专家评析商业地产内部交通动线

五一黄金周期间，京城各商业中心的人流数量直线上升，零售额增幅近两成。但商业异常火爆的背后，不少消费者反映某些商业项目的过道狭窄、电梯数量少，造成了商业设施内部交通拥挤和电梯等候时间过长的问题。其实，商业设施的内部交通动线的设计是否合理，将决定消费者能否在商业体中逗留更长的时间。因此，投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环节。讲评要点]

1. 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。

2. 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。

3. 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。

[案例分析]

位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达15至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，目前东方新天地的出租率高达95%，有些店面的月租金更是

已经达到每平方米260美元，且有上调空间。

东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条

件。

[专家讲评]

五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。

商业规划合理内部交通成功前提

一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。

第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分

区，以实现商业利益的最大化。

第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。

第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其

附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。

第四，人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。

第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。

垂直、平面交通设计决定内部人流动向

投资者在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，投资者在进行投资前，一定要了解自己选购的商铺位置，是否能依靠内部交通，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。

垂直交通：自下而上引导客流

对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

比如，十里堡华堂的扶梯设计就采用了剪刀式设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯，其目的就是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量。此外，十里堡华堂还在商场内部的天井设置了观光电梯，以帮助消费者能根据自己的消费

需求，到达合适的楼层。

购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重

点。

平面交通：有效制造人流内循环

平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。

除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，占用

黄金铺面的损失。

综合而言，主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

合理业态规划实现人流变财流

除了垂直、平面交通动线设计外，商业体的合理业态规划，不仅能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，又能发挥业态的聚集效应，从而达到“1+1>2”的效果。

商场的业态规划，一般是按照消费者的购物目的进行划分，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的。而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。北京商场业态规划，普遍都是第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家用电器，五层美食，地下一层超市，这种业态规划的合理配比，是引导商铺内部人流的关键所在。

此外，投资者在考察业态规划对商铺人流的影响效应时，还要考虑自己选择的商铺与主力店之间距离。主力店是吸引人流的主要来源，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动

前边商铺的价值。

世纪金源mall的惨淡经营，除了巨大的商业体量不能获得足够的消费人群支持外，也与其主力店设计的不科学有关。世纪金源mall主力店的商业面积比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源Mall中最大的一个主力店，它在68万平方米商业面积中承租达18万平方米。金源新燕莎的存在，导致了很多前来购