖公章5、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理C．评估价格和成交价格都公平合理D．评估价格和成交价格都不公平合理6、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。
A．12592.78B．22192.78C．12903.23D．160007、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》(4)
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》（4）【2007年真题】某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。
A.45.05%B.49.31%C.56.86%D.63.6%【答案】B【解析】考虑土地增值税时【2007年真题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D【2007年真题】资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
( )【答案】×【解析】是利润总额而非税后利润【2006年真题】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D【2007年真题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。
A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C【2007年真题】资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
( )【答案】×【解析】是长期指标【2006年真题】房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。
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2017年云南省房地产估价师《经营与管理》:现金流量及资金时间价值试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、下列关于路线价法的表述中,不正确的是__。
A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街用地求其平均价格2、某办公楼的土地面积3000㎡,建筑面积10000㎡,该办公楼出租正常月净收益为18万元,建筑物重置价格为2000元/㎡,成新率为80%,土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%,该办公楼的土地正常价格为。
A:1257万元B:1571万元C:800万元D:1300万元E:工业用地的监测点评估价格3、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是__。
A.企业信用等级越高,信用等级系数值越高B.贷款期限越长,期限系数值越大C.项目风险越大,风险等级系数值越大D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低4、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如,在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等,体现了投资者对房地产投资的重视。
(有修改A:存在效益外溢和转移B:需要适时地更新改造投资C:投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D:易受政策影响E:借款合同5、根据工程量清单计价法,建筑安装工程费中的住房公积金属于。
A:企业管理费B:规费C:直接工程费D:措施费E:执行层的组织协调6、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为万元。
A:4 580B:5 580C:6 580D:7 580E:工业用地的监测点评估价格7、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。
A.基准地价B.政府定价C.评估价D.按国家规定确定的最低价8、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立9、某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。
该宗房地产的收益价格为万元。
A:222.76B:244.67C:268.67D:298.33E:工业用地的监测点评估价格10、在项目评估过程中,租金或售价的确定是通过得来的。
A:近期交易物业的租金或售价进行比较B:市场上交易物业的租金或售价进行比较C:类似物业的比较D:市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较E:借款合同11、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是。
A:投资率是投资回收与投入资本的比率B:风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。
反之,报酬率应高C:当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D:当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率E:工业用地的监测点评估价格12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为__万元。
A.833B.2500C.1250D.106713、估价报告的写作要求有__。
A.全面性、主观性、准确性B.简便性、客观性、准确性C.主观性、准确性、概括性D.全面性、客观性、概括性14、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2 500元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方元/㎡。
A:2 020.80B:2 214.29C:2 336.45D:2 447.37E:工业用地的监测点评估价格15、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是(。
A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格16、如果__,就可以使用平均发展速度,采用该平均发展速度进行预测。
A.房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B.房地产价格的变动呈现一定的规律性C.房地产价格时间序列逐期升高或下降D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近17、建设工程施工合同按计价方式可分为:固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和__。
A.总包合同B.包工包料合同C.计量估价合同D.包工不包料合同18、目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。
该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元,预计未来的3年内仍维持这个水平,但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元,销售税费为6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10%,则该写字楼目前的价值为(。
A.21225万元B.19854万元C.2358万元D.20143万元19、下列不属于城市规划体系的是__。
A.规划法律体系B.规划运作体系C.规划执行体系D.规划行政体系20、下列关于宗地图的说法有误的是__。
A.坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号B.界址点以直径0.8mm的小圆圈表示,包含与邻宗地公用的界址点C.若宗地内有房屋和围墙,应注明房屋和围墙的边长D.宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线,并在邻宗地范围内注明它的宗地号21、功能折旧违背了以下哪个原理__。
A.收益递减原理B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理22、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2。
5年,销售期为1年,建造成本估算为10 000万元(不含利息,在建设期内均匀投入。
全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6%,按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
A:755.54B:772.84C:1 400.88D:1 433.90E:借款合同23、__实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。
A.路线价法B.基准地价修正法C.临街深度法D.四三二一法则24、承包商收到竣工结算价款后,通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月B.一个月C.一个半月D.二个月25、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则。
A:甲大于乙B:甲小于乙C:甲等于乙D:难以判断两者的大小E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分 1、下列关于承担民事责任的方式,说法正确的是。
A:承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用B:承担民事责任的方式,只能单独适用C:承担民事责任的方式,不可以单独适用,但可以合并适用D:承担民事责任的方式,可以单独适用,但不可以合并适用E:执行层的组织协调2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为__。
A.0.91B.0.92C.1.09D.1.103、无差异曲线的特点主要有。
A:无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线,斜率为正值B:无差异曲线图的众多无差异曲线中,同一曲线上的各点代表相同的总效用,不同曲线代表不同的总效用C:离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大;离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D:无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E:无差异曲线凸向原点4、下列关于工程量清单的表述中,不正确的是__。
A.工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B.工程量清单是按照招标要求和施工图内容,将拟建招标工程的全部项目和内容,依据统一的工程量计算规则,统一的工程量清单项目编制规则要求,计算的分部分项工程数量的表格C.工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D.工程量清单中的工程量应作为结算时的依据5、按定额的编制程序和用途不同,可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A:劳动消耗定额B:施工定额C:预算定额D:概算定额E:概算指标6、下列关于丘的表述,正确的是。
A:丘是指地表上一块无界空间的地块B:丘有独立丘和组合丘之分C:一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘D:一个地块属于几个产权单位时称为组合丘E:当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘7、下列关于实地查勘的说法中,正确的有__。
A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实8、土地使用税的课税对象是范围内的土地。
A：城市 B：县城 C：建制镇D：工矿区 E：农村 9、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30％，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为 5．58％．则下列说法中正确的有．【2006 年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为 50 万元 C：该房地产的实际价格高于 50 万元 D：该房地产的实际价格为 50 万元 E：该房地产不存在名义价格10、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。
A．核定为三级，并设 3 年的暂定期 B．核定为三级，并设 1 年的暂定期 C．核定为暂定级，并设 1 年的暂定期 D．核定为暂定级，并设 3 年的暂定期 11、房地产权属档案应当以为单元建档。
A：街道 B：房号 C：幢 D：丘 E：执行层的组织协调 12、个人出售自住房并拟在出售 1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。
A：预交款 B：预定金 C：订金D：保证金 E：执行层的组织协调 13、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。