房地产销售动线设计

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房地产融创案场全动线销售说辞2018定稿

房地产融创案场全动线销售说辞2018定稿融创城是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，我们坚持聚焦深耕和高端精品发展战略，以客户需求为导向，致力于打造高端精品物业，成为高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。

融创中国连续6年荣获XXX企业大奖，2017年以3620亿元的销售业绩成功入列全国房企TOP4.融创东南已形成浙、皖、闽三省十二城战略布局，打造60余个高端精品项目，业主总量超6万户。

融创中国2015年进驻合肥，专注高端精品开发。

以天鹅湖板块为核心，在合肥铸就了XXX、政务壹号、融创城、融创玖樟台等众多标杆作品，并逐步夯实“归心社区”品牌，建立独特的高端社区生活服务系统。

融创合肥在2017年末取得约87亿元的年度销售金额，位列合肥TOP4，布局7个项目，服务超3万户家庭。

欢迎参观合肥融创城，我是您的置业顾问，这是我的名片（双手提送名片）我叫XX。

请问您怎么称呼？下面我将按照城市沙盘-品牌墙-归心社区-区域沙盘-商业沙盘-项目沙盘-样板房的动线顺序为您做介绍，您看这样的流程可以吗？这边请（引导客户到达城市沙盘北边），这是我们融创布局合肥的城市沙盘。

首先映入眼帘的是约1290亩的天鹅湖板块，成为了安徽省宣传合肥市的一张名片。

政务区绿化覆盖率约44%，天鹅湖，画舫游船、天鹅湖灯光秀等特色文化项目打造犹如如秦淮河桨声灯影般的意境。

全长约12公里的匡河水系三面环抱，宛若一条翡翠项链。

天鹅湖板块是合肥以及安徽的骄傲，这里高楼林立、商业繁荣，是一个集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假和居住休闲为一体的魅力新区，拥有独特的人居生态特色，已经成为省会合肥的新政治经济和商业文化中心。

市政府也选址于此，市委、市政府四大班子、各市直局办单位、法院、检察院、总工会、总商会、民主党派等55家党政机关办公场所都在这里，3万多政府公务人员在此工作和生活。

环绕天鹅湖的地区汇聚了奥体中心、广电中心、XXX、合肥大剧院、XXX其艺术馆和省博物院等标志性建筑，这些都是合肥的地标性建筑。

商业地产动线知识要点

商业地产动线知识要点本文主要论述商业地产中的动线问题，旨在指导何类产品能收投资、改造，何类产品能转卖和经营。

一、商业动线(仅以常见的购物中心为例)（一）动线的定义首先我们需要明确商业动线是什么，其实就是商业项目中人、货、车、消防所行进的路线。

这条路线是商业地产的生命线，规划好商业动线，可以有效的使得消费者客群，能够按照设计者的意图行进，从而促成交易。

如果是货物的动线，也能够有效提升输送效率，减少成本与隐患。

所有商业地产项目之初就应当思考动线的设计与规划。

尤其是投资者一定要思考清楚，这个项目有没有能力开发，是销售还是自持？如果是自持，要持有多久？如果是销售，又怎样出售？而不同的角度，将会导致项目的不同设计走向和建设成本。

（二）动线的作用动线就是将所有行动进行分解到一个个点（轨迹），并以行动者的视角将所见的场景进行模拟演示，就能得出最佳的场景应用。

有了一条好的动线，最重要的作用是可以将消费客群以设计者的角度将其多次、多维度观察目标商铺、商品以促成交易机会。

但需考虑这些方面：（1）展示内容看什么？什么角度去看？停与走（动线设计）？这就要求设计师在设计的初始就必须了解这个项目是用什么级别，是百货还是mall，是商街还是底商？消费者客群是从左走还是从右走？他们的身高导致了视觉高度是多少？从正门步入项目后走多久会停留？不考虑这些因素，那你的动线一定是盲人摸象，别说挣钱，少赔点都是造化。

（2）功能价值给谁用？用多少、用多久？怎么用（用户需求）？考虑到以上的根本概念，就能够理解商业地产项目是需要设计什么样的行进思维，只有充分考虑到自身的特点、目标、策略、目标角度、观察角度、行为方式以及使用需求、使用模式和落地性，才能够设计出能够让真正的使用人产生效益的路线来。

动线不仅仅是用来行动，更重要的是要在有限的客流和频次上产生更多的交易机会。

2、二次传导即给用户的用户的认知、安全与便捷、收益与价值。

所有的设计规划，应当与能够落地成立必须具有一致性。

无锡碧桂园销售动线方案和说辞

**碧桂园销售说辞<一>、前台区迎宾辞：尊敬的XX先生/女士,您好,欢迎光临**碧桂园销售中心,我是销售中心的销售顾问XXX.现在,很荣幸由我来给您介绍碧桂园及项目情况.<二>、沙盘区1.区域模型区：首先,我为您简单介绍下我们项目所处的位置.〕引导客户至区域模型区〔**碧桂园位于锡东新城高铁商务区内,锡东新城作为**"五大新城"之一,将打造成为**城市副中心、锡山未来政治经济文化中心,而凭借京沪高铁**站的独特优势,锡东新城高铁商务区将成为**高端产业集聚中心及长三角区域型交通枢纽.〕激光笔指向区域模型〔从这张区域图上,您可以看见,**碧桂园正位于高铁商务区的核心位置,紧邻京沪高铁**东站,步行至**东站也仅需5~8分钟左右,是板块内距离高铁站最近的项目.随着京沪高铁的开通,现在从**到仅需约5个小时,**仅需约30分钟.依据高铁商务区规建的交通体系,项目周边环绕有沪宁、锡张高速,以及规划建设的地铁轨道交通2、4号线,未来可便捷往来江阴、常熟、张家港等周边区域,与**中心城区、**新区、太湖新城等无缝对接.值得一提的是,依据现有的**轨道交通规划图,在**,除主城区外,五大新城里唯独锡东新城、蠡湖新城有两条地铁线交汇.可见,仅从交通网络布局来看,锡东有着无可比拟的优势.在自然资源上,锡东新城拥有九里河、春丰河、走马塘与吼山、翠屏山、胶山、白丹山、鞋山、嵩山六座自然山体形成的"三水六翠"生态布局.**碧桂园近拥约78.65公顷的锡山湿地公园及50公顷的九里河中央公园,自然环境十分优越.除了交通和景观,您和家人也一定十分关注未来的生活配套,包括孩子的教育.〕激光笔指向天一中学〔您看,我们项目所在新华路对面即是**市重点学校天一中学,虽然需要通过考试入学,但天一中学的教学质量在**是众口皆碑的.〕激光笔逐一指向其他学校〔当然,项目周边还有先锋路小学、安镇中学、锡山高级中学,从小学到高中,一路助力孩子成长.在配套上,银行、超市、医疗等也十分完善,能够满足您和家人的生活所需.这样齐全且优越的区域环境,相信在**的新城中是出类拔萃的,随着区域发展,您和家人如果居住在**碧桂园,无论是孩子的学习,或是出差、出游等,都是十分便利的.2、项目沙盘区如此好的区域环境,我们碧桂园从规划之初,便希望能够全面满足不同阶层的**人所需.接下来,请让我为您介绍下我们的产品.**碧桂园总占地约19万平米,目前我们在建的为项目一期,规划住宅、会所、室内外泳池等.〕带客户来到沙盘前,打开沙盘灯〔我们项目一期西面为润锡路,南面为新华路,北对丹山路,东临锦安路.项目一期住宅规划有双拼美墅及高层洋房两种产品.〕激光笔指向别墅区域〔双拼别墅集中在区域中心,围绕景观而建,面积段为286-425㎡.别墅产品整体外墙采用顶级石材干挂处理,每一配件都经过不断的验证、对比,每一道工序都精心打磨；每个建筑细节,都是精雕磨砺而出,做工之精细,在**市场可谓独树一帜.〕激光笔指向洋房区域〔一期地块外围主要规划高层洋房,以高层围合别墅这样中低外高的建筑布局,确保了洋房开阔的景观视角.高层洋房主力面积段约86-128平米,顶层复式约229-237平米,满足不同置业需求.外立面以经典法式风格为蓝本,并融入**本土人文风情,蓝灰色顶,辅以鲜明的线条感,建造出极具特色的建筑形态.此外,由于**属于湿润地区,全年降水量大于蒸发量,为了防止底层可能产生的水气的渗透问题,我们预先在洋房底层作了5.4米架空层处理,有效减小了水气渗透可能性的同时,也使得入户更为自然、尊贵.在目前**,底层能够做到5.4米及以上的架空层入户的十分罕见和珍贵.3、景观特色在整体景观上,为了更好的匹配**碧桂园的高品质感,〕激光笔指向凯旋门〔我们在主入口处规划"凯旋门",厚重而大气的地标性建筑,迎接着每一位业主的"凯旋"而归.此外,这里也将作为**独有的特色浪漫景观. 在凯旋门两侧,拥有约800米长的自然河道,为了能够使得自然河道与社区氛围自然融合,我们特地在中间规划的滨江大道,以铁艺栏杆、喷水小品等点缀,营造出浪漫的观景氛围.此外,我们整个小区的绿化层次也十分丰富.秉承以人为本的设计原则,**碧桂园以高起点环境艺术及景观设计为创造理念,以大面积绿化种植铺陈出丰富的环境空间,强化"绿色"主题,将建筑与自然生态完美融合.各个居住区域有独立的景观活动绿地,每个组团景观中心通过视线廊道相衔,独立又不失整体性.4、物业服务真正的五星级,除了硬件之外,更注重贴心的服务.90年代,碧桂园将五星级酒店式服务理念引入社区,05年,碧桂园物业服务被建设部认定为物业管理一级资质,近年来,碧桂园众多社区在全国住户满意度调查中高居前列.今天,**碧桂园也将碧桂园的国家一级资质物业服务提供给我们的业主,24小时安保、社区清洁、维修等各类常规的物业服务,专业的园林园艺绿化管理、安心体贴的家政服务等,为繁忙的业主打理生活,轻松享受安全而舒心的生活.考虑到别墅业主对于私密性的要求、以及洋房客户对于出行便捷度的要求,我们为别墅和洋房各设独立入口和保安岗,入社区便实行人车分流,确保的社区的宁静和谐的生活环境.<三>、品牌展示区1.品牌历程地段好、配套齐、规划全、景观美、物业优的"五星级"社区,最为重要的是要有实力强大的品牌开发商为之提供优越的软硬件支撑.**碧桂园的开发商,正是国内综合实力最强房地产开发企业之一——碧桂园.碧桂园,成立于1992年,2007年在**联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业.碧桂园的企业文化理念是,希望社会因我们的存在而变得更加美好.一直以来,碧桂园也正是这样做的,我们不仅仅是在建房子、卖房子,我们更注重给业主一种新的生活模式,营造一个幸福社区.从92年的**碧桂园,02年的**凤凰城,05年的假日半岛,碧桂园的每一个项目都受到无数业主的热烈追捧和市场的广泛认可.在碧桂园这二十年的建筑足迹已遍及大半个中国,遍布**、**、**、**、**、**、**、**、**、**、**等100多个项目,独具碧桂园特色的生活模式也享誉大半个中国.2.品牌荣誉碧桂园凭借着良好的产品品质和市场美誉度,前后获得了"2011年第一季度房企销售面积TOP30排行榜"三甲；"2011年第一季度房企销售金额TOP30排行榜"前十位；"2011中国房地产开发企业500强"前十；"2009CIHAF中国新型社区建设功勋企业"；"建国60年中国人居贡献十大功勋开发商"；"公务员最喜爱的十大地产品牌"； "综合实力10强"；"城市覆盖10强"等众多荣誉,迄今已有业主近30万.3、慈善事业为了感谢社会各界对于碧桂园的厚爱,碧桂园累计已捐出了13亿用于慈善事业,为构建和谐社会出一份力.碧桂园集团获第九届中国慈善排行榜"年度十大慈善企业"荣誉称号.这是碧桂园继4月初荣获"中华慈善奖"后获得的又一殊荣.集团创始人先后设立"仲明助学基金"、创办纯慈善国华纪念中学,让家境贫寒的优秀学生能继续学业；创始人捐款6000万元在清华大学、大学设立"国华杰出学者奖",捐款3000万元设立"**大学国华讲座教授基金",促进学术研究；2011年碧桂园携手壹基金为自闭症患者献爱心；2007年起碧桂园开始对**马边、甘洛两县进行帮扶；为**慈善会、**慈善会等捐资；为建设**职业技术学院捐资；为**儿童福利院捐资；为中国医药基金会捐资；为**省特困房捐资；为**市惠阳区慈善总会捐资；为国务院扶贫办举办的雨露计划成果展捐资等等；碧桂园相信,爱可以传递、温暖可以传递,希望通过自己的力量,感染更多的人加入到慈善行业.<四>、TV区1、品牌影视片<1>许愿篇《许愿》篇是碧桂园集团品牌形象片.它所传达的,是一种浓郁的中国家庭观念,孝顺父母、回报父母的感恩之情,也是碧桂园集团及创始人一直倡导的"感恩、回报"理念的一种表达.<2>不是一家人篇《不是一家人》在碧桂园集团的代表作之一——**凤凰城现场拍摄的.广告片上花园的栅栏也很矮,两栋美墅之间有着若有若无的区隔,正是因为距离近了,邻里之间都亲似一家人.它所要表现的就是碧桂园邻里之间的和睦,以及整个社区之间融洽、温暖的生活氛围.<3>雪域支教篇1997年,碧桂园集团创始人设立仲明助学基金,每年捐赠100万元帮扶贫困大学生完成学业,自2006年起每年捐资200万元,十二年来已有近5000名学子受益.《雪域支教》是真实的碧桂园品牌纪实故事.我们找到了接受捐赠的学子之一——**女孩房秀丽,重现了她毕业后入藏支教的情景,希望向外界传播碧桂园"希望社会因我们的存在而变得更加美好"的企业文化理念的同时,能够通过此片,让爱与奉献的理念能够传递下去.2、项目影视片针对项目形象进行宣传.<五>销售中心外<参观动线>说辞：<下面,请随我到样板房参观>在带客户去样板房的路上可以和客户适当寒暄、然后一路强调所见即所得的概念、整个示范区呈现出来的效果还是比较震撼的.特别是高层洋房门口精心布置的看房通道、起到了遮阳挡雨的作用、进一步彰显出碧桂园的细心之处.1、室外泳池现在您看到的是我们一期配套中的室外泳池,面积约800平米,与我们会所内的100平米恒温泳池相呼应,宽阔的水域空间,能够满足不同季节的运动需求.当然,若您不是十分喜爱游泳,那么坐在泳池边,看您的孩子在泳池嬉戏也是别有天伦之乐的.2、高层洋房样板房A1户型：建筑面积为126.1-127.18平方,大三房设计,以人性尺度,抒就空间灵动；独立书房设计,私想静谧阅读乐趣；南向客厅连接观景阳台,窗外浓荫如涛,窗内静品香茗,闲散自在；主卧套房配备,私密性强,午后与阳光亲密接触.宽敞的空间十分适合一家三口.优势：餐客一体、通风效果绝佳、整体空间感较强127平方面积段适中、经济型3房2厅2卫B1户型：建筑面积为85.88-92.4平方,舒适二居室,南北通透；餐厅、客厅贯通,豁然开朗享受优越；厨房带独立生活阳台,扩充储物空间,让烹饪过程也充满自然气息；全南向卧室设计,更多阳光享受,生活尽在鸟语花香里.适当的面积段,高性价比,使得这套户型受到很多年轻的小夫妻的追捧.优势：大面宽小进深设计、3开间朝南户型紧凑、布局合理、套内零浪费空间C1户型：建筑面积为119.68-120.86平方,小三房设计,全明空间,生活充满清新空气,明媚阳光；南向客厅连接大阳台,衔接花园风景,大家风范自然流露；厨房零距离连接餐厅,让厨艺即刻与家人分享；主卧朝南,阳光充裕,保证主人私密生活明亮通透,尽显自然尊贵.合理的空间布局,使得这套小三房十分获得喜爱.优势：餐客一体、通风效果绝佳、整体空间感较强法式阳台、浪漫大气、利用率高次卧面积比较大、居住舒适度较高3、滨江大道区<由高层板房出来,路过凯旋门处>不知您刚才进入会所时,是否关注到我们的入口地标凯旋门.同样为了纪念战争的胜利,或许您去过法国看过巴黎凯旋门,但是您可能还不知道在莫斯科也建筑了一座凯旋门,我们的凯旋门就是以莫斯科凯旋门为蓝本的.门顶是一尊手执月桂花环,背生双翅驱驾六套马车的胜利女神像.其下武士,手执利剑,或月桂花环和橄榄枝,象征胜利和平.门柱之间,四尊士兵,身披盔甲,手执盾枪,造型气势宏伟.今日,当凯旋门已经成为一种成功的象征,我们**碧桂园的凯旋门正是寓意着我们业主每日的"凯旋而归".<指向河道及滨江处>同样,为了配合"凯旋"的气势,我们特意将800米长自然河道拓宽,辅以观景平台,使得水之文蕴永驻.每日晨曦或夕阳下,和家人一起沿着河道步行,感受河风习习,呼吸自然的气息,是一种别样的惬意.4、钻石墅样板房<站在别墅外,在客户穿鞋套的过程>现在您看到的是我们双拼美墅样板房,经典欧式外观,干挂石材贴面,使得我们的别墅外观更为高贵,所以我们的别墅还有个好听的名字——钻石墅.<手指向立面雕花>您可以看见,像这样"钻石"衣的雕饰,每一平米我们都需要3位工匠耗时96小时打造.这样的"钻石"衣,在**是绝无仅有的.<带客户进入样板房>请跟我来看一下样板房,我们钻石墅的面积从286-425m²,间隔从3房2厅到7房2厅不等,前庭后院,让你无限亲近自然 ,生态型园林设计,人与自然和谐交流.多面采光,南北对流,通透明亮.设计独具匠心,方正实用,空间更具层次感,超高的性价比,实现更多人的五星级美墅梦想,享受更多的舒适与畅快 .G93-A户型文字：此款户型约335.7-424.51平米,7房2厅设计,格局紧凑.一层客厅与餐厅分开,互不干扰,功能划分明显；厨房配有采光天井,明朗便利,方便操作；二层、三层套房设计,南北通透,配有书房、卫浴,私密与舒适性完美展现；更有大露台连接多功能台饱,览美景无限.G95-A户型文字：此款户型约285.59-400.4平米,3房2厅设计,南北对流,通风,采光效果好；一层客厅与餐厅相连,超尺度宽敞,空间感明显；居住户型适中,全部套房设计,每个家庭成员都有更私密空间；三层6.8米宽阔观景露台,延伸居家视线,时刻收藏自然.四、销售中心带客进入销售大厅坐下,给客人递水,洽谈,填写意向问卷,整理资料包等.五、结束感谢您参观**碧桂园,我们真诚期待您的再次莅临,并成为我们的业主.<送客出门>。

6-23房地产说辞销售动线说辞

柳州恒大城销售动线说辞首先请允许我给您简要介绍一下我们项目的开发商恒大集团，恒大集团，1997年创立于广州，是一家在香港上市，以民生住宅产业为主，集房地产规划设计、开发建设、物业管理等产业为一体的特大型企业集团。

恒大品牌价值高达292亿元，连续五年荣获中国房地产公司品牌价值第一名，成为实至名归的中国标准化运营的精品地产领袖，并在公益、体育、文化等其他领域产生巨大影响力，恒大集团一直坚持多元化的发展战略，旗下的产品有家喻户晓的恒大冰泉、恒大粮油、恒大乳制品等快消品系列，以及体育系列的恒大足球，和娱乐系列的恒大音乐和恒大电影等。

下面就是恒大集团的产品展示区，您首先看到的是恒大的快消品系列的恒大冰泉，恒大冰泉源于世界三大黄金水源之一的吉林长白山，海拔1500米以上，属于火山岩冷泉，据了解生活在山的居民长期饮用该水源，平均寿命达到了90岁以上。

恒大冰泉属于弱碱性水的矿泉水，富含多种矿物质，如钙、铁、钠离子，长期饮用对于人的健康非常有益。

恒大冰泉还打破了中国矿泉水只进口不出口的格局，于2014年5月开始出口欧洲，成为中国第一个出口的矿泉水品牌。

恒大冰泉为民族企业赢得了荣誉，真正实现了一出水源供全球的目标。

这边是恒大集团旗下的卡瓦熊奶粉，它是恒大集团跨出国门，走向国际的实力见证，那么大家都知道前几年中国乳制品企业陷入“三聚氰胺”事件，国内一线伊利、蒙牛等都无法摆脱此事件的影响。

其深层次原因是国内散户奶农+企业采购模式，无法对奶源质量进行有效管控，并且短时间内也无法变革现有体制。

恒大为了保证产品品质安全，唯有选择直接绕过中国，直接整体收购世界级奶源地新西兰的一家乳企卡瓦熊，它拥有自己的天然牧场放牧，机械无菌化的自动挤机，到超高温瞬时杀菌设备和真空密封灌浆，实现了从养殖、采集到生产的全流程管控，从源头保证了产品质量安全。

最后进口成品运输回国，体现了恒大奶粉的健康、绿色、安全的企业理念。

那么您现在看到是恒大足球2013年取得的一个亚冠冠军的奖杯，我给您大概介绍一下目前所向披靡的恒大足球。

动线清晰、触点生动：打造地产营销展示力

动线清晰、触点生动：打造地产营销展示力引言2018年房地产营销核心竞争力表现为案场销售力，客户到访的6小时决定成败，客户触点就是决战案场的一台“秀”。

如果说房地产项目营销的第一阶段是“产品包装”，第二阶段是“全城皆知”，那么，当产品、品牌、推广都站在同一起跑线上的时候，案场表现就成了重中之重，此时进入第三阶段“案场逼定”。

在这一阶段，销售动线清晰、客户触点鲜明对于成交有着非常重要的影响。

本文我们从场景式、代入式参观动线设计来了解华润、碧桂园、恒大这些企业在进行项目展现和参观动线设计上有哪些值得借鉴之处。

01场景式动线设计的“讲故事”原理场景式、代入式的动线讲解流程可以分为四个阶段，针对外部主形象区、售楼处接访区、样板展示区和深度洽谈区四个区域来讲述四个不同的“故事”。

这四个故事分别起到抹去、假设、实现、融入的展示力效果：一是场景营造震慑人心——景点效果（抹去）；二是造梦空间栩栩如生——电影效果（假设）；三是销售道具沁人心脾——自家效果（实现）；四是服务内容超出想象——皇室效果（融入）。

以碧桂园的第三代售楼处为例，并非设计一个开场的大售楼处，而是分为左室和右室，具体到礼宾客服和生活客服也不是同一个功能，通过精细化的分区分级，及针对听觉、视觉、触觉、嗅觉、味觉“五感”的精细化设计，来提高客户的尊贵感、被仰视感，以提高客户体验。

又如保安保洁作为营销辅助人员，其贡献可以大幅提升服务品质，因而可以强化这部分人员的服务细节和场景行为。

“把钱花在人身上，是最省钱的”。

而具体到每个场景讲什么内容，都要进行设计，了解客户心理，进行透彻分析，知己知彼，才能了解客户需求，引导客户的言行。

02接待流程的四个“不好意思”碧桂园某项目的接待流程，正是通过对客户心理的透彻分析而实现服务“攻陷”。

具体说来，有4个“不好意思”：第1个“不好意思”出现在停车场入口，强调入口的昭示性和迎宾的仪式感，安保礼宾迎宾，只敬礼，不指引，让人因为礼数满满而“不好意思”。

论房地产展示区的设计要点

论房地产展示区的设计要点房地产的展示区，俗称三件套，由售楼部、样板房、园林展示区构成。

在现在的房地产市场，品牌房企之间的竞争日趋激烈，不论是走快周转路线还是走产品路线，对展示区的打造都格外重要。

购房者从展示区了解开发商的品牌，了解未来生活的环境，寻找自身购房要求与产品之间的契合度，进而增强购买欲望促进成交。

展示区的基本功能配置包括售楼部、样板房、园林示范区；展示区设置的位置应充分考虑交通通达性、昭示性；考虑建设工期与开放节点的需要，要设置在利于工程建设的区域；考虑成本的因素，展示区尽量结合交付功能进行设置，避免重复投资；考虑营销动线的设置，让客户有充分的的体验感。

综合上述要求，我们结合工程实例进行详细阐述。

一、售楼部的设计，功能上应括大堂接待区、沙盘区、洽谈区、水吧休闲区、财务签约区、后勤办公区等等。

按照楼盘的大小、销售时间的长短，售楼部的面积会有不同，常见的面积段为600平米~2000平米左右。

以南宁华发未来荟项目为例，该项目可售面积约为10万平米，展示周期约为3个月，销售周期为半年左右；按照实际需求，本项目的销售中心面积约为600平米左右；由HBA新加坡设计团队进行设计，硬装标准3500元/平米，软装标准3000元/平米，设计风格上采用现代风格，做到功能齐备，虽然面积不大，但硬装与软装均呈现出精致的现代效果。

二、样板房的设计样板房的设计，一般是对项目主要户型和滞销户型进行展示；一般分为创意样板间和交标样板间两种。

创意样板间一般以突出设计风格为主，交标样板间重在表现户型空间结构和交付标准。

1、南宁华发国宾壹号创意样板房，面积200平米，由威尔逊新加坡设计团队进行设计，新中式风格，硬装标准6000元/平米，软装标准6000元/平米。

2、南宁华发国宾壹号交标样板房，面积140平米，现代风格，硬装标准1300元/平米，软装标准4000元/平米。

由于是交标样板房，展现的方向侧重于户型的空间构造及装修的交付标准。

房地产售楼部营销中心开放活动策划方案

『』营销中心开放活动策划方案第一部分活动整体概述活动目的：提升客户对项目认知度,助推后期销售工作顺利开展;活动主题：国庆七天乐,金秋喜相逢——营销中心开放仪式活动时间：2014年10月1-6日活动地点：营销中心前广场活动对象：相关领导、道北附近居民、现/准客户预计人数：50-100人待定主办单位：河南省策划执行：洛阳市第二部分策划思路说明策划分析：目标人群特征、楼盘项目卖点策划要点：场景布置+节目设置+楼盘推介+现场服务策划思路：通过分析目标人群特征和项目的卖点,来针对性的设置活动的场景与表演的节目,以提升活动的针对性与贴合性;在此基础上,融入营销和服务的策划内容,进一步提升目标人群的满意度和楼盘的推介力度;活动定位：暖场活动亲民互动、简单热闹,开放仪式标准规范、气氛热烈活动内容：预热活动、剪彩仪式、表演节目、抽奖活动第三部分活动现场布置一、现场整体布局活动现场布局整体上要照顾到到场人员的动线,考虑整体条理性和各功能区之间的便利性,同时要突出各区的功能,避免现场的混乱和枯燥;10月1-5号暖场活动以户外形式开展,整体布局简洁明了,功能区主要包括舞台表演区、休闲娱乐区;10月6号开放仪式以户外+室内形式开展,现场布局中分为6个区,分别有：签到接待区、舞台表演区、楼盘展示区、销售洽谈区、休闲娱乐区、小食/冷餐区;现场布局的示意图如下：实际布局图需实地考察、现场测量、双方协商后再定;二、各功能区解读1. 签到接待区：功能：主要负责来宾的接待、登记以及简单问题的解答;布局：红色格调为主,突出喜庆氛围;人员：需要1-2名工作人员;图示：示例图,具体以实际布局为准2. 舞台表演区：功能：主要是承接演出活动、剪彩仪式、暖场活动的平台;布局：配套的喷绘、音响、地毯……色彩兼容喜庆氛围与揽翠色系;人员：需要主持人1-2名、音响设备负责人1名,礼仪2-4名;图示：示例图,具体以实际布局为准3. 楼盘展示区：功能：主要负责展示的位置、户型、卖点等信息;布局：可以采用分区的形式进行布局,绿色展台配合模型、背景墙、单页、视听媒体等进行现场宣传;人员：需要3-4名销售人员;图示：示例图,具体以实际布局为准4. 销售洽谈区：功能：主要负责现场跟客户进行详细的介绍,有效推进现场销售;布局：毗邻楼盘展示区,与休息区相融合,设立桌椅并预留宣传资料为销售人员与客户详细座谈提供场地,配套一个优惠卡发放台或业务办理台;人员：3-4名销售人员,1名业务办理人员;图示：示例图,具体以实际布局为准5. 休闲娱乐区：功能：主要负责留住客户,让客户在这里能够多一些停留、多一些满意;布局：设置一些休闲娱乐的小项目、小活动,以及一些临时简便的座椅;人员：1-2名工作人员维持现场秩序;图示：示例图,具体以实际布局为准6. 小食/冷餐区：功能：主要是为客户提供一些小食和简餐;布局：绿色台布,主要是提供一些水果拼盘、点心、饮料、糖果等,要预留一些空间确保过往不狭窄,与销售区和休闲区的距离和路程要合理布局;人员：1-2名工作人员;图示：示例图,具体以实际布局为准附：现场主要区域的示意图三、宣传环境包装宣传策略：红绿色调搭配,突出喜庆氛围和代表色,立体化多种宣传方式、视听手段相结合,辅以单页等宣传方式,提升整体宣传效果;宣传方式：条幅、刀旗、背墙、舞台、拱门、地毯、传单……待定第四部分活动流程设计一、活动整体流程前期预热：邀请参加-现场比赛/表演-颁奖/抽奖-观影简洁明了、方便快捷开放仪式：迎宾接待-舞狮表演-主持开场-领导致辞-剪彩仪式-炮乐气球彩虹-表演活动-抽奖活动-室内交流参观-抽奖活动-冷餐简餐招待二、详细时间节点前期预热时间节点根据后期的内容选取进行针对性设计,原则上预热活动的时间控制在两个小时之内;安排在下午时间段,晚上可以放电影;第五部分活动节目设置一、前期预热节目主导,新生活提供开展建议及所需支撑物料节目一：羽毛球赛+观影活动节目内容：现场将场地进行划分,然后对报名人员进行团队编组,通过比赛产生优胜团队和优胜个人;开展建议：建议瞄准热爱运动的人群,可以将比赛内容换成乒乓球等方便操作的球类运动;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目二：唐诗朗诵+观影活动节目内容：现场对孩子们朗诵记忆唐诗的状况进行评选,选出优秀;开展建议：针对小孩,注意提升趣味性;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目三：广场舞+观影活动节目内容：选择附近的广场舞团队进行现场表演并选取优胜人员;开展建议：注意活跃现场氛围,提升影响力;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目四：红歌会+观影活动节目内容：通过报名选手,然后界定红歌的方向进行比赛,评选出优胜选手;开展建议：歌曲选择范围可根据对象调整具体内容;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目五：梨园会+观影活动节目内容：请戏曲爱好者进行现场的交流比赛,选拔出优秀的梨园人;开展建议：戏曲选择范围可根据对象调整具体内容;节目图示：示例图,具体以实际活动为准附：观影活动节目内容：现场LED大屏播放视频开展建议：看一些抗战片、动画片等节目图示：示例图,具体以实际活动为准二、庆典现场节目新生活主要负责策划设计、物料人员提供与现场布置工作,对活动开展给予必要的支撑节目一：舞狮节目内容：一对舞狮主要做开场的采青表演开展建议：典型中式暖场开场方式,喜庆方便;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目二：主持开场节目内容：主持人介绍嘉宾,宣布开场开展建议：主持人我们可以进行推荐,嘉宾的介绍在表演前还是后可进一步协商;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目三：领导致辞节目内容：领导/嘉宾到现场致辞;开展建议：提前确定人员和时间;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目四：剪彩仪式节目内容：进行开放仪式剪彩;开展建议：确定好剪彩仪式的参与人员和主要物品;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目五：表演活动节目内容：选用器乐演奏和舞蹈表演两个节目来做表演;开展建议：表演中间可以穿擦抽奖环节;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目六：抽奖活动节目内容：在售楼中心内部参观的过程中进行一些抽奖;开展建议：通过抽奖吸引客户的注意力和兴趣,提升他们在楼盘的停留时间;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目七：室内参观交流节目内容：对营销中心楼盘模型进行和楼盘状况进行参观交流;开展建议：过程中尽量融入一些营销环节;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目八：抽奖活动节目内容：在售楼中心内部参观的过程中进行一些抽奖;开展建议：通过抽奖吸引客户的注意力和兴趣,提升他们在楼盘的停留时间;节目图示：示例图,具体以实际活动为准节目九：冷餐简餐节目内容：安排冷餐简餐;开展建议：冷餐食谱、数量等内容的确定;节目图示：示例图,具体以实际活动为准第六部分活动开展掌控一、项目团队分工二、活动应急预案下雨：提前3天查询天气预报,如遇风雨天气,提前备好雨具并搭建雨棚;停车：当天停车需要通过现场安保人员引导及指示;客户争吵：由销售部同事以及现场安保人员出面协调,安抚客户情绪;沟通交流：活动公司内场和外场的主要负责人员每人配备一个对讲机,统一频率,可使所有人员的沟通及信息流通非常顺畅;突发事件：现场配备急救箱,预防疾病或受伤等突发状况；活动各环节负责人均有一份活动流程和危机处理方案以确保顺利进行;第七部分活动费用报价附件。

成功商业地产项目的灵魂——客流动线的规划

成功商业地产工程的灵魂——客流淌线的在商业工程中，人们经常会听到客流淌线那个词汇，那么什么是客流淌线呢？通俗意义上讲，客流淌线确实是根基人群在商业体内外或商业体行走时点的连接，换句话讲确实是根基人群在购物中心内或外的行走路线，一个足印一个点、一串足印一条线，这确实是根基动线。

现现在，客流淌线已成为商业地产设计方面需要重点考虑的一个方面。

在现代商业地产时，要是客流淌线失败，就会造成动线混乱、客流行走不畅、商业死角〔死展〕等现象，直截了当碍事商业经营业绩。

相对外部动线来讲，购物中心内部客流显然是更为重要，因为购物中心内部交通动线的方案必须从总体上考虑商业各业态的平衡，使所有商户都能够得到最大的客流量，一般而言，租户销售额与通过商店门口的客流数量是成正比的，因此，优化客流运动，最大限度让客流通过尽可能多的商店门口儿而又不把距离拉的太长，才能到达最正确效果。

简单的讲，确实是根基通过商户组合及建筑设计的各种手段引导顾客在商场内的流淌，从而促进顾客在商场内的消费，到达购物中心利益的最大化。

因此，客流淌线系统是否合理，被普遍认为是一个商业工程能否经营成功的根底条件。

一、外部客流淌线系统许多人认为商业建筑的外部环境不参与直截了当经营，也不直截了当产生经济效益，因此忽略了其对吸引客流及聚拢客流的重要意义。

易达性：众所周知，位于公交换乘站点、地铁出进口四面的商业工程，通常能获得大量、持续客流，畅旺的客流、车流是商业经营之全然。

因此，外部交通的易达性和客流组织的结合是商业工程成功的要害，商业工程必须具有特殊好的易达性，通常情况下能够依据不同情况进行如下考虑：★将商业主进口设置在路口或靠近车站的位置★在商场地下一层设置通道与地铁车站相通★设置过街人行天桥★设置标准、正确的引导标识系统停车体系：停车难是现代都市居民日常消费时最头疼的情况，因此现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的全然条件外，车流的组织以及停车后的客流淌线是目前集中型商业操作时急需要被关注的要点。

销售动线说辞-(详版)新

金泰丽湾销售动线说辞1.前台区域：门口站立，迎客进门：X先生（小姐）你好，我是金泰丽湾的置业顾问。

我叫XXX，欢迎您的光临。

2．引领客户到沙盘区：这个过程中先与客户做初步沟通，了解客户的认知途径和基本情况等。

（介绍售楼处）我们现在的售楼处，建筑面积4600平方米，总共四层，虽然目前作为售楼处使用，但整体氛围。

未来将做为业主的私属艺术馆，为您提供一个近在家门口艺术港湾。

（沙盘说辞部分）金泰丽湾项目坐落在天津滨海新区空港经济区的北侧，弘顺道与华瑞道交口。

东临全国新家园示范镇华明镇，南靠空港经济区，处在天津市中心城区与滨海新区核心区之间，坐拥两个中心相向拓展的重点发展区域空港经济区和闻名全国的华明示范新家园的中心区域。

天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，规划面积45平方公里，是滨海新区距离市区最近的经济功能区。

经过多年发展，现在注册企业达2000多家，其中世界五百强达150多家，包括欧洲空客A320、美国卡特彼勒、加拿大铝业、法国阿尔斯通、日本丰田合成、中国直升机、中兴通讯、中国移动等国际知名企业。

随着区域规划的实施，一个产业聚集、功能复合、生态宜居、充满活力的综合经济功能区和一座现代化新城正在迅速崛起。

同时项目毗邻的国家级新城镇改造试点“华明示范镇”，代表国家城市化发展形象参加了2010年世博会，是展现中国新城市发展的参展展馆之一，华明示范镇基本生活配套设施齐全、生活氛围浓厚，未来区域发展将以综合型商业、中高端纯居住社区为主，发展成为注重文化、生活、休闲、宜居的城市化住区。

金泰丽湾项目正好处在津滨双城发展轴的核心区域，区域价值正在逐步展现。

首先金泰丽湾项目拥有发达的立体交通网络，项目距离滨海国际机场仅3公里，距离天津站约30分钟车程；周边有京津塘、京津塘二线，津滨等多条高速公路及津汉快速路经过；未来地铁二号线延长线的开通，也为您去中心商业区的快速出行提供了条件。

同时，项目周边有462、516、622、660、663、677、689、818、东丽3路等多条公交线路，交通非常便捷。

商业地产人流动线设计

商业地产人流动线设计相对而言，商业地产的人流规划不能简单等同于百货商场，因为大多数商业地产需要出售独立产权商铺来使资金迅速回收，在这种前提下，人流系统的规划设计就在很大的程度上要服从于商铺的规划设计并且最大限度的提升商铺的租金，所以本文有部分内容将商铺和人流捆绑探讨。

我们认为商业地产的室内的人流系统的规划必须要满足以下三个方面的因素：⑴物理因素；⑵租金因素；⑶顾客生理、心理因素；一、物理因素：符合商场建筑本身结构要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。

因为这是建筑工程的范畴，我们在这里一笔带过。

二、租金因素：提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金1、为了提高更多的商铺租金，人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值，这与次级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理基本类似。

但是在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中厅的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金，见示意图一。

2、为了有效拉动次级通道商铺的人流率，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分规律分布在次级通道，以拉升次级通道的人流光顾率，在同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了设立若干通道间的正度经纬连接①，还应该将商铺前后都设立入口，方便顾客快捷的往返于前后通道，有效的缓解了人流的拥堵，提升人流平均到达率。

4、人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

6、主力店对顾客的吸引力无疑是相当大的，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，损失商铺的出卒价值，但是将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的租金收益。

商业地产建筑设计与人流动线研究要点

商业地产建筑设计与人流动线研究――商业前期策划关于建筑设计的建议【文章简述】:随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售.而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。

本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。

以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失.第一部分商业建筑整体规划设计一、规划设计创造高质量的商业空间1、商业项目设计总体原则商业物业较为常见的有以下四种空间形式：1）室内大开间。

无街道，商铺间没有完全隔绝；(如百货、大卖场）2）露天步行街。

上空无顶棚,空间开敞的步行街;（如吴江路步行街、梅川路步行街等)3)回廊式步行街。

步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖；(如西郊百联购物中心）4）室内步行街。

步行街在室内，完全遮盖。

（如港汇广场、正大广场）由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。

商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时,对得房率K(实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。

室外步行街的得房率K能达到80--90%，而室内购物中心的得房率要小得多,因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55％——65％之间.内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。

在规划设计上常用手法有：（1）以主力店引导人流。

一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用.通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里,尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道,通道两边通常布置专卖店。

商业动线的设计原则

商业动线的设计原则良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。

动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。

在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。

在商业地产中，动线就是商业体中客流的运动轨迹。

单一顾客的行动虽有其随意性，但全体顾客的运动轨迹是有规律可循的。

良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。

一般而言，好的商业动线具有以下三个条件：（1）有效增强商铺可见性可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。

一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。

我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。

（2）有效增强商铺可达性可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。

因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。

（3）具有明显的记忆点如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。

难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。

在设计中，通常的做法是提高动线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。

商业动线的分类一、外部动线很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。

而好的商业动线设计则必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚积人流的目的。

联系外部动线系统主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。

房地产项目动线说辞区位部分范本

区域说辞：好房子依地段而生，好房子首先要选好位置，这是好房子的源头。

对此，云海新语给出了选址的“三角定律”，即好房子选址只有达到城市、资源、产品三者的完美平衡，才能让生活的半径有求必应。

其一，选对地址。

即优先选择顺应城市生长方向，城市迁徙方向，城市精华之处，觅得好地；其二，选好配套。

配套青睐于两方面，一则体现在商业、学校，公园等配套的到位和完善，以确保居者的日常所需；二则优选对公共交通通达性好的地段，以此方便居者出行；其三，针对什么样的客户，做什么样的产品，选择什么样的土地，比如云海新语作为改善产品，就着重考虑到生活配套的完善性。

1、区位情况下面，我给您介绍一下我们祥生云海新语的区位情况：项目位于普陀行政旅游中心地带——东港区域。

近几年来，借势群岛新区的发展，东港新城依靠其独特的区位优势，全力打造舟山群岛新区旅游服务，集聚区，酒店、餐饮、购物等一体的旅游产业发展迅速，城市人气集聚飙升，如今的东港，集宜居城区、游憩空间、交通枢纽、文化创意为一体，已成为普陀区新的政治文化中心和商贸旅游服务基地。

而我们祥生云海新语项目所处地块，将是今后五年东港新城发展的主导区域。

区域内全力打造具有山水特质的生态型、高品位、特色化的城市综合性居住区。

提升东港新城建设品质，建设成为集行政、文化、商业和旅游服务基地为一体的，具有现代化、生态化及海岛特色的多功能的滨海新城区，打造现代滨海城市核心区域和宜居新区。

2、交通项目因地理位置的优越，交通也非常便捷，项目东侧和西侧紧邻普陀小学公交站点和东港公交总站两个站点，公交车路线1路、2路、7路、13路、28路等覆盖了舟山本岛城区主要范围；海莲、海华、海印、海洲路直通“东方渔都”沈家门；经武岭隧道到临城、定海方向直线车程只要15-30分钟，非常方便；北部东塘线延至展茅镇，接驳深水良港螺门港；杭沈线连接朱家尖与环岛公路，距离蜈蚣峙码头和普陀山机场仅有一桥之隔。

五纵两横交通路网，实现项目与周边的快速连接；可谓居住投资两相宜。