2014年临沂房地产市场总结

存销比变化：2014 年 11 月末临沂普通住宅库存 284.68 万平米，库销比（月末库存量/近半年成交量 的月度平均值）达到 8.49，市场继续下探。各个区域市场表现不一，库存压力不均，具体来看，兰山城区 库销比为 9.33，北城新区库销比为 6.24，河东区库销比为 11.79，经济开发区库销比为 12.04，罗庄区库 销比为 6.77。11 月经济开发区新增供应放量，库存压力大，库销比上升明显，河东区持续恶化，库销比继 续攀升。
2014年在售项目潜在普通住宅货量盘点（万平米）
2013-2014成交未开发土地住宅潜在供应货量
306.34 , 21%
222.76 , 25%
121.87 , 14%
397.35 , 27%
224.25 , 15%
154.05 , 11%
381.97 , 26%
兰山城区 北城新区 河东区 经开区 罗庄区
临沂新出生人口走势：从 1978-2012 年临沂市人口走势图看出，1991 年（今年 23 岁）新出生人口最 多，接近 22.5 万人，1985-1991 年间（29-23 岁）临沂市新出生 115 万人口，此年龄段刚好为适婚年龄， 为刚需主力客群。1978-1984 年间（36-30 岁）临沂市新出生 92 万人口，此年龄段人群生活稳定，部分收 入较高的人群开始着手改善居住环境，为改善主力客群。值得注意的是从 1992 年开始临沂市新出生人口 出现锐减，每年保持在 10 万人左右，意味着未来几年需求的下滑，而此年龄段 16-22 岁的人群父母年龄 在 40-55 岁之间，即社会的主流财富人群，在 2010-2013 年临沂房地产火热的几年也是投资需求的主力人 群（为子女置业），即未来的部分需求已被提前透支。
（3）临沂市政策。今年临沂最亮瞎眼的政策是新制定的《临沂市区商品房预售资金监管办法》，于今 年 12 月 1 日起施行，根据《办法》规定，12 月起我市商品房进行预售时，购房市民支付的定金、首付款、 房价款(包括按揭贷款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部购房款项都将纳入监管。我市将按全程监 控、重点监管的原则，将商品房预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。其中，重点监管资金将根据 项目达到竣工综合验收交付条件所需的工程建设费用，结合房地产开发企业信用等级核定，按比例分批次 拨付。此政策的施行直接加剧了开发商回笼资金的难度，现在市场流行的分期首付对开发商而言也失去了 原本的魅力，此政策若严格执行将加快临沂房地产行业的调整。
营销推广：今年的房地产市场大环境不好，因此开发商通过各种渠道和活动来引流。营销推广方面， 常规的报纸、广播、短信等已经无法取得可观的效果，新媒体微信也取代了去年的微博。渠道方面，派单 成为各项目的标配，大兵团也有多个项目尝试，但是临沂毕竟是三线城市，大兵团作战的效果并没有非常 突出。渠道商今年成了抢手货，尤其新兴的房地产电商比如房多多，但房地产因其特有的属性，难以像普 通商品一样实现线上的交易覆盖，注定了很多房地产电商昙花一现的命运。全民营销、自由经纪人也在临 沂多个项目火了一把。营销活动争奇斗艳，今年临沂老百姓有福了，各路明星扎堆走穴，各个项目周周有 礼品、周周有活动，活动效果却每况愈下。总而言之供大于求的市场环境下，如何获得更多的市场流量成 为开发商最关心的问题。
临沂普通住宅量价变化
60
成交面积（万平米）
成交均价（元/㎡）
5500
50 5000
40 4500
30 4000
20
3500 10
0
3000
1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
数据来源：世联行数据平台
万平米 500
2010年-2014年11月份土地成交量季度变化
400
300
200
100
0 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 141Q4130-1411
万元/亩 120 90 60 30 0
河东区、经济开发区、罗庄区）普通住宅累计成交 368.64 万平米，同比下滑 15.71%，跌幅比 1-10 月份扩
大 2.67 个百分点，同比涨幅收窄 72.87 个百分点。临沂普通住宅成交量已连续下跌 7 个月，10、11 月两
个月跌破 10%，现阶段市场环境下尚未出现止跌迹象。
临沂普通住宅销售面积及增速
临沂普通住宅库存情况
可售面积（万平米）
去化时间（月，右轴）
300
12
250
10
200
8
150
6
100
4
50
2
0
0
1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
数据来源：世联行数据平台
3、相关数据表现：
因此，临沂市房地产市场刚性需求 2-3 年内将保持稳定，但未来将不得不面对刚需快速下滑的事实， 改善需求已经开始释放，但仍需市场引导，或将成为未来市场的主力客群。
1978-2012年临沂市新出生人口走势图
万人
20
10
改善主力
刚需主力
未来刚需主力
0 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 岁 岁 岁岁 岁 岁 岁 岁岁 岁 岁 岁 岁岁 岁 岁 岁 岁岁 岁 岁 岁 岁岁 岁 岁 岁岁岁 岁 岁 岁 岁岁 岁
40 0%
30
20
-50%
10
0
-100%
1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
数据来源：世联行数据平台
成交情况及增速：根据临沂世联行数据监测显示，2014 年 1-11 月临沂市区（包括兰山区、北城新区、
出生人口 13 13 12 14 15 12 13 13 14 14 18 15 19 22 11 9 10 9 10 11 15 12 14 10 10 10 11 11 9 10 11 11 16 13 12
数据来源：临沂市统计年鉴
临沂市区潜在供应量：据临沂世联行不完全统计，目前在售住宅项目（约 180 个项目）潜在供应 13.6 万套、1463.96 万平米（统计口径为纯住宅，不包含车位、储藏室、车库等），2013-2014 年成交未开发土 地潜在住宅供应 889.21 万平米（统计口径为：住宅土地扣除商业用地*容积率），共计 2353.17 万潜在住宅 供应，若按 2013 年（489 万平米）的去化速度需要去化 4.8 年，若按 2010-2014 年普通住宅年度成交平 均值 326.29 万平米（其中 2014 年按成交 400 万计算），潜在货量需要去化 7.21 年。刚需人口下滑，库存 高企，临沂普通住宅市场供需矛盾逐步加剧，未来较长时间内市场疲弱的状态将持续。
多管齐下加快保障房建设，完善民生保障屡有新方，国开行（国家开发银行住宅金融事业部）对棚改资金 支持力度的不断升级，意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级，已经上 升成为国家战略，资金则将主要通过政策性银行解决。
（2）金融政策。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产市场的变化与货币信贷规模休戚相关，且 市场反应也越来越敏感，今年春天大家还沉浸在去年的欢乐中时市场突然逆转即与信贷结构调整有关。 2013 年开始国家着手金融市场化改革，金融市场化改革、信贷结构调整直接影响了开发商的融资渠道，造 成今年开发商融资成本升高，优质开发商的融资难度远低于中小开发商，推进了行业的调整。今年货币政 策承担了更多的调控作用，货币信贷政策有助于区分居民的合理自住需求及投资投机需求，将承担调节需 求结构的重要作用。
成交面积（万平米）
累计同比（%，右轴）
60
200%
50
150%
40
100%
30
50%
20
0%
10
-50%
0
-100%
1001 1005 1009 1101 1105 1109 1201 1205 1209 1301 1305 1309 1401 1405 1409
数据来源：世联行数据平台 价格指数变化：2014 年 11 月临沂普通住宅成交均价为 5217 元/㎡，同比增长 7.08%，环比增长 1.20%。 11 月份临沂普通住宅成交主力区域为兰山区和北城新区，占比达到 60%，两区域房价较高，拉高市场整体 成交均价。
开发商分化严重：2009 年以来临沂房地产市场经历了较快的发展，开发商如雨后春笋般涌现，由于政 府有关商品房信息的不足，造成开发商无法正确判断市场走势，盲目拿地。今年市场急转，资金链紧张， 开发商压力巨大，一些房地产开发非主业的中小开发商已在着急转让手中项目或寻找合作开发，不排除开 发商跑路的风险。市场环境不好的情况下，开发商的实力越来越受到关注，一线房企在临沂的表现并不尽 如人意，反而在临沂深耕多年已有市场口碑的开发商表现更突出，随着市场的调整，加剧了行业的分化， 行业集中度进一步提升。
2014 年临沂房地产市场小结
1、土地市场表现：楼市不景气，土地市场冰冷。 面包卖不好，面粉注定滞销，楼市的不景气，最直接的反应就是土地市场。2014 年临沂土地市场冰冷，
从 3 月份持续到现在仍没有走出低迷的状态。根据临沂世联行数据显示，20141-11 月临沂市（包括兰山区、 北城新区、河东区、经济开发区、罗庄区、高新区）土地成交 638.53 万平米，同比下滑 4.18%；1-11 月 临沂市土地成交均价为 109.78 万/亩，同比 2013 年全年上升 10.72%。今年以来，房地产销售市场持续低 迷，开发商库存高企资金压力大，多数开发商被套牢，无力拿地，在这种背景下，地价却保持较高的增长， 进一步下挫开发商拿地热情。