最新信托公司排名及房地产信托融资方式一览图(1)

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正常情况下房地产15种融资方式简介

正常情况下房地产15种融资方式简介1：国内银行贷款影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款.商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下：一、贷款申请（一）借款人资格（二) 申请贷款材料,包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二)调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则:合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2：国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD）和亚洲开发银行(ADB）。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称.国际商业贷款一般包括两种形式:一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

关注高端物业，即（重点城市,重点物业和重点客户）。

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。

房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。

因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。

本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。

1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。

这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。

债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。

然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。

2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。

通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。

与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。

然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。

3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。

在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。

双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。

然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。

4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。

通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。

预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。

然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。

5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。

这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。

信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。

信托公司介绍一览表

16亿 15亿
16名 44名 37名
控股股东为江苏省国信资产管理集团有限公司。江苏省国信资产管理集团有限公司是 24.8亿元于2001年8月经省政府批准，在江苏省国际信托投资公司和江苏省投资管理有限责任公司基础上组建的大型国有独资企业集团，也是江苏省政府授权的国有资产投资主体 10亿元江西省人民政府直属的非银行金融机构，现由江西省人民政府国有资产监督管理委员会直接监管中铁信托的控股股东----中国中铁股份有限公司是由中国铁路工程总公司以整体重组、独家发起方式设立的股份有限公司，是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产 12亿元开发、资源矿产、金融投资等为一体的多功能、特大型中央企业集团，总资产3118亿元，净资产663.6亿元，是全球第二大建筑工程承包商，连续七年进入世界企业500 强，2011年排名第95位，在中国企业500强排名第6位，在中央企业排名第5位。控股股东：安徽国元控股（集团）有限责任公司，是以金融业为主的省属国有独资大型投资类企业，也是国有资产授权经营机构，于2000年12月30日注册成立，注册资本 12亿元 30亿元人民币，现由安徽省人民政府国有资产监督管理委员会直接监管。旗下公司包括国元信托、国元证券、国元保险、国元投资、国元创投等。上海国之杰投资发展有限公司成立于1999年5月。注册资本逾11亿。公司成立以来，紧紧聚集于房地产价值链，在房地产、金融、高科技和新能源等领域，通过产业和产业 11.33亿间新价值的发现、整合和创造，实现公司整体价值的提升。截止目前，公司的总资产规模已达100亿人民币。公司房地产板块投资于房地产开发、商业房产经营；金融板块投资于信托和银行业务。中电投财务有限公司为第一大股东，是经中国银行业监督管理委员会批准在中国电力投资集团公司收购重组深圳赛格集团财务公司基础上，改制成立的非银行金融机构。 12亿元 2005年2月23日公司注册成立，注册资本金4亿元人民币，由中电投集团控股。公司于 2005年6月6日迁址北京，并于7月份正式开始营业。目前，公司注册资本金达到50亿元人民币，含750万元美金。

房地产信托是什么意思

引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。

在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。

在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。

正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。

2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。

资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。

3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。

这包括了项目的选址、开发、销售等环节。

4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。

5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。

二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。

2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。

3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。

信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。

4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。

5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。

三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。

房地产信托融资模式

浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。

本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。

关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。

国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。

加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。

1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。

其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。

当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。

房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。

2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。

正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。

图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。

中国68家信托公司名单

名单
注册地北京东城区四川成都河北石家庄北京江西南昌天津甘肃兰州浙江杭州江苏苏州江苏南京青海西宁陕西西安黑龙江哈尔滨福建厦门河南郑州江苏南京内蒙古呼和浩特广东东莞上海北京上海安徽合肥股东背景大型民企大型民企地方国企地方国企地方政府国企控股国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业
山东济南湖南长沙陕西西安天津上海重庆广东广州山西太原浙江杭州江苏无锡北京新疆乌鲁木齐北京广东广州新疆乌鲁木齐安徽合肥福建福州湖北武汉广东深圳重庆湖北武汉上海浙江杭州北京山东青岛
国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业国有企业金融机构金融机构金融机构金融机构金融机构金融机构金融机构金融机构金融机构其他其他其他其他其他其他
14.67 12 6.2 15 25 24.39 15 10 5 12.3 12 3 24.57 3 15.18 15.27 25.76 37.65 69.88 12 6 4.54 6.5 10 10.68
78 83 26 99 3 10 6 92 33 3 52 10 30 65 131 20 24 5 20 322 103 54 12 84 53
8.32% 8.29% 7.62% 6.65% 5.50% 5.24% 4.43% 3.89% 3.80% 2.17% 10.14% 9.78% 9.68% 8.97% 8.48% 8.39% 8.32% 6.94% 6.55% 9.65% 9.52% 9.34% 9.31% 8.99% 8.92%

房地产开发企业十大融资模式

房地产开发企业十大融资模式作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价;与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的议题,能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。

经历多轮宏观政策调控之后,银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。

面对严格的土地政策和不利的金融政策,国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。

房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。

多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题.银行贷款（门槛较高，易受政策影响）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。

而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫.随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。

在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的.尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资,再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析一、贷款型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

特点及优劣势：1.对公司（项目）要求：“四证”齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50%左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式：偿还贷款本金。

4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。

7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势：1.对公司（项目）要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保3.退出方式：溢价股权回购4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）8.优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三家信托公司破产案例

三家信托公司破产案例随着海南地产泡沫的破灭，海南信托行业持续5年的繁荣(1988年-1993年)终于散去，此后一蹶不振。

海南信托业对房地产的风险敞口非常集中，当年在海南流行“两个80%”的说法，海南信托公司资金80%流向房地产，另外20%中间接有80%流向了房地产。

房地产泡沫破灭之后，信托公司在手地皮和在建楼盘大幅减值，1994年-1995年开始不断有信托公司被重组。

一部分信托公司开始非法融资防止资金链断裂。

一直到2006年9月，海南赛格信托国际投资公司被宣告破产，海南信托业一直没有东山再起。

案例一：汇通信托破产海南汇通国际信托投资公司大部分的投资及贷款均用于房地产业，随着海南房地产泡沫经济的破灭，其用于房地产项目的投资及贷款因房地产的贬值而形成亏损或呆坏账，大部分贷款无法收回，投资项目搁浅，资产损失极为严重。

因海南汇通违规经营，中国人民银行于2001年11月21日决定对其实施停业整顿，并停止其有关金融业务。

海南汇通得意之作是“三亚地产券”。

三亚市政府利用下属的三亚市开发建设总公司作为发行人，以市丹洲小区800亩土地为发行标的物，向持有该市身份证的居民及海南的法人团体发售2亿元地产投资券，筹集的资金用于土地开发，而后将地产销售收入及相应的存款利息扣除相关费用，作为偿付投资券收益的来源。

这是中国最早的资产证券化理念下的金融产品。

这次投资券于1992年10月20日至31日发售时取得了成功，其中个人股为1912.4万股，每张身份证限购一张投资券，面值为1000元，占发行总额的9.56%，其余为法人股。

海南汇通担任投资管理人，当时预计1992年12月动工开发丹洲小区，1995年8月5日前完成开发，1995年11月10日进行清盘，到时一次性兑付投资券权益。

随着海南房地产泡沫破灭，三亚市开发建设总公司在申请延期二次清盘的情况下仍无法盘活地产，2000年11月土地被三亚市政府无偿收回。

2002年，三亚市政府给予个人投资者80%的现金补偿，法人股部分兑付与否则未有定论。

全国71家信托公司最新资料

净资产 752,983 1,007,588 993,836 220,454 1,017,312 625,974 2,330,496 207,372 257,460 221,887 383,877 244,930 323,375 202,358 325,056 816,165 286,477 350,943 391,543 531,286 287,453 380,022 86,476 266,014 328,007 57,463 148,435 234,723 74,811 247,800 132,627 198,958 206,785 515,596 114,634 222,157 96,001 65,420 368,840 270,737 167,413 116,099 169,757 325,693 50,516 84,008 97,700 154,889 193,690 274,155 197,736 278,735 59,613 261,996 149,636 239,505 127,195 619,291 335,281
238,175 506,122 259,458 134,684 271,955 130,177
81,256 121,258 73,368 30,400 53,400 __
62,352 100,373 53,180 21,193 38,172 __
46,773 74,018 38,679 17,895 29,002 __
郑州市乌鲁木齐宁波市北京市西安市杭州市上海市杭州市乌鲁木齐长春市广州市
12.00 3.00 30.00 22.00 6.20 15.00 10.00 6.50 7.39 3.00 9.91
273,766 525,601 293,234 156,733额 270,793 207,827 360,763 103,417 162,928 132,991 379,292 73,079 53,186 58,869 85,635 83,503 69,888 68,557 80,858 108,385 87,418 41,846 103,183 77,636 108,601 98,466 40,163 45,434 96,308 25,114 52,224 118,048 17,016 41,663 44,610 36,616 33,702 138,321 16,337 24,196 32,679 16,766 51,470 48,941 55,141 20,814 27,359 32,486 5,250 20,756 32,337 18,809 62,720 54,987 42,712 30,691 10,154 94,857 44,526 30,334 18,166 117,552 66,853

房地产项目信托融资合作模式及要求

一、房地产项目信托融资合作模式及要求1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目：第一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的标准，即项目公司四证齐全，项目公司（或控股股东）二级资质，35%自有资金到位，四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。

第二种形式为股权合作的形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划，信托计划持有项目公司99%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的次级部分，以此保证优先受益人的资金安全。

2、融资成本：融资人融资成本25％左右，依据项目公司取得四证和项目质地情况；3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资计划及销售回款真实可信。

4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期归还借款。

5、保证措施：项目公司（或控股股东）有充足的抵押物，用作保证信托资金的安全，抵押率不超过50%二、融资方可填写如下资料以便我司审查项目可操作性1.融资企业信息1)融资企业名称：【】2)开发资质：【】3)注册资金：【】2.项目简介1)项目名称：【】2)建设规模⏹总用地面积为：【】平方米；⏹总建筑面积：【】平方米；⏹住宅建筑总面积：【】平方米；⏹公建建筑总面积：【】平方米；⏹容积率：【】。

3)宗地具体位置：【】。

4)土地出让金信息：⏹土地出让金总成交价：【】；⏹已交清的土地出让金价款：【】；⏹取得土地证的时间;【】。

5)四证状况⏹土地证【是/否】取得；⏹用地规划证【是/否】取得；⏹建设工程规划证【是/否】取得；⏹施工证【是/否】取得。

6)工程进展⏹开工建设日期【】；⏹竣工日期【】；⏹销售日期【】。

3.项目投资及融资需求1)项目投资⏹项目总投资【】，其中地价款【】；⏹企业投入【】；⏹信托投入【】；⏹后续银行资金【】；⏹部分销售收入【】。

2)融资需求⏹拟融资额：【】；⏹拟融资时间：【】；⏹拟融资成本：【】；⏹资金用途：【】；⏹还款来源：【】。

房地产信托融资模式

房地产信托融资模式及流程一,房地产信托的含义房地产信托包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系：二是房地产资金信托.就是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

第二种是中国大量采用的房地产融资方式。

房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。

2003年6月13 日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。

加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制,短期内从证券市场融资的愿望难以实现.寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。

同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间.我国于2002年颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润,以增强信托实力提高竞争力.一方面，扩大了金融市场的业务种类,满足广了大投资者多样化的投资需求。

另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道,缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。

二，房地产信托的资金来源资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。

房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：(1)房地产信托基金：是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。

中国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；(2）房地产信托存款:是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。

关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。

房地产开发最全的16种融资方法

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2．预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

房地产信托融资分析

房地产信托融资分析房地产信托融资是指借助信托公司的资金和信托运作方式，开展房地产融资活动。

近年来，随着国家对于金融市场的不断开放和房地产市场的不断发展，房地产信托市场也日益壮大。

在国内以及国外，越来越多的房地产企业、金融机构、个人投资者都选择通过信托公司来进行资金融通，以满足其投资和融资需求。

房地产信托融资的细分领域非常广泛，包括房地产开发、房地产投资、房地产经纪、房地产租赁等。

而在具体的融资方式上，房地产信托主要有下列四种方式：1.股权转让型融资股权转让型融资是指信托公司通过出售房地产项目的股权份额，来为房地产开发商、投资人等融资。

这种方式有利于融资方降低财务压力，同时也是信托公司获取利润的方式。

在这种融资方式下，房地产开发商、投资人可以通过出售股权份额来获取资金，并且对于信托公司而言，也可以通过卖出股权份额来获取投资回报。

2.单个物业信托型融资单个物业信托型融资则是将一个特定的物业转为信托，以便获得投资人的资金。

在这种融资方式中，信托公司以某个具体的房地产物业为基础资产发行信托认购证券，吸纳投资人的资金，然后通过股票或者租金等方式获取收益，作为投资回报分配给投资人和信托公司。

3.多个物业信托型融资多个物业信托型融资也是将多个物业合并为一个信托资产。

在这种融资方式中，信托公司会通过不同的投资项目吸引投资人的资金，然后进行资产的管理，为投资人和信托公司提供投资回报。

这种方式既可以吸引更多的资金，也可以更好地进行资产管理。

4.部分物业信托型融资部分物业信托型融资是将一个物业项目的部分权益置入信托，以便吸引投资人的资金。

这种融资方式对于房地产开发商和投资人而言，通常是一个保护措施，可以帮助他们分散风险。

而对于信托公司而言，可以通过管理物业项目来获取投资回报。

总的来说，房地产信托融资方式的多样化，使得房地产企业在市场上可以更灵活地获取资金，满足其扩张和发展需求。

虽然房地产信托市场存在一定的风险，但是通过合理的资产配置和风险控制，可以减少风险，提高投资回报。

信托公司排名考核试卷

A.组织结构控制
B.财务管理控制
C.信息技术控制
D.人力资源管理控制
16.信托公司在进行市场营销时，以下哪些策略是有效的？（）
A.产品差异化
B.价格竞争
C.渠道拓展
D.品牌建设
17.以下哪些是信托公司资本充足率计算的要素？（")
A.核心一级资本
B.附属一级资本
C.资本扣除项
D.风险加权资产
18.信托公司开展跨境业务时，以下哪些挑战可能会遇到？（）
5.以下哪个部门负责信托公司的监管？（）
A.银保监会
B.证监会
C.发展改革委
D.财政部
6.信托公司的主要利润来源是以下哪一项？（）
A.管理费
B.佣金
C.投资收益
D.利息收入
7.在我国，信托公司的设立需要获得以下哪个部门的批准？（）
A.国务院银行业监督管理机构
B.证监会
C.商务部
D.地方政府
8.以下哪家信托公司是上市公司？（）
A.固定收益产品
B.股票
C.不动产
D.金融衍生品
13.以下哪些因素可能导致信托公司经营风险？（）
A.经济周期波动
B.政策变动
C.管理层决策失误
D.技术变革
14.信托公司在进行客户服务时，以下哪些做法是恰当的？（）
A.了解客户需求
B.提供个性化服务
C.定期披露产品信息
D.保证客户投资本金不受损失
15.以下哪些是信托公司内部控制的主要内容？（）
7.信托公司风险管理的核心内容包括______、______和______。
8.信托公司的业务分为主动管理型和______型两大类。
9.信托产品投资者在投资前，应详细阅读的文件是______。

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等2013.7。

14房地产融资之土地抵押贷款Q&AQ:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。

土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行.抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证.其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性.Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件（营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。

同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议）等资料。

7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？A:1、项目方提供用於初审的下列前端资料（有效、清晰的彩色扫描文件）：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；E、项目可行性研究报告；F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表.2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。