第七章 长期趋势法

第七章 长期趋势法和路线价法 主讲： 龚 健 主讲：
土地资源管理系 二0一0年四月
一、长期趋势法
1、长期趋势法基本原理
2、长期趋势法适用范围 3、长期趋势法评估步骤 4、长期趋势法主要模式
平均增减量法 平均发展速度法
线性趋势法
长期趋势法是将统计学和预测学的基本原理与方法运用到房 长期趋势法是将 统计学和预测学的基本原理与方法运用到房 统计学和预测学 地产价格评估中而产生的一种评估方法。 地产价格评估中而产生的一种评估方法 。 它以房地产过去的价格 资料为依据，找出其中变化的规律， 资料为依据 ，找出其中变化的规律 ，从而推测出房地产在将来某 个时点的价格。可以简单地理解为统计过去的资料， 个时点的价格。 可以简单地理解为统计过去的资料 ， 预测未来的 价格。 价格。 1、基本原理 、 我们将随时间变化的房地产价格看成是一个时间数列， 我们将随时间变化的房地产价格看成是一个时间数列，在较 短时间内会上下变动，不易找出规律，但从较长时间看， 短时间内会上下变动，不易找出规律，但从较长时间看，还是能 构成某种发展趋势的，因此， 构成某种发展趋势的，因此，根据这一数列变动的方向和强弱程 度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平， 度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平，这也是 预测学的一般原理
2、适用对象和用途 、 运用长期趋势法评估的房地产价格， 运用长期趋势法评估的房地产价格，一是要求拥有估价对象 或类似房地产的较长时期的历史价格资料； 或类似房地产的较长时期的历史价格资料；二是要求所掌握的历 史价格资料真实可靠。 史价格资料真实可靠。 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。
价格 Y
X时间 时间
（3）观察分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体 ）观察分析这个时间序列，根据其特征选择适当、 的长期趋势法， 的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的 变动规律，得出一定的模式。 变动规律，得出一定的模式。 模式 （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 ）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
1.2理论依据
路线价估价法实质上是一种比较法。 路线价估价法实质上是一种比较法。 路线价” 临街土地中“标准宗地” 平均水平价格 价格。 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格。 可视为比较法中的“比准实例”价格。 可视为比较法中的“比准实例”价格。 求取临近街道其他土地的价格是以路线价为基准， 求取临近街道其他土地的价格是以路线价为基准，考虑其 临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等（类似与比较法 临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等（ 中影响地价的诸因素） 进行适当的修正求得。 中影响地价的诸因素），进行适当的修正求得。 路线价估价法中， 路线价估价法中，标准宗地的标准深度是一个关键的指标 这是因为临近特定街道的土地价格， ，这是因为临近特定街道的土地价格，随着其离开街道的深度 的增加而价格递减。 的增加而价格递减。
（3）线性趋势法 ） 以最常用的直线趋势法为例子
价格 YΒιβλιοθήκη X时间 时间根据上图上点子的分布情况，在数学上建立一个坐标轴， 根据上图上点子的分布情况，在数学上建立一个坐标轴，判断自变 之间的关系接近于直线关系 量X，与因变量 之间的关系接近于直线关系，我们设这条直线方程 ，与因变量Y之间的关系接近于直线关系， 为： Y=a+bx 式中的a,b都是未知的常数，如果能确定 的值， 式中的 都是未知的常数，如果能确定a,b 的值，直线的位置就可 都是未知的常数 以确定了。 以确定了。 a,b的值可以用最小二乘法公式来求： 的值可以用最小二乘法公式来求： 的值可以用最小二乘法公式来求 通过最小二乘法，可求取到所有点距离的值最小时 的值 的值。 通过最小二乘法，可求取到所有点距离的值最小时a,b的值。书189
二、路线价法
1、路线价法概述
建立基本程序 划分区段、设定标准深度 划分区段、
2、路线价及其修正指数体系的建立
路线价的评估 路线价等级的划分 修正指数体系建立
1、 概述 1.1 概念
路线价是对临近道路且可及性相当的土地设定标准深度， 路线价 是对临近道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若 是对临近道路且可及性相当的土地设定标准深度 干标准宗地求取其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价。 干标准宗地求取其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价。 针对城镇商业街道（ 路线价通常是针对城镇商业街道 商业铺面）给出的平均价格， 路线价通常是针对城镇商业街道 （ 商业铺面 ）给出的平均价格 ， 商业街道两旁的土地叫做市街地。 通常将这些商业街道两旁的土地叫做市街地 通常将这些商业街道两旁的土地叫做市街地。 路线价估价法是依据路线价， 路线价估价法是依据路线价，再配以深度修正指数和其他修正率 是依据路线价 表，用数学方法算出临接该道路的其他土地价格的一种估计方法。 用数学方法算出临接该道路的其他土地价格的一种估计方法。 路线价估价法适用范围：适用于同时对大量宗地进行估价， 路线价估价法适用范围 ：适用于同时对大量宗地进行估价， 迅速 公平合理、省人力、物力，特别用于土地课税、土地重划、 、 公平合理 、 省人力 、 物力 ， 特别用于土地课税 、 土地重划 、 征地拆 迁或其他。 迁或其他。
例子： 需要预测某宗房地产2002年的价格 ， 已知该类房地产 年的价格， 例子 ： 需要预测某宗房地产 年的价格 已知该类房地产19972001年价格及其上涨额如下表。 年价格及其上涨额如下表。 年价格及其上涨额如下表 年份 1997 1998 1999 2000 2001 房地产价格的实际值 681 713 746 781 815 32 33 35 34 714.5 748.0 781.5 815.0 逐年上涨额 房地产价格的趋势 值
图中A宗地：其中面积相等，但由于距离街道远近不同， 图中 宗地：其中面积相等， 但由于距离街道远近不同， 路线 宗地 的价值< 的价值 的价值。 价受到深度的影响，具体表现为： 的价值 价受到深度的影响，具体表现为：A1的价值 A2的价值。 宗地中的两部分价值从深度影响角度来讲基本上相等。 而B宗地中的两部分价值从深度影响角度来讲基本上相等。 宗地中的两部分价值从深度影响角度来讲基本上相等 此外，面积相等的A、 两宗地 仅从深度影响角度来讲， 的 两宗地， 此外，面积相等的 、B两宗地，仅从深度影响角度来讲，B的 价值>A的价值 的价值。 价值 的价值。 说明：一宗临街地，越接近道路，其利用价值越大， 说明：一宗临街地，越接近道路，其利用价值越大，价格越高 而且价格对距离远近比较敏感， 。而且价格对距离远近比较敏感，因而在路线价中设定标准深度意 义重大。 义重大。
3、评估步骤 、 （1）广泛收集资料 ） 拥有的历史资料的时期越长越正确，越可靠， 拥有的历史资料的时期越长越正确 ， 越可靠 ， 因为只有长 期趋势才可以消除房地产短期上下波动和异常波动带来的影响 。 （2）整理资料 ） 将上述资料化为同一标准（如为单价或楼面地价） 将上述资料化为同一标准（如为单价或楼面地价） 并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列 编排成时间序列， 并按照时间的先后顺序将它们 编排成时间序列 ， 画出时间 序列图。 序列图。
4、长期趋势法主要模式 、 （1）平均增减量法 ） 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同， 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简 逐期增减量大致相同 便的平均增减量法进行预测。 便的平均增减量法进行预测。 Vi=P0+d * i d =[(P1-P0)+(P2-P1)+……+(Pi-Pi-1)+……＋(Pn-Pn-1)] / n ＋ d=(Pn-P0)/n Vi-------第 i期房地产价格的趋势值 第 期房地产价格的趋势值 i ------所对应的时期序数，＝1，2，…，n； 所对应的时期序数， 所对应的时期序数 ， ， ， ； P0------基期增减量平均数； 基期增减量平均数； 基期增减量平均数 d------逐期增减量的平均数； 逐期增减量的平均数； 逐期增减量的平均数 Pi-------第i 期房地产价格的实际值； 第 期房地产价格的实际值； n ------末期所对应的时期序数。 末期所对应的时期序数。 末期所对应的时期序数
从上表中可以知，该类房地产97-2001年逐年价格上涨额大致相同。 年逐年价格上涨额大致相同。 从上表中可以知，该类房地产 房地产 年逐年价格上涨额大致相同 逐年上涨平均额为： 逐年上涨平均额为： d＝（32+33+35+34）/4＝33.5（元/平方米） 平方米） ＝ ） ＝ （ 平方米 则利用上述资料，若求取2003年的价格＝681+33.5*6＝882 年的价格＝ 则利用上述资料，若求取 年的价格 ＝
（2）平均发展速度法 ） 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 如果房地产价格时间序列的 逐期发展速度大致相同， 就可 逐期发展速度大致 相同， 以计算其逐期发展速度的平均数。 以计算其逐期发展速度的平均数。 公式： 公式： Vi=P0×ti T=(Pn/P0)1/n
年份 1997 1998 1999 2000 2001 房地产价格的实际价值 560 675 820 985 1200 120.5 121.5 120.1 121.8 678 820 992 1200 逐年上涨速度（％） 逐年上涨速度（％） 房地产价格的趋势值