商品房预售常见民事风险及防范1

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房地产法律风险防范手册

房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册1. 引言房地产行业作为一个重要的支柱产业，在经济发展中扮演着重要的角色。

然而，随着房地产市场的不断发展和变化，各种法律风险也随之而来。

对于从事房地产行业的机构或个人来说，了解和防范房地产法律风险十分重要。

本手册旨在为房地产行业参与者提供一些常见的法律风险防范措施和建议，帮助他们更好地理解并应对房地产行业中的法律挑战。

2. 预售合同法律风险防范2.1 合同条款的规范性预售合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，合同条款的规范性直接影响到双方的权益。

在签订预售合同前，购房者应仔细阅读合同内容，并确保合同条款合法、合规。

确保合同中的商品房面积、户型、配套设施等关键信息明确无误。

注意合同中的各项费用，如房屋定金、首付款、尾款等，确保金额和支付方式清晰明确。

注意合同中的解除合同、退房、退款等相关条款，以防意外情况发生时保护自身权益。

2.2 项目审批和土地使用权在购房前，购房者应了解开发商所涉及项目是否获得了相关审批，并确保土地使用权合法。

购房者可以通过以下方式进行核实：查阅相关政府部门网站公示的项目审批文件。

获取开发商出示的土地使用权证或相关文件，确保土地使用权合法。

2.3 房屋质量保证购房者在购房时可通过以下方式确保房屋质量的保证：查看开发商的信誉和口碑，选择有良好声誉的开发商。

寻求专业的房屋检测机构进行房屋质量检测，确保房屋质量达到标准。

关注开发商提供的质量保证期限，确保在保修期限内享受售后服务。

3. 建设工程合同法律风险防范建设工程合同是开发商与承包商之间的重要法律文件，对于房地产项目的质量和安全起着关键性作用。

以下是一些防范建设工程合同法律风险的建议：3.1 合同内容和约定在签订建设工程合同前，开发商应仔细审查合同内容和约定，并确保以下事项：工程范围、质量标准、工期等关键约定清晰明确。

施工方必须具备相关资质和信誉。

合同中应包含保证金及违约责任等条款。

3.2 施工监管和验收开发商应加强对施工过程的监管和控制，确保施工符合相关法规和质量标准。

商品房预售各方当事人风险防范法律对策

（加强商品房预购方的自我保护三）
虽然目前我国的商品房预售制度允许分期付款，现但是实中开发商为尽可能地回笼资金，基本取消了分期付款这一付款方式，普遍要求消费者一次性付款或一次性按揭贷款付
款。在目前房地产卖方市场及相关法律还不完善的条件下，在商品房预售中实施分期付款的方式可以降低预购方风险。分期付款既可以减轻开发商的资金压力，可以让预购方用也房款制约开发商按合同约定交付商品房，因为预购方有预留房款（ｏ一０２％３％的房款）在房屋交付后支付，以在开发商所面前就有了话语权。一旦开发商违约，留房款既可以保护预预购方的利益又可以降低金融机构的风险。对于开发商来讲，２％一０这０３％的房款往往也就是开发项目的利润，出于尽快回笼资金、获取利润的需要，也会积极主动地履行商品房预售合同约定的各项义务。
２１０２年第４期
辽宁行政学院学报
ＪｕａｆＬａｎｎｍｉｉｔａｉｎＣｌｇｏｒｌｏｉｏｉｇＡｄｎｓｒｔｏｏｌｅｎｅ
Ｎ．２２ｏ４．Ｏｌ
（第ｌ卷第４）４期
（ｏ．４Ｎ．）Ｖ１１．ｏ４
商品房预售各方当事人风险防范法律对策
自己获得满意的商品房。对于开发商的违约行为要及时依
产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机帝以分散各方当事人的风险。ｌ
［关键词］
［中图分类号］Ｄ２．９９２２
一
、
预购方的风险防范措施

论银行在商品房预售按揭中的法律风险及防范

关键词：商品房预售按揭银行风险防范措施
一
、
商品房预售 Leabharlann 揭中银行所存在的风险
在商品房预售按揭中存在着三方当事人的合同关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都有可能给银行带来风险。具体而言，银行在商品预售按揭中主要存在以下风险：
二、银行风险的防范措施（）强化对开发商的审查和监管一
１加强开发商的按揭申请审查．主要包括：１（）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营
（）来源于政策法规的风险六
开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘
“ 尾” 烂，致使《房合同》无法履行，将导致按揭贷款合同无法购正常履行，银行信贷资金受到损害。３．开发商所建房屋与合同不符
的工程进度等。
主要指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低
２强化开发商的担保责任．目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两
导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利

商品房预售交易诚信与诈骗防范办法

商品房预售交易诚信与诈骗防范办法引言：随着社会经济的发展，商品房预售交易作为一种常见的购房方式，为人们提供了更多的选择和便利。

商品房预售交易过程中诚信问题和诈骗行为也日益增多。

为了保障购房者的合法权益，促进商品房市场的健康发展，我们需要制定一系列的诚信与诈骗防范办法。

一、加强交易信息公开1. 建立完善的房源信息公示平台，公示房屋基本信息、交易价格、所属楼栋等；同时，对于企业、中介机构等，也应公示其资质、信誉等相关信息，以方便购房者进行核实。

2. 在商品房预售交易过程中，有关部门应及时公示开发商的情况、项目进展、纳税情况等。

购房者可以通过相关渠道获取更多信息，提高市场透明度。

二、加强中介机构管理1. 加强对中介机构的监督和处罚力度，建立健全的评价机制，对于违法违规行为，及时依法进行处罚。

同时，对于存在多次违规行为的中介机构，应实行取消其从事房地产交易的资格。

2. 在商品房预售交易中，中介机构要加强客户信息管理，确保收集的信息准确且完整，并厘清过程中的责任归属，防止信息泄露和虚假宣传。

三、建立完善的法律法规1. 制定明确的商品房预售交易法律法规，对于买卖双方的权益进行全面保护。

规定购房者在交易过程中的权利与义务，对于欺诈、虚假宣传等行为明确处罚力度。

2. 加大对于不当行为的打击力度，对于欺诈、虚假宣传、价格欺诈等违法行为给予相应的刑事处罚和行政处罚。

四、提高购房者识别能力1. 加强购房者的诚信意识培养，教育购房者了解自己的权益和义务，学会识别和防范诈骗行为。

2. 加强针对购房者的培训，提高他们的识别能力和风险意识，防范不法分子的欺骗和诈骗。

五、建立信用体系1. 建立购房者信用评价体系，对购房者的诚信记录进行公示和管理。

购房者诚信评价应涉及其交易行为、评价及投诉记录等，形成购房者的信用档案。

2. 对于购房者诚信评价良好的，可以享受到更多的优惠政策和服务；对于购房者存在不良信用记录的，可以采取限制购房等措施。

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一种重要的投资方式，虽然带来了丰厚的回报，但也伴有着一系列风险。

了解和管理这些风险对于投资者和开辟商来说至关重要。

本文将深入探讨房地产项目的常见风险，并提供相应的风险管理措施。

正文内容：1. 市场风险1.1 市场供需失衡：市场供需关系的失衡可能导致房地产项目的价值下降。

投资者应该密切关注市场需求和供应的变化，以便在适当的时机买入或者卖出。

1.2 经济周期波动：经济周期的波动会对房地产市场产生重大影响。

在经济低迷时期，房地产项目可能面临租金下降、空置率上升等风险。

投资者应该根据经济状况来制定相应的投资策略。

2. 法律风险2.1 土地权属纠纷：土地权属纠纷是房地产项目中常见的法律风险之一。

投资者在购买土地时应子细核实土地的权属情况，并与相关部门进行咨询和确认。

2.2 建造合规问题：建造合规问题可能导致项目无法获得必要的许可证或者面临法律诉讼。

投资者应该确保项目符合当地建造法规，并与专业人士合作以确保合规性。

3. 技术风险3.1 建造质量问题：建造质量问题可能导致项目在使用过程中浮现安全隐患或者价值下降。

投资者应该选择有良好声誉的开辟商和施工团队，并进行定期的质量检查。

3.2 建造技术更新：随着科技的不断进步，建造技术也在不断更新。

投资者应该关注新技术的发展趋势，并在项目设计和施工中采用适当的技术。

4. 财务风险4.1 资金不足：资金不足可能导致项目无法按计划进行或者无法按时完成。

投资者应该制定合理的资金筹集计划，并确保项目的资金来源充足。

4.2 财务管理不善：财务管理不善可能导致项目的成本超支或者收入不足。

投资者应该建立有效的财务管理体系，并进行定期的财务分析和预测。

5. 管理风险5.1 项目管理不善：项目管理不善可能导致项目进度延迟、成本超支等问题。

投资者应该选择有经验和专业的项目管理团队，并建立有效的项目管理流程。

5.2 市场营销不当：市场营销不当可能导致项目销售难点或者租赁率低。

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控首先，商品房预售抵押登记存在的法律风险主要来自于以下几个方面：一、预售房屋是否符合土地规划用途和建设工程规划？在进行商品房预售抵押登记时，银行需要确定预售房屋是否符合土地规划用途和建设工程规划。

如果房屋所在的土地规划用途和建设工程规划有变化，可能导致银行的担保物不可抵押，从而影响银行的贷款风险。

二、担保物是否存在转让、赠与、抵押、查封等纠纷？在进行商品房预售抵押登记时，银行需要确认担保物是否存在转让、赠与、抵押、查封等纠纷。

如果担保物存在这些纠纷，银行可能面临风险，甚至可能导致其贷款本金和利息的无法收回。

三、担保人是否存在欺诈行为？针对上述风险，银行应采取以下措施进行风险防控：一、加强对担保物和担保人的审查。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应加强对担保物和担保人的审查，严格核实土地规划用途和建设工程规划、房屋产权状况以及担保人还款能力等信息，确保担保物和担保人具有稳定的价值和充足的还款能力。

二、制定合理的担保方案。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应根据风险评估结果，制定合理的担保方案，确保担保物及其价值足以保证银行的借款本金和利息。

三、加强合同管理和风险提示。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应加强合同管理和风险提示，将借款风险、担保物的权属状况、担保人还款能力等信息向借款人进行完整、准确、真实地披露。

同时，银行还应在合同中确定担保条件，防止拟定的担保方案无法执行。

总的来说，商品房预售抵押登记为银行提供了一种便利的融资方式，但同时也带来了一定的法律风险。

银行应加强对担保物和担保人的审查，制定合理的担保方案，并加强合同管理和风险提示，从而有效地防范法律风险。

住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施

销售法律风险及其防范措施-宣传资料
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。

深度剖析房地产服务中的风险与防范

深度剖析房地产服务中的风险与防范房地产服务行业一直以来都是一个高风险的领域。

无论是房屋买卖、租赁还是物业管理，都存在着诸多风险。

本文将从多个角度深入剖析房地产服务中的风险，并提出一些有效的防范措施。

一、购房合同中的风险与防范房地产交易往往以购房合同为依据，因此购房合同中的条款设计十分重要。

首先，双方应明确约定房屋的所有权状况、面积、价格等基本信息，以避免信息不对称带来的纠纷。

其次，购房合同应注明房屋的使用权、管理权的转移时间，避免因权益转移不清导致的纠纷。

此外，购房合同中应明确责任分工，明确开发商、中介机构和购房者各自的权利和义务，以便在纠纷发生时能够有依据进行解决。

二、租赁合同中的风险与防范租赁合同是房地产服务中另一个重要的合同类型。

在签订租赁合同时，需特别关注以下方面的风险。

首先，应详细约定租赁物的使用用途、租期、租金等，避免出现争议。

其次，要求明确约定租赁物的现状和损坏修复责任，以避免租赁物在租赁期间发生损坏而产生经济纠纷。

还应明确约定租赁物的回迁义务，保证在租期届满后能够顺利退还租赁物。

三、物业管理风险与防范在房地产服务中，物业管理具有重要的作用。

然而，物业管理也存在一些风险。

首先，业主委员会与物业公司之间的权责不清可能导致管理混乱。

因此，在签订物业管理合同时，应明确约定物业公司的职责范围、服务标准以及权益保障措施。

其次，物业管理费用的征收与使用可能存在风险。

应注明费用的具体数额、缴纳方式和用途，确保业主权益不受损害。

此外，物业公司的服务质量也是一个风险点，应加强监管和考核，确保服务质量。

四、金融风险与防范房地产服务过程中的金融风险不可忽视。

购房贷款、租赁保证金等金融交易中，存在着信用风险、利率风险等。

购房者和租户应谨慎选择合作的金融机构，了解贷款利率、还款方式等，并在签订合同时，要求明确约定相关责任和风险的分担。

五、法律风险与防范在房地产服务中，法律风险是与之伴随的。

购房者和租户应了解相关法律法规，确保自身权益的保护。

房产交易安全存在的问题及预防措施

房产交易安全存在的问题及预防措施房产交易是一个关系到大多数人生活的重要事务，然而，由于种种原因，房产交易安全问题时有发生。

本文将讨论房产交易中存在的问题，并提出一些有效的预防措施，以确保交易的顺利进行。

一、房产交易中存在的问题1. 感知问题在房产交易过程中，双方往往对于交易对象的信息了解不足。

买方可能对房产的实际状况一无所知，卖方也可能对买方的财务状况一无所知，这导致了信息不对称的问题。

同时，房产市场上存在着虚假宣传和不准确的信息发布，让买方难以判断房产的真实价值。

2. 内外因素的不确定性房产交易容易受到政府政策、经济形势、土地法规等外部因素的影响，这些因素的改变可能会对交易产生重大影响。

此外，买卖双方内部因素，如法律纠纷、贷款问题等，也可能给交易过程带来不确定性。

3. 交易中的风险和诈骗房产交易过程中，存在着各种风险和诈骗行为。

如虚假售房广告、利用买房者信任心理实施诈骗、假房产证明等。

这些行为给交易双方带来了经济上的损失和信任危机。

二、房产交易安全的预防措施1. 提高信息透明度和真实性政府及相关机构应加强对房产市场信息的监管，督促开发商、中介机构等发布真实准确的房产信息。

同时，买方也应主动核实房产信息，如到房地产部门查询土地使用权、房产证等资料。

2. 加强交易相关法律法规的宣传和培训政府和相关机构应定期开展房产交易相关法律法规的宣传工作，并提供相关培训，提高买卖双方对法律知识的了解和法律意识的提高。

这将有助于买卖双方在交易过程中更好地维护自身合法权益。

3. 加强监管和执法力度政府和相关机构应加大对房产交易市场的监管和执法力度，严惩各类欺诈行为，维护市场秩序和交易安全。

对于发现的虚假宣传、假证等行为，应立即进行调查，并追究相应的法律责任。

4. 推进房产登记制度改革房产登记是房产交易的法律依据，其准确性和及时性对确保交易安全至关重要。

政府应推进房产登记制度改革，提高登记效率，确保房产信息的真实性和准确性。

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防随着银行服务观念的改变以及广大群众消费观念的改变，按揭贷款已经成为房屋购买人支付房款的主要方式.据有关资料统计，在近几年的预售商品房当中，90％以上的房屋购买人采用按揭贷款方式支付房款.按揭贷款的盛行,有效地促进了房地产市场的繁荣。

和银行、消费者一样，开发商无疑也是按揭贷款的获益者，但在按揭贷款关系中开发商也面临许多的法律风险。

一、按揭贷款中的当事人及法律关系一般来说,在按揭贷款关系中涉及到银行、开发商、房屋购买人三方当事人。

从法律关系上来讲三方之间存在着如下法律关系。

1、开发商与购买人之间的商品房买卖法律关系。

购房人以按揭形式购买商品房须与开发商签订商品房买卖合同，在合同中约定房屋的支付方式为按揭贷款。

一般来说双方会在商品房买卖合同中约定购房人先交20—30％的首付款，其余款项采用按揭贷款的方式由银行直接划到开发商账户。

2、购房人与银行之间的借贷关系。

银行审核购房人的有关资料后,对于符合按揭贷款条件的房屋购买人银行与房屋购买人签订借贷合同，双方之间建立起借贷关系。

3、购房人与银行之间的抵押担保关系。

购房人与银行建立借贷关系的同时，银行同时会在有关条款中要求购房人将所购房屋抵押给银行。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系.由于房屋抵押登记必须在取得房屋权属证书以前才能办理，所以银行与房屋购买人之间虽然签订抵押合同，但在办理抵押登记之前该行为并不生效，因此银行都要求开发商在按揭贷款中提供阶段性的担保。

即在办理抵押登记之前由开发商为购房人的还款提供担保责任，购房人不还款开发商要承担连带保证责任。

在三者关系中银行是债权人，购房人是债务人，开发商是保证人。

在上述法律关系中,开发商与购房人之间的商品房买卖关系是通过双方签订《商品房购销合同》实现的.购房人与银行之间的借贷关系,购房人与银行之间的抵押担保关系、开发商与银行、购房人之间的担保关系是通过三方签订的《抵押借款合同》实现的。

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策时间： 2011年11月15日来源：丰顺商会作者：周石文浏览次数： 1123 商品房预售最早出现于香港，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。

1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

在我国住房制度改革初期，为了促进我国内地房地产行业的发展，借鉴了香港房地产开发的经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，但也因各种因素引发众多风险，比如国家法律、法规相对缺失，缺乏有效监管；购房人缺乏相关法律法规素养；社会诚实信用体系的不健全等，使得预售商品房的风险不能根本消除。

基于以上诸多的原因，我们把预售商品房买卖划分为四个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。

本刊上期刊登了预售商品房买卖合同签订阶段的法律风险及防范，本期将进一步分析预售商品房在竣工备案、交付使用和产权办理三个阶段存在的法律风险及防范对策。

竣工备案阶段法律风险及防范目前在竣工备案阶段中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

很多开发商在还没有取得《竣工验收备案表》的情况下，就将房屋交付购房人入住使用了。

这种现象在很多地方存在。

这样做存在很大的风险，因为根据法律法规规定：房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

如果开发商未能取得竣工备案，将对购房人产生很大的不利影响：1、商品房未能取得《竣工验收备案表》，就不能排除该商品房在建筑质量方面可能存在重大的缺陷。

2、《竣工验收备案表》直接关系到以后能否办房产证，如果未通过验收就办理入住，将来该房屋可能很难拿到《竣工验收备案表》，进而致使无法办理房产证，到时如果再要求退房损失就会比较大。

3、未通过验收就办理入住，等到将来取得《竣工验收备案表》后，再想按合同让开发商支付全部逾期交房违约金，就会有很大的难度。

面向购房者利益的商品房预售风险分析及防范

维普资讯
第３４卷第１９期２００８年７月
山西建筑
ＳＡＮＸＩＡＲＣＨＩＨＴＥＣ）王Ｅ
Ｖｌ．４Ｎｏ１０３Ｉ．９
Ｊｄ．２００８
・２７・３
文章编号：０９６２（０８１ —２７０１０ —８５２０）９０３—２
部门提供决策参考。
２２房地产开发商自身的信用风险与道德规范．
房地产开发商的信用风险包括房地产开发商在缔约时是否
２房屋预售阶段预购人面临的风险表现形式
２１标的物物化风险．商品房预售中的标的物物化风险主要包括两方面：）１商品房能否最终建成的风险。从预售合同签订、商品房建造到建成交付
程综合效益的原则，才能做好工程量清单模式下的工程变更控制［］黄世娟．３固定总价合同形式下跟踪审计［］中华建设，０７Ｊ．２０及管理工作。参考文献：
（）５—０８：９６．
［］张红Ｅ．４１公路工程变更管理工作初探［］山西建筑，０７Ｊ．２０，
预售方仅能根据其自的开发设想向预购方对身金的筹集；）２转移房产市场上商品房供过于求时引发的房价下跌房尚在建造之中，房屋作预期描述，而预购方也仅能根据预售方的预期描述包括广的风险；）３有利于欲购买商品房的社会大众在房产市场上商品房
预售商品房说明书、售楼现场模型等等来预计自己所欲购买供不应求时，预先确定房源并有可能获得今后房价上涨的差价。告、的商品房。这些建立在预计基础上所形成的售房合同，与面对已尤其是商品房预售有利于解决开发商建设资金这一优势是现房经现实存在的房屋所订立的售房合同相比较，合同约定被违反的销售所无法比拟的。鉴于此，有必要对进一步完善商品房预售制，度，并深入剖析其存在的风险因素及应对措施，以期为相关管理风险产生的概率更大。

房屋买卖中的风险及责任分担

房屋买卖中的风险及责任分担房屋买卖是一个复杂而重要的交易过程，对于买卖双方来说都存在一定的风险。

本文将探讨房屋买卖过程中可能涉及到的风险，并提出买卖双方应如何合理地分担责任。

1. 房屋买卖的风险在房屋买卖过程中，买卖双方可能面临以下几种风险：1.1 市场风险：房屋价格受市场供需关系影响，如果市场行情不佳，房屋的价值可能会下降，造成买卖双方的财产损失。

1.2 法律风险：房屋买卖涉及到一系列的法律规定和手续，如果买卖双方对法律程序不熟悉或者违反相关法律法规，可能会导致交易无效或引发纠纷。

1.3 技术风险：买卖双方在选定房屋时应进行房屋检测和评估，如果买方未能全面了解房屋的结构和质量情况，或者卖方故意隐瞒房屋问题，可能导致买方购买到有隐藏缺陷的房屋。

1.4 金融风险：购房需要支付一笔较大的资金，如果买卖双方没有注意到金融风险，如利率风险或者贷款违约等，可能会给双方造成经济损失。

2. 责任的分担原则在房屋买卖中，合理分担风险和责任至关重要。

根据相关法律法规，可以遵循以下原则进行风险责任的分担：2.1 信息公开原则：买卖双方应提供真实、准确、完整的房屋信息，包括房屋的实际状况、法律权益等，以保证双方在交易中的知情权和选择权。

2.2 鉴别能力原则：买方应依靠自身的鉴别能力对房屋进行检测和评估，如果发现问题应及时提出并要求卖方解决。

2.3 审慎义务原则：卖方应对自己提供的房屋信息进行审慎义务，确保信息真实、合法。

同时，买方在购房过程中也应保持审慎态度，仔细阅读合同等文件。

2.4 违约责任原则：如果一方未履行合同约定导致交易无效或者给对方造成损失，应承担相应的违约责任。

3. 实际操作中的风险分担方式根据上述原则，在实际操作中，买卖双方可以采取以下方式来分担房屋买卖中的风险：3.1 风险防范：买方在购房前应积极了解市场行情，合理评估房屋的价值，并做好充分的准备工作，如进行房屋检测和评估、查阅相关法规等。

3.2 合同约定：买卖双方可以在购房合同中明确约定风险责任的分担方式，例如约定房屋检测责任、信息真实性责任等。

商品房买卖合同签约陷阱与风险防范

现实生活中，由于购房者缺乏对相关法律知识的了解，在交易过程中往往处于弱势地位，开辟商也常通过各种手段侵犯购房者的合法权益。

不少购房者在购房时常将主要精力集中在所购房屋的地理位置、面积大小、价格等方面，往往忽视了审查房地产开辟商的经营资质，结果上当受骗。

事实上，这个问题还是比较容易避免的。

依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开辟企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。

实践中常浮现房地产开辟企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形，还有相当一部份房地产开辟企业置法律法规于不顾，欺骗买受人称已取得商品房预售许可证明，采取签订名目繁多的认购、订购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

根据我国法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议应具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因此，购房者在购买商品房的过程中应尽可能了解房地产开辟企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开辟企业与其签订合同，在与开辟商签订合同前，应对合同的各项条款及开辟商的手续进行认真审查并应查看所有的原件，将证件的编号记载于房屋预售合同。

固然，由于房地产所涉法律甚多，有条件的话最好请法律人士为自己把关。

在实践中，许多房地产开辟商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送 (免) 半年物业服务费用”这样的促销广告，这实际上超出了其售房合同的范围。

虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开辟商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，常因得不到开辟商的实际承诺而引起争议，导致业主利益无法得到保障。

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及到多方面的风险。

了解和管理这些风险对于投资者和开辟商来说至关重要。

本文将介绍房地产项目中常见的风险，并提出相应的风险管理措施。

一、市场风险1.1 市场供需失衡市场供需失衡可能导致项目无法按计划销售或者出租，从而影响项目的盈利能力。

1.2 市场波动市场波动可能导致项目价值波动，投资者可能面临资金损失。

1.3 政策调整政策调整可能对项目的开辟和销售产生不利影响，投资者需及时调整策略应对。

二、财务风险2.1 资金链断裂资金链断裂可能导致项目无法继续开辟，影响项目的完工和销售。

2.2 财务杠杆过高财务杠杆过高可能导致项目无法承受市场波动，增加投资者的风险。

2.3 资金管理不善三、技术风险3.1 施工质量问题施工质量问题可能导致项目存在安全隐患，影响项目的使用和价值。

3.2 设计不合理设计不合理可能导致项目无法满足市场需求，影响项目的销售和租金收入。

3.3 环保问题环保问题可能导致项目无法通过验收，影响项目的开辟和销售。

四、法律风险4.1 合同纠纷合同纠纷可能导致项目无法按计划进行，增加项目的成本和风险。

4.2 土地权属问题土地权属问题可能导致项目无法合法开辟，影响项目的使用和价值。

4.3 法律法规变化法律法规变化可能对项目的开辟和销售产生不利影响，投资者需及时调整策略。

五、管理风险5.1 项目管理不善项目管理不善可能导致项目进度延迟，增加项目的成本和风险。

5.2 人员管理问题5.3 市场营销不足市场营销不足可能导致项目无法及时销售或者出租，影响项目的盈利能力。

结论：房地产项目面临多方面的风险，惟独通过有效的风险管理措施，才干降低风险并确保项目的顺利进行和盈利。

投资者和开辟商应充分了解各种风险，并采取相应的措施来规避和管理风险，以保障项目的成功和可持续发展。

商品房销售的法律风险及防范

商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。

商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。

2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。

这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。

二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商及购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。

如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。

三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。

13预售商品房的阶段性担保责任的法律风险及防控

【问题】预售商品房的阶段性担保责任的法律风险及防控
【法律解析】
在目前的预售商品房销售中，按揭购买时一种常见交易方式，而在按揭购买模式中银行贷款时常常要求开发商承担阶段担保责任。

在担保阶段如果购房人断供，同时房屋被第三方债权人查封，银行选择放弃抵押/预抵押权，直接向开发商主张担保权利，开发商被迫代购房人还款，只能作为一般债权人与其他债权人分配拍卖款。

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

”，而在目前经济形势下，购房者断供现象也已经出现，有的还出现购房者被刑事拘留且断供的情形，因此开发商在预售商品房的阶段担保中存在着一定的法律风险。

【法务建议】
1、及时解除担保责任。

开发商在与银行签订的担保协议中，尽量争取对己方有利的担保责任解除条款，在担保责任解除条件成就时应当积极解除担保责任。

2、与银行签订补充协议。

尽量争取与银行签署补充协议，保护开发商权益，要求银行不得放弃预抵押/抵押权利，避免在在担保阶段果购房人断供，同时房屋被第三方债权人查封的情形下，银行要求开发商直接代购房人还款。

3、与银行建立信息沟通。

与银行建立信息沟通机制，如果出现购房者经济能力恶化断供，及时解除合同，并办理预告登记解除手续。

4、要求购房人提供反担保。

在预售商品房销售时，对于资金流不是很稳定的客户，可以视情形要求其提供反担保，即在我司代为向银行还款后，我司可向其追偿或向其反担保人追偿相应款项。

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。

以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。

本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。

本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。

以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。

民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。

对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。

同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。

房地产买卖如何防范买房风险

房地产买卖如何防范买房风险随着经济的发展和城市化的进程，房地产买卖成为了人们生活中不可避免的一部分。

然而，买房过程中存在着一定的风险，如果不加以防范和控制，可能会给购房者带来很大的损失。

本文将阐述房地产买卖中常见的风险，并提供有效的防范措施。

一、虚假宣传风险在购房过程中，开发商或中介机构往往会使用夸大事实的宣传手段，对房产项目进行美化包装，以吸引买家。

这种虚假宣传可能会掩盖房屋本身的质量问题或者区域环境的不利因素。

购房者应该保持理性，通过调查和了解多方面的信息来评估房产的真实情况。

为了规避虚假宣传风险，购房者可以采取以下措施：1.查阅相关资料：可以通过阅读官方发布的资料、前期实地考察或借助第三方权威机构的评估报告来获取真实信息。

2.寻找可靠渠道：选择知名、信誉良好的开发商或中介机构进行购房，避免盲目相信低价、高回报的承诺。

3.签订合理合同：在购房合同中明确约定房屋质量标准、相关配套设施等内容，并要求开发商提供真实有效的法律文件，确保信息的真实性和合法性。

二、资金安全风险在房地产买卖中，资金交易环节是风险最大的环节之一。

购房者可能面临买房款项被骗、房产抵押纠纷等风险。

为了保障资金安全，购房者需采取以下防范措施：1.选择正规渠道：确保购房款项通过正规的金融机构进行转账支付，避免使用非法或风险较高的支付方式。

2.核实卖方身份：购房者在支付定金或首付款之前，应核实卖方的身份信息，确保其具备合法的权力进行房屋买卖交易。

3.签订权益保护协议：可要求开发商或中介机构在合同中明确约定款项使用规定，包括担保措施和责任约定，以保障购房者的合法权益。

三、贷款风险对于大部分购房者而言，购房贷款是实现买房梦的重要途径。

然而，贷款过程中存在着信用评估、利率波动等风险。

为了减少贷款风险，购房者需注意以下事项：1.合理评估自身还款能力：购房者应该根据自身的收入状况、家庭负债情况等综合因素评估自己的还款能力，避免过高负债。

2.选择合适的贷款产品：购房者可以通过多个渠道进行贷款比较，选择利率低、还款方式灵活的贷款产品。

商品房预售常见民事风险及防范1

房地产法律风险防范手册

商品房预售各方当事人风险防范法律对策

论银行在商品房预售按揭中的法律风险及防范

商品房预售交易诚信与诈骗防范办法

房地产项目的常见风险及风险管理

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施

深度剖析房地产服务中的风险与防范

房产交易安全存在的问题及预防措施

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防

购买预售商品房法律风险防范 下 竣工备案 交付使用 产权办理三个阶段的法律风险及防范对策

面向购房者利益的商品房预售风险分析及防范

房屋买卖中的风险及责任分担

商品房买卖合同签约陷阱与风险防范

房地产项目的常见风险及风险管理

商品房销售的法律风险及防范

13预售商品房的阶段性担保责任的法律风险及防控

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使

房地产买卖如何防范买房风险

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策