房地产估价师房地产估价案例与分析真题2004年

房地产估价师房地产估价案例与分析真题2004年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)1.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作? （分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：1．选用假设开发法和市场法进行估价；2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况； 3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本； 4．分析确定土地的最佳开发方案； 5．了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格； 6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格； 7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果； 8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

2.某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。

房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：1．(1) 估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；(2) 收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分； (3) 净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等；2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)；3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本)。

3.某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。

现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。

甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：甲公司可能提出的要求： 1．按改造后的办公用途市场价值进行评估； 2．对办公楼承租人损失进行评估： 3．对装修、改造费用进行评估。

房地产估价机构可做的答复： 1．应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

二、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：3，分数：20.00)(每小题的备选答案中只有一个最符合题意)某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。

业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。

在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

（分数：8.00）(1).采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。

（分数：2.00）A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算√B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物己使用年限计算解析：(2).采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。

（分数：2.00）A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额√D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料解析：(3).估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。

近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。

另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。

估价机构向委托人提交的估价结果应该是 ( )万元。

（分数：2.00）A.2800B.2940C.4000 √D.4200解析：(4).假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。

下列表述中正确的是( )。

（分数：2.00）A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押√解析：某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。

2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。

估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

（分数：6.00）(1).火灾给该商铺房屋造成直接损失为( )。

（分数：2.00）A.人民币140万元√B.人民币150万元C.人民币190万元D.人民币700万元解析：(2).下列表述中不正确的是( )。

（分数：2.00）A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价√C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D.2002年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元解析：(3).下列表述中正确的是( )。

（分数：2.00）A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价√B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价解析：需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地：2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。

该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。

经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。

现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。

（分数：6.00）(1).下列关于增值收益的表述中正确的是( )。

（分数：2.00）A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配√D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小解析：(2).在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。

（分数：2.00）A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例√解析：(3).假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。

（分数：2.00）A.1616B.2560 √C.1882D.1920解析：三、{{B}}指错题{{/B}}(总题数：1，分数：40.00)4.{{B}}××大厦房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函{{/B}}××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

××房地产评估有限公司(公章)2004年10月16日{{B}}估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告{{/B}}一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。