20090909-市场研究-烟台LOFT产品专题研究
最新LOFT的产品分析
起源
Loft产品最初起源于20世纪中叶 的欧洲，当时是为了满足年轻人 对自由、个性化家居装饰的需求 而设计的。
发展历程
随着时间的推移，Loft产品逐渐 发展成为一种时尚、个性化的家 居装饰风格，受到广泛欢迎。
未来趋势
随着环保意识的提高和技术的不 断发展，Loft产品将更加注重环 保材料和智能化的应用，以满足 未来市场的需求。
02
年轻消费者对于loft产品的个 性化、创意性要求更高，更愿 意选择符合自己品味和风格的 产品。
03
消费者对于loft产品的使用体 验和服务质量要求也越来越高 ，需要不断提升服务水平以满 足消费者需求。
04
未来趋势与展望
技术创新
智能化生产
01
随着物联网、大数据和人工智能等技术的发展，loft产品的生产
产品分类与比较
分类
根据用途和功能的不同，Loft产品可以分为不同的类型，如书架、衣柜、鞋架、储物柜等。
比较
不同类型的Loft产品在外观、功能、价格等方面存在差异。用户可以根据自己的需求和预算选 择适合自己的产品。同时，不同品牌和厂家的产品质量和价格也存在差异，用户在购买时应进 行比较和选择。
02
用户体验
人性化设计
loft产品在设计时充分考虑了用户的需求和习惯，通过人性化的设 计提高产品的易用性和舒适度。
美观实用
loft产品不仅外观美观，而且注重实用性，通过合理的空间布局和 细节处理，使产品既美观又实用。
个性化定制
为了满足不同客户的个性化需求，loft产品提供了一定的定制服务， 客户可以根据自己的喜好和需求选择合适的颜色、布局和配置。
节能减排
通过节能技术和减排措施，loft产品将更加节能环保， 符合绿色建筑标准。
LOFT产品研究及设计
户
赠送
凸窗， 凸窗，
附件：产品性价比挖掘——入户花园
入户花园
说明： 说明： 为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、 为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功 能的使用。 能的使用。
附件：产品性价比挖掘——内庭院
说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观， 说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观， 更具空间的层次感和舒适性。 更具空间的层次感和舒适性。
访谈人二
廖先生 35岁 购房目的：改善居住环境 改善居住环境 家庭：五口之家 职业：公务员 核心特点：家庭为重，居住舒适度
现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子， 家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。 高层20多层还是可以的。 像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。 假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。
产品客户群——年轻的首置，投资客户
Loft产品： 享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。 主要客户群： 是25-38 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户 群，他们购买的目的是自住； 其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求 回报； 另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足 都市的生活平台。
因此世联认为： 因此世联认为：
不建议大体量的设计LOFT产品！ 不建议大体量的设计LOFT产品！ LOFT产品
如果要做： 如果要做： 建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！ 建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！
目录： 一．LOFT产品分析 LOFT产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件
小户型公寓产品专题研究报告
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CONTENTS
目录
1 小户型公寓产品背景研究 2 小户型公寓产品户型特征 3 小户型公寓产品配套特征 4 小户型公寓产品智能化特征 5 小户型公寓产品的市场发展空间
——小户型公寓专题
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O2
一、户型研究 二、户型介绍 三、设计理念 四、功能研究
户型特征
——小户型公寓专题
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2 户型特征
以「西安·万科城」项目作为小户型公寓产品户型研究 :
盆完全可以满足需求。它的主要功能是日常洗漱，兼具厨房清洗功能，比如清洗碗筷。 3、水盆尺寸
1) 如果一个人洗脸刷牙，300*300的净尺寸是比较舒适的； 2) 洗碗筷和盘子，较大的盘子和碗的直径一般不超过300mm； 3) 为避免清洗碗筷时，污水溅出，水盆深度至少要大于200mm。
2 户型特征
小户型公寓功能研究
2 户型特征
小户型公寓装修标准
——小户型公寓专题
装修 标准
C标
适用 产品
小户型
对外 报价
墙面
地面
洁具
2000元/㎡
多乐士涂料 马克波罗墙砖 （厨房、卫生间）
马可波罗地砖（玄关、厨房、 卫生间）
圣象强化复合地板（起居室、 餐厅、卧室）
摩恩（龙头、花洒） 乐家（台盆） 科勒（座便器）
厨具
摩恩 （厨盆、龙
——小户型公寓专题
18平米户型其他设计
一、洗衣解决方案
在厕所内会设有洗衣龙头，可以直接用盆或水桶接水 ；在厨房洗衣机位设有水龙头，为洗衣机供水 。 二、衣柜的个性化：
大学生有强烈的个性追求，需要通过适当途径展示。 衣柜门的传统做法是使用木板。木板的成本较高，弄脏后不易清洁，而且无法体现住户的个性。如果 采用布帘，可以根据自己的需求选择不同颜色和图案的布帘，并且每隔一段时间可拆卸清洗。 三、8小时更新： 小户型主要是供给租住者使用。分析租户的心理需求，租户希望入住的房间整洁干净，最好没有上一 户居住者留下的使用痕迹。因此，小户型内的各种材料和部品需要满足经久耐用、易修复的要求，可以在 短时间内对小户型进行更新。比如，人造石台面可以通过打磨方式进行修复，使台面焕然一新。
soho产品研究
配 套： 车位2092个，一所幼儿园2150平米，一所小
学校5800平米，俱乐部2235平米
北京soho现代 城
区位概况
SOHO现代城位于东长安 街延长线，国贸东800米， 北京商务中心区内(CBD)内。 随着地铁复八线的建设、国 贸桥的改造、通惠河的治理 和东四环的开通，现代城所 处的商务中心区已成为北京 最现代繁华的地区。现代城 东南西北，地下水上皆四通 八达。复八线地铁在现代城 设有出口。
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soho优劣势
兼顾了办公与居住两方面的需 求
房屋空间可自由分割，灵活性 较高
户型方正，利用率较高 房价物业管理费以及其他使用
成本均低于其他纯写字楼 不限购
优势
劣势
随用办公的用途，但不能注册公 司和挂牌，牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求
为满足空间分割组合需求以及功 能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷
城市综合体的作用
城市综合体是城市发展到一个高级阶段 的产物，被誉为城市中最精华的盒，叫
做“城中之城”，它是城市升级的引 擎。
万达广场
城市综合体是城市消费的中心。城市综合体的开发可以为城市（新城）快速建成和人 气的集聚带来放大效应。 城市综合体能够产生整体大于部分之和的集聚效应。它能是不同功能之间形成叠加效 应，成为一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。
soho产品特点soho产品特点综合soho公寓特点soho公寓对于产业和周边环境的依赖性极大一般位于高等院校及商业中心附近由于客户对于居住和办公的需求各不相同所以要求soho公寓的空间具有极大的伸缩性和变化性房型的个性化要求应得到充分满足购买售后公寓的客户分为两类一类是自用一类是投资对于自用客户来说soho公寓牺牲了部分居住功能舒适性差只能是过渡性产品对于投资客户来说租金回报较低于写字楼处下风但对于试用者来说办公成本低因而出租率高oho公寓的面积一般都比较大以居住的成本来实现办公soho优劣势优势劣势房屋空间可自由分割灵活性较高房价物业管理费以及其他使用成本均低于其他纯写字楼随用办公的用途但不能注册公司和挂牌牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求户型上会存在很多缺陷作为居住适合单身人士或两口之家只能是过渡性产品租金回报很低短期投资受政策限制优劣势soho是一种新经济新概念指自由弹性而新型的生活和工作方式
公寓市场调研报告
公寓市场调研报告公寓市场调研报告一、调研目的及方法近年来，随着城市化进程的加快，公寓市场规模迅速扩大，成为房地产领域的一个新热点。
为了了解公寓市场的发展趋势和机遇，我们进行了一次调研，并撰写了此报告。
本次调研主要以在线问卷和实地访谈的方式进行，共有500个有效的问卷调查结果，并且我们走访了10个不同的公寓项目。
二、市场概况1.市场规模：调研结果显示，公寓市场规模在过去两年内呈现出快速增长的趋势，预计今年市场规模将达到500亿元。
2.市场需求：调研数据显示，大多数受访者对公寓的舒适度、安全性和便利性有较高的要求，超过60%的人表示他们愿意选择公寓作为长期居住的房屋类型。
3.市场竞争：目前，公寓市场的竞争主要集中在城市核心区，大多数房地产开发商对该区域持续投入。
此外，共享公寓和长租公寓等新型业态也在逐渐崛起。
三、市场机遇1.二三线城市的发展：一线城市的公寓市场已逐渐饱和，二三线城市的发展潜力巨大。
这些城市的人口增长迅速，居住需求旺盛，是公寓市场的重要增长点。
2.家庭型公寓的发展：随着国家政策的调整和人们生活方式的改变，家庭型公寓市场有望迎来新的发展机遇。
这类公寓拥有更大的户型，提供更多的生活设施和服务。
3.共享公寓市场：共享经济的兴起使共享公寓市场蓬勃发展。
年轻人、移民人士和短期工作者等群体对共享公寓需求旺盛，这为公寓市场带来了新的机遇。
四、市场挑战1.土地供应：在城市核心区，土地资源紧张，公寓项目往往面临较高的土地成本和规划限制。
这对房地产开发商来说是一个巨大的挑战。
2.品牌建设：公寓市场竞争激烈，品牌力成为房地产开发商的核心竞争力之一。
如何提升品牌的认知度和美誉度，是开发商需要关注的重要问题。
3.租赁市场监管：公寓市场中的租赁关系多样，涉及到多方的权益和责任。
相关部门应加强对公寓租赁市场的监管，维护租户权益，促进市场健康有序发展。
五、市场发展建议1.多元化产品：公寓市场需求复杂多样，开发商应根据不同人群和需求，推出多种类型、多样化的产品，以满足不同层次的需求。
LOFT产品创新方向研究、特征、优劣势、未来发展趋势分析报告(下)
（下）随着2016年沪史上最严厉调控政策出台，未来伴着限购政策，小面积低总价不限购的LOFT产品需求量会放大，加上越来越多房企布局长租公寓，对于LOFT这一块的产品研发，必将是重中之重。
北京万科的LOFT产品已经做到了3.0版本，绿地发明了其30㎡专利户型，金地推出“极公寓”产品线，保利的“米墅”等等，各大开发商都瞄准LOFT这块市场了。
今天小编就为大家分析最新的LOFT产品在设计上有了哪些创新点！居住需求【3.9米错层】不同空间巧妙叠加的“三连跃”，64㎡打造18立方米收纳空间。
杭州世茂茂御PLUS●客厅的南向整面落地窗尽头，是一个大型榻榻米。
长3.5米，宽2.8米。
打开一块块翻板，下面全部可以储物。
能够收纳不少大体积的生活物品，比如电风扇、靠垫、枕头、被子等。
几乎又是一个储藏室。
●榻榻米的一侧，是女人或网红们最在意的大衣柜。
两个衣柜分别宽1米，高2.5米。
中间特别留出高度为1.2米的长衣格，可以放不容易收纳的连衣裙、风衣和长大衣等。
粗略估算下，一共可挂约70件衣服。
●从榻榻米旁，步上6步台阶，就到了二楼的书房区。
台阶下抽出是6个抽屉，可以收纳一些日常小物。
●书房由长书桌、过道和书柜组成。
书桌长2.9米，供三人办公绰绰有余。
●身后是一整面墙的书柜，长3.4米，高1.9米。
进深27厘米很实用，足够放下时尚杂志。
●穿过书房再往上走两步，就到第三层的卧室了。
8㎡的空间，足够摆下一张双人床垫。
靠墙又是一整面矮衣柜，长3.2米，高1.2米。
可以设置成小方格加短衣格。
全部加起来，最多可以挂超过100件衣服！而在样板房里，这面衣柜被设计为多功能型，包包裤子领带内衣，各得其所。
居住需求【4.2米复式】舒适系数最大化，独立餐客厅一体化、卫生间干湿分离、挑空书房、独立储藏空间、私密卧室，采光和景观资源都能得到最大程度利用。
●一楼独立餐客厅，餐厅与客厅为一体化设计●卫生间干湿分离，提高了利用率，人性化设计●二楼规划两房设计，更有独立储藏空间，舒适系数满分●另配挑空书房，运河岸享城市风华杭州绿城运河郡楼上为居住静谧空间，楼下是休闲动感空间，灵动无限57㎡=2房1厨1卫+阳台居住需求【4.4米复式】中信泰富又一城功能性和舒适度的均好性较强，名卫干湿分离，双层挑高阳台面宽达6.1m，270°保证了最大程度的采光。
昂展烟台项目公寓类产品发展报告
春天公寓 芝罘区
振华公寓
机场路183号 学生公寓 南大街78号 平治公寓
乐天国际公寓 幸福中路60号 烟港五号公寓 前沿国际公寓 青年南路附近 华海国际公寓
海阳路南街 38号 建设路15号 建设路14-5 号6层
岛东路附近
红旗中路与 机场路交叉 路口
海港工人大 道18号
环海路90号
苹果公寓
东大学东门 斜对面
东山老年公寓 大马路附3号
第一国际
胜利路与环 山路交接
MINI舍区
机场路交警 三大队东南 300米
蜜蜂工社
毓璜顶西路
都市星期8
迎祥路与四 眼桥街交叉 之处
2020/1/29
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普通公寓成交均价在8500元/平，阳光100二手公
芝罘区南大街沿线公寓项目 寓11000-12000元/平（含500厨卫精装），世茂海 湾1号打6.75折后价10000元/平（毛坯房）；
一般可以从“面积大小”、 “装修状况”、“地段位 置”、“物业管理”和 “配套设施建设”等方面 进行区分公寓和一般住宅
根据目前市场上常见的 几种类型，主要分为居住 型公寓、商务型公寓、酒 店式公寓等几种类型
目前市场上公寓类型的划分
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
2020/1/29
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普通公寓（居住型公寓）
2020/1/29
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普通公寓通吃商务公寓：
烟台市目前处于城市化的初期阶段，公寓产品以住宅立项的普通公寓为主，强 调自己的商住两用及酒店式服务管理，但普遍装修档次较低，酒店式服务管理 只是作为宣传嘘头，并未有真正酒店运营公司进入，为定位于高端精品酒店式 公寓留下了一定市场空间。
商务公寓市场空间受限于普通公寓的公建化与功能化及市场供量大的特点，该 产品在目前城市化进程中尚未被细分或得到市场认可，小企业办公去了普通公 寓，大公司办公去了纯写字楼，市场地位处于无间道式的尴尬境地，且售价高 于普通公寓，且短期内该境况得不到根本改变，故不建议作为重点发展方向。
烟台的客户需求、装修配置研究
第二象限：重点发力 敏感度高 第一象限：谨慎发力
入户门
入户门锁
首层公区
第三象限：匹配竞品
户内窗
标准层公区 成本高
层高 外立面
第四象限：满足交付
第二象限：重点发力 敏感度高 第一象限：谨慎发力
入户门
户内窗
入户门锁 地下车库地面
首层公区
第三象限：匹配竞品
外立面 标准层公区
成本低
层高
第四象限：满足交付
3.4 客户调研——精装配置验证
好区位/好业态铝合金窗（↑）
大安居/大功改：P2档
U2/U3优先钢木门（↑）
扎根配置/成本敏感性分析
小安居/小功改配置/成本敏感性分析
大安居/大功改配置/成本敏感性分析
第二象限：重点发力 敏感度高 第一象限：谨慎发力
入户门锁
首层公区
第三象限：匹配竞品
户内窗户
入户门 外立面
成本高
层高
标准层公区
第四象限：满足交付
大安居大功改 P2/D2
＜主流配置
机械锁 ＜ 电子锁 或
√ 塑钢窗 ＜ 铝合金窗 √ 涂料 ＜ 真石漆
VS可选
√ 客餐厅地板 VS 地砖 √ 燃气热水器VS消毒柜
＞主流配置
厨电3件套 ＞ 2件套 或 有凉霸 ＞ 无凉霸 或
＜主流配置
√ 机械锁 ＜ 电子锁
塑钢窗 ＜ 铝合金窗 或
√ 涂料 ＜ 真石漆
VS可选
第二象限：重点发力
消毒柜 石膏线吊顶
精装-成本/敏感性分析
敏感度高
第一象限：谨慎发力
热水器 智能马桶
单跌吊顶
美缝 单向中央新风
双向中央新风
成本高
小户型公寓产品专题研究报告
隐 形 空 开
鞋柜
热 水 器
小家 电
洗 衣 机
2 户型特征
小户型公寓功能研究
——小户型公寓专题
18平米户型 餐厅/厨房
• 大学生的就餐一般在学校餐厅解决。刚毕业的大学生由于刚刚踏入社会，在繁忙的工作之余，很少有精 力在家做饭；基本是中餐在工作单位解决，早餐和晚餐在快餐厅、餐馆解决。
• 在周末或者加班到深夜的时候，可能会在家自己煮方便面、熬稀饭、熬汤。因此，需要提供基本厨具， 解决这种简易就餐的需求。 1）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷； 2）电磁炉：用于煮方便面、熬稀饭、熬汤； 3）微波炉：快速加热食物，可以用于自制早餐；
——小户型公寓专题
3
1 背景研究
起源：
——小户型公寓专题
国内小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型住宅起源于战后伊始.当时日 本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅 。
新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要 素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实 现舒适、时尚、便捷的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低 了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数 的可变，可衍生出不同类型的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为 日本城市住宅的主流。
2 户型特征
小户型公寓功能研究 18平米户型 客厅
通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。
——小户型公寓专题
2 户型特征
烟台市房地产市场调查分析报告
目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
即芝罘区、福山区、莱山区、牟平区、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市、长岛县。
烟台2010-2011年房地产市场调研报告
岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共
同形成拱卫首都北京的海上门户。
烟台市辖 4 区、 1 县、 7 个县级市和国家级经济技术开发区、
高新技术产业开发区， 82 个镇、 6 个乡、 65 个街道办事处，
589 个居民委员会、 6748 个自然村，全市总面积 13746.5 平
方公里，其中市区面积 2722.3 平方公里。
级别
（二）烟台市城市规划
1、城市规划总体布局及发展战略
《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 中明确指 出，烟台市将和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新 城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设， 带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间；高 标准抓好“一山两河”（大南山、夹河、辛安河） 、“一线三岛”（海岸 线、芝罘岛、崆峒岛、养马岛）和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发 建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能和形象。
二、房地产政策情况 ............................................................................................................... 5 （一）国家宏观调控政策执行落实情况 ....................................................................... 5 （二）当地出台的地方政策 ........................................................................................... 6
LOFT市场调研报告7.16
关于LOFT产品调研报告一、LOFT产品的发展1、LOFT起源与发展LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。
20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。
2、LOFT定义•LOFT的概念：LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。
LOFT的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。
3. LOFT政策法规层高是影响舒适度的重要因素，《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。
住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。
二、鞍山LOFT产品分析1、LOFT产品分布：LOFT产品分布特征①楼盘多位于铁东或高新科技开发区。
②产品体量不大，小中户型去化率较高，大户型去化率较低。
③年轻客户群较多的区域。
2、LOFT产品分析目前，鞍山在所售楼盘中， LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。
在售项目多为毛坯房或清水交房,2个项目为精装修交房。
多数项目以销售至尾盘，所剩房源不多。
3. LOFT价格解析在售LOFT项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。
LOFT空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出1.5倍左右。
主题公寓酒店市场研究报告：趋势、竞争与发展分析
主题公寓酒店市场研究报告：趋势、竞争与发展分析Title: Market Research Report on Serviced Apartment Hotels: Trends, Competition, and Development AnalysisIn recent years, the market for serviced apartment hotels has been experiencing rapid growth and development. The rise of business travel and the increasing demand for long-term accommodation options have propelled the expansion of this sector. This report aims to provide an in-depth analysis of the trends, competition, and development prospects of the serviced apartment hotel market.Trends:One of the significant trends in the serviced apartment hotel market is the growing preference for serviced apartments over traditional hotels. Business travelers and long-term visitors are increasingly seeking the comfort and convenience offered by serviced apartments, which provide more space, privacy, and the ability to self-cater. Additionally, the rise in remote work has fueled the demand for extended stays, creating an opportunity for serviced apartment hotels to cater to this demographic.Moreover, there is a noticeable shift towards eco-friendly and sustainable practices within the serviced apartment hotel industry. Consumers are becoming more environmentally conscious, thereby prompting serviced apartment hotels to adopt sustainable initiatives such as energy-efficient appliances, waste reduction strategies, and the use of eco-friendly materials in their properties. This trend not only aligns with consumer preferences but also presents cost-saving opportunities for the operators.Competition:The competition in the serviced apartment hotel market continues to intensify as more players enter the industry. Established hotel chains, independent operators, and rental platforms are all vying for a share of the market. In response to the competitive landscape, many serviced apartment hotels are focusing on differentiation through unique amenities, personalized services, and distinctive experiences. Building strong brand identities and cultivating customer loyalty are essential strategies in sustaining a competitive edge.Furthermore, the emergence of technology-driven solutions has reshaped the competitive landscape of the serviced apartment hotel market. Digital platforms, mobile apps, and online booking systems have become integral tools for attracting and engaging customers. Additionally, data analytics and personalization are increasingly utilized to tailor services and enhance the overall guest experience.Development Analysis:Looking ahead, the serviced apartment hotel market is poised for further expansion and innovation. The increasing globalization of businesses and the rise of the gig economy are expected to drive demand for serviced apartments, particularly in urban centers and business districts. As such, there is a growing trend of mixed-use developments that incorporate serviced apartment hotels, residential units, and commercial spaces, catering to the diverse needs of modern urban lifestyles.Moreover, the concept of co-living and co-working spaces within serviced apartment hotels is gaining traction, presenting opportunities for collaborative and community-oriented livingarrangements. This trend aligns with the evolving preferences of millennials and remote workers, who seek not only accommodation but also a sense of belonging and social connectivity.In conclusion, the serviced apartment hotel market is witnessing dynamic shifts in consumer preferences, competitive strategies, and development trends. By staying attuned to these factors, industry players can better position themselves to capitalize on the opportunities presented by this evolving market.标题：主题公寓酒店市场研究报告：趋势、竞争与发展分析近年来，主题公寓酒店市场经历了快速增长和发展。
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烟台思源经纪南山项目部 2009年4月22日
前言
首先明确公寓部分规划一部分LOFT产品的原因 本案酒店式公寓无论是产品特点还是区域属性的不利因素，造成与目标
客群需求特点的一定错位，增加了市场风险。
不利因素包括： 体量较大： 酒店式公寓部分总建面5万㎡占住宅区总体量的50%，比重较大消化比较困难。
75㎡LOFT户型
75㎡LOFT户型产品透视图
烟台市场LOFT产品横向对比
项目名称 乐天国际 公寓 九哩假期 美亚国际 公寓 香江公寓 海天景苑 面积区间 45㎡ 68㎡～140 ㎡ 38㎡～88 ㎡ 21.37㎡46.64 ㎡ 58㎡-85㎡ 层高 (米 ) 4.4 4.8 4.4-5 4.2 5.2 交房标准 精装 精装 精装 精装 精装 用地性质/ 产权年限 商业用地 /40年 工业用地 /50年 住宅用地 /70年 工业用地 /50年 商业用地 /40年 套数 406 套 231 套 141 套 240 套 600 套 剩余房源 售罄 30% 5套 售罄 10余套 开盘时间/交房时间 2005-6 2005年底 2007-7 2007-12-31 2006-10-28 2007-03-01 2006-1-7 2006-6-18 2006-3-28 2006年底
烟台市场LOFT产品研读
烟台市场LOFT住宅产品分布 芝罘区：上尧花园、乐天国际公寓、闻海公寓、惠园公寓等 莱山区：橡树湾、美亚国际公寓、常青藤(后期)等 开发区：海阔天高、海天景苑、香江公寓等 福山区：暂无 牟平区：九哩假期等
上尧花园LOFT产品研读
楼层分布
单层面积 装修情况
五层、六层（顶层）
海天景苑LOFT产品研读
楼层分布 单层面积 开 发 商 2#(17层)、3#)19层)， 层 3层以上皆为LOFT 2#58㎡-61㎡、3#75 ㎡-85㎡ 北京志远伟业房地产 开发公司 套 高 数 5.2米 600套 2006年3月 28日
开盘时间
所占比例
产 价 权 格
约占67%
40年
交房时间
交房标准
LOFT
……
九哩假期LOFT产品户型图 建筑面积68㎡ 建筑面积89㎡
30㎡
二层
59㎡ 一层
20㎡
二层
一层
48㎡
九哩假期LOFT产品户型图
二层约47㎡ 建筑面积140㎡ 二层面积43㎡
一层约79㎡
建筑面积126㎡
一层面积103㎡
美亚国际公寓LOFT产品研读
楼层分布 九层～十一层 层 高 9～10层：4.4米； 11层：5米
LOFT
3.6米
一层
LOFT
3.6米
橡树湾一期LOFT产品研读
楼层分布 单层面积 装修标准 开 发 商 所占比例 产 价 权 格 二十层（顶层） 30㎡～88㎡ 菜单式装修 园城集团 一期约占6% 40年 均价约7500元/㎡，以单层面积计价，其他标准 层均价5500元/㎡。 层高 套数 所占比例 开盘时间 4.8米 38套 一期约有6% 07年12月29日
九层
十一层
美亚国际公寓LOFT产品户型展示
建筑面积88㎡ 建筑面积38㎡
二层 一层
二层
一层
海阔天高LOFT产品研读
楼层分布 单层面积 开 发 商 所占比例 1#3层以下 36㎡～56㎡ 烟台诚信置业有限公 司 约占80% 层 套 高 数 3.6米 10套 2006年4 月25日 2007年 底
开盘时间 交房时间
2006年底
精装修
夹层已做，均价6000元/ ㎡，实际销售按面积 计价
去化情况：目前剩余10余套LOFT产品，60㎡左右剩2 套，其他主要是75㎡的户型。 物业特点：内部精装修交房，但交房时装修质量较 差出现楼层墙皮脱落情况。
海天景苑LOFT产品研读
LOFT户型： 60㎡：两室一厅，一层、二层各一室， 每层设一卫生间。 75㎡：三室一厅，一层客厅挑空，二层 两卧室，
LOFT形式简略示意
5米
单层面积
装修标准 开 发 商 产 价 权 格
38㎡～88㎡
精装修 烟台义泰置业发展有限 公司 70年
套
数
141套
约40% 06年10月28日
所占比例 开盘时间
LOFT LOFT LOFT 酒店客房
4.4米 4.4米
均价约7000元/㎡，隔层已做好，以单层面积计价，买一 层送一层。
去化情况： 项目为旧厂房改造，房产证件不全。目前所有LOFT 产品都已经销售完毕。 促销措施：送海尔21寸电视机、海尔40升热水器、 三洋油烟机、三洋燃气灶共四样家电，若一次性付 款，加送微波炉一台 。
香江公寓LOFT产品户型
样板间展示 项目交房内部精装修， 居室入口上方设夹层。
园林景观展示 设2900平方米的简单中 庭花园、草地、花丛、 水景、运动场地。
香江公寓LOFT产品研读
楼层分布 单层面积 开 发 商 所占比例 6层全部 21.37㎡-46.64 ㎡ 烟台诚信置业有限公 司 约占100% 层 套 高 数 4.2米 240套 2006年1 月 7日 2006年6 月18日
开盘时间 交房时间
产
价
权
格
50年
交房标准
精装修
均价3000元/ ㎡，实际销售按面积计价
非住宅用地：
酒店式公寓区域用地性质为商业用地，使用年限为40年 生活成本高： 项目所在区域远离市区，交通及配套不够便利
因此，思源建议拿出一部分平层公寓改成LOFT，突出LOFT的性价比（即买一 层的两层）来拉动销售，弱化本案公寓的不利因素，追求亮点和附加值。 同时通过对烟台市场LOFT产品的调研，也增加了我们对此类产品在市场中的 信心。
上尧花园LOFT产品户型图
单层面积122㎡
单层面积88㎡
闻海国际公寓LOFT产品研读
楼层分布
单层面积 装修标准
一层～二层
29㎡～72㎡ 精装修
层
套
高
数
3.6米
21套 约15%
LOFT形式简略示意 ……
标准层 标准层 标准层 标准层
所占比例
开 发 商
产 价 权 格
烟台诚信置业发略示意
LOFT
标准层
标准层 标准层
去化情况： 橡树湾项目的LOFT产品位于顶层，隔层由业主 自行搭建。由于单价相对较高，去化速度较为 缓慢，LOFT产品现剩余20%左右。
标准层
……
橡树湾LOFT产品户型展示
橡树湾LOFT户型展示
乐天国际公寓LOFT产品研读
楼层分布 单层面积 装修情况 开 发 商 产 权 价格策略 6～18层 45㎡ 毛坯，部分带装修 烟台九隆置业有限公司 40年 买一层，送一层；隔层未作，当时毛坯均价约4000元/ ㎡，带装修均价约4500元/㎡。 层 套 高 数 4.4米 406套 约78% 05年6月 LOFT LOFT LOFT LOFT
小结： 主力面积多以40㎡-80㎡小户型为主
层高基本都在4米以上满足LOFT双层设计要求
全部精装修交房 除美亚国际公寓外，都是非住宅用地，用地年限为40、50年 目前皆为现房销售去化情况良好，较受市场欢迎。
总结
真正将LOFT作为推广概念的项目凤毛棱角，大部分还是以“复式”形象面市；
层高达到4.8米的项目较少，大部分在4.4米甚至更低； 单层面积区间集中在30㎡-50㎡； 主要有按“单层面积计价，买一层赠一层”和按套计价两种方式； 市场认知度较好，客群多为能接受新式居住观念的较年轻群体。 市场在售LOFT均为现房，而且多数项目只在顶层或底层设计小部分LOFT。整栋建 筑设计成LOFT的项目(海天景苑、乐天国际公寓)均达到了90%以上的销售率。而且最
88㎡、 122㎡ 毛坯
层
套
高
数
4.8米
26套 3%
LOFT形式简略示意
所占比例
4.8米
开 发 商
产 价 权 格
烟台渤海置业有限公司
70年
开盘时间
07年5月
4.8米
LOFT
1.8㎡
隔层未做，实际销售按套计价，单层面积合均价约 4000元/㎡。
LOFT 标准层 标准层 标准层 标准层
去化情况： 上尧项目所谓的LOFT产品实际就是顶层阁楼形式， 由于前期消化出现障碍，于是在07年6月初投入10万 元宣传费用，将阁楼包装成LOFT概念后，销售一空。
产
价
权
格
40年
交房标准
毛坯
夹层未做，均价4300元/ ㎡，实际销售按面积 计价
去化情况： LOFT户型实际上是底层部分商铺改造而成，目前所 有LOFT产品都已经销售完毕。 物业特点：全封闭物业服务，酒店式高级管理 景观特点：每层电梯出口处均安装有水幕景观
海阔天高LOFT产品户型
建筑面积55.32㎡，层高3.6米夹层部 分高度仅为一米，只能做成榻榻米， 功能比较简单。
LOFT形式简略示意
楼层分布
双层面积 装修情况 开 发 商
整栋均为复式
68㎡～140㎡ 精装修 华瑞房地产开发有限公司
层
套
高
数
4.8米
231套 100% 07年7月 LOFT LOFT LOFT
4.8米
LOFT
所占比例 开盘时间
产
价
权
格
50年
隔层已做好。按套计价，起价约3100元/㎡。
去化情况：实际上就是复式公寓，由于位置偏 僻（位于牟平大窑镇高尔夫球场边），生活配 套匮乏，主要针对投资客户，目前销售率达70% 左右。
07年9月
本为50年，由于是烂尾楼改造项目，现剩余38年 均价6500元/㎡，隔层已做好，以单层面积计价，买一层 送一层。