万科城高层
万科城一期入住指引20050512 (3)
万科城一期业主入住指引尊敬的万科城一期业主：您好！欢迎您及您的家人入住万科城，您已成为万科物业大家庭的新成员，我们将竭诚为您提供优质服务。
为方便您办理商品房交付使用手续，现将办理手续时需携带的资料、办理程序及相关注意事项知会如下：第一部分：需携带的资料一、如果您是个人或家庭购房，办理商品房交付手续时，请您携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主身份证原件及复印件1份；4.家庭成员身份证复印件各1份；5.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；6.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；7. 工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
1.二、如果您是公司或集体购房，办理商品房交付手续时请您携带以下资料：1、《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2、《商品房买卖合同》复印件1份；3、公司法人代表身份证复印件及授权书原件各1份；4、受托人身份证明原件及复印件1份；5、营业执照复印件（加盖公章）1份；6、工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）；7、银行存折开户人身份证原件及复印件5份；8、已填妥的《业主（住户）资料卡》（背面粘贴居住人员一寸照片各1张）；9、提供居住人员身份证明1份。
三、如果您委托他人代办商品房交付手续，请您的被委托人携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主委托书原件1份；4.被委托人身份证原件及复印件1份；5.业主身份证复印件1份；6.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；7.家庭成员身份证复印件各1份；8.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；9.工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
2023年万科城精装修标准归纳
万科城与金地梅隐镇精装修总结总结深圳市场上两大标杆项目万科城、金地梅陇镇的装修特点,以及针对精装修所作的客户调查,提炼了在精装修方面的心得和经验以供参考。
♦万科城四期高层一、万科城精装修标准归纳■精装修设计风格：万科城四期精装修设计风格以现代简约风格为主，通过浅色调的内饰,营造高雅、温馨、时尚、现代的生活感受。
同时，在材料和部品选择上，以万科数年精选的战略合作商为主，同时辅以部分高端品牌,保证材料和部品的品质感、质量可靠以及健康环保。
五层样板房：木色系H-4A建筑面积约149平米和H-3A建筑面积约124平米,风格为流金岁月，由曾主打设计四季酒店、上海金茂酒店室内装修的全球著名的室内装修公司B1D操刀主创,结合使用了向博洛尼专门定制的收纳柜体。
■万科城精装修核心优势：1、品牌›万科品牌精心打造,全面整合A诸多国际品牌提高居家品质＞万科物业，品牌物管,从硬软件得到全面保障2、设计＞集万科十余年精装修经验以及全面家居最新研究成果于一身›与传统地中海式建筑风格内外呼应3、环保›所有材料均通过严格检测，现场无任何污染环境的施工＞所有环节均有质检部门严格监理›交付时有环保评测报告，收房即住，无须放置4、性价比＞著名品牌均由万科数年精选的战略合作商提供,保证价格和品质＞集团大规模采购，同样的价格可以获得比客户自己购买更好的产品＞各类品牌科学整合，保证最大限度发挥价值5、使用›万科售后服务,严谨负责,使用放心＞各大品牌专业服务，省却后顾之忧■精装修重要亮点：1、入户门万科城四期选择的入户门是世界著名品牌霍曼(HoRMANN)。
万科城的入户门全是万科集团采购产品，并且入户门的高度也做了建筑上的调整,与普通的入户门相比高度更高，其高度与房间门的高度都调高到2∙3米,使得房间看起来更大气。
在今天的建材市场上，德国霍曼已经成为门类产品和门控制器等的同义词。
由于霍曼集团是欧洲最大的门类产品供应商,成立于上个世纪初,通过近一个世纪来连续稳定的发展，使公司从家庭公司成长为技术先进，品质卓越和具有良好服务意识的集团公司。
新版最新版万科住宅性能标准
建造性能一、公共空间1、单元入口1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。
2、楼梯间：2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。
2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。
3、墙体及保温：3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。
3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。
3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。
4、屋面4.1、坡屋面配置：1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。
3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。
4) 坡屋面需做有组织排水。
4.2、上人平屋面配置：1) 屋面采用有组织排水。
2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。
3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。
4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平屋面。
4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。
4.5、雨落管配置1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。
2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。
套内空间5、统一指标：1) 层高：28006、分项标准2.1、起居及卧室空间：1) 采暖标准温度＞18度气流平均速度（m/s）≤0.22) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。
西安万科城调研报告
西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。
占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。
公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。
规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。
现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。
在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。
重庆万科御澜道
建筑面积: 约129.00㎡
户型分布:1#, 2# 户型描述: 卫生间：双卫生间环绕，生活方便。 卧室：主次卧均带飘窗，有效的保证了
室内的采光与通风。
楼梯：电梯入户，享有更强的私密性。
户型设计展示
居
室: 4室2厅2卫1厨
建筑面积: 约129.00㎡
朝 层 向: 朝北 高: 3.00m
户型分布:1#, 2# 户型描述: 客厅：客厅方正，为生活提供便利。 厨房：厨卫分区明显，生活舒适。 卫生间：双卫生间环绕，生活方便。
项目价位走势
项目鸟瞰图
高层效果图展示
户型设计展示
居
室: 4室2厅2卫1厨
建筑面积: 约129.00㎡ 朝 层 向: 朝南 高: 3.10m
户型分布:1#, 2# 户型描述: 客厅：客厅方正，为生活提供便利。 厨房：厨卫分区明显，生活舒适。 卫生间：双卫生间环绕，生活方便。
户型设计展示
居 朝 层 室: 4室2厅2卫1厨 向: 朝南北 高: 3.00m
项目价位走势
万科御澜道，万科集团30年沉淀之扛鼎力作，全球化CBD标杆作品，约65万平方米国际都会范本，其业态
涵盖大平层豪邸、CBD洋房、超高层地标级写字楼、涉外会所、酒店服务式公寓、大型购物中心于一体。
在项目的总体规划以及细节打上，万科御澜道邀请当今建筑行业最权威的三位大师：后现代古典主义鼻祖 罗伯特斯特恩、世界顶级园林景观大师劳里欧林以及140年历史的世界顶级商业建筑机构伍兹贝共同担纲。 万科御澜道社区整体建筑与园林规划呈现出三轴、六岛、九院的城邦格局，以此实现整个社区的三重归家 仪仗，从开放式的六岛园林公共空间，延伸至半开放式的九个院落，最终抵达私家府邸，圆满实现城市与自然、 私密与开放的完美共融。 顺应全球化大平层豪宅的趋势，万科御澜道以洋房围合最高约180米大平层豪宅的国际创新格局，不仅呈现 错落有致的城市天际线。套内约107—223㎡的CBD洋房院落，不仅呈现传统洋房居住体验，更以一城六岛九院 的规划理念，演绎手工级定制都会的洋房院落生活。 基于对于项目细节打造的严苛要求，万科御澜道多处铁艺与细节雕琢均采用领先行业的航天工艺整体成型 与汽车烤漆工艺建造，会所的石柱、转角的石材等，均采用整块石材雕刻而成。同时，其每一扇门窗以及诸多
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科城_推售策略
提前布局 高层蓄势
6月~9月初
高层首批推售 洋房持续加推
高层1# 洋房7#、8#
二次引爆 全息热销
8月底~11月中旬
高层二次推售
高层2#、3#
价值反哺 完美收官
11月初~12月
洋房二次推售 高层持续销售
洋房5#、6# 高层3A#
阶段推售——第2阶段
阶段目标 整体思路 竞争分析 销售策略 推广策略 渠道策略
本案产品：花园墅院48套138_164_196 ㎡四 房两厅两卫洋房；分布在9#10#11#。 核心竞争项目：湘江世纪城江景、藏珑临湖、 金科东方大院、堤亚纳湾、盈峰翠、蔚蓝海岸。
阶段推售——第1阶段
阶段目标 整体思路 竞争分析 销售策略 推广策略 渠道策略
洋房第一波，树立高品牌，区域稀缺产品，高价销售，高端亮相
高层溢价后价格
阶段推售——第2阶段
阶段目标 整体思路 竞争分析 销售策略 推广策略 渠道策略
通过高层内部“明星单位样板房”的展示，拉升西北面产品消化
栋洋房30套，面积138-196平米 策略：
提前蓄客，
拉高价值
销售策略 推广策略 渠道策略
阶段方向——卖高层时一直只开放卖洋房 的洋板房，给到客户洋房般的效果体验，拉 升客户对项目高层的预期价值；
速度目标——通过渠道营销和活动营销， 高层以“抬升价格”迅速回流项目资金，实 现第二波整体快销热卖。
阶段推售——第2阶段
11月，165套 9月，330套
8月，165套
12月，36套
6月，18套 5月初，48套
前提三：高层是本案的价值短板，提升高层价值是提升本案整体 价值的关键
产品 价值
项目整体价值曲线图
增值价值
岸边聚落——芜湖万科城.万科馆设计浅谈
凌乱 ， 因为布局始终 以网格状的逻辑来 组织建筑单体 。通 过与
道路和水面的平行 网状关 系寻找 自身关系 ， 繁中有序 又有适 当 突破 ， 使建筑 、 空间能处 于统一的逻辑 中 ， 灵动活跃 。
４ 基调和表情
图 ５
合， 形成 了具 有 明确场所 感的开放空 间 ， 为外来参观 人员和周
分 院 ．０ １ ２ Ｉ．
矗 ｊｅｊ ｝ ‘ｒ０ 业 船 ｝业 ｔ Ｉ 业 ｝
设
计
按照 《 高层建 筑混凝 土结构 技术规 程》 ．． ３ ３条规 定 ： ６ 作为
上部结构嵌 固部位 的地下室楼层 的顶楼盖应采用梁 板结 构 ， 楼
板厚度不小 于 １ ０ｍ ｍ。人 防专业 要求地下室顶板厚度不小于 ８
作为商业综合体地 下室设计项 目， 下部结构较一般单体复 杂， 需要综合 多方因素 ， 有多个上部结构 、 防专业 、 备专 会 人 设 业提 出专项 要求 ， 在设计过程 中， 我们 围绕减 小地下室底板埋 深这一主线 ， 经过多方案 比较 、 优化设计 ， 使得项 目一次性 通过 审查 ， 取得 了经济合理 、 施工方便 的良好效果 ， 类似工程 的设 对 计具有一定的启发 和借鉴意义。
房沉 降差 、 锚杆施 工质量不宜控制等 原因 ， 最终采用 了抗拔桩 设计 。为此 ， 对桩型做了经济性 比较 ， 针 以某一承 台为例 ， ６根
直 径 ６ ０ １ｍ 长 钻 孔 灌 注 桩 成 本 较 １ 直 径 １０ 、ｌ 长 人 ０ 、ｌ 根 ７ ０ １ｍ 工 挖 孔 桩 少 ２ ％ ， 较 ３根 直 径 １０ １ｍ 长 人 工 挖 孔 桩 少 １ ００、１
安
徽
建
Hale Waihona Puke 筑 ２ １ 年第 ４ （ １ ５ ） ０２ 期 总 ８ 期
万科经典户型解析+文案鉴赏
主卧超大观景阳台设计，窗外风景尽收眼底 餐厅、厨房经典设计，合理利用空间 干湿分区，南北通透，动静分离 大开间起居室，感受视界冲击
第二部分：跃层 14#
跃层 01 户 216.40 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一层厅卧连贯通透，二层自成格局 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野 二层设独立书房，彰显主人文化品位 二层豪华大陆台，更添生活情趣
建筑面积 161.02 平方米 套内面积 148.54 平方米 阳台面积 11.68 平方米 分摊面积 12.48 平方 四室二厅二阳台二卫生间一厨房 户型点评：错层阳台,彰显生活格调;主卧外飘窗,赏庭院绿洲美景;私 家阳光花园,让整个室内弥漫花香绿草的味道.
15
建筑面积 188.88 平方米 套内面积 173.92 平方米 阳台面积 8.08 平方米 分摊面积 14.96 平方 户型点评：客厅与餐厅动静分离，保留完全私密空间。特有的和室，为您营造出优美典雅的休闲娱乐空间。 屋顶花园，让你在鲜花碧草中放松身心享受一份独美心境
跃层 02 户 203.94 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一、二层设计皆南北通透、干湿分区、动静分离 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
18
上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一、二层均带露台，更添生活情趣
跃层 03 户 193.47 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
双卫设计,主卧带独立卫生间,干湿分区
3-9 层 02 户 148 ㎡ (三室两厅两卫)、 舒适三居尺度，三室均全明设计,通风采光极佳
南部湾万科城项目人性化设计16个魔鬼细节
南部湾万科城项目人性化设计16个魔鬼细节南部湾万科城项目人性化设计的16个魔鬼细节在住宅产品设计人性化方面，万科一直走在行业前列。
经过这些年的实践，万科对人性化设计又有了新的理解与提升。
通过大量人性化设计，将客户生活细节一一呈现的同时，最大程度地为未来使用客户提供了舒适和方便。
前一段时间，zz分享了《龙湖2015版豪宅的27处惊人细节》一文，一举斩获近5万的点击率后，就经常在后台收到这样的“勾搭”：来我们这里看个项目呗，我们做得更好~ zz怎可能是这种随便的人？要勾搭，也必须拿出能打动客户，让他们心动、甚至是感动的作品。
直到一个春日的午后，zz在东莞虎门邂逅了南部湾万科城。
看完这个项目后，zz不禁感叹：万科对客户需求的洞察之深，甚至已经超越了客户自身的认知。
在这样理念下设计出的产品，怎么可能不大受追捧？此篇，zz将详解南部湾万科城项目这款97㎡的主力产品精装修户型。
约91%的得房率亮了南部湾万科城项目位于虎门城南片区，是一个占地面积近35万㎡，总建面达近80万㎡的超级大盘，其产品形态囊括了商业、别墅、洋房、多层和高层，其中，一期产品为162㎡的和院别墅，95-97㎡的高层和142㎡的多层。
zz看到的这套97㎡小户型，是位于2梯6户的标准层，一般来说，这类高层小户型的得房率在80%左右就很不错了，但万科城将这套97㎡的小户型做到了约91%的得房率。
它是怎么做到的？首先是控制核心筒面积。
南部湾万科城采用了十字单体设计，将电梯和楼梯间集中摆放在楼栋的中间，同时，对核心筒双梯的摆放采用了剪刀梯形式，这种错开式设置省去了不少空间。
加上双电梯并排设置，边角空间设置公共管井、电井之类，在符合防火规范的情况下，最大程度缩小了过道空间，从而降低了公摊面积。
其次，南部湾万科城在做户型设计时，从平面和立体两条路径上进行户型创新设计，提高了附加值空间。
在这个97㎡的户型中，主卧、儿童房和餐厅都设计了大飘窗，同时在客厅设计了一个面积约11㎡的大阳台，从而极大提高了卧室和客厅的进深。
万科产品及定位
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或 新城区）——以高密 度高层建筑为主体， 产品地位相对集中， 户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值 核心理念
产品组合
品质属性 目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生 都市.时尚 以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
深圳万科坂雪岗(万科城)规划 共27页
总体规划总平面图
地形分析
坡地 平地 水面
原始地形地貌图
坡地
平地 沟谷
原始地形利用分析
功能分析
市政道路 市政配套 公共绿地 中心公园 住宅区域
新都市主义的实践
交通分析
市政道路 小区主要车行道 小区次要车行道
道路系统示意图
公共建筑分析
学校和幼儿园 三万平米商业 会所 城市开放空间
公建分布示意图
区域协调
居住区功 能、空间 组织
居住区氛 围营造
形成一个关怀的邻里 建造新生活方式的住宅 住区传播文化
主要经济技术指标
占地面积：39.7万平方米 建筑面积：43.7万平方米 容积率：1.1 车位比：1：1 住宅类型：Townhouse、 宽景house、花园洋房、 小高层、LOFT 商业配套：3万平方米 教育配套：占地35600 平方米的九年一贯制学 校，幼儿园2所
居住区规划案例分析
深圳万科坂雪岗（万科城）规划
新城市主义的启示
第一层面：
区域
第二层面：
邻里、街区、廊道
第三层面：
街道、街块、建筑
路网密度 向城市的开口 公建配套 邻里的适宜规模 突出的中心 优先考虑公共空间 混合利用、多样化
街道
街块（管理单元） 建筑
人车共存的系统 公共空间的营造
公共建筑的标志性 建筑风格与当地文脉协调
城市开放空间
开放的绿地 开放的商业 开放的道路
开放空间示意图
住宅区
TOWNHOUSE 宽景HOUSE 情景花园洋房 透天小高层 LOFT
景观布局
核心景观带 组团景观带
创造新的生活方式： 亲近自然 邻里对望 走向户外 生活空间庭院化
中低密度住宅产品控制要点浅谈
中低密度住宅产品控制要点浅谈张琦近期由于首创置业有多个低密度项目处于开发阶段，因此经领导批准，产品研发中心特组织本中心及正在进行相关产品开发的项目公司相关人员，在深圳博万设计公司的协助下，赴深圳进行为期三天的项目考察。
本次考察的项目均为中低密度产品，其中以深圳万科运作的项目为主。
研发中心对考察项目的资料信息进行分析研究后，现将其中影响产品控制体系的关键要素整理出来，供公司同事交流分享。
一套基本的产品控制体系至少应包括：产品定位、整体规划、单体平面、单体立面、园林设计、户内精装设计等内容。
本次考察中收获最多的主要集中在：产品定位、整体规划、以及单体立面和园林景观的细部设计方面。
因此，以下将针对重点项目分别从这三个方面展开分析。
一、产品定位谈及产品定位，在这里我们重点将讨论两方面的内容：1、在既定容积率下不同密度产品的分配比例和主力户型的面积区间。
2、建筑风格。
接下来，我们将从以上两个方面分别对深圳万科城、东莞万科棠樾、万科17英里这三个典型项目进行分析论述。
1. 深圳万科城——城市核心区外的人性化宜居社区深圳万科城位于深圳龙岗区坂雪岗大道东侧、贝尔路北侧，占地面积约43万平米，地上建筑规模约53万平方米（其中44万平方米为2003年7月以9.7亿元竞得，另外9万平米于2004年竞得），综合容积率超过1.2。
产品形式包括：Townhouse、情景洋房、小高层、高层等多种建筑形态。
从整个项目来看，万科城追求实现的是一种城市近郊的、拥有丰富生活配套设施的、具备舒适居住环境的高品质大社区。
因为万科城整体规模较大，从客户的财富阶层分布来判断，本项目很难做成服务于顶尖客户的极高端项目，而应该面对购房人群金字塔的中上部人群。
另外，从万科城超过1.2的整体容积率来看，在低密度项目中虽然属于相对偏高的水平，但基本能够获得中高端客户的认可。
此类客户往往要求社区整体品质要好，基本生活配套设施要全，距离城市中心的距离要适中，而深圳万科城所处的区位恰恰符合这一要求。
青岛四方区万科城项目简介
房屋销售个案分析表编号：【】1、环境分析区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。
四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。
1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。
后与原沧口区合并为四沧区。
1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。
1949年6月青岛解放后仍设四沧区。
1951年8月正式设立四方区。
1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。
新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。
从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。
从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。
主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。
【精品】深圳万科四季花城楼盘详解
【关键字】精品深圳万科四季花城楼盘详解万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅，交通非常方便，地铁五号线五和站就在小区的小东门。
小区由万科地产开发，万科物业管理，乃是万科四季花城全国社区的典范。
小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。
小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。
小区车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。
管理费：一到五期不带电梯为1.1元/M2/月，带电梯为1.8元/M2/月；宽景洋房紫竹苑、翠竹苑、玉竹苑、富竹苑、贵竹苑、鸣竹苑为1.95元/M2/月；金枫苑、银桦苑多层为1.7元/M2/月，带电梯2.3元/M2/月；樱花苑、云竹苑、望月楼为3元/M2/月，商铺为3.25元/M2/月。
停车为费：1.5吨以下的小车为100元/月，1.5吨以上3吨以下大车、20座以上的200元/月，临时停车30分钟不收费，30分钟以上收5元，过夜10元。
有限电视：主机是16元/月，副机7元/月，居家用电是0.73元/度，商业用电是0.89元/度。
水费月用25立方以下是1.8元/方，以上是2.3元/方；门禁卡是45元/张。
小区两房为74平、72.46平、81平、80平和64平，三房面积为86平、99平、106平、105平、104平、111平、115平七种，四房面积分为118平、126平和129平三种，其他的都是顶楼复式。
下面我就花城的户型面积做个详细的介绍。
一期总占地面积是63235平，总建筑面积是80809.33平，有7个苑共799户，分别是杜鹃苑、牡丹苑、紫薇苑、米兰苑、海棠苑、樱花苑、罗兰苑，共72个单元9部电梯；首先是牡丹苑：苑中B、C、D、E、F、G、L、M、N、Y单元是南北通透的，H、J、R、T、A单元为东西向，其中A、B、C、D、E、F、G单元是五层高，其余是六层高。
天津东丽湖·万科城详细介绍
天津东丽湖·万科城详细介绍天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔水面，充足地热资源，丰富水产，良好空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展一个生态建城理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分整体，综合考虑社区多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久住宅区热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体功能齐全完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区交通联系十分密切，距天津市中心车程3 0分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好药用价值，还有美容、理疗等功能。
(1)天然环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大环境调节气候。
万科住宅统一设计要求(完整版)
11．垃圾收集 12．设备选型 13．其它 四．室外工程 1． 竖向设计 2． 道路 铺地 3． 游泳池 4． 儿童游戏场地 5． 绿化 6． 其它
第二部分：图纸编制深度统一要求 一． 图纸目录 二． 设计说明 三． 总平面图 四． 各层平面图 五． 立面 六． 剖面 七． 户型大样 八． 厨卫大样 九． 楼梯大样 十． 门窗大样及门窗表 十一． 外墙大样 十二． 其它细部大样 十三． 与其它专业校对要点
第四部分：典型构造节点（此部分后补） 1． 地下室通风道出地面 2． 地下室坡道排水沟 3． 地下室侧墙与室外地面交接节点 4． 空调板 5． 凸窗上下口 6． 出屋面台阶 7． 露台出屋面门口节点 8． 屋面防水节点 9． 屋面变形缝
第一部分 住宅设计统一技术措施 一. 总平面设计 1. 间距 1.1 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采 光。 2. 消防 2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消
1.12 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风 换气，且内门门下空隙不应小于25。 2. 玄关 2.1 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。 2.2 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突； 户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲 机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。 3. 厨房 3.1 中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不 宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。 3.2 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉 灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2000－3000之间，吊柜进 深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应 的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设
厦门海沧万科城经典分析
需要。
户型分析
可倒板空 间赠送
该户型为6#-8#楼的主力户型，南北朝向，格局紧凑，实用性较强，通透性一般，附加值
较大，属于实用主义户型
落地窗
B户型分析： • 建筑面积： – 85.99平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸： – 客厅：3.6、餐厅：3.6 – 主房：3.65、次房：2.7 • 设计情况： – 客厅配备落地窗 – 单阳台设计 – 错玄关，且收纳空间设计较好 • 赠送面积： 赠送面积：10.47 赠送比例：12.18% • 综合点评 – 优势： • 劢线明朗，功能分区明确。 • 布局紧凑，无明显面积浪费。 • 巧设玄关，卫生间做到“干湿分离”。 – 劣势： • 通透性较差 • 餐厅直对卫生间，且迚深丌足，局部影响 劢线
三房两厅
四房两厅 总套数
113
128 ——
34
34 414
8.13%
8.13% ——
19
25 307
55.88%
73.53% 74.15%
开盘优惠
根据开盘贩房权益说明，
最高优惠为95折；
实际开盘优惠：5-8#楼优 惠散客97折优惠，企业客户 96折优惠，少部分关系户95
折优惠，折后均价9000元/㎡，
• • • • • 静区 动区 双阳台设计 凸窗设计
06 01 02 03 04 05
沈阳市物价局关于沈阳“万科城(一期)”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复
沈阳市物价局关于沈阳“万科城(一期)”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复文章属性•【制定机关】沈阳市物价局•【公布日期】2006.05.09•【字号】沈价发[2006]69号•【施行日期】2006.05.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文沈阳市物价局关于沈阳“万科城（一期）”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复（沈价发[2006]69号）沈阳万科物业管理有限公司：你单位《关于沈阳“万科城（一期）”住宅小区物业管理服务收费标准的请示》收悉。
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，给业主创造良好的居住环境，根据前期物业管理招投标中标的收费标准，以及物业的设施功能、服务内容和费用支出等情况，现批复如下：一、住宅部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积1.80元。
二、住宅区内商业用房和商铺部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积3.60元。
三、住宅区朝外商业用房、门市房以及单体车库商铺、储藏间部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.90元。
四、高层住宅楼另加收电梯运行服务费，收费标准按沈价发[2004]125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。
五、地下停车场收费标准：1．车位物业管理服务收费指导标准，每月每个车位100.00元；2.车位出租收费标准，双方协商议定；3.临时存车收费标准，白天（早8时至晚8时）每台每小时5.00元；夜间（晚8时至早8时）每台40.00元。
六、地上停车位收费标准，每月每台100.00元。
七、装修管理服务标准，每平方米建筑面积3.00元。
在业主装修期间进行装修管理服务，由物业管理单位与业主及装修公司签订装修管理服务合同，明确服务内容、收费标准和费用使用范围，并按照装修管理服务合同规定执行。
八、物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁、绿化日常养护、公共设施设备维修养护、化粪池清掏清运、公共水电费等服务。
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批出面积
成交面积
消化率
数据来源：山市房协
由于统计方式关系，03-06年消化率超过120%，但仍可体现佛山楼市供不应求态 势； 市场在不受严重干扰的情况下，将保持一定发展惯性，因此可预估07年供不应求 情况将持续；
供不应求的形势下楼市将以“中心城区-城郊-郊区”轨迹发展， 供求双方呼唤新城诞生。
营造消费群体对本项目稀缺资源 的追捧
改变对南庄居住环境的既有看法， 重新定义区域价值，树立“住在南 庄”的全新居住价值观 兑现万科品牌的实力与其豪宅产 品打造力，树立品牌美誉度
外区客户
令其充分认知南庄作为禅城城 市副中心的规划利好与区域升值 潜力 让项目地块稀缺性资源的价值 得到高度认同
让南庄市场的空白点与洼地效 应对价格的升值拉动力得到认知
禅桂楼市跃升幅度大，南庄分片“价格峡谷”突显
需求上涨主要体现在一手需求上， 禅城因新增供应不足致使二手成交比例大
14
商品住宅消化情况 各区供不应求态势持续
2003-2006年佛山市住宅供求关系走势图 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003年 2004年 批出面积 2005年 成交面积 消化率 2006年 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
5000 4000 3000 2000 1000 0 2003年 2004年 2005年 2006年
2003-2006年佛山市各区新建商品住宅成交均价走势
`
禅城区 3519 3499 3679 4155 南海区 2690 2650 3138 3979 顺德区 2143 2991 3217 3577 三水区 1583 1632 1998 2535 高明区 914 1224 1769 2106
佛山整体商品住宅需求放量速度加快
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商品住宅需求分析 全市商品住宅市场一手成交量稳增，二手成交相对持平；
1000 800 600 400 200 0 2004年 2005年 2006年 一手住宅成交量 553 648 701 二手住宅成交量 269 245 232 住宅总成交量 822 893 933
2003年
250 200
y = 58.561x + 329.34
2003-2006年佛山市各区新建商品住宅供应量走势
150 100 50 0
禅城区 79 39 100 81 南海区 131 144 201 206
`
顺德区 166 159 169 231 三水区 29 24 17 42 高明区 20 15 53 15
以镇街房地产价格水平评估 本项目售价，但价格接受弹 性大，大量藏富
喜欢独立别墅，不认同联排别 墅价值与独立别墅等同，居住 物业要体现自身社会地位
相信眼见为实，缺乏想象力， 追求房子的豪华感与自身身 份匹配，生活社交小圈子联 系紧密，亲戚朋友对总价购 房决策有直接影响
9
树立目标客户群置业价值观策略
南庄本地客户
矛盾
南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场 供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购 买力外流现象严重
矛盾体
区域现时综合条件对 高端定位的局限性
8
客户心态及价值观提炼
——对南庄购房置业消费者的深层解读
南庄客户认同项目所处的 江景资源的稀缺价值，具 备豪宅的打造潜质，并具 有强大的购买实力而为此 买单，总价承受力空间大
单位:元/平方米
数据来源：佛山市房协
佛山市2005与2006年价差接近600元/平方米，仅比其2003-2005年均价差距少 100元/平方米。禅城、南海、三水三区06年升幅已超过其前两年均价累计升幅；
升幅相对明显的禅城和三水两个区域对佛山市整体楼价攀升有一定影响；但起 实质性支撑作用的是南海区； 从05、06年两年均价升幅预期：07年均价升幅将高于06年。
“大禅城”区域商品住宅供应量少
12
商品住宅需求分析 高位需求仍保持一定幅度增长，南海需求井喷
2003-2007年佛山市住宅供应量走势图 800 600 400 200 0 成交面积 y = 37.768x + 532.86
350 300 250 200 150 100 50 0 2003年 禅城区 80 77 86 93 南海区 171 153 152 266
7
项目理解小结
项目特性
项目地块拥有稀缺自然景观资源 万科品牌特质决定需在禅桂中心区 确立高端品牌地位
区域气质
矛盾 南庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域
短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也 缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目
地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端 购买力 未来南庄的发展规划可为项目的居 住价值带来巨大的升值潜力
帝景南湾 佛奥
天湖郦都
南庄人分流臵业主要项目分布图
南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住 房消费基本外流。
2
1.3产品属性理解
一期经济指标：
开发面积：约13万m2 住宅指标： 独立别墅： 6套 1200 m2 7套 580 m2 TOWNHOUSE： 120套 350~400 m2
0.15
0.1 15 10 5 0 02年 03年 地区生产总值（亿元） 04年 年增长率 05年 0 0.05
城乡居民存款余额75.07亿元
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
年增长率：
启动
4％
高速发展
5％
平稳发展
8％
15％
减缓发展
3207 区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！
人均GDP（美元）
800
4000 8000 （按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算）
打造“都市绿洲”是今后南庄重 点发展思路 ，水乡南庄已成了南 庄新环境形象的一个标志， “住 在南庄”的品牌即将打响
“五心五片区、两江两轴线”规划
城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。
6
1.7 区域经济发展
按照世界银行经济发展理论判断，南 庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济 发展处于高速发展阶段
燃点起南庄人在本土居住的激情 与信心
令万科品牌实力产生溢价效应
10
佛山房地产市场宏观趋势
佛山商品住宅 市场研究
供应量分析 成交量分析 消化率分析
成交价格分析
11
商品住宅供应分析
佛山市商品住宅供应量稳步上升，顺德、南海为主要供应热点
2003-2007年佛山市住宅供应量走势图 700 600 500 400 300 200 100 0 批出面积
2003年
2004年
2005年
2006年
数据来源：佛山市房协
06年佛山商品住宅成交总面积701万㎡，同比8%。
南海06年成交量激增，是由于一环等市政建成开通使南海居住便利性提高，致 使消费向价格低洼地区楼市流动； 禅城04-06年成交量缓升，由于禅城受大型市政利好辐射较若，因此可以反证禅 城以内区消费为主，近年呈稳定状态； 保守推导：通过03-06年线形回归分析：2007年佛山市总成交量为722万㎡。
认同项目所处的地段， 主要是认同地段周边的 自然环境，但非南庄人 对南庄居住环境不认同
外出置业的南庄人在享受会 所、物业管理等小区生活配 套带来的便利，对新的物业 在配套、服务等的软性附加 值上有更高的期待
多次置业，进入个 性化消费阶段，具 有房产投资保值观 念，消费观念注重 性价比
高度认同地段价值 江景资源占有欲高 外区质疑区域价值 注重附加价值追求 在乎真实环境感受
2003年 426
2004年 382 批出面积
2005年 521
2006年 575
2007年
2004年 2005年 2006年
622
线性 (批出面积)
2003年
2004年
2005年
2006年
数据来源：佛山市房协
由04年起，佛山市新建商品住宅供应量持续稳定增长，通过回归分析预测07年佛 山市供应量达到622万平米，同比增长8%； 禅城区供应量波动大，总量控制在100万平米以下； 近年南海区供应量升至200万平米以上高位水平，与顺德区（251万平米）同为供 应热点市场；
佛山市04-06年两级住宅市场成交量对比
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
2006年佛山市及各区一、二手商品住宅成交套数对比
全市
禅城
南海
顺德
高明
三水
一手住宅套数（套）
二手住宅套数（套）
数据来源：佛山市房协
04-06年佛山二、三级房地产市场呈现截然相反调性：一手增长快，二手呈缓慢 下降态势，而总成交货量稳定增长。说明佛山房产需求上涨，市场表现理性；
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商品住宅成交价格 禅桂楼价升幅衔领各区
1200 1000 800 600 400 200 0 2003-2005 2005-2006 佛山市 690 589 禅城区 160 476 南海区 448 841 顺德区 1074 360 三水区 415 537 高明区 855 337
2003-2006年佛山市各区成交均价差距对比
3990
2003年
2004年
2005年
2006年
数据来源：佛山市房协
2006年佛山市住宅成交均价进一步走高，全年均价为3645元/平方米，为近 四年来新高。与2005年相比增幅达两成，与广州、深圳等一线城市平齐； 佛山市至今连续三年成交量持续平稳上升，交易价格亦呈现较为一致的涨 升态势，三年累计升幅超过1200元/平方米； 线形回归分析：预计07年成交均价达到3990元/平方米。