物业管理招标投标讲义
物业管理招标投标教案课件
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一、物业管理市场化基本概念
（3）物业管理企业设立专资质审查制度。 国家建设部和各地方政府物管行政部门，对物业管理企 业的设立及其资质审查都作出了规定 （4）物业管理的各类契约文本也相应出台。 （5）业主委员会的组建及其运作规范，也由各地政府相 应制定。 （6）物业管理运作法制，也由各地政府相应制定出来。 符合市场经济的公平性，公正性以及竞争机制一些运作规 范也相应出台。
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二．物业管理招标投标的基本概念
1.什么是物业管理招标
招标投标在国际上已经运用一二百年，成为一种习惯作 法。其内容涉及较广，如建筑工程中，勘察，设计，施工， 监理，装潢，政府的宗采购，整套机电设备订货等。
物业管理招标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形 式。
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东南大学远程教育
物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的 双向选择，根据《招标法》的法律规定，招标投标活动中 必须遵循“公开，公平，公正和合理”原则。
1）公开原则
所谓公开原则，就是说如果物业管理定为公开招标投标 按公开原则，必须召开新闻发布会，在报刊，电台，电视 上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求和条件公 开告诉一切想投标的物管企业。
c）在各地方政府物业管理行政主管部门关心下，各地 也相应成立了行业协会
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一、物业管理市场化基本概念
2）市场运作环境趋于成熟
物业管理市场运作环境是指为规范物业管理运作而制定 的相关法律政策，法制。其主要有：
物业管理招标与投标运作讲义课件PPT课件(57页)
一个物业公司经理的疑问？？
课堂讨论： 该发展商的做法是否合法？ 为什么？
任务一 如何组织与实施物业项目的 投标
一、物业招标的类型 1、按照物业的不同类型 2、按照物业管理项目服务的内容和招标人
的不同要求 3、根据物业管理招标的主体 4、根据物业管理服务的内容
案例讨论
小品饰演（5分钟）
1、前期物业管理招标投标的原则 2、选择招标方式 3、资格预审、开标 4、评标 5、中标签订合同 6、投标 7、行政备案
五、物业管理招投标的程序
1、选择招标方式 成立招标机构 2、编制招标文件 投标截止日期在15日内 3、进行招标行政备案 10日内 4、发出招标信息 5、提供招标文件 6、资格预审 7、组织现场考察 8、召开标前会议 9、收存标书 10、开标
①招标人及招标项目简介 ②物业管理服务内容及要求 ③对投标人的要求
要求投标人必须交纳投标保证金
④评标标准和评标方法 ⑤招标活动方案 ⑥物业管理合同的签订说明 ⑦其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容
六、物业管理招标文件的编制
（一）投标邀请书
与招标公告的目的相同，可归为招标文件的一部分，也可以单 独寄发。
1、公开招标
是指招标人通过公共媒介发布公告，邀 请所有符合投标条件的物业服务企业参加投 标的招标方式。
2、邀请招标
也叫有限竞争性招标或选择性招标，是 指招标人预先选择若干家（至少三家以上） 有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招 标方式。
请思考公开招标的优缺点？
优点： 1、最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则。 2、有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选
（二）招标实施阶段
1、购买、阅读招标文件 2、参加标前会议及考察现场 3、制定管理服务方法及工作量 4、制定资金计划 5、标价试算 6、标价评估及调整 7、办理投标保函 8、编制标书 9、封送标书、保函
物业管理的招标与投标教材
物业管理的招标与投标教材.x2024年合同目录第一章：招标投标概述1.1 招标投标的定义与重要性1.2 招标投标的基本原则1.3 相关法律法规概述第二章：招标准备2.1 招标需求分析2.2 招标文件的编制2.3 招标公告的发布第三章：投标准备3.1 投标资格与条件3.2 投标文件的编制3.3 投标策略与技巧第四章：招标流程4.1 招标文件的发售与获取4.2 投标文件的提交4.3 开标、评标与定标第五章：投标流程5.1 投标文件的准备与提交5.2 参与开标与评标5.3 合同谈判与签订第六章：评标方法与标准6.1 评标委员会的组成与职责6.2 评标方法的分类6.3 评标标准与流程第七章：合同的签订与管理7.1 合同的签订条件7.2 合同的条款与内容7.3 合同的履行与管理第八章：招标投标争议处理8.1 争议的类型与原因8.2 争议的处理程序8.3 法律救济途径第九章：招标投标的法律风险与防范9.1 法律风险的识别9.2 法律风险的防范措施9.3 风险管理策略第十章：国际招标投标的特殊考虑10.1 国际招标投标的特点10.2 国际法律与惯例10.3 跨文化沟通与协调第十一章：案例分析11.1 招标投标成功案例11.2 招标投标失败案例11.3 案例总结与启示第十二章：招标投标的未来趋势12.1 数字化与信息化12.2 绿色招标投标12.3 创新与可持续发展第十三章：附录13.1 招标投标相关法律法规清单13.2 标准招标文件样本13.3 标准投标文件样本第十四章：合同生效与签字14.1 合同生效条件14.2 签字栏14.3 签订时间14.4 签订地点（本教材目录结束）合同编号______第一章：招标投标概述1.1 招标投标的定义与重要性招标投标是一种公开、透明的采购方式，广泛应用于各类项目和工程。
其目的是通过竞争机制，选择最优的供应商或承包商，确保项目质量和效率。
1.1.1 招标定义招标是指招标方公开或邀请潜在投标方参与竞争，以确定合同条件和选择中标方的过程。
《物业管理投标》PPT课件
一流的体育场馆
体育场（配套训练附场）： 主馆可承接体操、艺术体操、 篮球、排球、手球、羽毛球、 乒乓球、蹦床等国际国内赛事。 游泳跳水馆：椭圆形钢筋混凝 土结构，焊接球网架结构屋顶。 馆内可承接游泳、花样游泳、 跳水、水球等国际国内赛事。 一场两馆均严格按照可承担大 型国际国内赛事的要求，配备 完善的中央空调、热水供应、 智能化管理、消防、水处理、 特殊照明、音响、电子显示屏、 计时计分、音视频传输等系统， 并完善配备了可承接高标准赛 事的各类功能用房。
完善的配套服务功能
各场馆建有共计40000 余平方米的架空层、商场 及其它回廊空间，可为大 型会展、超市提供充足的 商业经营空间，建立良好 的会展、营销环境。停车 区域宽阔，可停放车辆 3000余台；占地15亩的大 型公共汽车始发站可提供 良好的公交服务；区域道 路网四通八达，安全监控 设施遍布场馆周边，水、 电、气等供应功能齐全。
创新思维，组织答辩
知己知彼，合理报价
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不急不躁，步步为营
19.08.2021
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株洲市体育中心
物业管理投标书
投标人：燚鑫物业公司 制作成员：
关于株洲体育中心
全新的规划设计理念
体育中心总占地840余亩， 集体育、文化、休闲、商贸、 会展、房地产开发于一体，规 划为场馆区、游乐区、奥林匹 克花园三个相辅相成的功能区 域。项目由中国建筑大师崔恺 设计，主要体育建筑构筑于一 个整体平台上并通过900余米的 钢构屋顶相连，形成浑然一体、 巨龙戏水之势。整个场馆建筑 方案设计很好地体现了建筑艺 术与体育功用、竞技与休闲、 传统与现代文化的完美结合， 整个建筑群宏伟壮丽，气势磅 礴。
│活动及重大事件策│
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物业管理的招标与投标PPT课件
• 引言 • 物业管理基础知识 • 物业管理招标 • 物业管理投标 • 案例分析 • 结论
01
引言
主题简介
物业管理招标与投标的基本概念
01
招标和投标的定义、目的和意义，以及在物业管理中的重要性。
物业管理招标与投标的流程
02
从招标文件的编制、发布公告、投标资格审查到开标、评标、
03
物业管理招标
招标流程
确定招标条件
明确物业管理招标的范围、要求和资格条件 ，制定招标方案。
发布招标公告
通过媒体、网络等渠道发布招标信息，邀请潜 在投标人参与。
投标人资格预审
对提交申请的投标人进行资格预审，筛选符合条 件的投标人。
招标文件发放
向通过资格预审的投标人发放招标文件，明确招标 要求和相关事宜。
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案例分析
成功案例介绍
01
02
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成功案例一
某大型商业综合体物业管理招 标
成功案例二
某政府办公楼物业管理招标
成功案例三
某高校校园物业管理招标
成功案例四
某住宅小区物业管理招标
失败案例分析
失败案例一
某写字楼物业管理招标失败案 例
失败案例二
某医院物业管理招标失败案例
失败案例三
某体育馆物业管理招标失败案 例
失败案例四
某商场物业管理招标失败案例
案例总结与启示
成功案例总结 成功中标的关键因素
中标后的管理措施和经验
案例总结与启示
失败案例总结 失败的主要原因和教训
如何避免类似问题发生
案例总结与启示
01
启示和建议
02
03
物业管理实务精讲班第3讲讲义物业管理招标投标
物业管理实务精讲班第3讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理实务精讲班第3讲讲义内容提要一、内容提要1．物业管理招标投标及其特点2．物业管理招标投标的原则与要求3．物业管理招标投标的策划与实施4．物业管理招标的类型5．物业管理招标的方式6．物业管理招标的内容7．物业管理招标的条件与程序8．物业管理投标的条件9．物业管理投标的程序10．物业管理投标的策略技巧11．制定物业管理方案(1)制定物业管理方案的一般程序(2)制定物业管理方案的要求(3)物业管理方案的基本内容(4)制定物业管理方案的要点及方法二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
考试基本要求掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。
熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。
了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。
考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲要求来定)。
物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。
物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。
物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。
本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。
第一节物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念首先，要将招标和投标加以区分。
(一)物业管理招标1．物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
物业管理招投标PPT课件
评审投标方的信誉和口碑，了解 其在行业内的声誉和业主评价，
以判断其可靠性和服务质量。
合同条款要点
服务期限
明确物业服务的期限，以及合同到期 后的续约方式和条件。
费用支付
明确物业服务费的支付方式、时间和 标准，以及滞纳金等相关费用的规定。
违约责任
规定合同双方在违约情况下的责任和 赔偿方式，保障双方的权益。
功的经验和教训，为未来的发展提供借鉴。
展望
技术进步对招投标的影响
随着互联网和信息技术的不断发展，未来的物业管理招投 标将更加便捷、高效和透明。
市场发展趋势
未来，随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，对 物业管理服务的需求将不断增加，这将推动物业管理招投 标市场的进一步发展。
政策法规的影响
政府对物业管理行业的政策法规将直接影响招投标市场的 发展，未来需要关注相关政策法规的变化，以便及时调整 市场策略。
开标
按照规定的时间和地点，公开开标， 宣布投标人的名称、报价和其他相关 信息。
评标与定标
组建评标委员会
组建由专家和相关人员组成的评 标委员会，负责对投标文件进行
评审。
评标
评标委员会根据招标文件的要求和 标准，对投标文件进行详细评审， 并形成评标报告。
定标
根据评标报告，确定中标候选人， 并发出中标通知书。
物业管理招投标ppt课件
目录
• 物业管理概述 • 物业管理招投标流程 • 物业管理招投标要点 • 物业管理招投标案例分析 • 总结与展望
01 物业管理概述
定义与特点
定义
物业管理是指物业服务企业接受业主委托，按照国家法律法规和合同约定，对 物业及其配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境 卫生和秩序的活动。
物业管理招标与投标运作讲义课件
第九页，共五十七页。
3、?前期物业管理(guǎnlǐ)招标投标管理(guǎnlǐ)暂行方法?于2003 年9月1日起实行。其中规定，在业主大会选聘物业管理(guǎnlǐ)公 司之前，由建设单位通过招投标的方法选聘物业管理(guǎnlǐ)公司 实施前期物业管理(guǎnlǐ)。
开招标方式。
第十六页，共五十七页。
请思考(sīkǎo)邀请招标的优缺点？
优点： 可以保证投标单位(dānwèi)有相关的资质条件和管理
经验，信誉可靠。 缺点： 1、由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑
就缩小了。
2、容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成 招标人和投标人的作弊现象。
第八页，共五十七页。
➢〔三〕以法制形式促进(cùjìn)全面推广阶段
1. 2000年元月l日起正式施行的?招标投标法?侧重于设 备采购和工程建设工程的招标活动，而对物业管理的招 投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。
2.2003年9月1日起施行的?物业管理条例?第二十四条规 定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相别离 的原那么住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选 聘(xuǎn pìn)具有相应资质的物业管理公司；
工程二 物业管理招标(zhāo 与投标运 biāo) 作
请大家谈谈(tán tán)对这两幅漫画的感想。
第一页，共五十七页。
导入：物业管理招投标的概念(gàiniàn)
一、招投标的概念 物业管理招标： -----物业管理招标是物业管理效劳产品
预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、 业主大会或物业所有权人根据(gēnjù)物业管理 效劳内容，制定符合其管理效劳要求和标准 的招标文件，由多家物业效劳企业或专业管 理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞 投者，并与之订立物业管理效劳合同的一种 交易行为。
物业管理实务精讲班第4讲讲义物业管理投标的条件、程序与策略技巧_
物业办理实务精讲班第4讲课件讲义〔环球职业教育在线〕物业办理实务精讲班第4讲讲义物业办理投标的条件、程序与策略技巧(一)参加物业办理投标的条件1．法律法规规定的要求按照相关法律、法规的要求，参与物业办理投标应当是具有相应物业办理企业资质和承当招标工程能力的法人企业。
物业办理企业在国内参与投标业务的，必需取得《企业法人营业执照》和当局行政主管部分颁布的《物业办理企业资质证书》。
具体可参照建设部2004年3月公布的中华人民共和国建设部令第125号《物业办理企业资质办理方法》的相关规定。
2．招标方规定的要求在物业办理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业办理企业资质，一般还会要求投标方具有办理与投标物业类似工程的经验与业绩，并对投标人在资金、办理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻工程的负责人、办理团队的条件，物业办理效劳内容和效劳尺度，投标书的制作、技术尺度和合同条款等方面作出明确具体的要求。
(二)物业办理投标的程序1．获取招标信息按照招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。
2．工程评估与风险防范在获取招标信息后，投标人应首先组织经营办理、专业技术和财政等方面的人员对招标物业进行工程评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行筹划，制订相应的投标策略和风险控制办法，确保投标的成功或防止企业遭受损掉。
(1)工程评估工程评估一般分为两个阶段，即初选阶段，筹办和实施阶段。
初选阶段的评估主要是在查询拜访、研究资料的根底上对工程进行阐发、预测和评定，目的是确定是否参与投标；筹办和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的查询拜访和进行技术、经济论证，并在此根底上确定最正确投标策略和办理方案。
工程评估主要包罗以下几个方面的内容：1)投标物业的根本情况投标人在阐发招标物业工程的根本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。
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深圳房地产和物业管理进修学院 李 钊
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第一章 物业管理招标条件
一、 物业项目应具备的条件
1. 符合政府颁布的规模要求 2. 按照政府规定建立并交纳专项维修资金 3. 按照有关规定配备物业管理服务用房 4. 在招标之前编制完招标文件 5. 完成物业管理招标备案 法律、 6. 法律、法规所规定的其他要求
开标、 四、 开标、评标阶段
1. 按照招标文件依法确定评标委员会 按照招标文件规定地点、 2. 按照招标文件规定地点、时间现场公开 开标 3. 评标委员会按照招标文件规定的评标方 式、标准公平、公正地进行评审 标准公平、 4. 按照招标文件规定进行答辩 评标委员会提出书面评标报告， 5. 评标委员会提出书面评标报告，推荐合 格的中标候选人
四、招标公告 1. 标的 2. 招标对象 3. 招标组织机构名单 4. 招标说明 5. 招标要求
五、评标方法、定标原则 评标方法、 1. 评标项目 2. 标书要求 3. 现场答辩要求 4. 评审具体标准 5. 定标原则
第四章 物业管理投标文件
一、 1. 2. 3. 理 4. 5. 6. 编制原则 针对性要强 有可操作性 确定的服务项目、 确定的服务项目、收费价格必须合 体现企业品牌优势 围绕招标文件要求 充分考虑业主素质和需求
二、 招标人应具备的条件 开发建设单位招标的： 开发建设单位招标的： 1. 独立承担民事法律责任能力的法人 2. 依法具有前期物业管理的资格 业主大会、业主委员会招标的： 业主大会、业主委员会招标的： 1. 必须按照法定程序成立业主委员会 向全体业主公告， 2. 向全体业主公告，接受业主监督 经全体业主面积过半数、 3. 经全体业主面积过半数、业主总人数过半数以 上同意， 上同意，书面记名投票形成业主大会决议 三、 投标人应具备的条件 1. 独立承担民事法律责任能力的法人 2. 具有相应的物业管理企业资质等级
所有权人“双过半”决策权的变化： 所有权人“双过半”决策权的变化：
业主共同决定的事项， 物权法》使与原《 业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业 管理条例》中双过半决策方法发生根本变化： 管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：
原《条例》的“双过半”： 条例》 双过半” 《物权法》的“新双过半”： 物权法》 新双过半”
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பைடு நூலகம்
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为了给以后的司法审判保留有效证据， 为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之 二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化
内容也发生了根本变化： 内容也发生了根本变化：
物业管理条例》第十二条规定： 原《物业管理条例》第十二条规定： 1. 制定和修改业主公约 2. 制定和修改业主大会议事规则 3. 选聘和解聘物业管理企业 4. 专项维修资金使用和续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２ 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通 过 《物权法》修改为： 物权法》修改为： 1. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 2. 改建、 改建、重建建筑物及其附属设施 决定上述事项， 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 2008.05.11 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
25.10%
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同意
反对或弃权
不参加
同意
反对或弃权
同意
反对或弃权
为了给以后的司法审判保留有效证据， 为了给以后的司法审判保留有效证据，双过 半投票权决策应该实行实名制
内容也发生了根本变化： 内容也发生了根本变化：
原《物业管理条例》第十二条规定： 物业管理条例》第十二条规定： 1. 业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求 意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１ 意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权 的业主参加 2. 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１ 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通 过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／ 以上投票权业主 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有 ／2以上投票权业主 参加，并经参加业主之中投票权1／ 以上同意通过 参加，并经参加业主之中投票权 ／2以上同意通过 物权法》修改为： 《物权法》修改为： 1. 制定和修改业主大会议事规则 2. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 5. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项， 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 2008.05.11 总人数过半数的业主同意
4. 发出中标通知书 5. 签订物业服务合同 6. 封查归档招标投标文件 7. 依法向政府主管部门备案 招标人应自确定中标人之日起十五日内， 招标人应自确定中标人之日起十五日内， 向有关行政监督部门提交招标投标情况的书 面报告， 面报告，并进行备案
第三章 物业管理招标文件
一、 编制原则
1. 公开、公平、 公开、公平、公正 2. 明确性 3. 指导性 4. 合法性 5. 应确定物业管理的质量标准、管理 应确定物业管理的质量标准、 水平 应确定投标、开标、 6. 应确定投标、开标、定标的日期以 及评标标准
2008.05.11
序
一、 准备阶段
1. 成立招标组织 2. 确定招标方式 确定招标项目、 3. 确定招标项目、招标指导思想及原 则 4. 编制招标文件 5. 向政府主管部门备案
二、 招标阶段
1. 发出招标公告或邀请通知
向投标单位提供招标文件， 2.向投标单位提供招标文件，接受咨询
3.审查投标单位资格， 3.审查投标单位资格，确定并书面通知参 审查投标单位资格 加竟标的物业管理公司 4.签收、密封、 4.签收、密封、保存投标书 签收
组织架构、 3. 组织架构、工作计划与物质装备 4. 具体服务措施与指标的承诺 5. 维修保养计划与措施 6. 管理费用的收支预算方案与管理 7. 提高服务水平的新设想 8. 便民措施与社区文化 9. 对房地产销售配合与促进措施与建 议
三、投标文件组成
1.商务文件 1.商务文件 用以证明投标人履行了合法手续及招标 人了解投标人商业资信、 人了解投标人商业资信、合法性的文件 一般包括投标保函、 一般包括投标保函、投标人的授权书及 证明文件、 证明文件、数年内公司未被诉讼以及审计 报告书、 报告书、投标人所代表的公司的资信证明 等
中标、 五、 中标、合同签订阶段
1. 确定中标人 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和 推荐的中标候选人确定中标人 招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人 2. 中标条件 （1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综 合评价标准——即获得最佳综合评价 能够满足招标文件的实质性要求， （2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审 的投标价格最低——即最低投标价 但投标价格低于成本的除外
《物业管理条例》的修改 物业管理条例》
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
379号国务院令 号国务院令-------504号国务院令 号国务院令 号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府” 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导 与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“ 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定” 决定” 第十二条投票权方式与《物权法》 第十二条投票权方式与《物权法》一致 第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约” 业主临时公约为“ 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临 时管理规约” 时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“ 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业 主委员会执行业主大会的决定事项” 主委员会执行业主大会的决定事项”
二、投标文件编制的主要内容 1.简要介绍投标人概况和经历 1.简要介绍投标人概况和经历
关键突出类似物业项目的管理服务经验与以往的业绩
2. 物业管理整体设想与理念
住宅区—突出居住、服务、便捷功能， 住宅区—突出居住、服务、便捷功能，重点日常维护修缮 高层楼宇—提高档次，重点日常设备运行 高层楼宇—提高档次， 写字楼—侧重提供舒适的工作环境，重点突出清洁、 写字楼—侧重提供舒适的工作环境，重点突出清洁、安全 商业楼宇—营造良好的商业形象，重点保安、 商业楼宇—营造良好的商业形象，重点保安、清洁 工业厂房—做好各项后勤保障，突出运输、安全， 工业厂房—做好各项后勤保障，突出运输、安全，尤其是 能源保障 医院物业管理—重点能源保障， 医院物业管理—重点能源保障，清洁消毒防范交叉感染
3. 几种废标情况
（1）投标人资格不合格 （2）未依招标文件的规定投标 （3）投标文件为不符合要求的投标 借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、 （4）借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、变造的 文件投标 （5）伪造或变造投标文件 （6）投标人直接或间接地提议给予或同意给予招标人 或其他有关人员任何形式的报酬或利益， 或其他有关人员任何形式的报酬或利益，促使招标人在招 标过程中作出某一行为或决定， 标过程中作出某一行为或决定，或采取某一程序 （7）投标人拒不接受对计算错误所作的纠正 （8）所有投标价格或评标价大大高于招标人的期望价
三、招标书的主要内容
1. 物业项目的综合说明 2. 物业规划开发建设的概况 物业设备、 3. 物业设备、设施情况 4. 物业管理招标内容及要求 5. 专项维修资金及管理用房 6. 有关招标投标方面的说明 投标、 7. 投标、开标方式及时间