广东海印集团股份有限公司关于加快公司战略转型升级的规划

广东海印集团股份有限公司

关于加快公司战略转型升级的规划纲要

广东海印集团股份有限公司（以下简称“公司”）为顺应宏观经济的发展趋势，契合市场的最新需求，经公司战略委员会起草，并提请第七届董事会第三十四次会议审议，通过了公司近三年（2014年-2016年）战略转型升级的规划纲要，提出了通过稳步转型升级，将公司打造成为家庭生活休闲娱乐中心运营商的战略规划方向。

一、公司战略转型升级必要性分析

1、居民消费结构和水平升级，驱动商业业态大变革

近年我国经济总量和居民收入水平快速地增长，其中2013年国内人均GDP达到6,750美元。随着人均可支配收入的提高，居民消费结构发生着重大的转变，食品和衣着等基础消费所占比重不断下滑，而教育文化娱乐服务等升级需求所占比重逐步攀升。根据数据统计，1994年至2013年期间，城镇居民人均年食品和衣着支出占消费年支出的比重由63.58%下降至45.57%，而教育文化娱乐服务支出所占比重由8.79%提升至12.73%，这意味着未来线下休闲娱乐服务将迎来广阔的发展前景。

另一方面，居民收入水平的提高推动着中产阶级规模的不断壮大。中产阶级意识的觉醒，以及消费能力的提升，是轻奢侈品需求增

长的主要推动力量。根据美国的经验，当人均GDP从5000美元增长至20,000美元，轻奢侈品的消费处于快速攀升阶段。2008年以来，我国的奥特莱斯业态正逐步崛起，预计未来几年奥特莱斯行业将继续保持高速的增长。居民消费结构和水平的升级，驱动着商业业态发生巨大的变革，正是在这种行业变革的大背景下，公司面临新的发展机遇。

2、互联网影响消费习惯，消费群体需求更新

相比传统的实体销售，网络销售拥有更低的运营成本和更高的交易效率，在服装、3C、图书等标准化程度高的产品中占据着优势。随着互联网渗透率的提高，消费者的消费习惯逐渐被改变，倾向于在线上购买标准化产品，而在线下追求休闲体验娱乐消费。同时随着移动互联的逐步兴起，打破了以往消费的时间与空间限制，新的消费群体在消费中拥有更多的选择权，消费主权意识开始觉醒，除了关注商品本身、价格和服务之外，还会产生与以往消费群体截然不同的消费需求，即个性化订制、社交参与和情感交流。

3、移动互联网和大数据技术推动商业企业模式变革

面对移动互联网和大数据技术对传统商业带来的产业影响，越来越多的线下商业企业利用互联网技术来优化自己的商业模式和组织模式。线下商业企业借助各种手段吸引流量，对消费者的行为进行定位，在平台上积累和积淀数据，并利用大数据分析，掌握消费者的兴

趣爱好，实现精准营销，最终将流量变现。另一方面，为了应对来自互联网企业的冲击，传统商业企业也采用互联网的思维改造组织模式，推动组织结构的去中心化和扁平化，倡导“人人都是创业者”的思想，最大程度地激发管理人员和基层员工的积极性和创造性。

4、新型业态逐步兴起，跨界与创新成为趋势

随着产业竞争加剧以及移动互联网、大数据技术的成熟，消费者分散需求的汇聚成本正急剧降低，商业经营迫切需要以消费者为中心进行跨界和创新。一是线下商业越来越需要以消费者为中心来设计产品和业态组合，部分线下商业开始走出普通意义上的休闲购物范畴，在情感交流、社交需求和艺术欣赏等领域设计业态组合，将艺术博物馆、文化概念店、环保体验中心、主题旅游景点、展览馆、自然景观和体育运动场等业态与购物进行融合。二是通过O2O、O2M的技术方式，发挥线上和线下各自的优势，为消费者打通线上和线下商业环节，达到吸引消费者、提升消费量的目标。

5、商业地产供给过剩，商业企业竞争加剧

近年，由于住宅地产的宏观调控和市场的成交清淡，众多房企开始布局商业地产，导致大量商业项目进入市场，短期内出现供需失衡的局面。另一方面，这些商业项目在产品定位、业态组合和品牌结构上同质化严重，甚至给人千店一面的印象，造成空臵率持续走高，整体租金水平也出现下滑。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的

统计数据，2014年第二季度，中国商用物业指数（CRI）为103.4，环比下跌5.7%；二线城市商业项目的空臵率继续攀升，达到了14.9%的历史峰值，“高存量、去库存”成为商业地产的主基调。

6、金融领域持续改革创新，并购重组成为上市公司成长的重要路径

受到政策的大力推动，金融领域的改革与创新持续发酵：民营银行筹建获批，利率市场化改革有序推进，基金子公司快速扩容，互联网金融云起云涌。在金融创新的大背景下，上市公司融资的渠道与工具进一步拓展，股权融资和债权融资的方式不断出现突破，多家公司的优先股发行方案落地。同时，证监会于今年7月11日发布《上市公司重大资产重组管理办法》和《上市公司收购管理办法》，取消除借壳上市之外的重大资产重组行政审批。在政策的鼓励下，国内企业的并购重组迎来新一轮的高潮，并购重组成为上市公司成长的重要路径。根据清科研究中心的数据，2014年上半年国内企业共完成并购数量784起，较2013年同期上涨79.8%，共涉及交易金额510.23亿美元，同比回升19%。

二、战略转型升级目标及方向

1、战略转型升级目标

顺应新型城镇化建设和居民消费水平升级的趋势，积极研究和利用移动互联网的技术和组织模式，采用内生式增长和外延式并购双轮

驱动的发展方式，将公司打造成为家庭生活休闲娱乐中心运营商。

2、战略转型升级方向

（1）多措并举消化存量，结构性布局增量

目前公司仍储有肇庆“大旺又一城”、鼎湖“总统•御山庄”城市综合体、“海印大沙新都荟”商业综合体、茂名“森邻四季”和“茂名大厦”等多个商业地产类存量项目，计划通过完善配套服务设施、与房产网站合作销售等多种举措，尽快消化库存，实现资金回笼。未来将继续寻找可运营、能够持续贡献利润的物业，在确保有净现金收益的前提下，沉淀和赚取可营运的商业项目，继续以房养商，实现滚动开发。

同时，充分利用商业地产行业低位调整的机会，摒弃摊大饼的发展模式，积极进行结构性布局，以上海浦东新区周浦地块项目为模板，围绕一线城市和珠三角地区的核心商圈或成本洼地布局增量，为公司未来发展提供丰富的项目储备，驱动公司快速发展。

（2）主动调整产品组合和业态结构，聚焦互联网不擅长的领域网络销售在标准化产品方面相比传统实体销售拥有更多的成本和效率优势，对传统销售方式形成巨大的冲击。但互联网也有弱势和盲区：①缺乏体验性，在需要体验互动的产品领域并不擅长；②优势在中低端产品，由于存在消费者信任问题，高端产品销售并不理想；

③安全性有待改善，消费者权益受损事件屡有发生。因此，未来公司将主动调整产品组合和业态结构，构建四大自营业态：海印体育会、