财税实务土地增值税清算：利息扣除需合规
利息在土地增值税中的规定
房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。
《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。
土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。
而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。
根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程是指土地增值税的收取，缴纳，限制和核定等规程。
具体包括：
（1）对土地出让或者划拨的增值税收取：根据税法规定，应拍卖、
无偿使用和按价出让土地产生的收益，应收取增值税，按经济实质判断，
确定应税事项的税率，计算税款的金额，实施税务管理。
（2）土地增值税的缴纳及核定：土地增值税应由纳税人按期交纳，
缴纳土地增值税时需出具税务登记证、实收凭证和其他有关证明材料，税
务机关根据税务登记证及相关有关凭证，计算增值税额，缴纳土地增值税。
（3）土地增值税限制抵免：土地增值税可以在税务机关认可的范围内，抵免缴纳的土地增值税，土地增值税可以抵免本次纳税义务的税款，
本次抵免的税款最高不超过本次应纳税款额。
土地增值税清算时的利息支出【会计实务操作教程】
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土地增值税清算时的利息支出【会计实务操作教程】 土地增值税清算时的利息支出 根据《国家税务总局关于土地增值税清算 有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定， 1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类 同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使 用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣 除。 2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房 地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自由资金，没有 利息支出的，按照上述方法扣除。 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产 开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。 4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调 整至财务费用中计算扣除。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到
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土地增值税清算利息费用的扣除政策和税收筹划思路
土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划思路土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
而土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
国税函[2010]220号文(以下简称220号文)第三条规定：“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”相关话题——国税函[2010]220号文件学习体会：合理与不合理并存针对上述规定，我们认为开发企业应注意的政策要点有：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”呢?“同类同期贷款利率”是否是基准利率呢?早在原国税函[2003]1114号文(注：当时是针对企业所得税税前扣除的)中即已指出：“按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。
”从2004年10月29日起，中国人民银行决定进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间，金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，所以，“同类同期贷款利率”并非等于基准利率。
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧土地增值税是我国重要的税收制度之一，对于房地产企业来说，土地增值税清算不仅仅包括土地增值税本身的计算，还要涉及到利息和费用方面的处理。
本文将针对房地产企业在土地增值税清算中面临的利息费用问题，提出四种处理技巧。
技巧一：利息和土地增值税分别入账在土地增值税清算过程中，利息和土地增值税应该分别计入企业的账户。
房地产企业在购买土地时需要支付土地款项，该款项需要从企业自有资金中支付或借贷，如果是借贷，公司需要支付对应的利息，此时公司应该将土地购买款项和利息分别计入公司账户。
在进行土地增值税清算时，公司只需要计算土地增值税，而不考虑利息。
我国土地增值税计算方式为：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格) × 70% × 税率；因此利息不在税费计算范围之内。
这种处理方法既能保证企业的资金核算准确，又符合我国土地增值税的计算规定。
技巧二：利息作为土地购置成本另一种处理方法是将土地购买所需的利息计入土地购置成本中，然后在土地增值税清算过程中进行抵扣。
这种处理方式的好处是可以减少企业的应纳土地增值税额，从而降低税收负担。
具体做法是在计算应纳税额时，将土地购买价格和利息一起计入，并且在计算后的应纳土地增值税中扣减掉利息的部分。
如下公式所示：应纳税额 = (当地土地最新评估价格 - 购买土地的价格 - 支付的利息) × 70% ×税率需要注意的是，企业在进行土地购买后计算利息支出时，应该按照实际借款计算利息，而不是假设的利息支出。
技巧三：将利息作为销售成本房地产企业在销售房产的过程中，如果需要用到借贷资金，那么企业需要支付对应的利息。
对于这部分利息，企业可以将其作为销售成本进行核算。
在土地增值税清算时，这部分利息可以单独列出，以便将其扣除。
具体的操作方法是，在销售房产的收入中扣除对应的利息支出，这部分利息支出应该作为销售成本进行核算。
财税实务：争议与解决：土地增值税利息扣除
争议与解决：土地增值税利息扣除
《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条规定，对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额（以下简称土地成本）和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利
息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和房地产开发成本金额之和的的10%以内计算扣除
在实际工作中，许多地方在计算土地增值税应纳税额时，对于利息支出如何扣除，理解不一。
笔者就此谈谈几点个人看法。
一、关于利息扣除的范围
企业会计准则规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。
《国家税务总局关
于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号，以下简称220号文）明确指出，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
也就是说，在土地增值税中不存在借款利息资本化的问题，只存在借款利息费用化的问题，因为一旦税法允许在计算土地增值税时将。
【税会实务】利息支出扣除有技巧
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【税会实务】利息支出扣除有技巧
在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：
1.凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。
超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。
在这种情况下：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）X扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。
在这种情况下：
房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）X扣除比例（10％以下）
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。
由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代人公式（1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。
这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。
[例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，。
土地增值税利息扣除的原则
土地增值税利息扣除的原则在当今的税收制度中，土地增值税是一个重要的组成部分。
对于许多企业和个人来说，了解并正确应用土地增值税利息扣除的原则是非常重要的。
本文将详细介绍土地增值税利息扣除的原则及其在实践中的应用。
一、定义和背景土地增值税是对土地及其地上建筑物进行征收的税种。
它的主要目的是为了调节土地市场，防止土地投机，以及为政府提供财政收入。
在计算土地增值税时，利息扣除是一个重要的环节。
它允许企业在计算土地增值税时，将一部分利息支出从应税收入中扣除。
二、土地增值税利息扣除的原则1、相关性原则：只有与土地增值税相关的利息支出才能被扣除。
这意味着，只有那些直接由于土地和地上建筑物的交易产生的利息才能被扣除。
2、合理性原则：利息扣除应当合理。
这意味着，企业不能随意扣除任何金额的利息。
税务部门会审查利息支出的合理性和合法性，并可能对不合理的部分进行调整。
3、同期资料准备原则：企业必须准备充分的同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。
这些资料可能包括合同、发票、会计记录等。
4、征管原则：在执行过程中，税务部门将按照法律法规的规定进行征管，并对违反规定的行为进行处罚。
三、实践中的应用在实践中，利息扣除的具体操作会因地区和具体情况而异。
一般来说，企业需要向税务部门提交相关的财务报告和同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。
税务部门会审查这些资料，并根据相关法规决定是否允许扣除。
四、总结土地增值税利息扣除的原则是税收制度中的重要组成部分。
了解并正确应用这些原则对于企业和个人来说是非常重要的。
通过遵守这些原则，企业和个人可以合法地减少他们的税收负担，同时为政府的财政收入做出贡献。
然而，不遵守这些原则可能会导致税务问题和其他法律后果。
因此，我们强烈建议企业和个人在处理土地增值税利息扣除问题时，要咨询专业的税务顾问或律师。
土地增值税清算附表是国家税务总局为规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，结合实际情况制定的一份表格。
土增税清算：怎样筹划才合规
土增税清算：怎样筹划才合规土增税清算：如何合规筹划土地增值税清算是指核算和缴纳土地增值税的过程。
根据我国土地增值税法规定，土地增值税是指出售土地后，卖方因土地升值而取得的利润所需缴纳的一种税款。
对于房地产企业来说，合规筹划土地增值税清算是非常重要的，以确保企业正常运营并遵守法律法规。
在本文中，我们将讨论如何合规筹划土地增值税清算。
首先，企业应该了解土地增值税清算的基本规则和流程。
根据我国土地增值税法，纳税主体是土地使用权的受让人，即买方。
土地增值税计算的基本公式是：土地增值税=（成交价-原值-税负调整）×土地增值税税率。
其中，成交价是指购买土地的价格，原值是指卖方购买土地时支付的价格，税负调整是指政府根据地区土地增值情况进行的调整，土地增值税税率为10%。
企业应该了解这些基本概念和计算方法，以便进行合规筹划。
其次，企业应该遵守土地增值税纳税申报和缴纳的时间规定。
根据土地增值税法规定，土地使用权的受让人在完成土地使用权登记后30日内，应当向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
企业应该保持准确的纳税记录，及时申报和缴纳土地增值税，以避免因延迟或漏报而导致的罚款和法律风险。
第三，企业可以通过合规筹划来降低土地增值税负担。
合规筹划可以通过合理安排土地交易结构，合理计算土地增值税的方式来实现。
例如，企业可以通过分期支付或转让股权等方式来推迟或减少土地交易的实际发生，从而降低土地增值税负担。
另外，企业还可以利用土地增值税法规定的减免政策，如免税期限、减免税额等，来减少税务成本。
最后，企业还应该加强土地增值税合规风险管理。
土地增值税清算涉及大量的资金和税务事项，一旦出现纳税申报错误或其他违规行为，将会面临严重的法律风险和经济损失。
因此，企业应建立健全的税务制度和内部控制机制，制定详细的操作流程和责任分工，确保土地增值税清算的合规性和准确性。
综上所述，合规筹划土地增值税清算对于房地产企业来说至关重要。
企业应该了解土地增值税清算的基本规则和流程，遵守申报和缴纳的时间规定，通过合规筹划降低税负，并加强合规风险管理。
谈土地增值税中利息支出的扣除
周转房摊销等 。 财务费用” 目核算企业在 房地产开发经 而“ 科
营过程 中 ， 为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用 ， 包 括利 息支 出（ 减利 息收入 ） 汇兑损 失 （ 、 减汇兑 收 益 ） 以及相
根据《 企业会计准则第 １ ７号——借款费用》 的规定 ： 企业
发生 的借款费用 ，可直接归属于符合资本化条件的资产的购 建或者生产 的 ， 当予 以资本化 ， 应 计入 相关资产成本 ； 其他借
够按转让房地产项 目计算分摊 并提供金融机构证 明的 ，允许
据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行 同类同期 贷款利率计 算的金额。如不能按转让房地产项 目计算分摊利息支 出或不
部 １９ ９ ３年颁布的《 房地 产开发企 业会 计制度》 规定 ， 利息支出
不计人开发成本 ， 应作为期间费用。 那么 ， 计入开发成本的间接费用是 否包含利息支 出呢？ 同
部 独立 核算单位 为开发产品而发生的各项 间接费用 ，包括工 资、 福利 费 、 旧费 、 理 费 、 公 费 、 电费 、 动保 护费 、 折 修 办 水 劳
选择按实 际发 生的利息支 出作为土地增值 税计算扣除额 时 ，
应 当注意以下四方面 的问题。
一
、
对 计 入 开 发 成 本 中 的利 息支 出的 扣 除
的大型机械设备等。
在企业所得税方面 ，国家税务 总局关于 印发 ＜ 《 企业所 得 税税前扣除办法＞ 的通 知》 国税发 ［００ ０ ４号文件 ） 三十 （ ２ ０ ］８ 第
五条规定 ：从事房地产开发业务的纳税人 为开发房地产而借 入资金所发生 的借款费用 ， 在房地产完工之前发生 的， 应计入 有关房地产的开发成本 。也就是说 ， 根据 现行政策 ， 房地产开 发项 目在达到预定可销售状态之前 ， 利息是进成本的 ， 而不进
会计实务：土地增值税的筹划方法：利息支出的筹划
土地增值税的筹划方法：利息支出的筹划房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。
利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。
允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条第一和第二项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为400万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即（200＋400）万元×5％，利息按实际发生数扣除。
如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内如上例，则房地产开发费用总扣除限额为60万元，即（200＋400）万元×10％，超限额部分不得扣除。
纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。
一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％。
因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用按下式计扣：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％但是，现实中的情况并不总是如此简单。
有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。
这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。
土地增值税筹划方法之——利息扣除法
土地增值税筹划方法之——利息扣除法
宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4,000万元，房地产开发成本9,000万元，其中含银行借款费用1,000万元，假设能够提供银行借款证明文件。
可售面积40,000平方米，每平方米平均售价6,400元，销售总额25,600万元。
建造总成本＝4000＋9000＝13,000（万元）
不含息建造成本＝13,000－1,000＝12,000（万元）
银行借款费用/建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％
（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：
扣除项目金额＝12,000×130%＋25,600×5.5%＝15.600＋1.408＝17.008(万元)
增值额＝25600－17008＝8592(万元)
增值率＝8592÷17008＝50.52%
适用税率40%,速算扣除率为5%;
应交土地增值税＝8592×40%－17008×5%＝3436.8－850.4＝2586.4(万元)
（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：
扣除项目金额＝12000×（1＋20%＋5%）＋1000＋25600×5.5%＝15000＋1000＋1408＝17408(万元)
增值额＝25600－17408＝8192(万元)
增值率＝8192÷17408＝47.06%
应交土地增值税＝8192×30%－0＝2457.6(万元)
据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.4－2457.6＝128.8(万元)
作者：智慧源.翟巨顺。
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧第一篇：房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧作者：中国财税培训师财税顾问经济学博士肖太寿房地产开发企业在融资过程中所发生的利息费用,在土地增值税清算时到底应如何处理?总是困扰许多房地产企业的财务人员和不少税务局干部,为了帮助广大的房地企业在土地增值税清算的过程中,准确处理利息费用,实现土地增值税清算的效率,笔者对利息费用的相关政策进行研究,对房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的处理方法总结如下。
（一）房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。
1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。
国税函220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
从土地增值税原则谈利息扣除方法
从土地增值税原则谈利息扣除方法一、与利息扣除方法相关的土地增值税原则《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）明确提出了制定土地增值税所遵循的三个原则：1、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
这主要是通过实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，以充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。
2、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。
只要按规定征收了土地增值税，自然也就实现了这一原则。
3、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。
这条原则主要是通过对“取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”、“取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的”、“取得土地使用权后进行房地产开发建造的”以及“转让旧房及建筑物的”这四种情况分别规定不同的计算增值额的方法来实现。
要正确理解土地增值税利息扣除方法，自然要以第3条原则为出发点。
二、解析历次文件中的利息扣除（一）《增值税暂行条例实施细则》《增值税暂行条例实施细则》规定：“（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
”此规定中蕴含的意思为：1、房地产开发费用为计算扣除而非据实扣除作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，并不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
土地增值税清算中利息支出据实扣除问题探讨
土地增值税清算中利息支出据实扣除问题探讨编者按：王波，是我广州搞土地增值税的好友，作者长期研究土地增值税，文章出彩，思路清晰，善于通过表格的形式对比总结。
以下为原文：（作者原创发表至杂志《注册税务师》）根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220 号，以下简称“220号文”），《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称“91号文”）相关规定，对于纳税人财务费用中的利息支出，如果在土地增值税清算时据实扣除，需要满足两个条件：第一，能提供金融机构证明；第二，能够按照转让房地产项目计算分摊。
对于条件一“能够提供金融机构证明”，该要求与目前资本金融市场脱节严重，企业不只是通过银行贷款进行融资，还可以通过其他方式，如向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。
从企业的角度，无论哪种融资方式，均有实际的支出成本。
如果税务处理上单纯以“能否提供金融机构证明”强制划分为能否据实扣除的标准，则不符合税收中性的原则，也与企业实际不符。
建议上级机关调整政策规定，避免诱发纳税人虚大其他成本来弥补损失的行为。
对于条件二“能够按房地产项目计算分摊”，在条件一的要求已经过于严格的前提下，为降低税企争议，更有必要结合实际情况进行分析，这是本文探讨的重点。
一、“计算分摊”其实只是一个分摊方法的问题有一种观点认为，“能够按房地产项目计算分摊” 是指必须以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发，该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
但是自1994年到现在，房地产市场及金融资本市场已经发生巨大变化，尤其是实行新的会计准则以来，允许企业“打酱油的钱可以买盐”，不存在“专用资金”和“专用支出”的概念，如果再以此要求来界定“能够按房地产项目计算分摊”，面对大型房地产企业同时开发多个房地产项目、集团资金统筹安排的情况时，基本无法实现利息的据实扣除，也有违会计原理。
【实务研究】土地增值税清算扣除秘籍系列（一）
【实务研究】土地增值税清算扣除秘籍系列（一）目录一、扣除原则土地增值税清算税前扣除四大原则（一）土地增值税清算税前扣除四大原则（二）土地增值税清算税前扣除四大原则（三）土地增值税清算税前扣除四大原则（四）成本费用归集的四大原则8房地产企业如何理解“实际发生”+“合法凭证”？二、成本扣除土地投资行为土地增值税拿地成本的确认以房换地土地成本的确认房地产公司土地更名时土地价款的扣除红线外支出是否作为土地增值税土地成本的构成部分取得土地过程中8大扣除业务涉税风险以“案”解说土地增值税成本扣除的六个“标尺”装修费用的软装修成本，能否在土地增值税税前扣除？三、利息扣除房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？房企应关注“两税”利息支出扣除有哪些区别债权融资费用“两税”税前扣除问题四、税金扣除清算后尾盘销售，税金不能作为扣除项目？土地增值税清算，地方教育费附加，如何扣除？土地增值税清算，税费扣除要合规土地增值税与相关税费的扣除五、加计扣除房地产开发企业加计扣除之土地成本加计扣除之旧房转让需注意的四个问题转让旧房，土地增值税如何计算？房产开发企业加计扣除之在建工程（烂尾楼）再谈“项目收购款”的加计扣除房地产开发企业加计扣除之向政府缴纳的规费、基金房企“加计20%扣除”，你是怎么理解的？六、其他扣除开发费用如何税前扣除？房产企业开办费的核算将直接影响土增税负土地增值税清算时，“费用”扣除的能与不能营改增前后土地增值税税金扣除的差异七、争议专区土地增值税25个争议专题一、扣除原则土地增值税清算税前扣除四大原则（一）土地增值税作为房地产企业的重头大税，备受税务机关和企业的观注，土地增值税税前扣除应遵循四大原则：真实性原则；实际支付原则；合法有效凭证；准确合理分摊。
【案例】房产企业签订虚假合同虚增基础设施建设费A房地产公司财务资料：公司一、二期项目中用于基础设施建设的植被、石景费用高达 803.50 万元，占开发总成本9680.70 万元的 8.3%。
房地产企业土地增值税清算中利息扣除的税务处理
房地产企业土地增值税清算中利息扣除的税务处理分析房地产企业土地增值税清算中利息扣除有其特殊之处，需要根据相关税收政策加以梳理和分析。
一、资本化利息调整并入财务费用中扣除根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定，房地产开发费用作为计算增值额的扣除项目，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（四）项的规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
实务中，如果房地产企业执行《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）第二十六条的规定，设置了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目，其中借款费用是指符合资本化条件的借款费用，则借款费用应调整至财务费用中计算扣除；如果房地产按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，设置了土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目，其中资本化的借款费用在开发间接费中核算，则资本化借款费用应从开发间接费调整至财务费用中计算扣除。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项的规定，计算增值额的扣除项目房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
由此，如果房地产企业执行财会[2013]17号，资本化的借款费用在借款费用成本项目中核算，扣除项目房地产开发成本中的开发间接费用不包括资本化的借款费用，计算土地增值税扣除时一般不会造成重复扣除；而如果房地产企业按照国税发[2009]31号核算开发产品的成本，资本化的借款费用在开发间接费成本项目中核算，在计算土地增值税时调整至财务费用中扣除，扣除项目房地产开发成本中的开发间接费就不包括资本化的借款费用，房地产企业要防范重复扣除。
土地增值税中利息支出据实扣除应注意七点！
土地增值税中利息支出据实扣除应注意七点！土地增值税清算中，对利息扣除有两个选项，一是可以选择据实扣除，二是可以选择计算扣除。
选择据实扣除应注意以下问题：一、据实扣除最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
“同类同期贷款利率“指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
在我国，各商业银行的利率都是执行人民银行规定的统一利率，即基准利率，并可以在一定范围内上、下浮动。
基准利率是中国人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。
我国一直在稳步推进利率市场化改革，在商业银行“贷款利率封底不封顶”的情况下，如何执行“最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率”的这一规定？是否计算土地增值税时的扣除也不受限制？这些有待国家税务总局进一步明确。
二、超期利息和罚息不得扣除。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第（二）款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
房地产开发企业向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息支出，不得作为利息支出在土地增值税税前扣除。
三、向非金融机构借款利息不能扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供“金融机构”证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
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【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务土地增值税清算：利息扣除需合规
土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
而土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机
构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
可见，在土地增值税扣除项目中，正确归集利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。
笔者提醒纳税人注意的是，利息扣除时不能忽视以下几个问题。