兴义民族风情街定位报告终稿

•
2006年9月开业,位于马岭河国家级风景名胜区内, 园林式休闲酒店，环境幽雅，
三星级酒店。
•
水牌价在280到300元之间，实际价格为160-180元。
•
服务客群以到马岭河峡谷旅游团队为主。
•
景区商业经营 目前景区商 业服务主要针对 马岭河峡谷景区 的游客，只有少 量本地客群会在 奇石园内休闲、 打牌，服务经营 客群范围较小， 客群驻留时间短。 峡谷山庄（餐饮） 峡谷游泳馆 盘江石园 民族风情展
–
土地存量：区域可开发空地储备较多，抓紧时间进入市场，可以取得市场领导地位。
案例分析
借鉴的案例： • 楚雄彝人古镇
• 楚雄英人外滩
•澄江湖畔圣水 •丽江束河古镇 •富民村上春墅 • 富民经典墅 • 石林水岸星城 • 古滇商贸城
1、楚雄彝人古镇
属楚雄当地最大规模盘、开发旅游地产（吃、住、行、娱、 购）、中高档别墅，客户群除本地，面对全国。 （1）营销策略： 商业租户政策：第一年免租金、免税收、免物业管理费； 旅游地产：与康辉股份合作，康辉保证每天100辆旅游大巴进入古镇； 营销策略：用企业运作管理形式管理，成立旅游公司、旅行社、物业管理公司、招商公司等；
（新进者） （服务）
“主动式模式”：
体现创新价值；
[湖畔圣水]
人文
品牌
被动式
主动式
“主观性模式”：体现营销价值；[彝人古镇]
项目发展方向
开发/本项目核心竞争力选择
“环境”以自然资源为基垫，
『 客 观 性 』 “客观性模式”：体现项目价值；
以项目产品为载体，在峡谷、
山貌、水景、田园充分扩大 提升周边旅游区辐射，营造 综合商业区，服务整个城市。 “产品”以休闲性和度假性 定义新一代宜商、宜游、宜 居符合城市综合体 本项目的第一选择：“环境 +产品”——体现项目价值
：洱海天域、湖畔圣水 ：彝人古镇
： 彝人外滩
旅游地产（商业） +人文+ 经营+投资 →外地购买
自然资源+ 外部宣传→本地购买
：束河古镇
：经典墅、村上春墅
竞争及市场分析
土地供应
面对怎样的本地市场？
市场供需状况
竞争及市 场分析
产品类比点 案例借鉴 销售推广方法 可借鉴点
土地供应情况
1、项目区域预备开发土地现状
项目开发有政策支 持，项目具有竞争 优势
地块价值
地块综述
地块竞争分析
案例借鉴
项目发展方向？
3、基本概况
1、地块面积：项目总地块面积约168.07亩，
N
2、土地成本：50万元/亩
3、地块环境
西面紧邻峡谷
地块北面
大道
北面临污水厂 和村民安置区
（1）项目位于兴义城市东北方向，现为空地
（2）地块与马岭河峡谷公园约2公里距离。
彝族原生态的歌舞、刀山特技
旅：彝族民居建筑展示、彝族原生态 市井文化展示、彝族原生太生活文 化展示、彝族历史文化雕塑、壁画、 图腾展示……
火塘、三眼井、太阳历、10属相
药神、历史神话、图腾
总平 面图 •项目开发量： 总占地约1740亩，
总建筑面积90万平方米，
总投资25亿元，开发共计 分为7期，开发完成时间
彝人外滩——环境+ 产品
“客观性模式”：体现项目价值； [彝人外滩]
『 客 观 性 』
环境 （自然资源） （社会资源） 3 1
产品 （新进者） （服务）
4
2
『 主 观 性 』 被动式
项目位于城市居住新建区，临靠彝人古镇，借助城
人文 品牌
市未来定位、商业配套需求幻境，旅游经济亮点，极 大发挥项目环境优势，确定项目细致市场客群。 多种商业经营综合业态，提升弥补区域商业配套设施。 以联排和独栋商住别墅建筑为主，每栋物业都是独特 的外立面设计，民族特色建筑加之时尚玻璃墙、钢架 结构外立面，凸现城市时尚、新颖、清透空间。
临街公寓（客栈）+商铺
四合院别墅+外围临街商铺 临水联排商住别墅
• 建筑特色：
彝族民居建筑+中国民居
大理国“德江城”的标志性建筑， 荟萃楹联文化及书画艺术
桃花溪通过溪上各式石桥、 栏杆、水景设施等展示了彝 族历史上重要的史实和对歌 习俗。
梅葛广场：通过雕塑形 式，再现了彝族创世史 诗《梅葛》的精髓以及 彝族先民太阳历文化。
供应：目前兴义旅游地产开发处于逐步发展阶段，旅游地产项目开发量小，没有形成规
模效应 ；
– 产品：当地旅游地产品较为初级，开发项目产品、定位简单，投资经营、消费客群定位 较为单一； – 旅游客群特征：兴义城市拥有旅游资源，但目前城市旅游客群量有限，旅游客群消费量 小； – 旅游地产定位评估：在兴义城市开发纯粹的民族旅游地产项目，未来具有提升价值，但 目前城市旅游宣传还有欠缺，纯旅游地产开发经营缺乏市场培育，没有达到最佳时机； 作为商业、度假、商务、涉外旅游接待为主的综合性商业地产具有现实开发效益。
主动式
束河古镇——人文+ 环境
『 客 观 性 』
“被动式模式”：
环境 3 4 1 2
产品 （新进者）
（自然资源） 体现区域价值； （社会资源） [束河古镇] 『 主 观 性 』 人文
（服务）
品牌
被动式

主动式
完整保存束河纳西民居和田园风光，发展茶马驿栈文化旅游，开创束河模式，分三期建设国内首个以世 遗为主题的旅游主题公园。 保留地块附近原始农耕特点，先征地，再返还农民自耕。 采用“水镇风情”，“放水冲街” 等充分利用水资源的做法。
环境
产品
来自百度文库
（自然资源） （社会资源） 『 主 观 性 』 被动式
3 4
1 2
（新进者） （服务）
人文
品牌
主动式
项目发展方向
综合提升本项目的竞争力
“人文”充分挖掘当地社会资源， 吸引外地旅游及购房群体，如： 多民族文化、水墨金州、贵州酒 文化等历史文化
『 客 观 性 』
利用环境 环境
3
4
创新产品 产品
为2012年全部完工。
3-7期开发地块
1、2期开发地块
开发分期 1、2期销售价格
产品 别墅 商铺
户型面积 200-300平米/套
价格 1500-2000元/平米 3000-4000元/平米
破坏项目未来建筑民族特色；
旅游地产供应情况 （1）马岭河峡谷景区开发 • 马岭河峡谷景区周边一公里范围内，目前提供有娱乐、游泳、餐饮、宾馆住宿等为 一体的旅游服务区。 • 周边预留未来开发面积不低于78亩。
距离约2公里
项目地
市政中心用地
兴义乡村宾馆用地
预留地
中国激流皮划艇集训基地用地
• 峡谷宾馆
（3）项目地处桔山开发新区的旅游接待中心， 临靠城市未来行政商务区域，有自然景
地块西面
南面为扩建中 324国道，与2 期民族街隔街 相望
地块东面
东面临东环线
观、故 同时兼有居住功能 和旅游休闲
度假功能。
地块南面
竞争分析
地产项目/企业的核心竞争力矩阵
『 客 观 性 』 环境
3
(自然资源) (社会资源)
茶室
商店
（3）、万峰林民族旅游产品一条街
• • • • •
开发时间：2005年9月 开发单位：兴义下五屯办 项目地点：在万峰林景区内 物业形式：物业2层，有１０余个门面 经营状况：目前仅开设经营了两家旅游商品经营店铺，没有租金要求，整体没有运营成功。
小结：
–
旅游地产产品形式初级，项目在本地市场有唯一性，针对客群特征， 综合性旅游地产开发是目前开发要点。
湖畔圣水——产品 + 品牌
『 客 观 性 』
环境 （自然资源） （社会资源）
产品
“主动式模式”：
3
4
1
2
（新进者） （服务）
体现创新价值；
[湖畔圣水]
『 主 观 性 』 被动式

人文
品牌
主动式
充分研究场地特征，突出项目不同区域的视觉识别，如：在澄江边建100多米高的高层，尽览湖光山色； 城建股份开发，具有一定品牌号召力。

提出健康生态旅游度假区的概念，把高品质的旅游休闲与自然生态景观结合，打造玉溪高端旅游圈；
项目发展方向
地产项目/企业的核心竞争力矩阵
『 客 观 性 』
“客观性模式”：体现项目价值； [彝人外滩]
环境
产品
“被动式模式”：
体现区域价值；
[束河古镇]
『 主 观 性 』
（自然资源） （社会资源）
3 4
1 2
房地产预备开发地块
村委预留地
安置区
面 积 地块开发分析
至少12宗，面积超过3624.34亩 空白地块大多是居住用地，且政府 负责拆迁，投资者可以直接买下土 地开发
至少9宗，面积超过188.4亩 虽然村委预留地只租不卖， 但是，而且，项目地周围有 大量的预留地，潜在威胁大
至少9宗，面积152亩 农户可以自行出售自家的宅 基地，属小宗土地买卖，但 房子的外观和用途和周边其 他宅基地是统一的。 ●●
威 胁 程 度
●●●●●
●●●
对项目地分析： • 项目处于桔山新区东北方向区域边缘处，区域周边大量空置房地产开发用地，未来 房地产开发竞争激烈、房地产产品不可预估性风险较大 • 项目地周边地块性质多样化，且土地价格不统一。使得地块升值评估受影响； • 预留地的性质用途还不能确认，对项目地的威胁很大，主要表现在存在业态竞争和
产品
1
(新进者)
4
2
(服务)
『 主 观 性 』
人文
品牌
被动式
主动式
竞争分析 本案核心竞争力选择
自然资源：峡谷、水景、山 貌、田园；周边旅游区；30 分钟经济圈
民族特色设计
环境
人文
3
1
产品
品牌
4
2
民族文化；“酒”文 化…….
桔山房开
案例分析 楚雄彝人古镇——人文+ 品牌
『 客 观 性 』
环境 （自然资源） （社会资源） 3 4 1 2
• 打造城市代表性旅游地产： 城市旅游小镇+民族社区+城市商业+旅游商业
彝人古镇 • 项目介绍：
彝人古镇位于云南楚雄市经济 技术开发区永安大道以北、楚雄经济 技术开发区西面、原宋代大理国相国 高明量曾在威楚（今楚雄）西北二里 建德江城之旧址；古镇西邻龙川江， 南面永安大道，紧邻楚雄市开发区管 委会，地处楚雄州政府政务中心旁。 • 产品类型： 是集旅游、商品房和居住为一体的 旅游文化地产项目。
产品 （新进者） （服务）
『 主 观 性 』 被动式
人文
品牌
开发包装彝族文化，展示彝族建筑风格，浓缩楚雄彝 族地方及历史特色； 整合旅游资源，提升品牌知名度。与康辉股份合作，
主动式
“主观性模式”：体现营销价值；[彝人古镇]
康辉保证每天100辆旅游大巴进入古镇。已有品牌积淀， 共开发七期，现销售状况较好。
推广媒体：报纸、电台、路牌、网站、《太阳女》选拔赛、由生活新报、昆明职业者联盟组织“看房之旅”。
（2）可借鉴点： 彝人古镇处于“滇西旅游线”上的第一站，引入旅游产业，形成房地产与旅游业的互动，提升古镇品牌知名 度。项目在贵州旅游西南风景旅游线节点上，可汇集吸引客群。 彝人古镇位于楚雄开发区，一、二期中的水源广场展示了“水是生命之源，景因水活”的彝族水的文化，大 小水景贯穿古镇的开发策略。其内在的部分资源及外面的环境与本案非常相似，值得本案借鉴。 彝人古镇至2007年底，吸引入驻商家达380余户，三期开盘一个多月，其商业部分销售率达到了70％以上， 除外部条件外给到租户政策也相当优惠，第一年免租金、免税收、免物业管理费。
1
2
“人文”要素需 要积累，是领导 者品牌的标志
『 主 观 性 』 被动式
人文
品牌 塑造品牌
主动式
产品开发模式
本案：旅游地产（商业） + 自然环境 + 产品设计 + 内外部宣传→购买
旅游地产 + 自然环境 + 产品设计+ 外部宣传 →外地购买为主 旅游地产（商业）+居住 + 外部宣传→本地购买→外地购买 项目环境+ 投资+经营 + 内外宣传→本地购买+外地购买
项目 形象定位
中宏观 环境
项目定位
竞争分析
地块价值
项目开发时机
目前兴义城市规划完整，当地政府正在大力发展房地产行业，目前城市房 地产行业由初级转入快速发展期。
房地产项目具有较 快的增值空间
目前项目土地获取价格有弹性空间，区域土地开发价值提升较快。
进入市场时机适宜
项目地块作为兴义桔山新区旅游中心形象工程，项目具有旅游、商业、综 合服务特性，政府支持力度大。
“兴义民族风情一条街”项 目定位报告
本次报告解决的核心问题
根据合同约定，本次报告重点解决项目的发 展战略及项目整体定位。
项目作为客户第一个房地产开发项目，主要目标
• 如何降低项目投资风险？ • 如何开发项目？ • 如何实现项目最大化利润？
研究内容
待开发项目分析决策模型——研究模型
项目 开发方案
景观营造
民族建筑+民族文化+水系营造
• 商业定位：综合旅游商业区
吃：知名特色餐饮、饮食文 化街、烧烤小吃街
•
娱：火塘会 、酒吧街、土司府、KTV、洗 浴、足浴、古董街、花鸟市场、
住：彝人古镇大酒店 (三星)、民居 客栈 、伴假酒店
住：别墅住宅区、民居、四合院 住宅区
购：民族手工艺品街、旅游商品街、 缅甸商品街、茶街、彝族医药一 条街