30家房企欲圈钱千亿开发商借IPO囤地或将受禁.

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2007年房地产行业风险分析报告

摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。

为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。

2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。

房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。

房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。

2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。

要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。

目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。

一招杀鸡儆猴,把这座二线城市的楼市砸到了地上!

推动产业升级和创新发展
房地产行业应积极推动产业升级和创新发展，促进产业与城市融合发展。同时，应加强智慧城市和新型城镇化建设，推动城市可持续发展。
加强社会治理创新
政府应加强社会治理创新，推动政府、企业、社会组织和公民共同参与房地产市场治理。同时，应加强社会诚信体系建设，建立不良行为记录和黑名单制度，提高市场的透明度和公信力。
• 调整土地出让方式和放宽购房限制将有助于市场的稳定性和预期的稳定。
03
南昌楼市调控政策的实施效果
南昌楼市调控政策实施后的市场反应
房价走势：南昌楼市调控政策实施后，房价出现了波动。在政策出台之前，南昌的房价已经呈现出上涨的趋势。然而，政策出台后，房价开始呈现出下跌的趋势。这是因为政策放宽了购房限制，使得更多的购房者进入市场，加剧了市场竞争。同时，政策还降低了商品房预售资金监管比例，增加了开发商的融资成本，也影响了房价走势。
相同点
南昌楼市调控政策与一线城市和其他热点城市的楼市调控政策存在一些相同点。首先，这些城市的楼市调控政策都以“房住不炒”为主要原则，通过限制投资和投机行为来保障房地产市场的稳定和健康发展。其次，这些城市的楼市调控政策都采取了一些措施来限制房价和地价，以避免市场过度炒作和投机行为导致房价暴涨等现象的发生。
财政压力。
全国楼市调控趋势
全国楼市调控政策不断加强，房价高涨，需要其他城市加强调控
以稳定市场。
中央政府政策导向
中央政府一直强调房地产市场的调控政策，旨在稳定市场、保障
民生。
南昌楼市调控政策主要内容
推进大南昌都市圈居民购房同权
放宽购房限制，扩大购房范围，吸引周边城市居民来南昌购房，促进市场活跃。

上市房企囤地大起底 10年内雪藏近12亿平方米土地

才决定房屋的真正数量与销量，一般来说，土地建筑面积要大于占地面积（筑建
华发股份、中弘地产、金融街、名流置
业、上实发展、泛海建设、福星股份、
北辰实业。
从今年６一１月，《中国经济周月Ｏ刊》研究部通过对１５内地上市房企及家２
其实，中国房地产开发企业手中储存的土地，建成住房绝对不止１０万００
间。
造成了一种错觉。事实上，业内对土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少
张的风格截然不同，保利地产在２１年００
半年报中谈些羞涩。
地的角度解读，按照土地建筑面积的口
径，整理出中国上市房地产公司囤地排行榜。
的综合分析，以囤地的本意一一储备土
排在中国 “ 内地上市房企囤地排名 ” 的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、
新湖中宝、招商地产等公司均以１０万００
２０年在土地市场上高歌猛进、大举扩０９
再造了大半个万科地产。该份榜单显示，截至目前，万科地

对房企不法IPO说“不”

来这么多的资金。
尽管如此， “ 止房企ＩＯ所募用禁Ｐ
市场：担忧地产股的未来
没有了土地，房地产企业靠什么生存？而在银行信贷闸门一再收紧，对于只有上市融资 “ 山一条路 ” 的地产商华而言，没有资金、没有土地，也就卡住
于囤地 ” 的消息还是让投资者为地产股的未来前景捏了一把汗。从去年下半年以来，从紧的货币政策及房地产市场调
维普资讯
经济聚焦Ｉ啦扁２唏０（
对房企不法ｌ说 “ ” ＯＰ不
■ 陈尚呜
月，市资圈再资再日１融、地，融、圈叉．
地 ……房地产上市公司左手圈钱、右手圈地的 “ 把戏 ” 由来已久，然而， “ 地价股价对赌 ” 、房价随地价攀升
土地或购买开发用地，将会进一步助长
限制：上市难度有增无减
在 “０８年宏观经济形势与房地产２０发展态势报告会 ”上．证监会有关负责人说．房地产企业目前已经不存在暂停上市审核的情况，也应当不会再出现限
作建设资金，所以，ＩＯ融资禁拿地对房Ｐ企来说是很大的限制，一些计划ＩＯ的Ｐ房企的申请步伐可能受到影响，如更改所准备的材料等，以迎合对融资用途的审核要求而监管层的表态也体现出以
控，沪深两市地产板块跌幅较大，多数地产股的股价已经跌到仅相当于２００７年
县级推 ‘ ’ ‘ 在卡’
／＼务卡是指预算单位工作人员持

2022年最危险的十二家房企

2022年最危险的十二家房企
2022年最危险的十二家房企：1、恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年12月正式宣告暴雷。

2、融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。

3、世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。

4、华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。

5、富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。

6、阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。

7、正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。

8、蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。

9、龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷。

10、中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。

11、佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。

12、奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。

对房企“IPO囤地”说不

则显示，商务部等六部委发布的《于外受关国投资者并购境内企业的规定》制，该限在规定实施后便没有新批房企间接境外上市。尽管说上述政策主要是为了抑制目前
房地产行业普遍存在的囤地囤房之风蔓延。然而，在房地产价格猛涨的２０年和２００６０７年，地产商们囤地、盘成风，捂一步步推动房价上涨。如今证监会从股市筹融资角度进一步配合国家对房地产行业的整体调控。直接宣告了房地产上市公司融资 —— 高价买地 —— 推高房价 —— 再融资这一走在钢
资金。
融资不应是圈钱行为，应慎重考虑筹资规模、时机和投资者的承受能力，特别是房
企融资不能光指望资本市场，应考虑多渠道充实资本金。对此，越来越多的上市房企已经有所考虑。如ｓＴ康达近日公告称，
２０年，这种情况仍在延续。据显０８数示，已有两家房地产企业１０会，Ｐ过目前１０７
在审企业５；家再融资方面，今年已经有４家实现再融资１２Ｌ，３｛元还有３已经过会，家
正等待发行窗口，目前受理在审的还有１５
去年以来，受宏观调控影响，银行在
３８
维普资讯
编辑：马小真
信贷资金步步趋紧的情况下，Ｉ０增发Ｐ和成为地产商融资的最佳途径。数据显示，整个２０年，０７房地产企业通过资本市场融

在香港IPO上市的中国房地产公司们

在香港IPO上市的中国房地产公司们2009年12月03日13:41 来源：《观点地产》【字体：大中小】网友评论(0)冒险的新世界本刊编辑部如果你去香港交易广场，沿着中环沿线，会经过许多知名的大厦，这里边有香港国际金融中心和香港汇丰银行总行等。

中环、上环相连接，直通港澳码头，临海景色优美，各金融大厦林立，形成了香港的金融中心。

其间，香港交易广场位于香港中环康乐广场8号，邻接地下铁路香港站。

交易广场共有3座办公大楼，底层设有商场，地下设有巴士总站。

并有多条行人天桥连接香港国际金融中心，怡和大厦及环球大厦。

交易广场地位十分重要，香港交易所的交易大堂就设于交易广场，其名字也由此而来。

11月5日，恒大地产在此挂牌，就在六天前恒大地产结束了在香港IPO的招股，获得国际配售11倍超额认购，公开发售部分超额46倍。

恒大在一群扎堆上市的内地开发商中突围而出，这也让许家印一跃成为了中国内地新的首富。

但我们记得就在2007年，一场突如其来的全球金融海啸改变了这一切，恒大在临近上市的前夜，被资本所抛弃。

这就像是一场轮回和黑色幽默的喜剧，也正是因为这场由雷曼倒闭引发的，从华尔街席卷而来的全球金融海啸，在2009年催生了中国政府异乎寻常的救市政策，拯救了房地产、拯救了中国的开发商们，也拯救了恒大。

在确认了这样一个重要的事实后，我们不禁要问：到底是什么样的一只蝴蝶在维系着从华尔街到中国内地、到香港中环交易广场的联系？这样的问题自亚当•斯密的时代以来，经济学家就一直在尝试回答。

就像现在我们也不认为已拥有充足的资料来弄清楚全球化经济是怎么一回事，但也许最为切实的一个佐证就是我们生活在一个新世界里——一个资本经济全球化的世界。

在大多数的时候。

全球化力量正在逐渐地改变我们熟悉的世界，当个人的日常生活因为个人通讯工具、电脑、电子邮件和互联网的广泛使用而发生着天翻地覆的变化时，不管你是身在美国的华尔街、还是中国的香港、北京，你都会见证着生活的变化。

谁在囤地？上市房企囤地大起底

方米。合计高达６３平方米，占到６７万内地上市房企土地储备量的六分之一。
但是。这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入 “ 港上市房企囤地排名 ” 前香１Ｏ名的是：大、碧桂园、绿城中国、恒
的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、地集团、盛发展、金荣
香港上市房企囤地排名
１主要指中国建筑旗下中建地产的土地储备。２长和系包括长江实业（００００１）及和记黄埔（０３）００１
居住。从货币资金角度。也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为１１９８亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为１４８４亿元。而房企存货（要包括在建房产和主未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势。据２１００年半年报显示，截至今年
４２４．２亿平方米！也就是说，中国上市６
内地上市房企囤地排名
开商发。
２ ’ 经周ＣＩＯＯＩＷＥＬ４ｔｌ济刊ＨＮＥＮＭＣＥＫ｛同ＡＣＹ
造成了一种错觉。事实上。业内对土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少

问题楼盘困境的化解与突破_记录

《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。

本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。

书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。

《题材投机2：对手盘思维和底层逻辑》随笔

《题材投机2：对手盘思维和底层逻辑》阅读札记目录一、内容概览 (2)二、题材投机概述 (3)三、对手盘思维 (4)（一）对手盘思维的概念 (5)（二）对手盘思维的重要性 (6)（三）如何培养对手盘思维 (8)四、底层逻辑 (10)（一）市场逻辑 (11)（二）交易逻辑 (12)（三）思维逻辑 (13)五、题材投机的策略与技巧 (14)（一）题材选择 (15)（二）风险控制 (16)（三）资金管理 (17)（四）交易执行 (18)六、实践案例分析 (19)（一）案例一 (20)（二）案例二 (21)（三）案例三 (22)七、反思与总结 (23)（一）对手盘思维的反思 (24)（二）底层逻辑的总结与提炼 (25)（三）策略与技巧的改进方向 (26)一、内容概览《题材投机2:对手盘思维和底层逻辑》是一本关于投资领域的书籍，作者通过对对手盘思维和底层逻辑的深入剖析，为读者提供了一种全新的投资视角。

本书主要分为五个部分，分别是：对手盘思维的基本概念：作者首先介绍了对手盘思维的概念，即投资者在进行投资决策时，需要站在对手的角度去思考问题。

这种思维方式有助于投资者更好地理解市场动态，从而做出更明智的投资决策。

对手盘思维的应用：在这一部分，作者通过具体的案例分析，展示了如何运用对手盘思维来分析市场行情、把握投资机会。

作者还强调了对手盘思维在风险控制方面的重要性，帮助投资者降低投资风险。

底层逻辑的解析：作者通过对底层逻辑的深入剖析，揭示了市场的运行规律和内在机制。

这对于投资者来说具有很高的指导意义，可以帮助他们更好地把握市场趋势，提高投资收益。

对手盘思维与底层逻辑的关系：在这一部分，作者阐述了对手盘思维与底层逻辑之间的紧密联系。

通过运用对手盘思维，投资者可以更好地理解和把握市场的底层逻辑，从而实现投资目标。

实战案例分享：作者通过一系列实战案例，展示了如何运用对手盘思维和底层逻辑进行投资操作。

这些案例不仅具有很高的实用性，还能帮助读者更好地理解和掌握书中的理论知识。

房企破局向新

房企破局向新作者：刘彦华来源：《小康》2022年第33期受宏观调控政策和疫情等诸多因素的影响，我国房地产市场全面遇冷，房地产行业开始从土地红利、金融红利时代进入管理红利时代。

旭辉控股集团发布公告，宣布已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）；上坤地产发布公告，宣布公司于2023年到期、利率13.5%的优先票据出现交叉违约。

2023年票据自11月2日9时在香港联合交易所有限公司暂停买卖，直至另行通知为止；三巽集团发布公告表示，接获债权人的清盘呈请，涉720万港元财务咨询服务费未支付。

11月1日一大早，某地产媒体群房企违约消息接二连三曝出，却并未引起人们太多关注。

一位地产评论人士由此心生感慨，“好消息没来，坏消息不断，看来大家真的已经有些麻木了。

”熬过2021，又遇到了难上加难的2022，如何实现破局向新，诸多房企正在寻找答案。

洗牌加速中国房地产行业正处于一个大洗牌的年代。

据克尔瑞数据显示，今年1至10月，全口径销售额超过1000亿元的房企有16家，去年同期为33家，“退圈”的17家千亿元房企分别为远洋集团、世茂集团、美的置业、金科集团、卓越集团、中梁控股、中南置地、雅居乐、融信集团、龙光集团、中国恒大、阳光城、祥生集团、富力地产、正荣集团、佳兆业、奥园集团。

其中，销售额同比下降幅度最大的前三家分别为中国恒大、奥园集团、世茂集团。

中国恒大1至10月实现销售额405.1亿元，去年同期则高达4428亿元，同比下滑90.9%，在销售榜中排名由去年的第5名跌至现在的42名；奥园集团实现销售额192亿元，去年同期为1086.3亿元，同比下滑82.3%，排名由去年的29名跌至77名；世茂集团实现销售额729.9亿元，同比下滑69.8%，座次排名下降10位。

与此同时，今年1至10月全口径销售额超过2000亿元房企仅剩6家，比去年同期减少了8家；销售额过5000亿元房企数量为0 ，比去年同期减少了3家。

投资房市做理财,进入杠杆牛你敢进场吗

投资房市做理财，进入杠杆牛你敢进场吗？最近，房价又成为了我们老百姓茶余饭后的谈资，在全国去库存的大背景下，我国的房地产市场出现了“冰火两重天”的景象。

一边是一线城市，房价高烧、开盘日光，房子靠抢“的局面，一边是三四线城市的低迷和去库存的压力，一边却是一些城市的房地产市场仍承受着高库存压力，不断出手化解，甚至出现了沈阳短命“零首付” 政策。

这种现象的背后是什么呢？除了国家的各种去库存的新政产生效果，还有其他的原因吗？相关分析人士认为：首先由于目前较宽松的货币环境，股市的低迷导致一批避险资金急求避险，涌向一二线城市，炒房客再次抬头。

其次不排除开发商、房产中介等造势推动房价上涨，使购房者失去理性。

再次楼市也出现了像股市一样的“配资现象”最近一些房地产中介，和其他非银行机构在利益的驱动下，打着响应国家号召的旗帜下，在上海这样的一线城市，部分房产中介以较高的利率为购房者提供所谓新房、二手房“首付贷”，甚至允许卖方把尚未过户给买方的房子，再拿去做抵押贷款一事，有的甚至不需要任何抵押物就能放贷近百万元，月利率高达2%。

而面对目前房价的不断跳涨，很多人铤而走险，将自己的房子去银行抵押贷款，如果从银行贷到600万的贷款，再用这600万付首付，去买下同样的六套房子。

再用同样的方式去贷款，又可能买下36套这样的房子，如此扩张下去。

还有一些人众筹买房，几个人合资付首付，然后等房价上涨后在卖出套现，现在深圳不少人就这样干，而深圳的房价也被疯狂地炒作起来了。

从去年到今年部分地区的房价上涨3-5倍，超过了前30年的涨幅，而香港同深圳一河之隔，香港的房地产价格在大幅下降，深圳却在大幅飙升。

这种奇怪的情况，很多人都无法解释，后来道理很简单因为香港楼盘不能在内地抵押贷款。

在如此的背景下，国泰君安首席宏观分析师任泽平发表点评文章称“今年的楼市类似于去年股市的“水牛”“杠杆牛”。

“房市正呈加速赶顶迹象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。

长沙多楼盘停工1600亩别墅项目烂尾不见人影

长沙多楼盘停工1600亩别墅项目烂尾不见人影“合同上写的是2011年12月31日交房，现在都快过去3年了，我们还是收不了楼”。

7月25日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，唐先生显得有些焦虑。

据了解，2010年6月底，唐先生在长沙市宁乡县境内一个名为“澜湾”的高档楼盘购入一栋别墅，不曾想到，几年时间过去了，自己仍然无法入住，而整个楼盘已经陷入停工的状态。

记者调查发现，在长沙，澜湾并非个案。

位于长沙市岳麓区的宇洋西海广场[最新消息价格户型点评]目前也处于停工状态。

另外，本报7月初曾报道，因为拖欠施工方的工程款，长沙九龙·领仕汇三期项目停工。

中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理胡治钢告诉记者，按照目前的成交量来看，长沙去库存需要18个月。

记者在采访中还注意到，一些中小开发商陷入民间借贷漩涡，导致资金链出现问题。

在这样的背景下，7月30日，长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会、长沙市房地产开发研究中心正式发布“2014年上半年长沙市房地产开发形势分析报告”，建议长沙取消限购。

1600亩别墅项目“半途而废”唐先生向记者表示，当时他花了240多万元，以全款的方式在澜湾购买了一套300多平方米的别墅。

唐先生说，跟他一样情况的总共有60多户，大家都没有收楼。

“房子建好了，但水电、煤气等没弄好，办不了证。

”他分析道。

更让唐先生等业主担心的是，目前整个澜湾项目处于停工状态，物业和售楼人员已不知去向。

7月25日上午，《每日经济新闻》记者来到了澜湾项目所在地。

在楼盘的其中一个入口，记者未见到一个人影，大道两旁的绿化带中，已经夹杂了各种野草。

门口两侧的门卫室大开，桌子、椅子、空调都还在，但没有值班人员。

澜湾位于宁乡县以东，在长沙市区与宁乡县城中间的位置，毗邻凤凰山国家森林公园、揽金洲湖国家湿地公园，环境优美，气候宜人。

开发商为长沙新泓信房地产开发有限公司（以下简称长沙新泓信），其母公司为湖南省新泓信实业集团（以下简称新泓信集团），董事长为赵泉清。

“_三道红线”卡了哪些房企

“三道红线”卡了哪些房企的脖子？8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

在会议中，第一次由官方证实了传闻的房企融资“三道红线”：1.房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％；2.房企的净负债率不得大于100％；3.房企的“现金短债比”小于1 。

同时，央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

若三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5％；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10％；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15％。

由此看来，“三道红线”就是房地产行业的“紧箍咒”，可以有效地对房地产行业进行管理。

企业名称排名总资产（亿元）总负债（亿元）大悦城佳兆业集团金科股份阳光城中南建设碧桂园滨江集团富力地产华夏幸福龙光集团绿城中国绿地控股美的置业融创中国资产负债率真实负债率净负债率现金短债比1 151.01亿亿2 924.31亿亿3 672.42亿亿3 392.48亿亿3 229.03亿亿19 632.69亿亿1 518.17亿亿4 376.55亿亿4 986亿亿2 402.17亿亿3 755.85亿亿1 085.75亿亿2 560.37亿亿9 964.01亿亿661.39亿亿2 301.79亿亿3 081.95亿亿2 837.53亿2 889.36亿亿17 282.73亿亿1 288.82亿亿3 517.60亿亿4 145亿亿1 879.94亿亿3 014.61亿亿917.12亿亿2 213.48亿亿8 625.21亿亿57.46%78.71%83.92%83.64%89.48%88.03%84.89%80.37%83.14%78.26%80.26%84.47%86.45%86.56%亿73.57%74.61%74.11%78.17%82.86%81.60%72.30%78.16%77.80%74.96%74.21%82.74%78.61%82.22%104.50%132.34%124.60%114.99%147.17%58.09%97.15%176.70%191.90%68.31%66.11%180.30%86.82%149.00%1.911.241.011.281.191.941.760.480.471.352.370.722.260.861234567891011121314（以下是不完全统计的40家具有代表性的A+H股上市房企，每一类的排序仅根据首字母拼音排序，“—”表示未算出数据）All Rights Reserved.企业名称排名总资产（亿元）总负债（亿元）融信中国世茂集团万科A新城控股旭辉控股集团雅居乐集团正荣地产中国奥园中国恒大中梁控股保利地产金地集团龙湖集团荣盛发展中国海外发展华润置地招商蛇口中国金茂合景泰富集团弘阳地产建发国际集团建业地产时代中国控股首创置业远洋集团中骏集团控股资产负债率真实负债率净负债率现金短债比2 207.41亿亿5 461.06亿亿18 061.86亿亿亿5 123.72亿亿3 528.48亿亿3 018.10亿亿1 923.97亿2 985.87亿亿22 990.97亿亿2 574.14亿亿10 951.65亿亿亿3 710.56亿亿7 286.43亿亿2 605.11亿亿7 640.01亿亿8 153.27亿亿6 679.17亿亿3 901.09亿亿2 178.97亿亿1 016.96亿亿1 391.46亿亿1 641.66亿亿1 711.81亿亿2 024.08亿亿2 540.72亿亿1 615.82亿亿1 794.49亿亿4 143.12亿亿15 149.31亿亿亿4 506.69亿亿2 802.06亿亿2 301.66亿亿1 591.61亿亿2 564.93亿亿19 826.42亿亿2 319.68亿亿8 505.05亿亿2 921.40亿亿5 531.38亿亿2 155.58亿亿4 566.37亿亿5 898.53亿亿4 456.78亿亿2 980.27亿亿1 724.86亿亿815.39亿亿1 212.81亿亿1 510.78亿亿1 371.10亿亿1 569.35亿亿1 869.28亿亿1 315.11亿亿81.29%63.56%83.87%87.96%79.41%76.26%82.73%85.90%86.24%90.11%77.66%78.73%75.91%82.74%59.77%72.35%66.73%76.40%79.16%80.18%87.16%92.03%80.10%77.53%73.57%81.39%73.80%70.81%75.55%77.49%74.24%72.79%77.22%80.85%85.28%80.77%67.42%69.91%67.09%75.01%53.80%59.73%58.60%66.64%————————91.25%55.43%27.02%35.28%63.19%73.32%71.44%79.94%199.30%69.90%72.09%73.99%51.37%93.70%31.63%45.94%40.06%76.58%59.20%68.70%247.70%76.90%71.00%151.20%65.00%68.30%1.71.772.011.722.351.152.091.460.521.521.961.084.550.873.31.470.890.831.631.541.251.641.361.31.981.21 1516171819202122232425262728293031323334353637383940All Rights Reserved.。

2020年12月-外部信息-千亿房企近三年新进城市研究

“新千亿”拓城规模落后三年，仍处布局扩张期——千亿房企近三年新进城市研究克而瑞研究中心❂导读探索仍在继续，千亿房企布局了哪些新城市？◎研究员/ 沈晓玲、汪维文、查明仪、齐瑞琳竞争压力加剧，政策监管趋严，房企想要实现业绩突破需要更加高效的管理和运营，对城市的选择和项目的定位都提出了更高的要求。

过去三年千亿房企的投拓节奏如何？他们新进了哪些城市，在城市选择上有何特点？区域分布上是否各有特色？我们梳理了全口径销售金额已经突破千亿的35家房企的城市布局情况，整理了这些房企在2018年至2020年中期新进驻的城市情况。

对这些千亿规模房企的布局逻辑进行分析，发现随着布局的逐步加深，整体上千亿房企的进驻节奏是在放缓的，但各个企业之间又各具特色。

01城市深耕规模受限城市拓展增长效果明显1、城市深耕有天花板，依赖少数城市难突破（略）2、增加城市布局，可助房企快速突破规模（略）3、扩张带动增长，新进城市是推增长利器（略）02进驻节奏放缓三四线城市下沉最多首先我们将千亿房企作为一个整体，研究总结出近三年布局节奏和新进的具体城市情况。

但实际上对于不同规模和布局的房企而言，新进驻城市的节奏和打法也会有所不同，对此我们对35家千亿房企进行了分类。

将在2017年及之前实现千亿突破的房企认定为“老千亿”房企，在2018年及2019年实现千亿突破的房企认定为“新千亿”房企。

同时根据房企区域销售额划分区域性和全国化房企，认定标准为若房企在起家的大本营区域销售额占比超过70%，则认定该房企为一家区域性房企，若大本应区域销售占比在70%以下，则认定企业为全国化房企。

1、布局城市数量增长6成，但新进城市节奏放缓1）城市拓展节奏放缓，31家千亿房企实现全国化对于35家2019年实现千亿销售的房企，统计2018至2020年上半年新进驻城市的平均数目，可以发现进驻节奏在逐年放缓。

具体来看，35家房企在2018年新进城市数量的均值为17个，在2019年减少至12个，在2020年上半年仅为4个。

疯抢被否IPO真相

Cover ·StoryIPO 被发审委否了？没关系……别灰心，别沮丧，没人说你一定不能上市！或许，你可以做些什么……看，那边不是有好多创投机构吗，它们或许有办法。

在二次过会被否以后，曾涉嫌造假的胜景山河再度进入人们的视野，是它引入了5家创投机构。

就在上个月，中科招商、华鸿景开、中瑞国信、中科沙钢和中科汇通等5家公司以增资扩股的形式入股胜景山河1700万股，合计注资1.275亿元，入股价格达7.5元/股。

以胜景山河去年的净利润计算，这一入股价格接近16倍PE 。

“这简直就是疯狂！”深圳某著名创投机构的负责人在听到5家创投机构以此价格入股胜景山河的消息后，脱口而出。

事实上，胜景山河并不是特例，围绕着“被否IPO 公司”，国内创投正在进行着如火如荼而又显得颇为另类的“财富游戏”———通过入股第一次或第二次过会被否的公司，并助力其再次上会通过审核，创投机构即可获得巨额财富增值。

然而，本刊记者在调查采访中亦了解到，这一操作模式背后隐藏着诸多玄机，突击入股行为的前后仍然是政策监管的真空地带。

在助力拟上市公司再次上会通过审核的整个过程中，创投机构所扮演的角色值得玩味。

“被否IPO ”如何成为了金矿被否IPO 是如何成为一座“金矿”的？其中的原因在于再次过会的几率相当大，甚至超过了一次过会的几率。

据本刊统计，从2011年1月1日—2011年8月12日，证监会共受理IPO 申请212家，其中169家公司通过，39家未通过，4家取消审核，通过率为79.72%。

而如果将这212家公司进行进一步的区分，划分为“一次过会”和“二次过会”，则可发现“二次过会”的几率要大于“一次过会”：212家公司中，一次过会的公司有184家，其中144家通过，通过率为78.26%；二次（或多次）送审的公司共计28家，通过25家，通过率为89.29%（见表一）。

二次送审未通过的仅有3家，分别为江西西林科股份有限公司、山东金创股份有限公司、湖南胜景山河生物科技股份有限公司。

退市房企名单扩容_13家“披星戴帽”

50商道B usiness StrategyA股房企退市由曾经的四川“房企一哥”蓝光发展正式拉开序幕。

5月30日晚间，*ST蓝光发布公告称，收到上交所《关于四川蓝光发展股份有限公司股票终止上市的决定》，上交所决定终止该公司股票上市。

此前，该房企触及交易类退市情形，今年4月6日-5月9日间，*ST蓝光的股票连续20个交易日的每日收盘价均低于1元。

5月31日，A股房企退市名单再添一员。

*ST嘉凯（000918）公告，截至5月31日，公司股票收盘价为0.49元/股，已连续20个交易日低于1元，已触及交易类强制退市规定。

公司股票自6月1日（星期四）开市起停牌，公司股票交易存在被终止上市的风险。

依据规定，公司股票将不进入退市整理期。

值得一提的是，*ST嘉凯（原名：嘉凯城）曾获恒大控股并一度被市场视为恒大借壳回A的对象，如今却走到了退市的边缘。

而在*ST嘉凯之前，已经有ST美置、*ST中天等多家房企触发“面值退市”，A股房企迎来批量退市备受各方关注。

如果回顾一下整个5月，会发现，在A股被“ST”的房企数量正在大幅上升。

由于经营业绩不佳、债务重组进程缓慢等原因，A股“披星戴帽”的上市房企越来越多，据统计，当前被“戴帽”的A股房地产企业有13家。

退市房企名单扩容 13家“披星戴帽”A股房企迎来批量退市，备受各方关注，如何从资本市场引入“活水”，是房企面临的重大问题。

从过往的业绩来看，在2016年至2019年，蓝光发展以49.9%的年复合增长率，将销售规模从301.36亿元提升至1015.37亿元，规模上迈入了千亿门槛。

2019年是蓝光发展最高光的一年。

除了进入千亿房企阵营之外，蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝也完成分拆上市，形成了“A+H股”的双资本平台。

又一起？恒大地产集团再被强制执行29亿

又一起？恒大地产集团再被强制执行29亿恒大地产集团再被强制执行29亿被执行标的合计29亿余元，其中部分案件被执行人还包括恒大地产集团济南置业有限公司、恒大地产集团(深圳)有限公司等。

风险信息显示，恒大地产集团有限公司目前存在超490条被执行人信息，被执行总金额超420亿元。

同时，该公司还存在多条限制消费令、失信被执行人(老赖)和终本案件信息，未履行金额超52亿元。

恒大集团现在状况怎么样恒大集团现在的状况不容乐观。

目前恒大的主要危机是资金流没有得到有效解决，然后债券会陆续到期。

如果这些债券继续违约，将使恒大一直处于资金链断裂的局面，使得恒大的声誉越来越差，他们的房子和产品的认可度降低，对公司的业绩和销售产生巨大影响。

恒大集团还没有宣布破产。

首先国家工作组进驻恒大集团已经有段时间了，并且都已经正式开展工作了，这么长时间都没有宣布恒大破产的消息，说明国家并不认为进行破产清算来偿还债务是个好方案。

现在恒大地产的债务规模居高不下，融资受阻，销售也不理想，如果发生局部的债务违约事件，许家印和恒大集团核心高管就有可能列入失信人名单，这样无论是高消费和出行都会受到限制，还会引发一些连锁的负面效应。

房地产巨亨们为什么频遭失信名单?一著名金融时尚博主公布*内容称“融创房地产被强制执行超3800万”，原文中叙述融创房地产集团有限公司新增加一则被执行人信息，产品执行标准3851余万元，实行法院为北京市朝阳区人民法院。

融创房地产集团有限公司创立于2003年1月，法定代表者汪孟德，注册资金150亿RMB，由北京融创控股集团有限公司国有独资控投。

特别注意的是，地产集团的另一“大亨”绿地集团也被列入失信执行人，强制执行规范为9000多万元。

绿地控股集团有限责任公司新增加被执行人信息，产品执行标准90689832元，实行法院为浙江省嘉兴市中级人民法院，关系案子涉及到公司股权转让纠纷案件。

恒大地产被谁接盘了恒大地产是一家拥有多年历史的大型地产企业，在中国房地产市场占有重要的一席之地。

房地产企业IPO募资不得用于买地

房地产企业IPO募资不得用于买地副标题：证监会发行部人士详解房地产企业上市融资政策作者：周翀新闻来源：上海证券报点击数：24 更新时间：2008-3-21 16:02:57中国证监会发行部有关人士昨日在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO 或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。

但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

不会限制房企IPO和再融资在昨日举行的“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，中国证监会发行部三处负责人发表演讲说，市场传言房地产企业IPO和再融资审核停止并不准确。

“房地产企业，目前已经不存在暂停上市审核的情况，也应当不会再出现限制房地产企业的状况。

”目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。

且今年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。

IPO募资不得购买开发用地这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点。

其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。

房地产企业信息披露透明度也被高度强调。

首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。

另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。

间接境外上市仍受限关于房地产公司境外上市问题，这位负责人说，目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。

他称，去年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司，均为10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的企业，10号文颁行之后，没有新批房地产企业间接境外上市。

内地房地产公司扎堆境外上市

内地房地产公司扎堆境外上市近期内地房地产公司境外上市，计划通过IPO或借壳方式谋求上市的房地产公司达39家，其中超过10家计划香港上市．今年以来，各大房地产公司纷纷活跃于资本市场。

除了万达、绿地等在A股上市融资外，本月，内地首只地产科技概念股中房信集团（CRIC）登陆纳斯达克，受到投资者热捧，上市以来累计涨幅达35%。

在香港市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产商相继启动招股。

昨日，龙湖集团内部人士证实，龙湖地产将在本月底接受港交所聆讯，最快可能年底在香港挂牌交易。

但对于最核心的上市内容，包括融资规模等，对方则表示不便透露。

尽管内地房产企业热衷境外圈钱，但先行赴港上市的内地房地产公司华南城和恒盛地产在上市首日遭遇“破发”。

内地房地产公司排队境外融资前有市场传闻称，龙湖地产已于10月21日原则上通过港交所上市聆讯，预计集资约8-10亿美元，同日接受聆讯的还有孙宏斌的融创地产。

不过，昨日龙湖集团有关人士否认了上述传闻。

今年5月4日，重庆龙湖企业拓展有限公司发布公告称，发行总额为14亿元的债券。

此次债券发行让龙湖资产总值公之于众：截至2008年，龙湖总资产325亿元。

《公司债券募集说明书》显示，龙湖地产控股股东嘉逊发展香港（控股）有限公司将成为其上市载体。

嘉逊发展为公司第一大股东，持股比例为91.3%。

除龙湖外，今年以来已有厦门宝龙、华南城控股、卓越集团、恒盛地产等数家内地房地产公司先后启动了赴港上市计划；近日，卓越置业和明发集团均在香港招股，而恒大地产也开始招股。

近期的一份调查也显示，内地拟通过IPO或借壳方式谋求上市的房地产公司总数达到39家，包括佳兆业、中骏置业等；其中计划在港上市的内地房地产公司超过10家。

房地产公司融资多为地产业务从招股说明书看，不少上市的房产公司，募集资金主要用于主营业务扩张。

CRIC招股说明书显示，其上市净募集资金逾2亿美元，将主要投资于新信息和运营系统，同时用于销售和市场拓展。