长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)
长春市写字楼市场环境分析
长春商业地产调研(新光复市场)
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旧光复路市场简介
随着城市空间容量的激和现代物流业的兴起，市场越来越受到经
营业态、城市形象、交通易达性、商圈辐射、物流吞吐等因素限制，
市场发展缓慢。
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内大多为上世纪80年代建筑，大 量的危旧房屋急需改造，建筑面貌破旧，居住环境脏乱，经营空间恶化。
占地面积100万平米，建筑面积100万平米，容积率0.65，绿化率19.2%
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新光复市场项目进度
二、三期还在规划中
一期完工，并已售罄
一期建筑面积29447.58平方米，2010年8月已开盘，并全部售罄。
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新光复市场项目实景图（整体）
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新光复市场项目实景图（外立面）
所有建筑以2-3层的敞开式建筑为主，前店后库模式方便经营。
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旧光复路市场简介
光复路市场成立于1982年，纵横14条街路，曾在全国十大市场
排名第四。在册商户2900有余，包括游击式散户，有近万商户活跃
在该商圈。
站前商圈 光复路市场 大马路商圈 重庆路商圈
红旗街商圈
桂林路商圈
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旧光复路市场简介
市场主要以中低端的生活用品、鞋帽衣服、食品等的批发为主。
商业项目主要以临街门市及地摊为主，其他类型商业项目为辅助的
品干调城、日杂电器城、装饰家具城、五个专业商品城以及中央大道、会展
中心、物流中心、自营商业等服务配套组成，是集仓储物流配送、连锁经营 、会展活动金融服务于一体的超大型、多功能的综合商品交易基地。
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新光复市场项目业态
文体用品城
服饰百货城
食品干调城
日杂电气城
装饰家具城
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新光复市场项目布局
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新光复市场项目沙盘
长春市房地产市场调查报告
长春市房地产市场调查报告篇一：房地产市场调查报告房地产市场调查报告姓名：梁兴海刘敬拓李云云刘永康高允刘伯年曹建晶巨林宏柳宝泰马靖黄文洁林晓娜顾永超吴亚亚王轩习捷何枫王雪马晨罗倩苏倚璇刘超组号：第四组日期：摘要:多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。
为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于XX年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。
结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。
人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一调查背景及目的近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。
国家政府对此事高度重视，XX年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。
另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。
这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。
房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。
盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。
以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二调查方法通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
地产调研报告长春
地产调研报告长春地产调研报告：长春市房地产市场分析一、市场概况长春市作为吉林省省会，是东北地区的重要经济中心和交通枢纽之一。
长春市拥有丰富的资源禀赋，包括发达的工业体系、高素质的人力资源、优越的地理位置等优势。
近年来，随着国家政策的扶持和东北振兴战略的推进，长春的房地产市场也呈现出良好的发展态势。
二、供应情况分析长春市目前的住宅供应主要分为二手房和新建商品房两个部分。
在二手房市场方面，长春市供应量相对较大，价格相对稳定。
新建商品房方面，随着城市扩张和居民购房需求的增加，长春市新增住宅项目的开发量逐年攀升，但跟随而来的也是市场竞争的加剧。
同时，长春市还存在着一些闲置商业用地的问题，对市场的发展产生一定的影响。
三、需求情况分析长春市的房地产需求主要包括刚需和改善需求两部分。
刚需需求主要来自于市民购房需求和农民工市民化的需求，主要集中在中低端房产市场。
改善需求则来自于中高端居民的升级置换需求。
这两部分需求相对稳定，是长春房地产市场的主要驱动力。
另外，由于长春市作为一个重要的教育和科技研发中心，也吸引了大量外地学生和科技人员的租房需求。
四、房价走势分析过去几年，长春市的房价一直保持相对稳定的增长态势。
尤其是一些热门区域和优质项目的房价更是有所上涨。
此外，长春市政府也出台了一系列调控政策，以遏制过快的房价上涨。
近年来，长春市房价呈现出逐渐走稳的态势，市场供需关系进一步趋于平衡。
五、投资分析长春市的房地产市场投资前景广阔。
一方面，长春市具备良好的经济基础和发展潜力，对房地产市场提供了坚实的支撑。
另一方面，长春市的房价相对较低，投资回报率较高，吸引了许多投资者的关注。
然而，投资者在参与长春市房地产市场时，需要综合考虑市场风险、政策风险等因素，做好风险控制工作。
六、发展建议长春市的房地产市场具有一定的潜力，但也面临一些挑战。
为了健康有序地推动市场发展，建议长春市政府采取以下措施：1. 加强土地供应规划，合理调控住宅项目的开发量，避免供过于求的情况发生。
长春商品房消费市场调研报告(doc 24页)
长春商品房消费市场调研报告(doc 24页)长春市住宅商品房消费市场调研报告一、关于本次长春市房地产市场进行抽样调查的说明本次从项目出发的市场抽样调查，主要目的是寻找与项目目标客户可形成类比的群体特征及其他们对项目的需求点、接受信息渠道等，以便未来营销策划的确定和实施能得到准确有效的市场支持。
依据我们对长春市场的调查和了解，长春市场所有的高消费、娱乐场所及高档住宅区都集中在朝阳区、南关区两个区域内。
根据长春市民的区域文化和消费心理，针对我们项目的市场定位及本项目的目标客户群，所以我们将市场采样调查的区域主要集中在朝阳区、南关区及二道区靠近伊通河的部份地区。
由于本项目单套房总价平均在五十万元左右，其主要购买者是市场金字塔尖的部分，所以本项目的潜在置业客户群将以二次置业者和高收入者为主，综合本项目的市场定位和消费群体的定位，所以我们将这次市场采样调查的对象、样本投放比例以及访问方式主要分为以下几类：1、私营业主主要针对经营各种品牌服装、品牌皮具、家用电器、电脑行、通讯器材、汽车销售及修理等的业主。
调查方式为入店，直接访问业主。
样本投放数量初步确定为200份；2、企事业单位的管理人员主要是对繁华路段的办公楼。
采用上下班时间的观察，对有车一族的守候访问。
样本的投放数量初步确定为100份；3、商场周围采用对在商场购买高档黄金饰物、高档服装、高档电器等的人群观察，确定目标，跟踪到商场外进行访问。
样本的投放数量为100份；出入人员以长春本地人为主，因此，他们也是我们的调研对象，计划投入样本50份。
13、媒体人员：计划投入样本50份。
14、其它：计划投入样本100份以上共合计：投放样本量为1360份。
二、市场消费需求调研2-1、消费需求基础调研1、消费者对本项目地认知度从消费者对项目地的评价来看，只有15%的人对本项目地认可,认为项目地是长春市的高档住宅区。
消费者对本项目的认识度%16343515510152025303540不了解不认可一般认可2、家庭收入从调查显示，个人年收入在五万元以下者，占整个调查对象的86%。
长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)
长春商业地产调研报告（商铺和写字楼部分一、概述1、宏观环境调研2004年末,全市户籍总人口为 724万人。
其中，市区人口 315万人,四县（市人口 409万人, 自然增长率为4.17‰ 。
2004年居民消费价格总指数为 104。
1%，比上年上升 4.1％。
城市恩格尔系数为 39。
5%,村镇恩格尔系数 47.6％。
长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的核心.长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述, 主要看看长春房地产投资方面的统计.1998年到 2004年房产投资总额长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快, 本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20％左右的稳步增长。
长春三产分析2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元，比上年同期增长 3。
9％。
其中，第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6。
3％；第二产业增加值 470.2亿元，下降 1。
4％;第三产业增加值 509.3亿元，增长 9。
2％。
三次产业比重分别为5.8％：45。
2%:48。
9％.由以上数据可以看出,长春市 2005年 1—9月中产业比重出现较大调整。
第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。
汽车工业产值同比下降 18.2%。
第三产业增幅较大. 其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。
三产分析单位 :亿元作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是头一次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。
长春市的房地产市场环境分析研究
长春市的房地产市场环境分析研究摘要：房地产业是整个国民经济的重要组成部分,经过国内外的经济增长历史以及理论反复的证明,房地产业在经济发展中作用重要，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产的高速发展是经济高速增长的过程的前提和主要内容。
所以,政府的有关部门一定要正确地规范和引导房地产市场,而且房地产市场的各个参与者都必须要遵循市场规则来进行投资,这才能保证房地产市场的健康发展,这样才能保证房地产行业在我国经济发展中做出巨大贡献。
关键词：长春市，房地产，环境1.长春市城市概况长春是一座美丽的城市，中国特大城市之一，具备繁荣和开放的国际化大都会，长春市区内居住着约30万的外籍友人，分别来自世界各地。
同时长春也是中国最大的汽车工业城市。
中国建成区面积和建成区人口第九大城市。
中国第一汽车集团公司和长春电影制片厂都在长春，是我国最早的汽车工业基地和电影制作基地。
吉林省省会就是，称为北方的窗口城市。
在2012年，中国城市生活质量指数（CCLQI）位列全国第一。
在2012年中国最具幸福感城市评比上，长春位列排行榜第五。
2012年入选"2012中国特色魅力城市200强";和"中国最具安全感城市";等殊荣。
长春素有"汽车城";、"电影城";、"森林城";、"雕塑城";"文化城";、"科技文教城";、"国际轨道交通之都";等众多美誉。
同时是中国汽车、轨道客车、电影、光学、生物制药等行业的发源地。
中国最大的汽车工业科研生产基地是位于长春的中国第一汽车集团公司，汽车产量占全国总产量的五分之一。
现在已形成的工业体系是以交通运输设备制造业为主体。
长春现已成立工业体系，以交通运输设备制造业为主体，有很大的成效；长春农业高度发达，位于世界三大黄金玉米带吉林黄金玉米带的核心区域。
201310长春商业项目市场调研报告(中东新天地购物公园、欧亚卖场等)
长春商业调研报告一、调研背景为了更好的了解**周边商业市场的现状及其发展趋势，系统地搜集与本案有关的周边商业市场的相关信息，为**商业市场的预测和定位提供客观、有效的依据，为经营活动提供有效的导向作用，2013年9月16日，长春北方市场**商业管理团队全体成员对长春商业市场展开了调研。
此次调研选取了与本案较为相似，具有较大借鉴意义的商业作为重点调研对象，重点关注了长春北方市场、金恒市场、中东大市场、新天地购物公园、远东服装大厦、欧亚卖场、黑水路服装批发市场、圈楼花卉市场、青怡坊花卉市场等与本案拟经营品类有较大关联的市场，虽然只有短短三天的行程，但内容丰富，意义深远。
所见、所看令人振奋，所做、所过令人触动，所思、所想令人感悟。
在本次调研中，大家都本着认真、负责任的态度，边调研、边学习、边讨论、边思考，并结合本案，找到很多契合点，具有较大的借鉴意义，现将此次调研的总体情况总结如下：二、各市场的基本概况、优劣势分析、可借鉴之处（一）北方市场1. 基本概况长春北方市场位于长春市经济技术开发区自由大路4848号，西与宏泰商场隔街相望，南与金恒北方农贸市场相连，北与韩国城相接，共同形成了以北方市场为核心的综合性购物商圈。
市场以“布一样的生活，布一样的时尚”响亮春城，经过多年的经营与发展，北方市场现已发展成为长春乃至吉林省最大、最全的布批批发市场，成为长春裁剪行业的领跑者。
北方市场共有9个封闭式营业大厅，经营面积近2万多平方米，以布批、家纺及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，兼营箱包、鞋帽、小百等商品，在省内市场享有盛名。
2. 优劣势分析（1）优势:周边公交线路集中，交通便利物业设施较为齐全主力品项突出并具有特色、辅助品项搭配协调周边商业基本以家居、家饰为核心，互动性较强主力品项坪效产出较高，经营面积所占市场份额较大主力品项品种全、款式多、价格合理（2）劣势：整体购物环境一般，商场通透性较差商品密度较大，部分区域物品陈列较乱配套设施较少，缺少现代化、人性化的服务设施市场缺少时尚元素，无法吸引年轻一族的眼球商品定价较为随意，议价差别较大市场营销氛围较弱3. 可参考和借鉴之处北方市场是以布批、家纺、窗帘及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，结合本案，可将此项目引进并作为本案的主力品项，有北方市场成功的操盘经验及经营模式、品牌联盟更容易获得成功。
长春市房地产市场调研汇报(精)
亚泰 新城
城市 花园
万科· 上东区
项目位于长春东部临河街以东、自由大路以北，占地15万m2，规划总 建筑面积20万m2，约有多层住宅22栋，情景花园洋房10栋，高层住宅7栋， 以两房、三房为主力户型。首期共推出多层住宅7栋，情景花园洋房4栋。 多层主要是两房两厅一卫户型面积89-105 m2之间（其中又以95-111 m2 占多数），均价2900元/ m2； 三房两厅户型122-145 m2间，均价3200元/ m2； 情景花园洋房的1-4层全部为143-182 m2的三房两厅两卫，均价4200元/ m2；5层为107-110 m2的两房两厅一卫。顶层复式（95-148 m2），均价 3500元/ m2。 户型设计中采用了入口玄关、客卫干湿分区、双阳台（不封闭）和客 厅卧室的气窗式设计以改善室内通风。
经济技术 开发区
汽车经济贸 易开发区
高新技术产 业开发区
新城开发区 净月潭旅游 经济开发区
2003年末，全市 户籍总人口为718 万人。其中：市 区人口310万，四 县（市）人口408 万人。
二、长春市宏观经济状况
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
1600 1338 14.20% 1150 1003 824 707 13.10% 13.40% 13.10% 14.4% 20000 18705 14300 10722 11760 13.20% 16300 12.70% 13.5% 13.0% 12.5% 12.0% 11.5% 11.20% 11.0% 10.5% 10.0% 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 14.2% 14.0% 13.8% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
长春某写字楼市场现况分析
博大华夏长春写字楼市场现况分析一、长春市现有写字楼市场现况分析CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。
其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。
目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。
我国长春、上海属地区性CBD。
长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。
在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。
使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。
一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和发展需要。
从长春市现今的写字楼分布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。
分析：➢此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；➢拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD 发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；➢2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
长春市写字楼市场及物业调研分析报告(新)
根据调研的长春市30个典型写字楼项目， 其中有18个项目的物业费包含在租金内。
81 82 82 83 81 86 72 88 87 87
特点分析：
a. 大部分写字楼均为早期投入
使用，多数项目的物业服务
标准相对较差； b. 同区域项目租金越低，出租 率较高；
通钢国际大厦
长春国际商务中心 建设大厦 吴太商务中心 硅谷大厦 阳光大厦 鸿石国际大厦 澳美国际
未来办公项目分布图
根据CRIC中国房地产决策 咨询系统和实际调研得出， 未来办公项目分布，如图
万达国际 英海大厦
高力CBD 活力城 吉盛伟邦 IFC办公 蓝色港湾 力旺东玺台 上东城市之光 中海金阶 东南湖大路项目 金色橄榄城 万豪东方广场
远创办公项目 吴中天悦
恒兴国际城
长春总部基地
力旺一号院
冠城国际 圣海国际 绿地中央广场 高新CBD 典约商誉 锯城臻品 鼎盛传奇 四塔之一 新星宇和悦 益田拉德芳斯 绿地中心 四塔之一 四塔之一 瀚邦凤凰传奇 昆玉府 环球贸易中心 奈伦置业 明宇广场 香港通澳
BA 楼宇自动化
5A
FA 消防智能化 SA 安保智能化
级水准。
我们CRIC针对长春市写字楼项目的物业收 费标准和其相对应服务内容的228个调研字 段得出右图：
小结
通过对长春市写字楼市场和未来写字楼上市量的分 析，可得出长春市未来写字楼市场供应量将如“井 喷“般突显，未来写字楼市场竞争压力巨大；加之 目前长春市写字楼市场的整体出租率较低，且物业 服务与其项目最初定位的高标准服务相差甚远等各 方面不利因素，我们CRIC针对长春市写字楼市场给 出忠告：
PART
2 长春市写字楼未来上市量分析
长春市写字楼市场未来上市量分析
长春某区域房地产市场分析研究报告
长春某区域房地产市场分析研究报告长春作为中国东北地区的重要城市，其房地产市场一直备受关注。
本报告旨在对长春某区域的房地产市场进行深入分析和研究，为相关行业提供参考和决策依据。
一、市场概况长春某区域位于城市中心，交通便利，周边配套设施完善。
该区域的房地产市场经历了近几年的快速增长和波动，吸引了众多投资者和购房者的关注。
二、市场需求与供给据调研结果显示，长春某区域的房地产市场需求以改善型住房为主导，投资性需求逐渐减弱。
目前，该区域的商品房供应相对紧缺，市场供给与需求存在一定的差距。
三、价格走势与趋势长春某区域的房价在过去几年一直呈现上涨态势，并在最近两年出现了一定程度的回落。
房价下跌主要受到住房限购政策的影响，并伴随着市场供应的增加。
四、竞争对手分析在长春某区域的房地产市场中，存在着多家开发商和中介机构。
竞争对手主要以房地产开发商为主，不同开发商之间的产品定位和销售策略存在差异。
同时，中介机构的竞争也不可忽视。
五、市场前景与预测长春某区域的房地产市场在未来仍然具备一定的发展潜力。
随着城市的发展和改善型住房需求的增加，该区域的房价有望稳定上涨。
然而，政策调控和市场竞争将是市场发展的关键影响因素。
六、市场风险与对策长春某区域的房地产市场存在一定的风险，如政策风险、经济下行风险等。
针对市场风险，相关企业应建立风险管理体系，进行合理的市场预测和风险防范。
七、投资建议对于投资者来说，长春某区域的房地产市场仍然具备一定的投资价值。
建议投资者在选择投资项目时要充分考虑市场需求和供给情况，并对市场动态进行及时的了解和跟踪。
备注：本报告所述内容仅供参考，具体决策应结合实际情况进行分析和判断。
八、市场潜力与发展方向长春某区域的房地产市场具备较大的潜力和发展空间。
首先，随着城市规划的持续完善和基础设施的进一步优化，该区域的居住环境将得到有效改善，吸引更多人口迁居。
其次，随着城市经济的快速发展和人口结构的变化，改善型住房需求将不断增加，为房地产市场提供稳定的需求支撑。
长春商业市场研究分析2020
► 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出 现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有 重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性 竞争
► 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成， 具备相对集中的商业设施和综合性的商业业 态，承担城市商品流通中心的基本功能
► 市场信息和市场机会被 充分关注，商家有比较 明确的市场目标，经营 同类商品的商家群体汇 聚在一起形成行业整体 竞争力
15,000 80,000 40,000 65,000 25,000 25,000 160,000
170,000 50,000 55,000 26,600 160,000
4,000 3,000 20,000 20,000
600,000 30,000 200,000 110,000 180,000 50,000
生存需求
$500以下
价格
品质
便利
文化、情感需求
$500~1000
$1000~3000 $3000~5000 $5000~7000
$7000~10000
$10000以上
出现业态
形成条件 形成过程 阶段特征
集市&沿 街商业
百货商店& 批发市场
大型综合
都市MALL
超市&专业店 长春市
发展阶段
便利店
仓储式购 物中心
郊区MALL
传统形态阶段
业态丰富阶段
业态替代阶段
► 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不 ►Fra bibliotek市场需求多元化，主
充分
流产品面临激烈竞争
► 商业业态细分完全，总量饱和
► 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市 中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人 们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
长春商场调研报告
商场调研报告班级：姓名：调研时间：2015-03-10此次调研先后共两家商场，万达百货、欧亚商都（一）万达购物中心调研地点: 万达购物中心(红旗街12号)万达购物中心相关资料：长春红旗街万达百货坐落于占地面积约4.8万平方米的红旗街万达广场内，建筑面积约2.6万平方米，由地下1层和地上4层构成，定位于城市中心主力店，辐射全市。
长春红旗街万达百货坐落于长春市四大商圈之一的红旗商圈万达广场内，携手国内外众多近300个知名品牌，为长春的迅速发展，为万达广场“城市之心”的崛起带来了机遇与挑战。
作为万达集团在长春设立的第一家百货店，长春红旗街万达百货秉承万达集团“勤学敬业志在必得”的精神，以“引领时尚超越期待让生活更精彩”为使命，为春城人民演绎流行前沿最新概念。
万达使命：1、营造最佳购物场所2、创造最美好工作环境3、发展双赢合作伙伴一、万达周边环境分析:①地形及周边环境分析长春红旗街万达广场位于长春市朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置。
附近高级写字楼林立，有众多高层住宅小区，车人流量极大，区位优越。
②周边人车流量据有关部门统计大十字至喷水池一线人车流量：50.00万人/每天③周边交通长春红旗街万达广场有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。
红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。
乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。
（二）商场内部空间分析层面：地下一层，地上4层层高：2800①功能区域划分分析：营业区域：万达百货的营业区域置于紧邻红旗街的一侧，这一侧向东解决了采光的问题，最重要的一点是将营业区的入口朝向了人车流量非常大的红红旗街。
后勤管理区域：万达百货的后勤区域比较狭小，位于营业区域的后部。
这样充分体现了区域经济的利益最大化。
停车场：停车场出入口在南侧的同德路上。
长春写字楼市场调研报告
长春写字楼市场调研报告目录一、长春写字楼市场概况 (1)二、长春写字楼发展现状及趋势 (2)1、写字间项目分布特点 (2)2、长春市写字间市场现状 (3)2.1、供应情况 (3)2.2、需求情况 (9)2.3、租售价格 (11)2.4未来供应 (12)2.5市场总结 (13)三、重点项目分析 (13)1、写字楼产品特征分析 (13)2、总结 (15)一、长春写字楼市场概况近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面，写字楼售价低于高端住宅售价。
截止到09年底，长春市写字楼总供应面积为140万平方米，供应区域主要集中在市商务商业区，从供应产品的品质来看，主要以中低端产品为主，缺乏高品质项目。
从写字楼的出租情况来看，品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平，平均出租率达到90%左右，企业对高品质写字楼的需求旺盛。
长春写字楼开发大多属于短期行为，企业为了快速回笼资金，将所开发的写字楼产品进行出售，直接造成企业用户的良莠不齐，影响了项目的整体形象和品质，为将来的物业管理带来不便；在服务配套上面临配套不足，附属设施不完善的问题；在物业服务上，疏于物业管理，服务细节做得不够到位，整体服务水平有待提升；在车位配套上，呈现严重的供应不足情况，停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。
二、长春写字楼发展现状及趋势1、写字间项目分布特点如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路CBD，解放大路商务带，红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。
✧西安大路位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安大路渐渐成为长春的CBD。
✧我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。
长春商品房消费市场调研报告
长春商品房消费市场调研报告一、关于本次长春市房地产市场停止抽样调查的说明本次从项目动身的市场抽样调查，主要目的是寻觅与项目目的客户可构成类比的群体特征及其他们对项目的需求点、接受信息渠道等，以便未来营销筹划确实定和实施能失掉准确有效的市场支持。
依据我们对长春市场的调查和了解，长春市场一切的高消费、文娱场所及高档住宅区都集中在野阳区、南关区两个区域内。
依据长春市民的区域文明和消费心思，针对我们项目的市场定位及本项目的目的客户群，所以我们将市场采样调查的区域主要集中在野阳区、南关区及二道区接近伊通河的部份地域。
由于本项目单套房总价平均在五十万元左右，其主要购置者是市场金字塔尖的局部，所以本项目的潜在置业客户群将以二次置业者和高支出者为主，综合本项目的市场定位和消费群体的定位，所以我们将这次市场采样调查的对象、样本投放比例以及访问方式主要分为以下几类：1、私营业主主要针对运营各种品牌服装、品牌皮具、家用电器、电脑行、通讯器材、汽车销售及修缮等的业主。
调查方式为入店，直接访问业主。
样本投放数量初步确定为200份；2、企事业单位的管理人员主要是对繁华路段的办公楼。
采用上下班时间的观察，对有车一族的守候访问。
样本的投放数量初步确定为100份；3、商场周围采用对在商场购置高档黄金饰物、高档服装、高档电器等的人群观察，确定目的，跟踪到商场外停止访问。
样本的投放数量为100份；4、医院的医师采用在下班时间，对有一定职称的专家、教授，在没有病人时进行访问。
样本的投放数量初步确定为100份。
5、入户调查对中高档住宅小区停止入户调查，调查的对象住宅区有〝富豪花园、富苑花园、维多利亚、吉港、长春明珠、长春豪苑、亚泰花园、威尼斯花园〞等中高档住宅小区。
投放样本数量初步确定为200份；6、对有8—10年楼龄的修建，在事先有一定规模、层次的居民区内停止入户访问，寻觅有二次置业方案的消费群体。
样本的投放数量初步确定为200份；7、学校的教员主要是对在初等学府任职，有一定职称的教职工、教授，直接在校停止访问。
长春某写字楼市场现况分析报告
博大华夏写字楼市场现况分析一、市现有写字楼市场现况分析CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。
其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。
目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。
我国、属地区性CBD。
市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。
在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。
使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。
一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和发展需要。
从市现今的写字楼分布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，大路沿线的早期商务办公区域。
分析：➢此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、省宾馆等高档酒店林立；市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；➢拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；➢2004年下半年，区政府推出打造大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
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长春商业地产调研报告(商铺和写字楼部分一、概述1、宏观环境调研2004年末,全市户籍总人口为 724万人。
其中,市区人口 315万人,四县 (市人口409万人, 自然增长率为4.17‰ 。
2004年居民消费价格总指数为 104.1%,比上年上升 4.1%。
城市恩格尔系数为 39.5%,村镇恩格尔系数 47.6%。
长春属于中型欠发达城市, 在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长, 这里不赘述, 主要看看长春房地产投资方面的统计。
1998年到 2004年房产投资总额长春市房地产行业起步较晚, 从九十年代末期才正式起步, 但发展速度较快, 作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验, 新的产品理念形成较快, 本地开发企业迅速成长, 加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20%左右的稳步增长。
长春三产分析2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元, 比上年同期增长 3.9%。
其中,第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6.3%;第二产业增加值 470.2亿元,下降1.4%;第三产业增加值 509.3亿元,增长 9.2%。
三次产业比重分别为5.8%:45.2%:48.9%。
由以上数据可以看出,长春市 2005年 1-9月中产业比重出现较大调整。
第一产业生产总值仍持续稳步增长状况, 第二产业呈现负增长态势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升, 销量下降出现生产经营困难。
汽车工业产值同比下降 18.2%。
第三产业增幅较大。
其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。
三产分析单位 :亿元作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是头一次出现, 原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致, 它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。
但同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业, 在宏观调控最为严格的 2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市,沈阳市的房地行业起步要早于长春,现在发展的阶段要优于长春,所以我们把这两个城市进行对比相信对 2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展, 正逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动, 同时自身的发展也带动了相关行业如建材,装修等行业的迅速发展,提供了更多的就业机会。
借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的比例尚处于成长期,行业发展前景看好,距离国际惯例的 10%尚有较大的差距, 所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。
除遇到重大政治因素外, 长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆转。
目前, 城市人均住房建筑面积 23.9平方米, 略低于全国 24.97平米的平均水平, 所以从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。
2、房地产需求供给调研2.1、供给情况,市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态2001年、 2002年是长春市房屋竣工量较高的两年,原因是在此期间有许多外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场, 总体竣工量急速上升, 这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比, 由此长春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区, 2003年是长春市房地产行业的调整年, 各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度, 整体竣工量缩水 30%, 给市场以足够的时间消化前三年的空置产品, 2004年长春市房地产行业重新进入上升空间供给量平稳上扬, 保持了与市场需求的合理配比, 整个产业市场开始步入稳步发展阶段。
2.2、需求情况,持续上涨长春市房地产市场自 90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步成熟的过程, 从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢, 需求量也在不断放量随着城市经济环境的不断提升, 仅 2001年到 2004年期间, 长春商品房交易实现了从 115万平米到 288万平米的跨越, 总体增长量翻了 2.5倍, 长春市房地产市场渐行渐稳。
2.3、价格上扬,步履稳健长春市房价的波动较小,基本呈上涨趋势,分析其原因:一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。
近几年, 越来越多的外埠开发商到本地投资, 且长春市本地开发商也不甘示弱, 纷纷在长春土地价格未全面抬头时进行圈地, 大量增加了长春市房地产开发总面积, 导致长春土地日渐稀缺, 房地产开发成本上升了,必然拉动房价上涨。
二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调, 以长春市净月区富奥花园为例, 2002年其 A 区推盘时对外销售均价仅为 1200元 /平方米,而经过三年多的时间, 富奥花园 D 区在售价格已经翻了一翻, 达到 2500元 /平方米, 这无不与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关, 2003年中海水岩春城开盘销售价格为 1850元 /平米,截止到现在,中海水岸春城价格已达到 2800元以上,可见该区域内房价上涨的速度和幅度之高。
房价涨幅速度为何称之为步履稳健, 这一点不难理解, 由于长春市的中低档楼盘体量较大, 因此整体抑制了商品房的涨幅速度。
2.4、供求逐渐趋于平衡经过 01、 02年的过量开发,许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系, 2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。
截止到 2002年长春商品房空置面积为 264.3万平,是历史空置最高点,空置量远远大于销售量,而 2003年是销售与空置基本吻合的一年,到 2004年销量已大于竣工量和空置量,依据长春市统计局的统计数字截止到 2005年 1-9月份已销售商品房 115万平米高于 2004年同时期13.6的百分点, 市场竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率进一步下降,整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。
2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应长春市作为东北主要的老工业基地,由于其自身的经济条件与政治环境的影响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线, 在房地产市场起到了举足轻重的作用。
按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。
保障性住房得到政府的一些特惠政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。
长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了 30%, 这远远高于世界平均的20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击,整体市场的发展受到了严重的制约, 2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机,各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。
但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期, 长春市房价肯定会受到影响。
3、整体分析长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市,房地产还处于发展的初期阶段, 近几年发展较快, 但受限于旧城区内可开发面积不多, 拆迁成本大, 整体开发量一直不大,目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。
住宅方面整体正常,价格、开发量和成交量均稳步上涨。
商务楼(写字楼方面,环境可谓恶劣,明显表现为租金极低,空置巨大, 销售价格在05年有较大提升,基本有价无市。
后面会详细论及。
商业用房方面, 得利于长春商业发展态势很好, 商业用房的开发和销售较为正常, 整体价格趋涨。
不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼, 各种炒作手法盛行。
二、业态调研1、写字楼调研长春市地处东北平原腹地, 三产发展滞后, 市民创业意识极差, 写字楼虽一直作为政府所倡导的开发重点, 希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办公, 实现楼宇经济, 但效果一直不理想, 并且从目前来看, 让看不到好转的趋势。
! 长春的办公用房主要集中在三个区域:以人民广场为轴心的区域、解放大道周边的区域、火车站周围区域。
作为项目调研的需要, 我们对红旗商圈的写字楼也作为重点分析。
以人民广场为中心,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研:分析 :,此区域有较完善的商务办公氛围,地处市中心商业发达,以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区;人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此;香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立;长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边;儿童公园、牡丹园近在眼前;市内超过一半的公交线路在此始发或经过,符合城市 CBD 存在的基础; 拥有如此多的商业和政府部门,交通便利,符合城市 CBD 发展所需的各方面配套行业,极尽地利之势,顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心,成为办公人士最理想的工作区域之一;随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高,此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象,渐渐失去了写字楼选址的首选地位;2004年下半年,朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策,全力促进该区域写字杰出市场的全面升级,恢复该区域的写字楼经济;2005年 10月龙嘉新机场的投入使用,使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失,城市其他区域经济文化副中心的不断确立,本区域的写字楼主体地位受到挑战。
解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间,该区域调研:分析:市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街,吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦,对于解放大路沿线的发展有了较大促进。
但与传统商业中心相比存在较大差距。
整个地区性商业氛围还没有形成,缺少大的金融单位进驻;不具备良好的商业前景预期;沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更多的商家进驻;写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好,首付多和较短的还款期限,使中长期投资者压力增大,减少了对此类项目的投入。
而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主,购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大;从产品利用率上来看,写字楼因为配套设施的完善,普遍公用面积较大,致使实际利用面积降低;同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。
火车站前商圈,催生便捷交通的新生商务空间。
分析:⏹此区域临近火车站和公路客运中心,与外地区交通联系便利, 吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意;⏹长江路电脑科技开发区的设立,使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件,对于中小写字楼的市场起到了一定促进作用;⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐;⏹此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼市场的主流。