2007合肥房地产市场研究报告 47页

第一篇：2006年合肥新建商品住宅回顾本篇调查报告所有数据均来源于合肥市所有在售商品住宅的全年跟踪调查，文中所指的合肥市是包括四大行政区的合肥市辖区，其中包括五大开发区，政务文化新区、高新区、经济技术开发区、新站区以及龙岗开发区。

2006年合肥市新建商品住宅均价3269元/平方米根据安徽经典市场调查咨询有限公司对合肥市新建商品住宅跟踪调查数据分析：2006年合肥新建商品住宅的销售均价位3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但是涨速趋缓。

回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度分别达16.3%、26.3％和7.8％和2.5％。

造成这种现象的原因有这么几点第一：政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放缓分别由于2005年的国八条以及2006年的国六条对合肥新建商品住宅的销售价格造成较大的影响。

从2005年5月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从2005年6月份后，合肥的新建商品住宅的销售价格达到历年的最高点为3311元/平方米，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。

这种趋势一直延续到2006年的2月份，2月份后开持缓步上涨，但是幅度较慢。

第二：市场供给加大，市民购房意愿下降一方面由于“国八条”、“国六条”限制投机购房，因此买房投资的比例开始下降，另外一方面则是由于房地产的投资在今年上半年仍然是呈现持续上涨的趋势，这两点也是造成合肥新建商品住宅房价放缓的主要原因之一。

第三：高层比例不断增加，从而在一定幅度上拉升了合肥楼市的整体销售均价根据安徽经典市场调查咨询有限公司的跟踪监测，合肥的建筑类型的占比变化仍然持续了2005年的特点。

2006年合肥供应的新建商品住宅中高层的比例已经超越多层，成为合肥目前在售的第一建筑类型，而高层的销售价格相对高于多层。

因此建筑占比的变化在一定程度上拉升了合肥整体的销售均价。

多层均价2884元/平方米，与去年基本持平占比持续下降，占总体供应的三成相对于其他建筑形态来说，合肥的新建多层商品住宅的销售均价在2006年出现了下滑，相对于2005年2894元/平方米的均价微降了10元/平方米。

在供应占比中多层也呈现急速下滑的趋势，根据我司跟踪监测的数据表明，合肥新建多层商品住宅的占比不断下降。

从2003年78％下降到2006年的32％。

合肥的多层的区域分布上则主要集中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上，分别占到合肥市总体的46％和40％。

进一步分析可以发现，多层的区域分布是造成合肥新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因。

多层在蜀山区和瑶海区的分布又呈现一定的特点：1、在蜀山区中，经济技术开发区内在售的新建多层商品住宅占到蜀山区总体的50％左右，而经济技术开发区在售多层的销售均价仅为2444元/平方米，而整体售价较高的高新区和政务区总体在售的多层住宅却仅占到总体的16.9％。

2、瑶海区本身新建多层的销售均价为2706元/平方米，低于合肥市新建多层销售均价6个百分点之多，而且其中龙岗开发区的新建多层的销售均价仅为2449元/平方米。

小高层均价3235元/平方米，同比涨幅1.5% 占比开始下降，低于多层和高层比例2006年小高层的整体销售均价为3235元/平方米，相对2005年上涨1.5％。

安徽经典市场调查咨询有限公司房产研究中心认为，今年小高层的呈现以下几个特点：第一：与多层之间的价差逐年上升，从2003年开始小高层与多层每平面的售价价差分别为510元、268元、292元、351元，在2004年开始有所下降后，开始缓慢增加。

造成这种现象的原因上文已做解释，主要是多层的分布越来越边缘化，而小高层的分布区域则相对较优。

第二：占比开始下降。

小高层近年来的比例不断增高，从2003年的15％开始增长，在2005年4月达到了最高点占比为42％，随后一直缓慢下降，到2006年12月则为整体的27％。

第三：区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区。

蜀山区和瑶海区在售小高层的比例分别占到合肥总体的50％和29％。

包河区分布较少。

高层均价3566元，涨幅1.15% 占比不断增加，有望取代多层的主体地位1、高层比例大幅度增加，从2006年开始，合肥在售的高层住宅比例持续增长。

造成这种现象的主要原因是由于合肥目前的土地供应中容积率的指标相对较高。

但是从消费者需求来看，虽然由于市场供应的不断增加，消费者的认同度有所提高，但是高层的需求仍然排在多层和小高层之后，2、区域分布不均衡，区域建筑类型不一。

包河区虽然总体在售体量较少，但是高层的比例却位居所有区域之首，其比例达到了63.4％。

究其原因则是因为其在售住宅主要集中在二还以内，由于较好的地理位置和较高的规划容积率，从而导致该区域在建筑形态上以较为节地的高层形态为主。

别墅均价4331元，涨幅0.79% 比例不断减少，仅占到总体2%作为高端产品，别墅的价格自身波动不大，别墅价格的涨幅主要是因为供应区域占比的变化而导致的。

2006年合肥在售别墅住宅持续减少，而新供应的项目几乎没有，从而导致别墅的供应比例不断下降，仅占到总体的2％。

当然为了填补该项产品的空白，市场上出现了花园洋房、空中别墅等产品以满足高端客户的需求，其中华润澜溪镇的花园洋房取得了较大的成功。

第二篇：2006房产年度报告——蜀山区蜀山区位于合肥市西南部，总面积246.83平方公里，常住人口40余万。

区域内座落着高新技术开发区、经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城，其中所属高新区、经开区和政务区分别于1991年、1993年和2002年成立。

注：本文中“蜀山区”为包括高新、经济、政务三大开发区的，而蜀山行政区则为不含三大开发区的区域。

1、蜀山区供应面积以及楼盘数量都占据到了50％左右的份额根据安徽经典市场调查咨询有限公司的统计，2006年蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体的50%以上，新建商品住宅的供应面积由年初的150万平方米，增加到年底的200万平方米，而在售楼盘也增至130家。

在整个2006年中，蜀山区的四大板块——蜀山行政区、高新区、经济区和政务区的供应面积变化趋势不尽相同：经济区的住宅供应量占比呈明显的下降走势，蜀山行政区占比则呈现上升态势，而高新区和政务区的供应占比则相对平稳，变化幅度不大。

蜀山区内各板块的占比如下：蜀山行政区占合肥总体的30%，高新区占总体的7%，经济区占总体的10%，政务区占比约为8%（如图二所示）；而从供应套数占比看，高新区的占比约为5%，低于面积占比，究其原因是由于该区域拥有较多别墅、花园洋房等高档大户型楼盘，从而导致高新区户均面积高于全市的平均水平。

2、高层占蜀山区供应面积总体的43%，增势明显；多层日渐稀缺。

从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。

05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40%、34%、20%和6%；到06年底，这组比例数字分别变为31%、25%、43%和2%；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多（如图三所示）。

3、蜀山区年底均价3359元/平方米，与合肥平均水平一致，平稳增长，其中经济区涨幅最大。

据安徽经典市场调查公司对合肥房产长期的价格跟踪监测显示，2006年蜀山区的价格及波动曲线与合肥市的整体发展态势比较一致。

2006年12月，蜀山区的在售新建商品住宅均价为3359元/平方米，与上年同期相比，增长了2.3%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为2973元，比上年同期相比上升了2.6%；小高层的均价为3328元/平方米，与去年同期相比下降了0.1%；高层住宅的均价为3583元/平方米，比上年同期下降了0.5%。

小高层和高层的均价比上年同期略降。

经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增加相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。

2006年12月，经济区的在售新建商品住宅均价为2665元/平方米，与上年同期相比，增长了4.9%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为2444元，比上年同期相比上升了2.8%；小高层的均价为2837元/平方米，与去年同期相比上升了2.8%；高层住宅的均价为3041元/平方米，比上年同期上升了2.3%。

一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅。

2006年高新区别墅体量减少，高层体量增加，但多层价格高出高层370元/平方米。

2006年12月，高新区的在售新建商品住宅均价为3745元/平方米，与上年同期相比，下降了0.2%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为3757元/平方米，比上年同期相比上升了1.3%；小高层的均价与去年同期相比上升了0.8%；高层的均价则比去年同期上升了8.9%。

2006年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，而不同建筑类型则呈现上涨趋势，这主要是因为售价相对较低的高层体量大幅度增加，拉低了高新区整体均价。

4、政务区购买需求理性回归，经济区由于价格优势减弱其购买的热情有所降温蜀山区内坐落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，此外随着合肥大学城、中国（合肥）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出，同时蜀山区尤其是高新区内自然环境资源优势明显，进一步提升该区域内楼盘的竞争优势。

消费者计划购房时，会综合考虑价格、地理、交通等诸多因素，根据安徽经典市场调查有限公司的常规研究，从04-06年，消费者在计划购房时对蜀山行政区、经开区、高新区和政务区的选择分别如图五所示（该表格中只选取了八个区中的4个区数据进行对比，因此各行百分比之和小于100%）。

随着消费者对政务文化新区认识程度的加深，消费者对政务区的购买热情明显回落；随着经济区整体价格的提升，部分低价楼盘相对偏远且生活配套上的劣势明显，使得消费者对经济区的选择比例也有明显下降；蜀山行政区的选择比例明显上升；高新区的选择百分比保持平稳。

当前，选择经济区的比例最高，为22%；蜀山行政的选择比例为18.6%，选择政务区的比例为高新区的比例为9%区。

蜀山行政区由于价格适中，同时区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。

高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。

“低价”是很多消费者选择在经济区内购房的重要原因。

“未来的升值潜力巨大”是广大选择政务区购房者的真实想法。

如果将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线，则高新区无疑为享受型，经济区对应经济型，蜀山行政区与温饱型对应，由于政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显。