关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知
国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.08.24•【文号】国税发[2006]128号•【施行日期】2006.10.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】营业税,税收征管正文国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知（国税发[2006]128号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强不动产、建筑业营业税管理，现将《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行，对贯彻执行中出现的问题及有关情况应及时上报总局。
本办法自2006年10月1日起执行。
国家税务总局二○○六年八月二十四日不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法为加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，制定本办法。
第一条各地税务机关应对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。
不动产和建筑业营业税项目管理是指税务机关根据不动产和建筑业特点，采用信息化手段，按照现行营业税政策规定，以不动产和建筑业工程项目为管理对象，指定专门的管理人员，利用不动产和建筑业营业税项目管理软件，对纳税人通过计算机网络实时申报的信息进行税收管理的一种模式。
第二条税务机关不动产和建筑业营业税项目管理的具体内容如下：（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；（五）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；（六）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业发票；（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税款，并出具清算报告。
营业税暂行条例及实施细则
一、概述营业税是一种流转税，是指对在我国境内从事应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。
为了规范营业税的征收管理，保障国家财政收入，促进经济健康发展，我国制定了《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称《条例》），并相应制定了《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）。
二、《条例》的主要内容1. 纳税人《条例》规定，在我国境内从事应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
2. 税目税率《条例》将营业税的税目分为交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等七个税目，并规定了相应的税率。
3. 营业额《条例》规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的销项税额。
4. 纳税义务发生时间《条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，其纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
5. 纳税申报与缴纳《条例》规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起15日内，向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。
三、《实施细则》的主要内容1. 纳税人的确定《实施细则》明确，纳税人包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会集团及其他单位，以及个体工商户及其他有经营行为的个人。
2. 营业额的计算《实施细则》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，以取得的全部价款和价外费用为营业额。
价外费用包括收取的手续费、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、运输装卸费、以及其他各种性质的价外收费。
3. 纳税义务发生时间的确定《实施细则》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，其纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
什么叫销售不动产？销售不动产和转让的区别
什么叫销售不动产？销售不动产和转让的区别我们平时所进行的房屋买卖，也可以叫做销售不动产，它也是属于销售不动产中的一种，可还是有很多人不清楚销售不动产是什么？不动产具体指哪些？下面我就为你们讲讲什么叫销售不动产？销售不动产和转让的区别是什么？什么叫销售不动产销售不动产是指有偿转让不动产权的一种合法行为。
其中的不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的一类财产。
销售不动产的征税征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的权的行为。
以转让有限产权或使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
单位将不动产赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以动产入股，参与接受方利润分配、共同承担风险的行为，不征营业税。
不动产租赁，不按本税目征税。
如土地使用权租赁按服务业、租赁业征收营业税。
转让企业产权的行为，不征收营业税。
销售不动产和转让的区别１．销售与转让不动产，这两个都要交营业税；而土地税是否需要交，则看其是否转让了土地使用权。
这两个税种可以叠加，相互并不冲突。
据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
而土地税的增税范围是指地上建筑物连同国有土地使用权一并转让。
２．有关文件规定，营业税暂行条例及其实施细则规定的营业税征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
税暂行条例及其实施细则规定的税征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅是由资产价值决定。
企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同的，既不属于营业税征收范围，也不属于税征收范围。
上述文章讲的就是关于什么叫销售不动产和销售不动产和转让区别的内容，希望能给有需要的人提供帮助。
行政单位销售不动产涉及哪些税收问题
行政单位销售不动产涉及哪些税收问题？发布日期：2011-4-26 10:04:22 阅读次数：65 文章作者：中国税网问：我公司拟购置县国土局公开拍卖的原办公楼，拍卖价175万元。
请问：1、县国土局和我单位应履行哪些纳税义务？2、按规定，行政单位销售不动产，也应缴纳营业税。
县国土局将原办公楼拍卖销售收入全额上缴财政，对于这种行为是否仍缴纳营业税？3、如果购买了县国土局销售的原办公楼不动产，县国土局应该给购买方出具何种票据？答：1、《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第九条第一款规定，条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第六条第一款规定，条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
根据上述规定，交易双方除了印花税，国土局出售办公楼涉及营业税及附加、土地增值税；行政单位涉及契税。
2、《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。
销售服务、无形资产、不动产注释(财税2016.36)
附件1：营业税改征增值税试点实施办法第一章纳税人和扣缴义务人第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以1承包人为纳税人。
第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
第五条符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。
具体登记办法由国家税务总局制定。
2除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。
财政部和国家税务总局另有规定的除外。
第七条两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。
具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。
第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。
第二章征税范围第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。
营业税的基本规定
例子：
• 企业B整体承包后还是以企业A的名义对外对外经营， 且合同约定A企业向B企业收取承包费，税后利润由B 企业享有80%。A企业主营业务主要是提供酒店服务、 食宿、KTV服务。
• B企业承包后经营内容都没变化，且二家企业财务独 立核算，主营业务收入都是由A企业开具发票。企业B 承包经营下的主营收入 税费都是由A支付。
扣除项目
纳税人按照规定扣除有关项目，需要取得国务院税 务主管部门规定的凭证（合法有效凭证）；取得的 的凭证不符合法律、行政法规或者国务院主管部门 有关规定的，该项目金额不得扣除。
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合法有效凭证
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者 个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单 位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
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计税价格核定公式： 计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本 利润率）÷（1-营业税税率）
上述公式中的成本利润率，由省、自治 区、直辖市地方税务局确定。
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特殊规定
2004年12月1日起，增值税小规模纳税人或营业税 纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批 准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发 票，按照发票上注明的增值税税额，抵免当期应 纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款 机取得的普通发票上注明的价款，依下列公式计 算可抵免税额： 可抵免的税额=价款÷（1＋17%）×17%
营业税的纳税人。
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一、纳税人的基本规定
【特殊】
3.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承 包人、承租人、挂靠人发生应税行为，承包 人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经 营并由发包人承担相关法律责任的，以发包 人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
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营业税计税依据及相关管理规定
营业税计税依据一、收入全额1.营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2．关于折扣的处理原则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
二、收入差额——允许减除特定项目金额三、核定营业额——纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
营业税税额抵免1．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2．营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额。
抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款。
依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1+17%）×17%当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵【例】某运输公司2009年2月运输收入200000元，当月购买一台税控收款机，支付3744元并取得普通发票，当月应纳营业税（）A．5887.68 B．5251 C．5456 D．6000【答案】C【解析】200000×3%-3744÷（1+17%）×17%=6000-544=5456（元）。
财税【2003】16号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对营业税若干业务问题明确如下：一、关于征收范围问题（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款〈初装费〉）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。
（二）保险企业取得的追偿款不征收营业税。
以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司按照保险合同的约定向被保险人支付赔款，并从被保险人处取得对保险标的价款进行追偿的权利而追回的价款。
（三）《财政部国家税务总局关于福利彩票有关税收问题的通知》（财税[2002]59号）规定，“福利彩票机构发行销售福利彩票取得的收入不征收营业税”，其中的“福利彩票机构”包括福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监督、管理的电脑福利彩票投注点。
（四）《财政部国家税务总局关于对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税的通知》（财税[2002]157号）规定，“对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税”，这里的“出口信用保险业务”包括出口信用保险业务和出口信用担保业务。
（此条款第（四）项已废止或失效）以上所称出口信用担保业务，是指与出口信用保险相关的信用担保业务，包括融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保（如投标担保、履约担保、预付款担保等）。
（五）随汽车销售提供的汽车按揭服务和代办服务业务征收增值税，单独提供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。
二、关于适用税目问题（一）电影发行单位以出租电影拷贝形式将电影拷贝播映权在一定限期内转让给电影放映单位的行为按“转让无形资产”税目征收营业税。
销售不动产营业税的规定--注册税务师考试辅导《税法一》第四章讲义6
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税法一》第四章讲义6销售不动产营业税的规定一、税目与税率——5%销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
特别关注：1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
在投资后转让其股权的，也不征收营业税。
2.对外商投资企业和外国企业规定：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产所取得的收入，不征营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。
3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。
4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
5.个人销售已购住房——5年内不区分性质，均按转让全额征收营业税。
二、纳税人三、计税依据1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
注意：第一，房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。
第二，单位将不动产无偿赠与他人的营业额问题组成计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）第三，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，转让企业产权不征收营业税。
【例题·计算题】丙企业长期拖欠某建筑公司工程价款6000万元，经双方协商进行债务重组，丙企业将其一栋商品房抵顶工程价款。
商品房原价5000万元，已提折旧1000万元，评估价4000万元，丙企业另支付银行存款2000万元。
建筑公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入6400万元，发生装修费支出600万元。
小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税
小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税《营业税改征增值税试点实施办法》规定，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
不动产包括取得的不动产和自行开发的房地产项目，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。
小规模纳税人销售不动产的规定根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》文件：1.小规模纳税人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2．小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
4．个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5．其他个人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》释义
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》释义第一条根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称条例)，制定本细则。
【释义】本条是关于制定本细则法律依据的规定。
第二条条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。
加工和修理、修配，不属于条例规定的劳务（以下称非应税劳务）。
【释义】本条是关于对缴纳营业税劳务范围进行界定的规定。
与旧细则相比，新细则只是个别文字上作了修改，没有什么实质性的变化。
本条规定主要包括以下两个方面的内容：一、"本条例规定的劳务"包括属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。
有关九大税目的具体征税范围，仍然按1993年《营业税税目注释（试行稿）》(国税发[1993]149号)执行。
二、加工和修理、修配，不属于营业税的征收范围判定建筑业修缮和修理修配是征收营业税还是增值税的原则，关键在于修理或者修缮的对象是什么?如果修缮的对象是建筑物、构筑物等不动产则属于营业税的征收范围；如果修理的对象是货物等动产则属于增值税的征收范围。
第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。
但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
【释义】本条是有关营业税征收范围界定的规定。
与旧细则相比，新细则只有文字表述上作了个别修改。
本条主要包括以下两个方面的内容：一、一般情况下，纳税人只有发生有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为才能征收营业税。
二、单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供服务，虽然发生有偿行为，但不属于营业税的征收范围。
中华人民共和国营业税暂行条例
中华人民共和国国务院令第540号《中华人民共和国营业税暂行条例》已经2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，现将修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例》公布，自2009年1月1日起施行。
总理温家宝二○○八年十一月十日中华人民共和国营业税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第136号发布2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过）第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
第二条营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
第三条纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
第四条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率营业额以人民币计算。
纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。
第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80号 1995年11月15日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。
对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。
2、不动产投资不征营业税依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
、3、股权转让不征收营业税依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：（一）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（二）对股权转让不征收营业税。
（三）《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
4、整体资产转让不征营业税依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日（国税函[2002]165号）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。
营业税暂行条例实施细则全文
营业税暂行条例实施细则全文营业税(Business tax)，是流转税制中的一个税种，其课税范围和纳税依据可以是商品生产、商品流通、转让无形资产、销售不动产、提供服务应税劳务或服务等等的营业额，特殊情况下也有不计价值而按商品流通数量或者服务次数等计税的。
下文为大家收集了最新营业税暂行条例实施细则。
欢迎阅读!第一条根据《中华人民共和国地租暂行条例》(以下简称条例)第十六条的规定，制定本细则。
第二条条例第一条所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的食用作物劳务。
加工和修理、修配，不属于条例所声称应税劳务(以下简称非应税劳务)。
第三条条例第五条第(五)项所称外汇、有价证券、期货买卖业务，是指金融机构(包括银行和非银行金融机构)从事的外汇、有价证券、期货买卖业务。
非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货，不征收营业税。
条例第五条第(五)项所称期货，是指非货物期货。
货物期货不征收房产税。
第四条条例第一条所称提供应税劳务、转让对价无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让胡富不动产所有权的行为(以下简称纳税行为)。
但单位或个体经营者所得聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。
前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他世界经济利益。
单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
转让债权有限产权非常有限或永久使用权，无偿以及处室将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
第五条一项销售行为如果既涉及应税一项劳动报酬又涉及货物，为混合销售行为。
从事货物的生产、批发或电商的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税;其他单位和个人的混合销售行为，视为提供支持应税劳务，应当征收营业税。
纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由税务总局国家税务总局所属征收机关确定。
第一款所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。
营业税暂行条例及其实施细则政策解读
具体含义： 有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产所 有权或使用权，有偿转让不动产 视同发生应税行为：单位将不动产或者土 地使用权无偿赠送给个人；单位或者个人 自己新建建筑物后销售，其所发生的自建 行为(自建自用行为不征)；财政部、税务 总局规定的其他情形。
营业税暂行条例及其实施细则政策解读
（3）、取得收入 包括：货币收入（人民币及外币） 实物收入（包括动产和不动产） 其他经济利益（包括股权、债权 各种劳务和无形资产等） 举例： 1、下列属于在我国境内缴纳营业税的情况 是：
（六）娱乐业 娱乐业，是指为娱乐活动提供场所和服务 的业务。 本税目征收范围包括：经营歌厅、舞厅、 卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔 夫球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，以 及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务 的业务。
营业税暂行条例及其实施细则政策 解读
应注意的几点： 1、单位和个人开办“网吧”取得的收入，按 “娱乐业”税目征收营业税。 2、娱乐业的征税范围仅限于列举出来的项目， 任何部门都不得随意扩大。
2、应关注其他文化业包含的内容：主要有 各种展览、培训活动，举办文学、艺术、 科技讲座、演讲、报告会，图书馆的图书 和资料借阅业务等 3、广告的播映不按本税目征税，应按服务 业中的“广告业”征税。 4、体育业与租赁业的区分，重点看经营者 在具体的体育赛事中与举办者是否共担经 营风险。
营业税暂行条例及其实施细则政策解读
营业税暂行条例及其实施细则政策 解读
2、典当业的抵押贷款业务，无论其资金来 源如何，均按自有资金贷款征税。 3、人民银行的贷款业务，不征税。 仅指人 民银行对各个专业银行的贷款不征税。对 于人民银行直接对企业的贷款业务和委托 各专业银行向企业发出的贷款业务取得的 利息收入应当按“金融保险业”税目征税。 4、对于出纳长款不征税，但对于逾期贷款 的加息和罚息都要征税。
国家税务总局关于房地产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知-国税函[1996]684号
![国家税务总局关于房地产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知-国税函[1996]684号](https://img.taocdn.com/s3/m/280f482ea22d7375a417866fb84ae45c3b35c216.png)
国家税务总局关于房地产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房产开发
企业销售不动产征收营业税问题的通知
（１９９６年１１月２２日国税函［１９９６］６８４号）
广东省地方税务局：
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发［１９９６］２５９号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。
经研究，现答复如下：
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业－－代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，沈阳、长春、哈尔滨
、南京、武汉、广州、成都、西安市地方税务局。
——结束——。
财税[2003]16号
![财税[2003]16号](https://img.taocdn.com/s3/m/b0a27a38fc4ffe473368abf4.png)
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对营业税若干业务问题明确如下：一、关于征收范围问题（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款＜初装费＞）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。
（二）保险企业取得的追偿款不征收营业税。
以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司按照保险合同的约定向被保险人支付赔款，并从被保险人处取得对保险标的价款进行追偿的权利而追回的价款。
（三）《财政部、国家税务总局关于福利彩票有关税收问题的通知》（财税[2002]59号）规定，“福利彩票机构发行销售福利彩票取得的收入不征收营业税”，其中的“福利彩票机构”包括福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监督、管理的电脑福利彩票投注点。
（四）《财政部、国家税务总局关于对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税的通知》（财税[2002]157号）规定，“对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税”，这里的“出口信用保险业务”包括出口信用保险业务和出口信用担保业务。
注：根据《财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税[2009]61号），本文本条本项自2009.01.01日起停止执行。
以上所称出口信用担保业务，是指与出口信用保险相关的信用担保业务，包括融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保（如投标担保、履约担保、预付款担保等）。
（五）随汽车销售提供的汽车按揭服务和代办服务业务征收增值税，单独提供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。
1.财政部关于营业税会计处理的规定 财会字(993)第83号
财政部关于营业税会计处理的规定《中华人民共和国营业税暂行条例》已经国务院颁发，现对有关会计处理办法规定如下：一、企业缴纳的营业税，通过"应交税金--应交营业税"科目进行核算。
二、企业按其营业额和规定的税率，计算应缴纳的营业税，借记"营业税金及附加"(金融保险企业、旅游饮食服务企业、邮电通信企业、民用航空企业、农业企业)、"经营税金及附加"(房地产开发企业)"、"营运税金及附加"(交通运输企业)、"运输税金及附加(铁路运输企业)、"工程结算税金及附加"(施工企业)、"营业成本"(外经企业)等科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
上缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"等科目。
三、金融企业接受其他企业委托发放贷款，收到委托贷款利息，借记"银行存款"或有关企业存款等科目，贷记"应付帐款--一应付委托贷款利息"科目；计算代扣的营业税，借记"应付帐款--应付委托贷款利息"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
代缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"或"财政性存款"等科目。
建筑安装业务实行转包或分包形式的，由总承包人代扣代缴营业税，总承包人收到承包款项，应根据应付给分包单位或分包人的承包款计算代扣营业税，借记"应付帐款"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
代缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"科目。
四、企业销售不动产，按销售额计算的营业税记入固定资产清理科目，借记"固定资产清理"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目(房地产开发企业经营房屋不动产所缴纳营业税的核算，按本规定第二条进行会计处理)。
国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复
国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税
问题的批复
文章属性
•【制定机关】国家税务总局
•【公布日期】1998.01.25
•【文号】国税函[1998]53号
•【施行日期】1998.01.25
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】营业税
正文
国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的
批复
（国税函[1998]53号）
陕西省地方税务局：
你局《陕西省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产如何确定计税依据的请示》收悉。
经研究，现批复如下：
纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。
鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。
因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
1998年1月25日。
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( 二 ) 纳 税 人 开 发 职 工住 宅 建 设 项 目或动 迁 用 房 建
“
”
设 项 目 如果是开发商共 同列 项 投 资建设 其营 业 税 的
,
其他费 用 计算公 式 为
,
:
房 产造价成本 ~ 土 地 成 本 + 建房工 程 成 本 + 其 他 费用
“
按规定 计 缴 营 业税
、 、
。
不 动 产 包 括 商 品房 住 宅 房 办公
、 、
、
、
楼 商业 用 房 生 产 生活 用 房等等 新 旧 建 筑 物 构 作物
” 或 其他 土 地 附着 物 ( 以 下 简 称 房 产 )
。
造房工 程 费 用
纳 税 人 销 售 自建 房 产 ( 是 指 纳 税 人 自 己 投 资建 造 的 房产 ) 应 按 销 售 收 入 依
,
费 用 中 未 包 括 材 料 价款 的 其 为 造房 而 购 进的材 料所
支 付 的价 款 也 可 列 入建 房 工 程 成 本
“ 。
5
% 的税 率 计 征 营 业 税 纳
, .
价是 指 一 方按每平方米建筑 面 积 约 定 的房 产 售价与 另
.
一方 签 定 的共 同开发合 约 纳 税 人开 发商 品 房 建 设 项 目 如 果 是 列 项 后 再 让
,
具体计 征 营业税的 办法可 比照 本条 职工住宅建设 项 目
或 动 迁 用 房建设 项 目的征 收规 定 掌 握确 定
,
纳 税 人 在 开发 职 工 住 宅 建设 项 目或 动 迁 用 房建设 项 目时 如 果 将其改变 为商 品 房建 设 项 目 应 一 律按商 品 房 建 设 项 目的营 业 税 征 收 规 定计 征营 业 税
、 。 , ,
共 同 列 项 投 资 开 发 并 且 以 非 闭 口 价 形 式 共 同签 订 开
“
。
土 地 成 本 是 指 购 进 土 地 的价格折 换 成每平方米
。
”
但 不 包括 活 动
建 筑 面 积 上 的 价格
“ 。
房 的销 售
、
。
建房 工 程 成 本 是 指 支付 给 建筑 安 装 单位 的 实 际
如 果支付给建安单位 的 实 际 造房工程
,
”
二 关于 销售 不 动 产 的计 税 依据 问题
。 、 、 ,
房 产 造 价 成 本 尚 无法 确 定 时 应 对 其取 得 的 收 入 先按 规 定 征 收 营 业 税 待房 产 造 价 成 本结 算 并 经 税 务 机关 审 核认 定后 按规 定 予 以 调 整
, 。 ,
( 一 ) 纳 税 人 开 发 商 品房 建 设 项 目 如 果 是 开 发 商
,
;
其 他 如 支 付的 市
”
。
税 人购 进房 产 ( 指 他 人 投 资建 造 购 进 后无 需 继 续 投 资 建 造 的 成 品 房 包 括 成 品 期 房 ) 再 予 以 出售 按 销 售 收 入 减去 购 进价 格 后 的余额 依
5%
, , ,
政 配 套费等等 不 得 列入 建房 工 程成 本 中扣 除
。
其他方 参与联建 参建 搭建的 则 不论 其 以 何种形 式 何种价格转让 均 应 按规定 照 章 征 收营 业 税
, , , 。
、
、
,
、
( 三 ) 纳 税 人 将在建 的其他房 产 ( 如 办公楼
、
、
商业 用
,
房 生 产 生 活 用 房 等 ) 以 各 种 名 义 转让给其他 单位的 其营 业 税 征 收 办 法按本条第 ( 一 ) 点 商 品房建设项 目 的征 收 规定 确 定
发 合 同 开 发 后 各 方 按 投 资额 按 比 例 分 得 房 产 的 不 征 收 营业税 ; 如 果 虽 然是 开发商 共 同 列 项 投 资开 发 但 一方 采取 闭 口 价 形 式让 另 一 方或 几 方 参 与 开 发 的 则 对其 取得 收 入视 同 销售 不 动 产 照 章 征 收 营 业税 闭 口
1
.
61 1
99
万 搏屠 剪广 群
根 据 《中华 人 民 共 和 国 营 业 税暂 行 条 例 》 及 其 《实 施 细则 》 《营业 税税 目注 释 》 国 家税 务 总 局 关 于 印发
《 营 业 税 问 题 解答
, 、 、
开 发 职 工 住 宅 建设 项 目或 动 迁 用 房建设 项 目 如 果 是 列 项 后 再让其 他 方联建 参建 搭建 的 除按房 产 造价 成 本转让视 同共 同投 资建房 暂 不 征 收 营业 税外 其 他 应 一律 按 规 定 征 收 营业 结合本市实
“
,
际 情况 现 对本 市范 围 内 销 售 不 动 产 及 其 他 有 关 营 业 税 的 征 收 问 题具体规 定 如 下
、 :
”
房 产 造价 成 本是 指 土 地 成 本 建房工 程 成本 以 及
。
、
一 关 于 销售 不 动 产 的范 围 纳 税 人 发 生 销 售本 市 范 围 内的 不 动 产 的 行 为 应
“
其 他 费 用 是 指 支付 的设 计 费 市 政 配套 费 管 理
,
”
、
、
的 税 率计 征 营 业 税
。
费等 ; 为便 于 掌 握 统 一 规 定 按 建 房 工 程 成 本 的 5 D肠 计算确定
。 。 ,
销 售 收 入 包括 销 售 房 产 的 同 时 价 外 收 取 的 各种 其 他
费 用 如 服 务 费 咨 询 费等等 ; 购 进 价格 仅 指 购 房 原价
,
.
,
,
、
,
,
各 区 ( 县 ) 各 系 统住 宅办 ( 公 司 ) 以集 资名 义 向 企
, 、 ,
、
,
事 业 单 位 征 集建房资 金 然 后 将建成 的 房产 的永 久 使
用 权 ( 或 产 权 ) 分配 给 企 事业 单 位 这种 行 为 实 际 上 是 预 收 房款建造 销售房 产 的行 为 应按 规定 征 收 营业税
, 。
,
、
,
房 产 造价 成 本的 核 定 统 一 由市 局 视情况 定 期 调
整 如 果 纳 税 人 发 生 联 建 参 建 搭建的 收 入 已 发 生
, 、 、 ,
不包 括 因购 房 发 生 的其 他 费 用 并 且 必 须 凭 购 进发 票
计算 扣 除
、
三 关于 将在 建 房 产 ( 或 已建成 的 房 产 ) 以 各 种 名 义 ( 指 联 建 参 建 搭 建 下 同 ) 转 让 给 其 他单 位 的 征 税 间题