2006年郑州市(城区)房地产业

(六)2006年郑州市二手房市场成交情况
1.二手房成交情况
1.12001-2006年度二手房成交情况
●2001-2006年二手房成交量呈逐年上升趋势，而增幅却逐年
下降，今年二手房成交面积累计158.89万平方米，同比增
幅为14%。

●2006年郑州市二手房住宅成交面积累计157.19万平方米，
同比增幅为15.4%；平均价格为2206元/平方米, (二手房住
宅均价是以市场评估价为计算依据) 同比增幅为16.70%。

●2006年非住宅成交量在二手房市场中占比量较小，郑州市二
手房非住宅成交面积累计 1.7万平方米，占总成交量的
1.07%；二手房非住宅平均价格为6743元/平方米(二手房非
住宅均价是以市场评估价为计算依据)。

1.22006年各月二手房成交情况
2006年郑州市二手房成交面积累计158.89万平方米，同比增幅为14%；平均价格为2254元/平方米, (二手房均价是以市场评估价为计算依据) 同比增幅为17.66%。

整体上2006年二手房市场继续保持量价双升态势。

8月受新政的影响，单月成交量较大，8月份后成交量呈上涨趋势。

1.32006年二手房不同业务类型成交情况
单位：平方米
郑州市二手房成交面积累计158.89万平方米，较去年成交量上张了14%。

06年二手房成交以私房、房改房上市为主流。

其中私房成交面积为97.96万平方米，占总成交面积的61.65%；房改房成交50.96
万平方米，占总成交面积的32.07%。

1.42006年各行政区二手房成交情况
从各行政区成交情况来看，金水区成交面积为71.47万平方米，居各区之首；管城区、二七区、中原区成交量基本持平；惠济区、郑东新区成交量较少。

2.二手房价格情况
2.12001-2006年度二手房价格变化情况
2001-2006年二手房平均价格呈稳步上升态势，06年二手房均价为2254元/平方米, (二手房均价是以市场评估价为计算依据)同比增
幅为17.6％，在历年中增长幅度较大。

2.22006年1-12月份各月二手房价格变化情况
2006年1-12月份二手房均价走势平稳，各月平均价格都在2000元/平方米以上。

8月份二手房受“个人营业税”等新政的影响，二手房成交量明显增多，二手房均价为2415元/平方米，为全年月份最高(二手房均价是以市场评估价为计算依据)。

2.32006年各行政区二手房价格情况
从各行政区二手房价格来看，郑东新区二手房均价最高，均价为2651元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据)、金水区二
手房均价排名第二，价格为2458元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据)，其它几个政区价格基本接近。

2.42006年二手房不同物业类型交易价格情况
单位：平方米、元/平方米
房改房、安居（经济）房均价分别是2064元/平方米和2170元/平方米；私房买卖均价为1869元/平方米；其它（含判决给个人、判决给单位、单位购私房）均价为3395元/平方米，非住宅占比量较大，抬高了均价。

3.二手房购房人群特征
3.1二手房购房人群户籍分布情况
2006年郑州市二手房购买人群主要是以外地人购房为主, 占全年成交总量的54%,本地人购房占总量的45%。

3.2二手房购房人群年龄结构情况
2006年二手房分年龄段占比情况，30以下年龄段成为主流,占总量的58%，35-45年龄段购房人群占总量的27%，45以上年龄段购房占比较少，占总量的15%。

(七)2006年郑州市租赁市场运行情况
回顾2006年的房地产租赁市场,总的感觉有以下几个特点，一是住宅租赁市场趋于活跃，二是写字楼租赁市场日渐兴盛，三是专业批发市场升级改造，四是临街商铺租金有所提高。

在房地产买卖市场发展异常火热的今天，租赁市场也呈上升之势，截止到目前，已在我处登记备案的住宅超过40000户，非住宅租赁面积达500万平方米。

1.住宅租赁市场趋于活跃。

在近年来房地产一、二级市场高温不下的情况下，国家出台一系列调控房价的新政，虽在短期内对房价上涨的趋势未能产生立竿见影的效果，但对整个房地产市场发展已经产生了不小的影响。

人们在解决住房问题上逐步向理性化方向消费，不再随着房地产商的“指挥棒”转，
盲目跟风。

而是把租赁房屋作为解决居住问题的一个有效途径。

一改过去那种房屋租赁只是解决流动人口居住问题的现象，本市常住人口进行房屋租赁的比例在逐年上升。

据不完全统计，我市常住人口房屋租赁的比例占30%左右，出现这种现象的原因，一是房价持续走高，贷款利率上升，再加上前一段有关“房奴”的种种议论，使一些想超前消费一族在巨大的经济压力面前停止了脚步，转而投向压力相对较小的房屋租赁市场，这也给我市的房屋租赁市场增添了生力军。

二是我市城市框架的拉大，经济的进一步繁荣，流动人口大量涌入，有力地带动了住宅租赁市场的繁荣。

三是“城中村”改造步伐的加快，房屋租赁价格一路走高。

例如燕庄改造过程中，原居住在此的两万余名流动人口需要另觅栖身之地，随之而来的是周边“城中村”房屋租赁价格暴涨。

黑朱庄一居室由原来的一百元每月上涨到一百五十至二百元每月，几乎上涨了一倍。

总而言之，2006年的住宅租赁市场一个出租方的市场，供求关系逐步走向紧张，租赁价格逐步上扬。

明年将会有更加明显的表现。

2.写字楼市场逐步升温。

目前我市专业写字楼共180多座，在租售并举的经营策略的指导下，写字楼这只昔日王谢堂前燕，也逐渐飞入寻常百姓家。

形成了以经三路、未来路、紫荆山路、东西大街、碧沙岗、中原路等写字楼较为集中的区域，总的来说写字楼近几年的价格一直没有大的波动，而且有些地区的价格还包含了许多优惠政策，比如有的写字楼将物业费和空调费统统打包到租赁费当中，以吸引更多的租赁客源。

随着国
家相关经济政策的出台，公司设置门槛的降低，特别是有关鼓励大学生自主创业和下岗工人再就业工程的实施，新公司如雨后春笋般地涌现，同样也拉动了写字楼的需求。

但总的来看，我市的写字楼空置率大都在30%以上，供大于求。

3.专业批发市场升级改造。

作为我市最大的经济支柱型产业就是商贸物流，而批发市场正是其中的主要组成部分。

目前我市环城快速路以内的各类批发市场共113个，这些批发市场经过多年的原始积累，具备了一定的升级改造的能力，如银基商贸城经过几年的改造，已由过去农村大集式的服装集散地，转变为集工贸、物流为一体，辐射我国中西部地区的服装批发中心，而围绕银基的其它几个服装批发市场也逐步完成了升级改造，形成了一个以银基为中心现代化服装大市场。

其它种类的专业批发市场也都不同程度面临着一次飞跃。

各类专业批发市场目前共同面临的一个最大的问题就是交通问题。

众所周知，郑州的交通压力一日重于一日，据有关资料显示，2006年郑州市的汽车增量排列全国第八位，一年时间大约有十万辆新车上路，急速增长的车流把相对滞后的交通建设压得喘不过气来。

这样对以物流为主要表现形式的专业批发市场同样也是一个致命的打击，交通不畅，导致市场经营不景气。

因此摆在各专业市场经营者面前的问题是坐以待毙还是起而突围。

突围就是突出环城快速路这个围城，到更大的空间寻找发展之路。

目前已有许多专业批发市场在“围城”之外又新建了根据地。

如原在经三路北端的农药种子批发市场挪到北环以外，东建材也在逐步向东跨过
老107国道向东延伸。

目前一个环绕环城快速路而形成的新的经济带已初露端倪，这充分显示了郑州经济向外扩张的蓬勃生机。

同时也显现出其中的无奈和尴尬。

4.四是临街商铺成为投资热点。

临街商铺作为一种稀缺资源，逐步成为投资热点。

放眼郑州市大街小巷，几乎看不到关张的临街商铺。

尽管有些商铺前挂着转让的牌子，但生意一直在进行着。

也就是说不管谁来经营，房子一直没有闲着，这就确保了出租方的收益。

在前几年主干道拆墙透绿改造过程中，大量的临街商铺被拆除，致使一些地理条件比较偏僻的街道的临街商铺租金大涨。

加上新开街道两边，特别是房地产商在开发楼盘的过程中有意预留的临街商铺，成为市民投资的热点，其最主要的就是看中持续的、一路走高的投资回报。

高租金同时也刺激了商铺行业的分化，一些利润相对较高的行业进入了核心的商圈，其次的就梯次分布到次商圈和周边地区。

这同样在资源合同配置的同时，也有其不合理性，一些与市民生活息息相关的商铺，由于处在核心商圈，而不得不承担相应的高房租，例如蔬菜店由于房租过高，不得不把五分钱一斤批发的白菜卖到五角一斤，这就给居民生活带来了高额的负担。