1房地产估价8
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。
A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。
A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。
A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。
A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。
A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。
A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。
1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
房地产估价
房地产估价：1.住宅比较法估价_118913272.房地产估价-理论、方法、实务3.房地产估价－李_118154994.房地产估价案例与分析_120287495.房地产估价_118671896.贷款项目评估_119343197.估价专业的地方化与全球化国际估价论坛论文集_120290598.估价系列估价师工作手册（第二版）_118936439.实用评估及房地产估价业经验案例_010.房地产评税理论与方法_011.房地产评估新制度研究_012.房地产评估分析13.房地产价格评估_014.房地产估价原理（第七版）_015.房地产估价-高_016.房地产估价理论与实务_017.房地产估价第六版（中国版）18.房地产估价教材19.2007房地产与土地估价报告选编_020.2005国际房地产估价学术研讨会论文集_1173045621.不动产估价_1188090322.房地产估价方法与应用_1203090023.房地产估价方法与实务_1185430424.房地产估价实务与案例_1190440325.房地产估价_1189311126.房地产估价_1190346727.不动产估价：第11版中文简体版()[]28.不动产估价_029.不动产估价原理与实务_1019086430.不动产顾问()[]31.不动产评估基础第5版_1086132232.不动产评估实务_1073385633.房地产估价：方法、参数与百例精选34.房地产估价_1087241735.房地产估价_1111486936.房地产估价案例与分析（第2版）_1088557037.房地产估价报告精选 2002_1100992038.房地产估价报告精选（2003）_039.房地产估价柴强－1004009340.房地产估价典型案例分析41.房地产估价方法的拓展_1111587242.房地产估价概论_1093740143.房地产估价规范研究与阐释_1044930244.房地产估价理论与方法_045.房地产估价师手册_1100992946.房地产评估_047.收益性不动产评估技术_1050336948.中外房地产评估土地估价：1.城市地价评估理论探索与实践2.城市地价动态监测技术与方法示范3.中国地价问题研究4.城市土地价格机制研究_118967615.城市土地价格及其影响因素的理论与实证研究_118816156.城市地价动态监测理论与实践总论_07.土地评价学117306298.土地估价相关法律法规政策汇编9.全国土地估价师执业资格考试模拟题集_1166493610.全国土地登记代理人考试复习题集11.农用地分等定级与估价_012.地产估价与经营13.农用地分等定级标准样地理论与实践_1173295314.耕地生态质量评价理论与方法研究：以吴江市为例_1203601215.城镇土地级别调整与基准地价更新研究_1208126016.城市土地价格调查与动态监测 1999~2001年度_1200414417.不动产静态与动态评估方法_1205102818.2006-2007年全国土地估价师资格考试试题汇编_1208473119.区位和土地利用：地租的一般理论_1188211020.耕地非市场价值评估理论方法与实践_1194875221.重庆农用地分等定级与估价研究_022.土地估价与地价管理：执业土地估价师论文集_1204797623.土地估价报告选编_1204484924.全国土地估价师执业资格考试辅导与练习：土地估价相关知识 2008_1204797825.全国土地估价师执业资格考试辅导与练习：土地估价实务基础 2008_1204798026.全国土地估价师执业资格考试辅导与练习：土地估价理论与方法 2008_1204797927.现阶段农用土地资源价格评估研究_1197178228.地价理论与土地估价方法_029.土地估价师看地价：2005年度广东省城市地价报告_1163774730.房屋建筑估价手册_1049739131.不动产估价－吴群32.土地估价法律法规实用手册_1122700333.全国土地估价师资格考试复习题解及模拟试卷11289668_34.土地估价典范11149302_35.城市地产评估（下册）_1080766036.城市地产评估（上册）_037.不动产估价38.北京市房地产土地估价报告选编_1169641539.城市土地价格微观影响因素研究11398648_40.城市土地定级与估价1158145841.城市土地价格调查与动态监测论文集42.中国西部城市土地定级估价——探索与实践()[]43.土地估价典范_044.土地估价理论与方法()[]45.土地估价内部资料_046.土地估价师实务手册_1161153747.土地估价相关知识48.土地估介指南_1130932449.土地管理与房地产评估的系统模型_050.土地评估_1123123051.土地整理与城镇地价_052.镇乡土地联合估价技术与方法_053.中国土地价格及估价方法研究——民国时期地价研究()[]54.农用地分等定级估价理论·方法·实践()[]55.农地价格论_1074007556.农用土地定级估价理论与方法()[]57.城市地产评估理论与实践()[]58.城市地价评估方法：发展与创新_1087286859.城市土地评价理论与方法_1087116760.城镇基准地价更新与平衡_1147588761.城镇土地定级估价理论与实践_1073003862.地产价格评估的实证与创新_1142615463.地产价格评估原理与方法_1108574364.地租与地价学_1081538465.城市地产评估_066.经济区位论_067.工业区位论_068.广东省土地估价实用技术指引资产评估1.2006年全国注册资产评估考试用书建筑工程评估基础_116382002.评估教材－经济法_03.评估教材－建筑工程评估基础_111095344.评估教材－建筑工程评估基础（2005年全国注册资产评估师考试用书）_05.评估教材－机电设备评估基础（2005年全国注册资产评估师考试用书）_06.评估教材－财务会计_07.评估教材－2005年全国注册资产评估师考试用书资产评估_08.评估教材－2005年全国注册资产评估师考试参考用书全国注册资产评估师考试综合习题集_09.评估辅导－资产评估_010.评估辅导－全国注册资产评估师考试相关法规汇编（上册）()[]11.评估辅导－全国注册资产评估师考试复习题解()[]12.评估辅导－经济法_013.评估辅导－建筑工程_014.评估辅导－机电设备_015.评估辅导－财务会计2005_016.评估辅导－2005年全国注册资产评估师统一考试应试指南及同步辅导_017.2006年全全国注册资产评估师考试相关法规汇编（上册）18.2006年全国注册资产评估师考试用书经济法_1164197819.2006年全国注册资产评估师考试用书机电设备评估基础_20.2006年全国注册资产评估师考试用书财务会计_1163766921.2006年全国注册资产评估师考试用书资产评估_1163767722.2006年全国注册资产评估师考试相关法规汇编_1164201723.2006年全国注册资产评估师考试大纲24.评估系列－机器设备评估_1108573425.评估系列－资源性资产评估_1108210226.评估系列－资产评估会计_1108223827.评估系列－资产评估案例_1119339928.评估系列－无形资产评估_1089573529.评估系列－网络价值评估_1110153030.评估系列－土地使用权评估()[]31.评估系列－企业价值评_1139060832.评估系列－金融资产评估()[]33.评估系列－金融不良资产评估_1104277434.价格鉴证－2004年全国价格鉴证师执业资格考试复习题解()[]35.价格鉴证－经济学与价格学基础理论()[]36.价格鉴证－价格政策法规()[]37.价格鉴证－价格鉴证师执业资格考试大纲()[]38.价格鉴证－价格鉴证理论与实务()[]39.价格鉴证－价格鉴证案例与分析()[]40.价格鉴证－法学基础知识_041.借鉴与参考国外资产评估行业考察研究报告42.国有采矿权转让价值评估_043.矿业权评估理论、方法、参数概论_1182005044.2006中国昆明国际评估论坛优秀论文集_1197131145.知识产权战略与资产评估_1203577246.资产估价学引论_1197858347.资产评估_148.资产评估前沿问题研究准则与质量控制_1188059649.资产评估操作规范_050.企业价值评估与资本运营_051.市场价格机制与生产要素价格研究_1176802952.非市场产品的价值评估_1204094953.《金融不良资产评估指导意见（试行）》讲解_1204539554.资产评估工作底稿_1206031655.矿业权评估案例选编_1192008156.并购与重组_1184389857.资产评估与管理_1184331758.非上市高技术企业产权交易与价值评估_1150792159.资产评估案例分析_060.矿产资源有偿使用制度与矿业权评估方法_1201322561.资产评估业务管理与实践_062.资产评估案例教程11034091_63.资产评估全案模拟与操作_064.珠宝首饰评估165.珠宝市场估价_1113245466.中介服务行业管理体制与发展战略11648293_67.中国资产评估准则 200511432043_68.无形资产评估理论与实务_069.无形资产评估理论与实务11647114_70.全国旧机动车鉴定估价师职业资格培训教材新编旧机动车鉴定估价_071.保险公估原理与实务10668222_72.资产评估准则研究_1107606973.资产评估运作技巧及案例分析（下册）_074.资产评估运作技巧及案例分析（上册）()[]75.资产评估译丛_076.资产评估译丛金融资产评估_1050909277.资产评估业常用法规规范手册：房地产、机器设备和无形资产_1105196578.资产评估学教程_1110994379.资产评估学教程_1103413680.资产评估学_1111950481.资产评估学_1095616282.资产评估统计与预测（下册）()[]83.资产评估统计与预测（上册）()[]84.资产评估前沿报告()[]85.资产评估理论与应用_1109610186.资产评估理论与实务_1115242187.资产评估及验资案例分析()[]88.资产评估方法与实务89.资产评估操作教程_1111950790.资产评估报告基本内容与格式的暂行规定_1067260291.资产评估_1108237292.资产评估_093.资产评估：方法与实务_1110507694.资产评估()[]95.注册资产评估师责任与风险防范()[]96.中国资产评估行业规范_1091523897.知识产权价值评估中的法律问题_1047778298.知识产权及其价值评估_1047821499.运用财务报表进行企业分析与估价100.油气储量资产评估方法和资产化管理探讨_11107373101.新世纪高校经济学管理学新学科教材_0102.香港资产评估概论()[]103.无形资产评估与实务_10960128104.无形资产评估理论和管理机制研究_0105.无形资产评估_10895735106.无形资产评估()[]107.我国资产评估理论及准则体系_10357050108.网络股价值评估()[]109.投资估价原理_0110.投资估价（上册）确定任何资产价值的工具和技术（第2版）()[] 111.水库淹没工矿企业补偿评估理论与方法研究_11281281112.收益法评估()[]113.世界资产评估概览（上、下卷）_10690492114.陕西省科委资助软科学研究项目无形资产评估研究()[]115.汽车评估()[]116.企业价值评估与价值增长_10408485117.企业价值评估2118.企业价值评估1_0119.企业并购：成本收益与价值评估()[]120.美国评估行业统一操作规范_0121.历年注册资产评估师考试试题及答案汇编_0122.矿业权评估指南_10980809123.矿业权价格评估_11106996124.矿业权估价理论与方法_0125.旧机动车鉴定估价_10667329126.金融资产评估报告127.价值评估－证券分析_0128.价值评估：练习手册_0129.价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）_10856303130.价值评估()[]131.价值决定：估价模型与财务信息披露_0132.计算机软件价值评估()[]133.环境与资源价值评估——理论与方法_11199758134.股票价值评估：简单、量化的股票价值评估方法_11283228135.工程估价_0136.各种资产评估：方法、过程、案例（上、下）_10306619137.高新技术企业价值评估_10654734138.高级商业价值评估手册()[]139.高等学校财务管理专业主要课程教材资产评估_0140.动态现金流量与企业价值评估_11312489141.财务估价论()[]142.并购价值评估：非上市并购企业价值创造和计算_11117779143.北京市基准地价研究 2002_11106116144.保险公估实务_0145.2004年全国注册资产评估师执业资格考试章节同步辅导及应试指南（下册）_0 146.2004年全国注册资产评估师执业资格考试复习题解()[]147.21世纪普通高等学校会计系列教材资产评估教程_11364074148.《资产评估准则——无形资产》释义_10871971149.《企业价值评估指导意见（试行）》讲解_。
不同目的下的房地产价格评估及注意事项
不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据，注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估。
1.房地产转让价格评估(1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
(3)在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。
(5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
(3)房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估(1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
房地产评估规范
房地产评估规范GB/T50291-19991总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2本规范合用于房地产估价活动。
1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。
1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
2术语2.0.1房地产real estate，real property 土地、建造物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2.0.2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2.0.5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。
2.0.6客观合理价格或者价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2.0.8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或者价值应是公开市场价值。
2.0.9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建造结构等方面与估价对象相同或者相近的房地产。
房地产估价规范
房地产估价规范引言房地产估价是指根据国家相关法律、法规和估价业务的规范，以及市场经济的要求，对不动产进行估价的过程。
估价结果的准确性和可信度直接影响到各方当事人的利益。
为了规范房地产估价行业，保障市场秩序，提高估价结果的科学性、公正性和可操作性，制定了本规范。
第一章估价基本原则本章旨在明确房地产估价的基本原则和估价过程中的注意事项。
1.1 公正、科学估价过程中必须遵循公正、科学的原则，确保估价结果客观、真实、准确、合理。
1.2 审慎、独立估价师应审慎对待估价任务，以独立的思考和判断进行估价工作，避免外界干扰和利益冲突。
1.3 担保责任估价师在估价工作中应担保估价结果的可靠性和可信度，对其所作出的估价承担相应的责任。
第二章估价程序和方法2.1 估价程序估价程序分为以下几个步骤： 1. 收集资料：收集与估价对象相关的各类资料，包括但不限于土地、建筑、市场等方面的资料。
2. 调研分析：对收集到的资料进行综合分析，了解估价对象的特点和市场环境。
3. 选择估价方法：根据估价对象的性质和实际情况，选择合适的估价方法进行评估。
4. 数据处理：使用专业的估价工具和软件对收集到的数据进行处理和分析，以得出估价结果。
5. 编制报告：根据估价结果，编制详细的估价报告，明确估价结论和相应的计算依据。
2.2 估价方法房地产估价主要采用以下方法： 1. 直接比较法：根据市场上与估价对象类似的房地产成交价格，通过比较分析得出估价结果。
2. 收益法：根据估价对象预期的收益能力和现值计算方法，计算出其估价值。
3. 成本法：根据估价对象的建设成本、折旧和修缮情况，计算出其估价值。
4. 本金化法：将估价对象预计的租金收益本金化，得出估价结果。
5. 综合法：根据以上多种估价方法的综合分析，得出最终的估价结果。
第三章估价报告要求3.1 估价报告的基本要素估价报告应包括以下基本要素： - 估价对象的基本情况介绍 - 估价结果和计算过程的详细说明 - 估价方法的选择和理由- 相关资料的来源、可靠性和分析方法 - 估价师的基本信息和签署意见 - 其他需要补充说明的内容3.2 报告的编制要求估价报告应具备以下编制要求： - 语言简练、准确，文字清晰易懂。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价基本术语标准
房地产估价基本术语标准房地产估价是指根据市场需求和供求变化、投资环境、土地位置等因素，通过可靠估价方法对房地产产权价值进行测算的过程。
我们在进行房地产估价时需要了解一些基本的术语标准，本文将为大家详细介绍这些术语及其定义和计算公式。
1. 相对市场比较法相对市场比较法是一种比较常用的房地产估价方法，其基本原理是根据与该处房地产物件相似的其他物件的市场价格和条件，确定该处物件的估价范围。
2. 成本法成本法是一种估价方法，根据房地产物件采用的材料、劳动力、机械设备等成本，加上规划和设计费用，再折旧和补贴，最终确定物业的市场价值。
3. 收益法收益法是指通过资产产生的收益和增长来衡量物业的价值。
这些收益包括物业出租收益、资产价值增值、投资收益率和财务指标。
4. 土地估价土地估价是指对用于建设的土地进行估价的过程。
不同的区域、土地类型和用途都会对估价产生影响。
在进行土地估价时，需考虑土地规划、采购、开发和市场要求等因素。
5. 残值残值是指在使用期结束后，房地产物件的剩余价值。
在进行房地产估价时，需考虑房地产物件的残值，这将直接影响最终评估结论。
6. 单位面积估价单位面积估价是指对于房地产物件的每个单元面积，进行估价的过程。
这将直接影响最终的估价结果和市场价格。
7. 预估市场租金预估市场租金是指通过对市场租金情况的考察和分析，计算出房地产物件的合理租金的过程。
这将直接影响房地产物件的出租收益和市场竞争力。
8. 价格指数法价格指数法是指通过价格指数趋势分析和预测的方法，对房地产物件进行估价的一种方法。
价格指数趋势和预测分析是根据不同的指数和走势趋势分析，确定房地产物件的市场价格趋势，进行估价的过程。
9. 建筑面积建筑面积是指建筑物的室内面积，而不包括外墙和其他非建筑空间。
在房地产估价中，建筑面积是确定房地产价格的重要因素。
以上为房地产估价基本术语标准，这些标准将为大家提供科学和合理的房地产估价依据，使我们在进行房地产交易和出租时，能够做到全面和客观地考虑各种因素，避免因为不合理估价而出现交易错失，从而保证我们的经济投资获得更大的价值。
房地产估价基本术语标准(含条文说明)
房地产估价基本术语标准1 总则1。
0。
1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作,制定本标准。
1.0。
2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1。
0。
3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 通用术语2.0.1房地产估价real estate appraisal；property valuation房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动.2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认,取得房地产估价师职业资格的人员.2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer经过执业注册,从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。
2。
0.6 估价当事人parties involved in appraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人2。
0.7估价利害关系人interested parties估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。
2。
0.8估价项目appraisal project appraisal assignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2.0。
9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation估价委托人对估价报告的预期用途.2。
房地产估价8路线价法
第1节 路线价法的基本原理
➢适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地 的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规 整，两侧临街土地的排列较整齐
第1节 路线价法的基为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。
❖ （3）苏幕斯法则
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深 50%，占土地价值的15%
❖ （4）哈柏法则
一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是 地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。
深度百分率
所给深度 100%
标准深度
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。 单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
第八章 路线价法
重点掌握内容：
重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价 法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。 难点是深度修正系数表的制作。
第1节 路线价法的基本原理
➢概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度， 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均 价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其 他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种 估价方法。
房地产估价委托合同范文(8篇)
房地产估价委托合同范文1.委托估价项目：_____;2.估价基准日：____年____月____日;3.估价工作开始日期：____年____月____日;4.估价报告提交日期：____年____月____日;共提交报告____份;5.估价目的：第二条估价收费1.依据国家国有资产管理局和国家物价局价费字<1992>____号《资产估价收费管理暂行办法》规定，结合____市的实际情况制定的收费标准及项目特点，双方议定本项目总收费人民币____万元;2.费用支付办法和时间。
①本委托协议书双方签字或盖章后即预付人民币____万元，乙方收到预付款后开始进行估价工作。
②余款人民币____万元在甲方取报告时付清。
第三条甲方的责任1.甲方为乙方提供被估价资产的相关资料，并对所提供的资料真实性负责任;2.甲方派熟悉情况的专人配合乙方进行估价工作，并为乙方详细介绍相关的情况，安排合适的工作场地;3.甲方按第二条协定，及时支付估价费用给乙方;4.如本估价项目需要到本市以外地方进行有关估价程序，相关费用亦由甲方负责，费用不包括在第二条总收费之内。
第四条乙方责任1.乙方按国家有关资产估价的法律法规，履行必要估价程序，在独立、客观、公正、科学基础上进行估价;2.乙方对估价结果的准确性、公正性、合理性负责任;3.乙方应派遣估价专业人员到甲方现场进行资产估价业务，并及时向甲方通报估价情况;4.估价结果出来时，报告初稿完成并征求甲方的意见后，乙方出具估价报告，甲方的意见必须客观、真实;5.对甲方提出的在估价工作或估价报告中存在的疏忽、遗漏、错误和估价结果提出的意见进行补充、修改、调整;6.乙方在估价工作中，自觉维护被估价资产相关各方的正当权益;7.乙方对本次估价工作中甲方所提供的全部资料及估价结果，不得以任何形式向第三方透露。
第五条违约责任及处理办法1.本协议书在执行过程中如出现对协议条款的异议，双方协商一致另补充说明有关条款;2.本协议书执行过程中如一方有违约行为，另一方有权要求对方停止违约行为，如对方仍不停止违约行为，可以向人民法院起诉，并有权要求违约方承担违约行为造成的损失。
房地产估价收费标准
房地产估价收费标准房地产估价是指对房地产进行评估、估价的过程，它是确定房地产市场价值的一种重要手段。
在房地产交易、贷款、租赁等方面，估价都起着至关重要的作用。
因此，对于房地产估价收费标准的制定，需要考虑多方面因素，以保证其公平、合理、规范。
首先，房地产估价收费标准应当综合考虑市场需求、专业技术、服务质量等因素。
根据不同的房地产类型（如住宅、商业、工业用地等）、面积、地理位置等特点，制定相应的收费标准。
同时，考虑到估价师的专业水平和经验，也应当给予相应的考量，以激励他们提供更优质的服务。
其次，房地产估价收费标准还应当与市场行情相适应。
随着房地产市场的波动，估价收费标准也需要根据市场行情进行相应的调整。
这样才能保证估价收费标准的合理性和时效性，满足市场需求。
另外，房地产估价收费标准的制定还应当遵循相关法律法规，保证其合法性和规范性。
在制定收费标准的过程中，需要充分考虑国家相关政策和法规的要求，确保收费标准符合法律规定，不会损害消费者的合法权益。
最后，房地产估价收费标准的制定还需要考虑到行业的发展趋势和未来的发展需求。
随着科技的进步和社会的发展，房地产估价行业也在不断发展和完善。
因此，收费标准的制定应当具有一定的灵活性，以适应未来发展的需要。
综上所述，房地产估价收费标准的制定需要考虑多方面的因素，包括市场需求、专业技术、服务质量、市场行情、法律法规以及行业发展趋势等。
只有在综合考虑这些因素的基础上，制定出合理、公平、规范的收费标准，才能更好地促进房地产估价行业的健康发展，保障市场秩序的稳定和公平。
房地产估价规范91808【精选文档】
房地产估价规范来源：—系统管理员日期：2016—01—08 10：01：35点击：38(GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1。
0。
2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0。
3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1。
0。
4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2。
0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2。
0。
2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0。
3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2。
0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2。
0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利.若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价,相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的,应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的,应以改变用途为前提进行估价;4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
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详细情况一、单选题:1、下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是( )。
A．房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效B．租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权C．承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同D．出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准A B C D你的答案：标准答案： c本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
2、以下关于商品房屋租赁中的维修责任，表述错误的是( )。
A．出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全B．未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定减少租金，但不可承担赔偿责任C．出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复D．租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定A B C D你的答案：标准答案： b本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
3、商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同( )。
A．失去效力B．相对无效C．绝对无效D．继续有效A B C D你的答案：标准答案： d本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
4、《合同法》规定，租赁期限不得超过( )年，超过部分无效。
A．10B．20C．25D．30A B C D你的答案：标准答案： b本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
5、《合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )年。
A．10B．20C．25D．30A B C D你的答案：标准答案： b本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：《合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
6、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以( )。
A．原租赁合同已无效B．不可租赁该房屋C．按照原租赁合同租赁该房屋D．由人民法院决定能否租赁该房屋A B C D你的答案：标准答案： c本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
7、关于房屋租赁期限，不正确的表述是( )。
A．房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意A B C D你的答案：标准答案： a本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
8、《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同订立后( )日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。
A．10B．30C．45D．60A B C D你的答案：标准答案： b本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。
9、《商品房屋租赁管理办法》规定，商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在( )日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
A．10B．30C．45D．60A B C D你的答案：标准答案： b本题分数：0.02 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
10、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A．不转移占有B．转移占有C．转移房屋所有权D．转移土地使用权A B C D你的答案： 标准答案： a本题分数： 0.02 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分解 析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
二、多选题:11、 以下( )，属于《城市房地产管理法》规定的必备条款。
A ．当事人姓名或者名称及住所B ．租赁期限C ．租赁用途D ．租金交付方式E ．房屋的修缮责任ABCDE你的答案： 标准答案： b, c, d, e本题分数： 0.04 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分解 析：租赁期限、租赁用途、租金交付方式．房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。
12、 有下列( )情形之一的房屋不得出租。
A ．属于违法建筑的B ．属于合法建筑的C ．不符合安全等工程建设强制性标准的D ．不符合防灾等工程建设强制性标准的E ．违反规定改变房屋使用性质的ABCDE你的答案： 标准答案： a, c, d, e本题分数：0.04 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：有下列情形之一的房屋不得出租：(1)属于违法建筑的；(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(3)违反规定改变房屋使用性质的；(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
13、以下关于商品房屋租赁合同，说法正确的是( )。
A．房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平B．承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，确需变动的，应当征得当地房产管理部门的同意C．承租人确需变更使用用途的，应当征得出租人的同意，但不再重新签订租赁合同D．承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任E．承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求A B C D E你的答案：标准答案： a, d, e本题分数：0.04 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途；确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。
14、直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当办理房屋租赁登记备案的情形包括( )。
A．商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式B．商品房屋租赁当事人提交的材料齐全，但不符合法定形式C．出租人与房屋所有权证书记载的主体一致D．出租人与其他合法权属证明记载的主体不一致E．不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的A B C D E你的答案：标准答案： a, c, e本题分数：0.04 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
15、以下关于商品房屋转租，表述正确的是( )。
A．房屋转租，应当订立转租合同B．转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明C．转租合同不再办理登记备案手续D．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E．承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失A B C D E你的答案：标准答案： a, b, d, e本题分数：0.04 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：商品房屋转租合同也必须按照《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。
16、抵押权人包括( )。
A．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民B．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人C．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织D．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织E．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织A B C D E你的答案：标准答案： a, b, c本题分数：0.04 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
17、 按照规定，下列( )房地产，不得设定抵押权。
A ．权属没有争议的房地产B ．学校用于教学的房地产C ．列入文物保护的建筑物D ．土地所有权E ．被依法查封的房地产 ABCDE你的答案： 标准答案： b, c, d, e本题分数： 0.04 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分解 析：权属没有争议的房地产，可以设定抵押权。
《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
18、 《物权法》规定，下列( )财产，不得抵押。
A ．土地所有权B ．以出让方式取得的建设用地所有权C ．耕地D ．所有权、使用权不明或者有争议的财产E ．依法被查封、扣押、监管的财产 ABCDE你的答案： 标准答案： a, c, d, e本题分数： 0.04 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。