龙湖新壹街案例解析
“轻资产”运营模式的考虑
“轻资产”运营需要考虑哪些问题？1.如何在你擅长的领域实现行业领先的运营能力“轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域，通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理，实现在行业内领先的运营能力。
2.如何通过创新机制形成稳定的专业团队“轻资产”运营，稳定的专业团队是必需的，其核心在于“人和”，是采用创新型的合伙人机制模式还是通过股权分享等多方面的创新机制来实现是值得考虑的。
3.明确自身的服务组合“轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域，通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理，实现在行业内领先的运营能力。
4.如何选择创新型的合作模式在运作过程当中，不同的合作模式也意味着管理模式的不同，在整个合作过程中既要考虑到投资方的风险控制和收益要求，同时还要不影响合作过程中的运营效果。
案例解析一、万科：“小股操盘”轻资产运营模式“小股操盘”操盘模式企业在合作项目中不再续投，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。
“小股操盘”的优势万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。
简单地说，通过小股操盘的项目，万科可向其他股东收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。
模式适用企业项目方：自身区域优势明显配套设施较好发展潜力大合作方：当地中小企业具有土地、资金资源缺乏开发能力二、龙湖：“引入基金”轻资产运营模式案例1重庆观音桥龙湖新壹街2014年7月，龙湖与渣打银行牵头的基金等海外机构投资人签订了协议，共同开发红旗河沟综合商业项目，龙湖拥有51%权益，其中，渣打银行前头的基金计划投资7.56亿元，取得该项目28%的权益，而余下的21%权益由另外一家海外基金投资5.67亿元持有。
案例2苏州时代天街2015年1月12日，龙湖地产有限公司联合加拿大养老基金投资公司宣布，已于2014年12月23日共同成立合资公司，加拿大养老基金投资公司承诺投资约2.34亿加元（约人民币12.5亿元），用于发展苏州时代天街项目。
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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1
[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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2
案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
龙湖天街商业分析ppt课件
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
西安-龙湖新壹城项目介绍
项目概况 — 简介
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龙湖·新壹城售楼部实景图
龙湖新壹城，地处西安三环外浐河东路与通塬路十字以东北角（在建）。距离3号地铁桃花潭站
约1.3公里，近临西安浐灞腾讯云大数据中心（在建中）、毗邻3A级景区桃花潭公园。项目2019
地产开发
01
02
商业运营
租赁住房
03
04
智慧服务
健康养老
05
2020/6/17
地产和城市发展综合服务8平台
项目背景 - 西安项目
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• 第三级
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西安景粼天序
西安 新壹城
西安 香醍璟宸 西安 天鉅
西安紫宸
2020/6/17
地产和城市发展综合服务9平台
• 第四级 • 第五级
龙湖新壹城＆腾讯云大数据中心示意图
2020/6/17
不限购LOFT + 滨水休闲体验式风情街
地产和城市发展综合服务19平台
项目区位 — 周边分析
单击此处编辑母版标题样式 项目坐落于西安三环外浐河东路与通塬
路十字以东北角；东边近邻的是浐灞消
防大队•和编在工辑地母集装版箱板文房本，3样00式米出
龙湖集团1993年创建于重庆，集团总部现设于北京，发展于全国，业务涵盖地产开发、
• 编商业辑运母营版、租文赁本住房样、式智慧服务四大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。
• 第二级
• 第三I S级O 9 0 0 1 认 证
重庆龙湖蓝湖半山项目案例_31PPT解析
//竞争项目深度分析
2020/11/14
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//竞争项目深度分析
➢ 龙湖·蓝湖郡位于重庆市北部新区金山大道与金开大道交汇处。数条城市快速 干道构筑畅达交通体系，乘车沿金开大道6分钟即可抵达龙湖大社区，经金山 大道、五童路仅10余分钟又可快捷到达渝中区，繁华宁静一线间。
项目配套设施一览表
外部配套
生活配套：20000平方米的大型超市 、蓝调商业街； 交通：蓝湖郡位于金开大道1111号，金山大道与金开大道交汇处。数条城市快速 干道构筑畅达交通体系，乘车沿金开大道6分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、 五童路仅10余分钟又可快捷到达渝中区； 教育配套：一个小学和一个幼儿园。 医院：社区医疗诊所、北部新区国际医院等。 其他：无
面积段 300-350㎡ 350-400㎡ 400-450㎡ 450-500㎡
园林景观 该别墅区以湖景和森林公园为主，另设体育中心和体育公园。
2020/11/14
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//竞争项目深度分析
》项目位置关系 》项目建筑规划分析
》》项项目目户户型分型析分析
》项目基本材质
》项目经济技术指标 》项目景观分析 》项目销售分析 》项目总结
2020/11/14
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户型配比
独立别墅户型配比一览表
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//竞争项目深度分析
龙
湖
龙湖·蓝湖半山
·ห้องสมุดไป่ตู้
蓝
（纯独立别墅）
湖
半
山
内
部
交
通
线
路
图
➢ 半山别墅小区内部交通明确，为尽端式车道，保证了每户的私密性及安全性，同 时也规避了嘈杂的车流噪音。
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惊艳！昱湖壹号实景亮相，龙湖新一代高层产品揭开神秘面纱
惊艳！昱湖壹号实景亮相，龙湖新一代高层产品揭开神秘面纱当2007年龙湖进入礼嘉开发悠山郡的时候，整个礼嘉街道全长不过几百米，最大型的建筑居然是礼嘉中学，其余地方全是荒地。
不过也不奇怪，现在如日中天的汽博中心那时候同样也是荒地。
那时ZF已经放风将会把礼嘉打造成主城核心商圈，不过直到悠山郡的业主接房入住了，商圈规划也没半点影子。
时光一过就是四年。
2011年8月29日，市政府审议通过了《礼嘉国际商贸中心规划设计方案》，提出将礼嘉打造成重庆两江新区，乃至重庆市的形象窗口、商业中心和总部基地，并提出了三年见成效，五年初步建成的建设目标。
当年10月27日，重庆礼嘉商务集聚区正式破土动工，几乎所有的人都相信这次一定会兑现了。
礼嘉整体规划图，南边存在大片的工业区又过了5年，一个市民在网上抱怨礼嘉生活买菜不方便，希望周边建设一个菜场，引起了网友的强烈共鸣，大家才猛然发觉这5年来礼嘉商务区的建设依然是慢步如龟。
当年同步起跑的汽博中心如今已是高楼林立车水马龙，而礼嘉这边拿得出手的居然只有一个礼嘉儿童医院，倒是南边的工业区飞速发展，长安福特、李尔、伟巴斯特、康师傅等大型企业相继入驻。
礼嘉工业区实景图，白色烟雾为康师傅工厂车间的冷凝水蒸气；难道，礼嘉商务集聚区变成了工业集聚区？礼嘉建设提速礼嘉这几年发展缓慢，其实还是有客观的原因的。
从区位分析来看，礼嘉半岛三面环水，与主城相连的另一面被大片的工业区、公园和山体隔绝，实际上属于一个全新的城市板块。
而且周边的蔡家、九曲河、照母山、悦来板块一直都处于开发建设阶段，没有太多人气，商务聚集区的辐射带动作用自然也无从谈起。
而且这几年北区开发多头并进，中央公园、悦来、照母山各个板块都是嗷嗷待哺，分散了有限的资源；加之重庆属于典型的工业城市，服务业还不够发达，连江北嘴的写字楼空置率都居高不下，礼嘉商务区发展遇阻也就在所难免了。
虽然之前的发展有点慢，但礼嘉的建设其实一直在推进。
2016年落成的金泰智能产业园，已有恩智浦半导体、云湾科技等多家科技公司入驻；2017年开业的欢乐谷，是礼嘉城市发展进程中的大事件；2017年底动工的龙湖礼嘉天街正在加紧施工，首期13万方商业体将于2020年底开业；从交通方面来看，2014年前后通车的6号线及国博线在礼嘉交汇，打通了礼嘉的任督二脉；从2016年开始，政府土地出让也顺势开闸，华侨城、金科、碧桂园、香港置地、华宇等大开发商纷纷涌入礼嘉，加速了区域的开发进程。
文案的基本模式
文案的基本模式别墅别墅类文案，更主要体现生活品质及享用特点，所以，很多时候，它强调都是一种生活方式或者是生活品味。
引经据典型特点：通过引用的修辞手法，所引的内容均有出处，也多于本案有关，可谓新颖。
例1：御景苑别墅楼书贝聿铭说：建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想。
赖特说：建筑应该是自然的，要成为自然的一部分。
沙里宁说：建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负。
林语堂说：最好的建筑是这样的，我们深处在其中，却不知道自然在那里终了，艺术在那里开始。
梁思成说：中国的房子很多，但是建筑很少。
海德格尔说：人要诗意地栖居。
御景苑无声宣告：我们建筑你想要的生活！例4：天鹅堡1896年，路德维西二世·天鹅堡他是国王，却不喜欢政治，醇心建堡垒。
它是城堡，却接近童话，完美无与伦比。
巴伐利亚高地，在一片湖光山色中，伫立着白墙蓝顶的新天鹅堡。
山下透明湖泊纠缠了300年的时光，深蓝不变；窗前是阿尔卑斯山脉穿越云梢的浮动身影，国王巡猎的马蹄声还在不远；城堡的高大石壁上隽刻着歌剧家瓦格那的经典词句。
这座接近完美收获传奇的城堡，踏着300年时光的交迭，从阿尔卑斯山来到东方，在龙泉山前，480套纯叠加式小别墅，收获世间最美的天际线，展现最优雅的生活。
它听得见西风的叹息，与阳光慵懒步伐。
标榜品味型特点：这类文案往往特意情调身份的尊贵，品味的高贵，并且常常会与高尔夫、红酒等联系。
例1：湖景壹号庄园为什么门把手上的雕花要经过126道工序的精心雕磨？湖景壹号庄园，为现代贵族量身定做一个完美的家细节见证尊贵生活品质为什么门牌要经过108次纯手工细心雕刻？湖景壹号庄园，为现代贵族量身定做一个完美的家细节见证尊贵生活品质为什么扶手的圆弧造型都要由万里之外的西欧工艺师悉心雕琢？湖景壹号庄园，为现代贵族量身定做一个完美的家细节见证尊贵生活品质顺势筑坡，错落有致，房子像从地里长出来一样这是北美造园艺术与园林自然美学的完美呈现湖景壹号庄园，倡导人与自然和谐共生的典范繁茂的荔枝树，浸润50年时光积淀的风华，不经意地流淌庄园里的每一幢房子都紧临这样的荔枝树而建湖景壹号庄园，倡导人与自然和谐共生的典范水天一色，分不清水与天的界限1.5公里超宽湖岸线，在庄园成就领袖宽广视野无遮拦湖景壹号庄园，倡导人与自然和谐共生的典范湖岸美景随心尽享超宽湖岸遮蔽外来陌生视线，独享完美私密空间湖景壹号庄园，倡导人与自然和谐共生的典范例2：天际·万象高尔夫花园奢华的不是空间，而是地点。
龙湖文案选集
中华的芳馨一股时代的力量，创引中国古今未有之变局，振聋发聩，最终将中国融入新的世界维度。
缘起中西百年风云际会千古兴衰，诸般流变维系于一脉；天下和融，成败予夺恰似龙首视瞻。
自戊戌变法催生北大清华伊始，清华畔即已成为中国传统文化与西方新思潮交汇聚融的国之重镇，而后的中科院、中关村更将两大文明和融之风欲将翼展，带领中国走出古今未有之时势变局，最终迈向磅礴扬升的大国崛起之路。
2008年，在这片中西文明百年际会的风云场上，诞生了一座“梅为表，唐宁为名”的时代精神建筑。
土地上文化和融的世纪芳馨，以中国豪宅综级版为传承，香传世界，垂范中华。
时代精神建筑者一种“中西文明和融”的时代精神史观，成就一栋昭张中华的时代精神建筑。
龙湖·唐宁ONE，于中国最具文韵国风之处觅得最后一片贵地后，携龙湖品牌13年豪宅历练，深度研究中国百年文脉。
并远渡重洋，遍访世界建筑与人文精艺。
进而以“东西方两大文明世纪和融”的宏大视野，海纳当今世界建筑学、园林学、社会学、空间美学、人类学、艺术心理学等精粹，最终筑得一阙“中西汇，传世邸”。
时值21世纪中华国运昌盛之际，龙湖·唐宁ONE用精神筑起的中国豪宅新高度，让那些情归中西和融新局的中国核心层，找到筑功立业的百年基址。
土地的意志在城市的场址中探寻未来的本质，以永恒的空间收藏伟大的时间。
以建筑收藏城市唯一宅，藏尽一国之历史、现实与未来。
这本质上是时代精神在土地上的意志表达；昭示着五千年中华文明成就的“三山五园”皇苑；引领大国崛起精神之源的“中国核心教育区”；锻铸中国中国经济龙腾之势的“中关村”，三者跨越时空，和融聚于一点。
恰天势地合，书写出龙湖·唐宁ONE恢弘的时代定位。
在这令人叹为观止的地缘之上，一袭百年世家门第的大业根基，已然尘埃落定。
亘古时光荏苒，往日的龙裔贵脉渐已淡出历史的视野，新的尊华却以另一种更多元化的形态，无限递增下去。
九代帝王乡早在300前，龙湖·唐宁ONE依畔的清华园即是皇家园林“三山五园”之一的“圆明园”所在。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
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体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
适老化公园案例
适老化公园案例位于重庆中心城区的龙湖新壹城颐年公寓是重庆龙湖的第一个养老项目，怡境设计团队在公寓的顶层为老人们设计了专门的康复花园。
依据老年人的生理及心理需求，设计团队通过适老环境的空间布局与细节构筑如家般温暖的照护空间，他们不仅可在此得到专业照料，还能和大家进行交流、锻炼身心，在此释放情感与内心，体验到“离家不离家”的养老体验。
功能分区设计团队联合重庆龙湖团队对养老群体的深入研究分析后，在场地重点打造园艺疗养、活力健身、交流休闲三大功能模块，让老人能自主地深度地参与到空间中，快乐地康复身心。
园艺疗养空间繁花似锦，绿意盎然。
种植池选用了木质材料，使老年人触摸时感觉舒适温暖，同时木材与花草融为一体，让场地更显自然温馨。
老年人在与自然的互动中，可有效减缓身心压力、促进睡眠、增加运动，有助于身体机能正常运转。
场地设置抬高了的花池和可触摸的植物，无论步行还是坐轮椅的老人，都可以亲密接触草木花卉。
设计师通过数据调研，设置种植池底部距地0.65m，于底部留出空间，以便坐轮椅的老人双脚可刚好放入。
立体种植池的尺寸经过精心设计，上层繁花似锦，有意鼓励坐轮椅的老人站起观看或抬手触摸，达到锻炼肢体的目的。
灌溉水景既为点景，也提供了水源供老人们与自然互动。
老人们可在此松土，修剪黄叶子，浇水，对话，过程中得以锻炼肢体力量，愉悦身心。
设置收纳空间，以供长者摆放园艺工具和随身物品。
活力健身伸展开腰身，松动松动僵硬的筋骨，在跑道上小跑或踱步，边眺望远方，边和休憩坐凳上的老伴儿聊聊天，感受生命的律动。
无论从身体上还是心理上，运动都是最好的疗方。
在活力健身区域，设计师环着跑道架起流线型的彩虹廊架，在阳光中照映得更七彩斑斓。
丰富的空间色彩，可刺激老人的感官，唤醒老人的“运动因子”。
彩虹廊架作为趣味元素加入其中激发老年人运动的兴趣与活力。
在花池周边设置起跑区域，跑道上每隔一定距离作刻度与提示语，鼓励老人提升锻炼时长，又可让老人根据自身能力合理安排活动强度。
下沉式商业广场打造指南及优秀案例分析
下沉式商业广场打造指南及优秀案例分析1下沉式广场作用✦概述为了打破巨大空间的空旷感和视觉的单一感，通过运用垂直高差手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化。
现在商业中心中越来越多的运用了下沉式广场的设计。
✦下沉式商业广场优势双首层概念：大大提升地下一层的商业价值，有双首层概念。
商业消防设计：可以有效解决地下商业消防设计问题。
地下商业舒适性：提高地下商业的舒适度，大大提升地下空间的通风和采光。
增强休闲属性：能增强项目的休闲性，同时成为非常好的活动场地，可以通过多种经营增加购物中心的收入。
2广场主题✦广场入口打造方式在项目入口处，通过下沉广场的台阶，形成阶梯型、剧场感的广场，可做休憩场地，以及部分活动场地使用。
台阶多由大台阶和小台阶组成，大台阶坐下休息使用，小台阶方便走路。
1个大台阶高度等与2个小台阶。
以大台阶为主，小台阶为辅。
地下一层高度，约大台阶14-18个左右，中间宜设一个平台。
（室外踏步台阶高度约150mm左右，大台阶高度约300mm）【典型案例】上海伊美商场：结合台阶，形成剧场式的下沉广场，风情感强，可用于举办活动、小型演出等等。
深圳万象城：下沉两层高度，形成大阶梯，消费者多坐在阶梯上看电影，听小型乐队演出或者喝饮品休憩等等。
✦景观广场打造方式在广场中央打造独立景观，通过中心大型雕塑、中心喷泉等，形成视觉焦点，打造项目记忆符号，增强购物舒适性及项目昭示性，适用于面积较大的广场。
【典型案例】青岛万象城：在项目主入口的中央下沉广场中心设置大型单体雕塑，打造视觉焦点，结合小型绿植，打造休憩场所。
北京蓝色港湾：通过中央喷泉吸引客群，形成客流聚集及拍照地，增强广场的休闲氛围和消费环境的体验感。
✦休闲广场打造方式多以休憩的座椅或以商铺外摆为主，为周边居民和项目消费者提供休闲、聊天的场景，根据广场的形态、大小，结合树木绿植设置部分小型的景观小品等。
【典型案例】三里屯SOHO：打造水系串联项目，形成动线指引，同时水系增加了项目活力，沿水系设置树坛，用于消费者休憩。
一二线城市特色售楼中心案例
深圳宝能城——内部设计
80平米的咖啡馆 120平米的美学展览馆 260平米思想体验馆 多个休闲娱乐区设计， 为客户提供休闲场所。
深圳宝能城——内部设计
250平米的阅读休息区 下沉式儿童体验馆 个性地下室 顶层阳光咖啡吧
深圳宝能城——内部设计
把项目介绍、户型图、沙 盘等所有的营销区域都融 入到书店里面，让人情不 自禁愿意沟通
取意于铁路蜿蜒曲折的几何 结构特征之抽象概念。外立 面幕墙实由双层铝制穿孔板 构建而成，形成的三维摩尔 曲面效果。 时尚的几何结构，凸显项目 现代风格的外立面设计。
南京万科九都荟售楼中心——内部设计
内部设计采用简约风格，圆滑顺 延的流线体绘制了与众不同的背 景墙，营造轻松、优雅的氛围。
南京万科九都荟售楼中心——外部设计
成都麓湖·艺展中心——简介
坐标：成都---麓湖•艺展中心 点评：
○ 室内空间与室外地貌景观以及湖水辉映成巨大的交响。建筑在 与人的互动中得到完整的审美意义
○ 设计机构：建筑大师Antoine Predoc
最疯狂：疯狂巨石爆裂的瞬间
成都麓湖·艺展中心——外部设计
外部设计模仿坠落的陨石，设计独特，凸显粗犷自然之美。
独特的造型搭 配柔和的线条 设计，利用屋 顶园林，充分 体现项目“绿 色”、“生 态”、“未来” 的建设宗旨。
珠海莲邦广场艺术中心——内部设计
通过采集屋面雨水和地面雨水统一到达地面雨水收集中心，经过雨水过滤再利用输送给其他用途， 如卫生间用水、景观用水和植被灌溉。
内部天井设计，凸显设计感的同时，呼应项目绿色建筑的设计理念。
厦门中骏天峰——内部设计
合理的内部功能分区，营造舒适浪漫的氛围。
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春森彼岸 龙湖星悦荟ppt课件
市是厨房的延伸；浴室和
满足了人们多样化需
洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮和小吃是餐厅的延伸； 影院、茶楼、歌舞厅是客
求；既便民、利民， 又提高了居民的生活
厅的延伸；图书室和阅览
质量和城市环境质量。
室是书房的延伸。
10
• 三 以住宅小区居民为 服务对象
• 社区中心的服务对象 以本区多个住宅小区 居民的日常生活为主， 有别于中心商务对外 交流为主的城市功能， 但两者又互为交叉， 共同构成城市人居活 动中心的完整系统。
X邸系列 滨江板式洋房
涵邸 云邸 籣邸 鸿邸 香邸 嵘邸 产品特征：
平层跃层皆有，带底TOWN及 顶跃 户型面积区间：平层：118142㎡ 跃层：142-233㎡ 主力总价区间：90-220万
滨 江 板 式 洋 房 广告平面
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龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
江天系列 滨江高层豪宅
江天竞 江天上 江天月 江天里 江天阙
• 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 • 2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职
业特征 • 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 • 4、对产品品质和物管水平有较高要求 • 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体
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CBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群 CBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射40 万人口
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机会：
• 周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较 高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的 出现，弥补了该片区的市场空白。
• 南滨路已经凭其出色的餐饮 氛围和滨江夜景而闻名，北 滨路虽开发较晚，但具有巨大的发展潜力和商机。
• 地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器，地铁四号线 的开通将大大增加商业设施和氛围。
上海龙湖郦城产品力及策划思路
目录
• 产品概述 • 产品力分析 • 策划思路 • 案例研究 • 结论与展望
01
产品概述
产品定位
高品质住宅
龙湖郦城定位于高端住宅市场，注重居住品质和 舒适度，打造高品质的居住环境。
城市核心区域
项目位于上海市中心地带，紧邻商业中心和交通 枢纽，便于居民享受城市核心资源。
根据市场定位和客户需求，打造具有差异 化和竞争力的产品，满足不同客户的需求 。
营销策略
合作伙伴关系
采用多种营销手段，包括线上、线下推广 、活动策划等，提高项目的知名度和销售 业绩。
与优秀的建筑、景观、营销等合作伙伴合 作，共同打造高品质住宅社区。
市场展望
竞争格局
随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商 需要不断提升产品品质和服务水平，以满
目标客户群体
高收入阶层
01
主要面向高收入、高净值人群，满足他们对高品质居住环Fra bibliotek的需求。
家庭购房者
02
适合有家庭、有子女的购房者，提供完善的家庭生活配套设施。
投资客群
03
由于项目地理位置优越，也吸引了一部分投资客群。
02
产品力分析
建筑设计
现代简约风格
采用现代简约的建筑风格，注重线条和立面的设计，打造出时尚、 大气的住宅形象。
02
03
产品缺陷反思
反思失败项目的产品缺陷和不足，探 讨如何避免在上海龙湖郦城中重蹈覆 辙。
05
结论与展望
产品力总结
品牌优势
龙湖作为国内知名房地产开发 企业，拥有强大的品牌影响力 和良好的口碑，为项目提供了
品质保证。
区位优势
项目位于上海市中心地带，交 通便利，周边配套成熟，具有 较高的投资价值和居住价值。
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为写字楼（自持），地下共计两层，负一层为商业+车库，3#号楼负二层；
新壹街项目至北城天街中间板块为龙湖意向拿地区域，目前尚在洽谈中，如若成功拿地， 将打造高端奢侈品购物中心。
3
项目区位
项目地理位置实为红旗河沟板块，远离观音桥核心商圈；双向八车道的快速干道（建新北路） 将阻碍观音桥商圈人流的有效达到；项目与轻轨出入口目前暂不能直接接驳。
观音桥商圈
朗晴广场
4
建新北路：双向八车道快速干道
区域规划
观音桥商圈规划扩容后，地块所在版块被划入北片区，规划为国际商贸总部区，发展潜力大。 根据土地规划，建兴北路两侧商业带是北片区连接观音桥核心区的主要纽带，项目处于商业 带北部末端，远离核心商区；且商业带并不是一家整体打造，后期规划定位存在差异化和变数。
负一层 一层 二层 三层 四层 五层
备注：统计口径均为建面口径，统计时间截止到2014年11月6日
推广
商业推广主打地段价值，“观音桥”成为价值标签，但名不符实。
9
项目总结
项目优势及亮点： 1、项目位于观音桥拓展区域，虽实为红旗河沟板块，但以观音桥商圈的快速发展，地块 区位价值明显。 2、地块周边快速干道、轨道交通便捷，可快速通达各区域。 3、北城天街的成功案例，龙湖商业运营的品牌保证。 4、24小时全天候商业概念的包装。 项目隐忧： 1、项目距离观音桥商圈直线距离700米，且有双向八车道的快速干道建新北路阻隔，对观 音桥商圈人流形成天然阻碍。 2、鹞子丘片区作为观音桥北片区拓展区，规划定位为国际商贸总部区，但土地控规以居 住为主，商业规划体量较小，仅沿建新北路分布，且商业带并不是一家整体打造，后期规 划定位存在差异化和变数。 3、项目包装24小时全天候商业概念比较成功，但并无实际落位业态和招商成果，业态规 划仅仅停留在概念阶段，若无差异化业态支撑，后期运营难以吸引观音桥商圈人流。 4、从北城天街的全自持，到时代天街的5:5持售比，再到本项目的1:2持售比，龙湖商业 自持比例近一步下滑，对后期运行存在隐患。
“一心四片”：
2012年根据《重庆市观音桥商圈发展规划》，观音桥商圈将由现在1.5平方公里扩建到6.8平方公里。形成时尚潮流 中心区、国际商贸总部区、都市生活体验区、浪漫休闲文娱区、魅力滨江风情区等“五大主题功能区”空间结构。 建设周期分为三个阶段：近中期（2012-2015年）、中远期（2016-2020年）、远期（2021-2030年） 观音桥商圈“一心四片”规划示意图 鹞子丘片区土地控规图 新壹街地块范围
6
产品设计
端头核心口岸商铺自持，
通过自持主力店招商带动人
气。 商业动线通过扶梯、直升 电梯及连廊等带动人流。 商铺主力面积40-60平米， 主力开间4.2-5.5米，主力进 深10-11米，层高在4.5-5.1
米。为控制总价便于销售，
商铺面积划分过小，不利于 后期经营。
自持 商业
自持 商业
自持 商业
多首层、多接入口、大退台及外摆空间、独栋商业设计：
利用地块高差16米，实现多首层商业，提供商业价值。 各楼栋之间通过商业连廊连接，每层均有大面积退台，提供充足的外摆空间，同时控制商业 公摊（商业公摊最大在30%左右）。 二期组团实行定制销售，多以独栋设计为主，保证定制商业的均好性，业态规划以奢侈品展 示为主。
项目推广借观音桥商圈之名，所 处位置实为红旗河沟板块。
红石路
红旗 河沟
新壹 街 新壹街
距离观音桥核心商圈直线距离700
米，且有双向八车道的快速干道建 新北路阻隔，如无差异性业态规划 将难以吸引观音桥商圈人流到达。
轻轨三号线和地铁六号线换乘站
直线距离 700米
北城 天街
点红旗河沟站不能直接接驳项目， 对吸引地铁人流及到达便利性引造 成一定影响。
90.53亩
47.61万方 5.23 现代风格 重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司 2014年10月 成交总价（万元） 楼面地价(元/㎡)
1
13209
拍卖
2013-12-06
251985
8028
项目规划
4号楼
3号楼
5号楼 LOFT 2号楼
集中式商业
1号楼
6号楼
项目以 “体验式商业、休闲、娱乐中心”为主题，打造城市综合体——24小时不夜城。 项目由地上6栋塔楼（18万方）与集中式商业、底商（13万方）构成，其中1#、2#、3#号 楼为LOFT公寓（5.1米），4#、5#号楼为定制型商务楼（酒店或写字楼SOHO），6#号楼
套数
36 22 38 42 26 20 8 11 13 3 7 3 6
面积 （平米）
783 767 1700 2317 1691 1454 671 1091 1569 413 1196 701 3785
套数
11
16 5 40 42 46 38 12 25
面积 （平米）
186
373 173 1980 2112 2867 3331 1165 5951
10
营销手法及亮点
24小时全天候商业概念：
打破商家营业时间限制，商家可以根据自己的实际情况开关门。 业态规划更多引进体验式休闲业态，但目前并无具体商家引入，也无具体商业规划。
1:2持售比，减少了持有比例：
北城天街为全持有，时代天街为5:5持有，而新壹街近一减少自此比例。 启动“亿元定制计划”，凡单笔成交金额超过1亿元的大客户，提供定制商业。大客户优先 定制，加快去化速度。 “商业孵化计划”，在每层楼的端头铺位由龙湖自持，中间商铺则出售，期望通过自持店铺 的主力店效益带动整层商业的孵化（以点带面）。
30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-110 110-130 130-150 150-200 200-300 50万
50-80 80-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500万以上
各楼层商业销售情况
楼层 销售套 销售面 数（套） 积（㎡） 4 23 40 87 79 2 158.19 1512.23 3655.84 5587.18 4910.15 2313.78 成交均价 （元/㎡） 48281 77454 34711 42158 26553 11000
不同面积段商业成交统计 面积 区间
龙湖新壹街案例解析
1
项目简介
项目名称 项目地址 物业类型 建筑形态 装修情况 龙湖新壹街 江北鹞子丘（临近观音桥步行街） 商业、商务 LOFT、办公、商业 毛坯
占地面积
建筑面积 容积率 建筑风格 开发商 首次开盘时间 序号 土地位置 江北区观音桥组团I分区I04-2/02、 I05-2/02、I09-3/02、I03-4/01号 宗地 宗地编号 出让方式 出让时间
7
销售去化
业态
商业 LOFT公寓
入市时间
2014.10 2014.10
供应 套数
385 1180
供应面积 （万方）
3.23 4.88
去化 套数
235 116
去化面积 销售均价 销售金额 （万方） （元/平米） （亿元）
1.81 0.56 35454 16217 6.43 0.91
层高
4.5-5.1米 5.1米