银川市房地产开发经营管理条例修改稿

银川市房地产开发经营管理条例修改稿

修改思想：上次听了权总的讲解，结合自己的理解，我认为当前房价高涨，有这几个方面原因：

从政府看：

1.1994年分税制改革，中央政府收回了大部分税收，地方政府为了取得财政收入，通过利润比较大的建设用地使用权出让方式取得收入。

2.一套房产价格的组成包括土地成本、前期费用、建安成本、配套费用、税费等，其中土地成本和前期费用占了大部分，政府抬高土地价格，征收各类开发费用无形中抬高了房价，最终转嫁到消费者。

3.政府为了政绩，为了GDP，把房地产做成支柱产业，推高了房价。

从开发商看：

1.房地产开发商运用贿赂等的不正当的方式取得建设用地使用权，最终反映到房价上。

2.开发商运用捂盘等不正当竞争方式哄抬房价，坑害消费者。

3.开发商违法成本较低，处罚力度不够。

因此，控制房价一方面应规范政府的行为，一方面应规范房地产开发商的行为。

修改意见：

1.第四条市房产管理局是本市房地产开发经营管理的行政主管部门，负责本市城市规划区内房地产开发经营活动的监督管理。

计划、规划土地、工商、建设、物价、质量技术监督等有关部门按照各自的职责，共同做好房地产开发经营管理工作。

修改意见：建议在此条增加一款：市房产管理局或者其他部门不得以管理为名收取费用。

2.第二章增加一条：房地产开发企业应根据房屋建造成本和社会承受力，合理制定房价

3.第十九条房地产开发项目建设用地方式：

（一）商品房建设用地通过出让方式供应；

（二）经济适用住房和廉租住房通过划拨方式供应。

修改意见：物权法第137条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拔方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

从以上二个法条结合，商品房建设用地通过公开竞价出让，抬高了土地价格，而经济适用房和廉租房因为通过划拨了严格限制。政府为利益驱使热衷于出让而非划拨，导致的后果就是商品房越炒越热，保障房建设持续低迷，因此建议增加一款：政府应加强经济适用房和廉租房建设，保障房年供应比例不得少于总供应的50%。

4.第二十六条房地产开发项目竣工交付使用前，应当按照国家有关规定向市房产行政主管部门交纳专项维修资金。

修改建议：专项维修资金没有具体的数额，很可能演变成为开发商行贿的工具。因此，建议删去此条文。

5.第三章增加一条：开发商不得通过贿赂取得建设用地使用权

6.第二十九条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同内容应当包括商品房的位置、结构、面积、价格、交付日期、质量要求及双方的违约责任等。

修改意见：增加一款：商品房销售广告，应作为合同的组成部分，开发商应按约履行。

7.第三十三条房地产开发企业预售商品房不得进行虚假广告宣传，广告中应当载明商品房预售许可证的文号，并在预售时向预购人出示《商品房预售许可证》。

修改意见：房地产开发企业通过捂盘等不正当手段，造成供不应求的假象，因此增加一款：开发商应如实告知消费者房产情况，房产主管部门应如实汇总公布房产数量、价格。

8.第四十五条违反本条例规定，擅自变更建设项目性质和规划设计的，由市规划行政主管部门责令限期改正，并处以建筑工程每平方米30元至50元的罚款。

修改意见：条款规定是处罚较轻，对开发商如九牛一毛，不足以达到警示作用，建议修改为：违反本条例规定，擅自变更建设项目性质和规划设计的，由市规划行政主管部门责令限期改正，并吊销其营业执照。