2013年重庆工业地产调研

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后期销售难点
项目二期市场销售过程中，将主要面临自用客户的区域抗性和 投资性客户流失问题。
项目首期客户主要为与开发商有合作的企业，使得项目销售速度快，二期项目将面向市场运作，因而项目也 将面临更大的挑战和难点： 自用客户的区域抗性：项目区域与传统写字楼所在区域相比属于较为偏僻区域，加上部分交通线路并未开通， 交通不便，项目自用客户中：例如广告行业，员工经常加班，下班出行不便，企业因考虑员工流失问题，而 放弃在此区域购买写字楼。 投资客户流失：项目二期面积区间更小，将更多面向投资客户，而卖给个人是要求款项一次性付清。客户也 可以走中小型企业贷款的方式，但办理个人贷款也就也就意味着需要办理银行抵押，项目因工业地产的用地
集约使用阶段：综合；优化
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发展历程
随着经济发展，工业地产由简单的工业厂房向生态总部基地、 高科技产业园方向发展。产品业态复合化，品质高端化
业态复合化、品质高端化
目前发展阶段 以大型工业园区、物流园 区、总部基地为主 产品更加注重文化、休闲、生态 性，产品形态多样化，加入旅游、 商业等元素，生态总部基地、创 意文化产业园不断出现
空港工业园
同兴工业园
两路工业园 井口工业园
港城工业园
鱼复工业园
“在2012年，我市都市工业园建成数量将达
西永微电园 东港工业园 长江工业园
120个，在现在的基础上新增26个，总面积由 现在的740万平方米增至1500万平方米，以缓
九龙工业园
茶园工业园 建桥工业园
解厂房紧张。到2015年，我市都市工业园将
典型项目：重庆C城：7000、10000（内部价格6000、9000）；天安数码城：7000-8000
成长区域（工业园区），工业写字楼对外报价约4000-6500，实际成交均价约4000-5000。
典型项目：国际检测大厦：5000；两江汇谷：4980
成长区域（工业园区），厂房对外报价约3000-4200，实际成交均价约2800-3800；
项目定位——重庆地标级艺术商业综合体
以主题商业牵头，注入项目艺术气质的精神内核，开创一种区别于传统商业区或零散创意区的全新商业模式
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区域位置
区域位置
区域位置不属传统商务区，与交通干线、周边配套都有一定距 离；周边交通线路多在规划中，项目在区域和交通上不具优势
项目位于机场路高速以东，距离机场高速约有1公里距离， 目前是一片比较荒僻区域，机场高速沿线有奥特莱斯、宜 家、迪卡隆等大型主题卖场，距离项目约4公里。项目距离 汽博中心商务区约4公里，同时距离出口加工区约3公里。
期基本售罄， 2期预计2013年7月13日开盘。
价格：写字楼跃层均价为9000—1000 元/平 米；普通层均价为6000—6500元/平米 客户类型： 60%为与重庆日报合作的广告、 媒体类企业， 20%为建筑、景观、设计类企 业；10%为通过扫楼而得的升级换代类客户。
上图中B1、B2、B3、B4全部为报业集团所购买
约120万方，容积率仅2.5。作为国内生
态型城市产业综合体的标杆典范， 项目融科技产业大厦、区域总部基
地、优质商务配套和滨江高尚住宅
于一体，采用复合型开发模式和生 态化的建筑规划，构筑“4+1”企 业服务解决方案，营造完善的商务、
研发、商业和居住环境
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区位与交通
项目位于大渡口，不属于传统商务区，属于工业园拓展区，距 离中心商业中心以及商务圈有一定距离。
交通情况
两横：内环线、中环线（即将通车）
两纵：机场高速、第二机场高速（在建中）
轨道交通：规划中轻轨9号线、10号线 高速公路网：渝邻高速、渝宜高速、国道212、319、210
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企业背景
开发商强大的政府背景，有利于项目的宣传推广，同时也有助 于开发商得到更多的政策支持。
开发商背景—重庆日报报业集团&常青藤置业
绿化率:35%
车位：一期约250个
项目总平图
一期 三期 二期
四期
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产品设计
两大产品各有卖点，主力面积区间为400—600平米，赠送率 高。
产品组合：一期体量2万m ² ，是以7.2m、4.2m层高为主的产品，共11栋；
主力产品：7.2m层高的loft产品，卖点：买一层送一层；少量4.2m层高的产品，位于顶楼，卖点：赠送屋顶 花园。 商业部分：底楼邻街商业为自持，体量约为3000 m ²。 面积区间：主力面积区间为400—600平米，赠送率高。
7.2米层高，主力面积397平米，实得650平米，赠送率达64%
7.2米层高，主力面积623平米，实得1012平米，赠送率达62%
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销售情况
项目一期客户80%是与开发商合作企业，丰富的客户资源，使 得项目去化速度快。
销售情况 ：一期项目 4 月份开盘，推出体量 3.8 万方，月均去化速度为 1.9 万方，目前一
性质，投资客户在办理抵押时，银行估值较低，这使得项目不可避免的面临部分投资客户流失。
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总结
重庆C城
成功原因： 开发商背景和实力雄厚带来大量的政策支持和客户资源； 项目区位具备潜在优势：位于两江新区腹地、紧邻机场路，未来轨道经过； 产品与传统写字楼相比，赠送率高； 项目定位为重庆地标级艺术商业综合体，是重庆市政府“十二五”规划的重点文化产业项目。 市场化运作面临的问题：
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CONTENT
目 录
一
工业地产概述
二
项目发展方向研判
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重庆C城
重庆文化创意类工业地产发展标杆项目，跳出传统工业地产厂 办结合的产品组合，定位为写字楼+商业的艺术商业综合体 。
简介：项目是重庆市政府“十二五”规划的重点文化产业项目，是西南首个集广告、文化艺术、主题商业、
体验式消费、新媒体办公于一体的文创产业基地。目前已正式申报国家级广告产业园，是重庆文化艺术发展 的标杆项目。
典型项目：华雄两江时代3280；东田中小企业科技孵化港2900；乾鑫楼宇工业园2700。
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重庆工业地产
价值实现能力：配套、写字楼优于厂房类产品
港城工业园区在售项目产品及价格
项目名称 华雄两江时代 东田中小企业 科技孵化港 金海科技园 乾鑫楼宇工业 园 聚峰国际 国际检测大厦 林云都市工业 园 两江汇谷 两江金港 曙光E区 物业类型 标准厂房+写字楼+ 公寓+独栋办公 标准厂房+写字楼+ 公寓 标准厂房+写字楼 标准厂房 标准厂房 写字楼 均价 厂房：3280 写字楼：5180 厂房：2900 写字楼：4600 职工公寓4300，高管公寓 5100 开盘时间 2011-8-15
简单工业厂房，高大单层建筑
产品特点
开发模式
企业自行开发
政府主导或综合开发模式为主
开发商主导为主
来自百度文库
主导产业
以制造、船舶、钢铁等重 型工业为主
物流、加工、高新技术产 业等多元化产业
金融等地第三产业、创意产 业等
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重庆工业地产
目前重庆工业地产仍处于初级发展阶段，未来3-5年，将呈现 蓬勃发展趋势。
重庆主城目前规模较大的工业园区
自用客户面对区域和交通的抗性问题
因工业地产用地性质而导致的投资客户流失问题
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天安数码城
项目融科技产业大厦、区域总部基地、优质商务配套和滨江高 尚住宅于一体，定位为西南首席城市产业综合体。
重庆天安数码城•云谷——西南首席城市产业综合体
重庆天安数码城•云谷，总投资约
50亿元，占地537亩，建筑规划总面积
2008年9月
厂房：3800（折前） 写字楼：5800
2700 一期售完，二期未售 5500
2013年5月 2008年8月 2012-3-1 2011年8月
标准厂房
写字楼 写字楼 标准厂房
3500
4980 4800 3300
2012-5-27
2011-1-13 2013年1月，销售 二期 2011-5-23
项目系重庆日报报业集团的第一个项目，得到市委宣传部、国家工商总局的大力支持，政府政策上给予颁布有从土 地（办公楼租赁、购楼补贴等）、人才（创业、个税等）到税收资金（营业税、增值税、所得税等）等扶持优惠政 策。
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分期情况
项目分为四期开发，首推位置较佳的一期产品。
项目分期：总体量28万方，共四期，一期和三期由于紧邻出行道路，故位置较好。一期体量2万m ² ，共11栋； 二期体量29万 m ²，三四期规划中。 占地面积:14万平方米 建筑面积:28万平方米 容积率:2
区域位置：重庆天安数码城•云谷项目位于大渡口区建桥工业园拓
展区， 临近大渡口区商业中心圈，不属于传统商务区，属于工业园 拓展区，南北毗邻重庆“两江四岸”市级重点规划的重钢环保搬迁 片区与钓鱼嘴片区。
交通情况：项目东临长江，西接陈庹路，距江北国际机场30公里， 临近轻轨二号线，三条已建成和规划中的城市干道贯穿其中，距 离中心商业圈以及商务中心杨家坪、解放碑、观音桥、南坪、沙 坪坝三峡广场等区域有一定距离。
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后期产品变化
后期面向市场销售，针对客户类型的变化，项目在主力面积区 间上进行了调整。
项目进程：目前由于二期工程还在进行，处于续客阶段。 面积区间：二期体量29万 m ²，有2栋整栋约为3000 m ²，可以整栋销售。部分产品整层为1000 m ²，可以分 为5-6个产权进行销售，最小可以划分为约100 m ²，主力面积区间为200—400平米。 客户来源：老带新，面向市场销售，主要是中小型的广告、媒体、设计等客户。二期的投资性客户比较多， 在合作的银行中，进行中小企业贷款，可以不按照工程进度放贷。
国内唯一的移动通讯和物联 重点发展以金属加工机械制造业(机床)、摩托车制造业 网产业基地，机电工业制造、 及通用设备制造业等主体的装备制造业；以移动通讯及 电子信息产业基地 终端设备制造业等为主体的消费类电子产业，并大力扶 持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业等行业 重庆台资信息产业园 集成电路、电子产品、软件研发及服务外包
标准厂房
奥投现代物流园、金冠工业 中心 /
两路工业园
标准厂房
鱼复工业园 东港工业园 长江工业园 茶园工业园
标准厂房 标准厂房 标准厂房、总 部基地 标准厂房 、总部基地 、写字楼 标准厂房、总 部基地、写字 楼 标准厂房、写 字楼
/ / 西部总部基地、天海星工业 社区 千方e工业园、耀凯合金、 高通栖谷、建新红树工业园
CONTENT
目 录
一
工业地产概述
二
发展方向研判
1
引言
2
发展历程
工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段。 未来鼓励向多功能性产业区发展。
政 策 效 果
经济发展曲线
经济高 速发展 需要， 逐步放 行阶段
今后政策方向
开发区名义 “ 圈地 ” 土地 集中整顿阶段
整顿深 化，监 管力度 加强
达到150个，总建筑面积达2000万平方米。销 售收入达到3200亿~3500亿元，为现在销售 收入总量的4.5倍。” ——重庆市都市楼宇工业‘十二五’发展规划
鹿角工业园 花溪工业园
西彭工业园
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重庆工业地产
随着工业园区的开发，目前以及短期内重庆工业地产的产品形 态主要为生产性厂房+少量办公，同质化趋势日趋严重。
持续整 顿，取 得阶段 性成果
合理 规划 引导 发展
强化集约用地
逐步实 施工业 用地招 拍挂 土 出 金 支 理 地 让 收 管 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性 产业区”发展
巩固整顿成果 03年2月至03年底 04年
05年至06年
07年后
粗放经营阶段：圈地；整顿
规范经营阶段：放行；管理
西永微电园
康田国际企业港
港城工业园
建设成为重庆市千亿级特色 工业园区
重点发展电子电器业、物流装备制造业、汽车及零部件 制造业和出口船舶制造业四大产业体系和产业集群。
曙光都市工业园、华雄两江 时代、聚峰国际总部基地
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重庆工业地产
价值实现能力：本案所处区域工业写字楼产品价格实现能力高 于厂房产品
次成熟区：工业用地性质的办公物业，成交均价7000-8000；
重庆主城目前规模较大的工业园区
园区名称 园区定位 产业导向 产品形态 代表项目
空港工业园
加工贸易梯度转移重点承接 地 东区服装城和物流中心，西 区国际商务中心、高档住宅 区、模具产业园功能区 西部地区最重要的水铁联运 基地和港口物流集散地 中国西部船都 物联网产业、机电工业制造、 电子信息产业基地
以汽车制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造 业，电线电缆、光缆及电工器材制造业和金属加工机械 制造业为主导产业 园区以服装和物流为主导产业，大力发展电子、餐饮、 出口加工等产业 集重型装备制造产业、物流产业、新能源产业、电子信 息产业、房地产业五大产业于一体的工业城。 港工业园将被打造成一个集仓储物流、特种船舶、生态 休闲等五大产业集群为主的特色园区 建设机械、医药、都市、环保产业为主导的产业体系