广东海印集团股份有限公司关于加快公司战略转型升级的规划

广东海印集团股份有限公司
关于加快公司战略转型升级的规划纲要
广东海印集团股份有限公司（以下简称“公司”）为顺应宏观经济的发展趋势，契合市场的最新需求，经公司战略委员会起草，并提请第七届董事会第三十四次会议审议，通过了公司近三年（2014年-2016年）战略转型升级的规划纲要，提出了通过稳步转型升级，将公司打造成为家庭生活休闲娱乐中心运营商的战略规划方向。

一、公司战略转型升级必要性分析
1、居民消费结构和水平升级，驱动商业业态大变革
近年我国经济总量和居民收入水平快速地增长，其中2013年国内人均GDP达到6,750美元。

随着人均可支配收入的提高，居民消费结构发生着重大的转变，食品和衣着等基础消费所占比重不断下滑，而教育文化娱乐服务等升级需求所占比重逐步攀升。

根据数据统计，1994年至2013年期间，城镇居民人均年食品和衣着支出占消费年支出的比重由63.58%下降至45.57%，而教育文化娱乐服务支出所占比重由8.79%提升至12.73%，这意味着未来线下休闲娱乐服务将迎来广阔的发展前景。

另一方面，居民收入水平的提高推动着中产阶级规模的不断壮大。

中产阶级意识的觉醒，以及消费能力的提升，是轻奢侈品需求增
长的主要推动力量。

根据美国的经验，当人均GDP从5000美元增长至20,000美元，轻奢侈品的消费处于快速攀升阶段。

2008年以来，我国的奥特莱斯业态正逐步崛起，预计未来几年奥特莱斯行业将继续保持高速的增长。

居民消费结构和水平的升级，驱动着商业业态发生巨大的变革，正是在这种行业变革的大背景下，公司面临新的发展机遇。

2、互联网影响消费习惯，消费群体需求更新
相比传统的实体销售，网络销售拥有更低的运营成本和更高的交易效率，在服装、3C、图书等标准化程度高的产品中占据着优势。

随着互联网渗透率的提高，消费者的消费习惯逐渐被改变，倾向于在线上购买标准化产品，而在线下追求休闲体验娱乐消费。

同时随着移动互联的逐步兴起，打破了以往消费的时间与空间限制，新的消费群体在消费中拥有更多的选择权，消费主权意识开始觉醒，除了关注商品本身、价格和服务之外，还会产生与以往消费群体截然不同的消费需求，即个性化订制、社交参与和情感交流。

3、移动互联网和大数据技术推动商业企业模式变革
面对移动互联网和大数据技术对传统商业带来的产业影响，越来越多的线下商业企业利用互联网技术来优化自己的商业模式和组织模式。

线下商业企业借助各种手段吸引流量，对消费者的行为进行定位，在平台上积累和积淀数据，并利用大数据分析，掌握消费者的兴
趣爱好，实现精准营销，最终将流量变现。

另一方面，为了应对来自互联网企业的冲击，传统商业企业也采用互联网的思维改造组织模式，推动组织结构的去中心化和扁平化，倡导“人人都是创业者”的思想，最大程度地激发管理人员和基层员工的积极性和创造性。

4、新型业态逐步兴起，跨界与创新成为趋势
随着产业竞争加剧以及移动互联网、大数据技术的成熟，消费者分散需求的汇聚成本正急剧降低，商业经营迫切需要以消费者为中心进行跨界和创新。

一是线下商业越来越需要以消费者为中心来设计产品和业态组合，部分线下商业开始走出普通意义上的休闲购物范畴，在情感交流、社交需求和艺术欣赏等领域设计业态组合，将艺术博物馆、文化概念店、环保体验中心、主题旅游景点、展览馆、自然景观和体育运动场等业态与购物进行融合。

二是通过O2O、O2M的技术方式，发挥线上和线下各自的优势，为消费者打通线上和线下商业环节，达到吸引消费者、提升消费量的目标。

5、商业地产供给过剩，商业企业竞争加剧
近年，由于住宅地产的宏观调控和市场的成交清淡，众多房企开始布局商业地产，导致大量商业项目进入市场，短期内出现供需失衡的局面。

另一方面，这些商业项目在产品定位、业态组合和品牌结构上同质化严重，甚至给人千店一面的印象，造成空臵率持续走高，整体租金水平也出现下滑。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的
统计数据，2014年第二季度，中国商用物业指数（CRI）为103.4，环比下跌5.7%；二线城市商业项目的空臵率继续攀升，达到了14.9%的历史峰值，“高存量、去库存”成为商业地产的主基调。

6、金融领域持续改革创新，并购重组成为上市公司成长的重要路径
受到政策的大力推动，金融领域的改革与创新持续发酵：民营银行筹建获批，利率市场化改革有序推进，基金子公司快速扩容，互联网金融云起云涌。

在金融创新的大背景下，上市公司融资的渠道与工具进一步拓展，股权融资和债权融资的方式不断出现突破，多家公司的优先股发行方案落地。

同时，证监会于今年7月11日发布《上市公司重大资产重组管理办法》和《上市公司收购管理办法》，取消除借壳上市之外的重大资产重组行政审批。

在政策的鼓励下，国内企业的并购重组迎来新一轮的高潮，并购重组成为上市公司成长的重要路径。

根据清科研究中心的数据，2014年上半年国内企业共完成并购数量784起，较2013年同期上涨79.8%，共涉及交易金额510.23亿美元，同比回升19%。

二、战略转型升级目标及方向
1、战略转型升级目标
顺应新型城镇化建设和居民消费水平升级的趋势，积极研究和利用移动互联网的技术和组织模式，采用内生式增长和外延式并购双轮
驱动的发展方式，将公司打造成为家庭生活休闲娱乐中心运营商。

2、战略转型升级方向
（1）多措并举消化存量，结构性布局增量
目前公司仍储有肇庆“大旺又一城”、鼎湖“总统•御山庄”城市综合体、“海印大沙新都荟”商业综合体、茂名“森邻四季”和“茂名大厦”等多个商业地产类存量项目，计划通过完善配套服务设施、与房产网站合作销售等多种举措，尽快消化库存，实现资金回笼。

未来将继续寻找可运营、能够持续贡献利润的物业，在确保有净现金收益的前提下，沉淀和赚取可营运的商业项目，继续以房养商，实现滚动开发。

同时，充分利用商业地产行业低位调整的机会，摒弃摊大饼的发展模式，积极进行结构性布局，以上海浦东新区周浦地块项目为模板，围绕一线城市和珠三角地区的核心商圈或成本洼地布局增量，为公司未来发展提供丰富的项目储备，驱动公司快速发展。

（2）主动调整产品组合和业态结构，聚焦互联网不擅长的领域网络销售在标准化产品方面相比传统实体销售拥有更多的成本和效率优势，对传统销售方式形成巨大的冲击。

但互联网也有弱势和盲区：①缺乏体验性，在需要体验互动的产品领域并不擅长；②优势在中低端产品，由于存在消费者信任问题，高端产品销售并不理想；
③安全性有待改善，消费者权益受损事件屡有发生。

因此，未来公司将主动调整产品组合和业态结构，构建四大自营业态：海印体育会、
海印国际电影城、海印美食汇和海印儿童天地，作为主导引领，辅以引入其他产品组合，聚焦互联网不擅长的领域。

包括：①将充分发挥线下的物业优势，定位于批发市场、大型购物中心和城市综合体等互联网不擅长的产品组合；②优化各商业物业的业态组合，增大体验式、互动式和娱乐性业态，积极引入各类休闲娱乐资源；③通过上市公司的信誉，积极提供产品品质担保和期限内免费退换服务，充分保障线上线下的消费者权益。

（3）顺应新型城镇化建设和消费升级趋势，积极布局升级业态今年李克强总理在政府工作报告中提出，推进以人为核心的新型城镇化，着重解决好现有“三个1亿人”的问题。

为了顺应老城转型、新型城镇化的建设，承接广州市内批发市场的转移需求，公司展贸城一期定位于纺织、布料、皮革、皮草等产业园区，集销售、展示、电子商务、产业服务等多功能于一体。

同时，居民收入水平提升推动消费水平升级，公司积极布局奢侈品奥特莱斯的业态，打造华南地区最大的奢侈品汇集中心，满足消费水平升级的需要。

未来公司将根据商业的发展趋势，以展贸城和奥特莱斯为模板，继续积极布局升级业态。

（4）适时围绕主业发力并购，引入线上线下新型业态
当前商业正处于变革和转型的时期，为顺应商业的发展趋势，线下实体商业纷纷进行跨界整合，推出各种新型的业态。

公司对商业业
态走势保持极高的敏锐度，意识到新型业态强大的生命力和吸引力，为做强家庭生活休闲娱乐中心运营商的定位，未来将适时发力外延式并购，引入线上线下新型业态，改善公司产品服务组合，助推公司成功战略转型升级。

（5）利用移动互联网技术，积累流量、分析数据、积极变现，打通线上线下运营环节
积极利用互联网的先进技术，提升线下商业物业的客流量和租金水平。

第一阶段以流量为本，将吸引流量作为企业经营者的首要责任，借助自主开发软件、电商网站、微信商城、异业联盟等渠道，实行统一收银、统一管理、统一积分、统一配送等制度，逐步将线下商业物业的“人流、商流、资金流”变成网络的“流量”。

第二阶段以数据为导向，通过流量沉淀数据，对于会员交易行为进行大数据分析，为精准营销、增值服务提供数据基础和指导依据；同时建立有效的商户评价体系，结合日常经营数据，对每一个商户在各个维度中的表现都进行精准赋值，进而对商户进行分类，优化招商选商流程。

第三阶段在大数据分析的基础上，以运营能力为核心，以产业链延伸为方式，积极探寻变现方式，适时切入供应链金融和互联网金融服务，寻找新的价值增长点。

通过以上三阶段的方式，最终打通线上线下运营环节，提升公司核心竞争力。

（6）借力创新性融资工具，为战略转型升级提供资金支持。