鹿泉寺家庄项目定位报告

主体已 封顶
目前没 有
规划规 模巨大 ，升值 前景无 限
鹿泉市 证
开盘时 3950
香缇小郡
3栋18层
中高档
高层
剩余10 套左右
完工
清盘阶 段
幼儿园 、商业
宜居社 区，配 套齐全
鹿泉市 证
4、周边项目分析
1. 热销、滞销户型： 80—95㎡两室热销、110㎡以内的大两室及小三室次之； 120㎡以上的大户型销售较慢，130㎡以上户型滞销。 2. 购买人群： 地缘性客户为核心，周边居住人群及高校教师； 借鉴： 户型以80—95 ㎡两室及110 ㎡以内小三室 为主，满足主 力客群需求。
其价格优势明显
4、周边项目分析
7. 后期上市量较大，竞争日益加剧：
实现高性价比品质定位 提升竞争力；
在售：周边在售楼盘四个左右，规划总建面约 240000
万㎡；
先入为主，抢占市场；
快打快消，加快资金回 笼；
4、周边项目分析
面临的问题回顾
市场：相关部门管控严重+竞品多为现房或准现房销售 项目周边：无高端环境+无高品质楼盘 项目自身：鹿泉市证+交通不便+配套欠缺+位置较偏+无成熟商业氛围及支撑因素……
中档定位，填补 市场空白，迎合 市场需求。 简欧社区风格迎 合市场需求，规 避同质现象，提 升楼盘品质 文化主题定位考 虑差异化的同时 ，也要满足主要 客群青年人对健 康时尚、运动型 社区的偏好。 社区规划底商、 幼儿园、会所等 配套，满足生活 所需的同时，提 升品质
市场竞争力不高；
5. 社区配套：
农业银行、国大生活超市、寺家庄村第五卫生所
单位企业：
寺家庄镇 人民政府
2、地块情况简介
地块概况:
配套欠缺； 交通不便； 周边为耕地、村落； 属于村庄的边缘；
二、项目定位依据及定位
1、宏观环境及政策分析 2、石家庄房地产市场分析 3、项目SWOT分析 4、周边项目分析 5、项目定位分析 6、目标消费群体分析 7、户型配比分析 8、文化主题定位
结 论
5、项目定位分析
中档品质，高档宣传，具有独特外立面、
丰富生活配套的欧式小品楼盘ຫໍສະໝຸດ Baidu
6、潜在消费客群分析
客户特征
年龄层次：25—50岁之间为主力， 人群特点：经济基础较差，对总房款、首付款敏感； 购房目的：自住为主，如年轻群体婚嫁； 购房需求：首次置业为主，改善性住房需求相对较少， 注重实用性、经济性。
劣势分析 (Weaknesses) 周边耕地、村落分布，居住环境及氛围较差； 位置偏僻靠里，看不到项目实景，不利于后期宣传； 缺乏大型购物、医疗、娱乐休闲等生活配套设施； 周边多为中低档楼盘，无法做成高档住宅提高利润； 离石家庄市区较远，无法吸引市区居民前来购买； 鹿泉市证，易使部分客户产生抵触心理；
鹿泉寺家庄项目
前期定位提案
鹿泉寺家庄项目前期定位提案
一、项目基本情况简介
1、项目基本资料 2、地块情况简介 3、周边未来规划
1、项目基本资料
项目基本概况 区位：项目位于石家庄市西南方向红旗大街南延线寺家庄镇 规模：一期28亩,按照3.5%容积率计算，一期总建筑面积约为65000㎡。 交通：303路 配套：河北师范大学美术学院附中、寺家庄镇中学、中国移动、中国电信、
销售速 度
工程进 度
促销活 动
配套
核心卖 点
土地性 质及证 权
价格
华硕苑
3栋多层
中低档
多层
90多两 室、 110小 三室、 130大 三室
未开始 销售
主体已 封顶
交2000 元抵 10000 元
多层结 构，主 体封顶
鹿泉市 证
预计 4000左 右
城市傲居
2栋27层
中高档
高层
98两室 、106 三室
10月份 开盘、 销量在 50%
1、宏观环境及政策分析
“房”款难贷，各级开发 企业变相融资不断
存款准备金率已达21.75%历史超 高位，今年多次加息 众开发企业低价入市融资 与“房地产”有关一切金融贷款 全部叫停
警示： 1、快速回款，现金为王 ，解决资金压力
2、众多楼盘压价回款，
必将冲击整体楼市价格
限购、限价等政策轮番调 控，打压不断
4、周边项目分析
调研范围： 寺家庄镇周边楼盘 红旗大街沿线楼盘
4、周边项目分析
项目周边楼盘：金水湾、城市傲居、香堤小郡、华硕苑小区
可类比项目的原因：
与本案同处于寺家庄镇的位置；
证件为鹿泉市证； 购房客户群体较相近。
4、周边项目分析
项目名称
总建筑面 积
档次
建筑 形态
主力热 销户型
机会分析（Opportunities） 目前石家庄西南方向楼盘开始聚集，红旗大街沿线 会为项目价值带来提升； 城市发展使大量乡镇居民涌入城市，需求增大； 本案为鹿泉市证，不受限购，利于投资。
威胁分析 (Threats) 周边在售项目众多，会影响销售； 房地产调控持续加压，银根的收紧迫使开发商 产生低价潮； 外来房企纷纷进驻，大量高性价比房源上市， 提升楼市整体品质的同时，对本土企业及项目 必将产生不小冲击；
③ 一线企业入住，竞争日益激烈，加之调控政策下，市场的萎靡观望，高性价比品质更能赢取市场，石 市房地产进入品质竞争时代：拼价格、拼宣传、拼品质（景观、智能化等）。 ④ 限购限贷一系列强力度调控，使市场“价未涨，量先跌”
6月份全国25城市房价下跌，石家庄跌幅全国第二，5、6月市住宅成交量已出现波段性下滑。
省会20—35岁的首次置业的中青年为主；
少量周边郊县客户，如元氏、高邑、赞皇。 3. 价格敏感度： 客群对该区域楼盘价格较为敏感，抵触高单价或高首付房源; 总房款40万，首付15万左右为一个分水岭，首付15万以上抗性较大
4、周边项目分析
4. 档次定位：
多为中低档楼盘，缺少高端品质大盘； 竞品项目基本为“现代简约”形式，欧式风格、英式风格为市场空白； 建筑形态多为现代简约板楼，缺少文化概念的引入，
4、周边项目分析
不宜低端住宅： 依据一：虽消化速度较快，但总体利润率低。 依据二：单套首付比例低，回款量受限制。 依据三：项目地段较偏，低档定位无法吸引购买，打开市场。 依据四：价格低，故相关配套等造价低、卖点容易缺失，不利于后续销售 。 依据五：不利于市场口碑宣传，树立整体项目品牌、企业品牌。
5、项目定位分析
启示
周边发展不完善，热销项目大多建有社区底商，满足客户生活需求； 建有社区会所、幼儿园等，性价比较高的项目，被市场高度认可， 如香堤小郡； 大规模项目，景观品质较好。康桥郡引入水系， 安联青年城、晟地丽江城特色景观组团，项目品质显著提升，销售较快。
4、周边项目分析
6、证件差异导致价格、人群的差异： 周边项目基本为鹿泉市证 鹿泉市证与石市证目标客群选择上存在一定差异，周边石市本市居 民对鹿泉证抗 性很大，来石市务工青年，对其抗性不大； 鹿泉市证盘定价远低于石市证楼盘，对于首次置业的青年群体来说 我项目为鹿 泉地块，证件 优势欠缺，需 用较高性价比 提升价格，吸 引更多客群， 获最大利益。
不宜设计130㎡以上大户型：
根据市场需求，主力户型为80-95㎡两室，95-110㎡小三室，针对周边少数高端群体可设少部分120-130㎡ 三室户型。
7、户型配比分析
辅助户型15% 95-110㎡ 小三室（10%） 120-130㎡ 三室两厅两卫（5%）


我项目可根据规划设计需求少量搭配一室户型。
限购令下，二套以上购房需求影响较大，此部分人群短期内难以大量购房，故120㎡以上改善性住房需 求被压制； 周边已售项目核心客群青年首次置业为主，80-95㎡的两室购买力最大，其次是95-110㎡的小三室、120 ㎡以上户型消化困难，130㎡以上户型滞销；
中档住宅
？
5、项目定位分析
中档定位，高档宣传的优势： 中档定位减少硬件建设成本，减少资金压力。 中档定位，总房款较低，符合核心消费群体及市场需求。 中档定位，高档宣传，在减少开发商投资风险的同时，树立企业品牌。 高档宣传，能让客户感觉到性价比比较高，促进成交，加快资金回笼， 减小开发压力。 中档定位，高档宣传，提高项目市场竞争力，争取最大利润回报。
① 规划引导，促使整体地产格局发生改变 石家庄从“一城、一环、四组团” 布局转为“一城三区三组团”，石市重点向西、北发展 火车站南迁，交通中心南移，促使南部配套升级，直接引导购房群体的购房心理及选择。 ② 城中村改造，土地上市量激增，供大于求，竞争加剧
石家庄随着城乡一体化进程加快，二三环附近开发量骤增，市场竞争再度加剧。
重点客户群（30—40%）
目标群体划分
市区外来务工青年，无居住地域偏 好
核心客户群（50—60%）
项目周边居民及附近企业员工 如：寺家庄镇政府
游离客户群（10%以下）
周边县市客户，如元氏、赞皇 高邑，以及少量投资者
7、户型配比分析
不宜设计一室户型： 项目目标群体以首次置业为主，且多为婚房，两居室需求旺盛； 在严厉市场调控下，购房群体选择更为谨慎，首次置业选择两室，一步到位成为市场趋势； 一室户型实用性较差，逐步成为市场滞销产品； 住宅投资受到严重打压，一室投资逐渐退却； 市调显示，周边一室房源销售缓慢，如37度、天伦锦城，一室自入市至今，现房销售仍有很大存量；
住宅购房户慎重，两级分化严重 ，购房者观望情绪日益加重，严重 影响资金回笼
，我应灵活应变 3、今年4季度房企过冬
，预计此状况将越演越
烈
五证不全项目遇冷
河北地区对于房地产行业严格把控 ，五证不全的项目只能转为“地下 ”销售，靠低价吸引客户。
4、市场竞争激烈，应尽 快入市，抢占市场
2、石家庄房地产市场分析
2、石家庄房地产市场分析
限购限贷+土地上市量激增+外企入驻+相关部门严格把控· · ·· ··
启 示
以高性价比品质，提升项目竞争力 快打快消，迅速回笼资金
3、项目SWOT分析
优势分析（Strengths） 地块为净地，初期不会涉及拆迁； 地块便宜，比较容易收回成本； 周边有公交落站点，离主干道红旗大街 比较近； 处于寺家庄镇地段，周边有一定消费人群；
2、石家庄房地产市场分析
⑧“狼来了”，外来房企抢占省会市场 万达、恒大、华强、荣盛等已杀入石家庄，万科、广厦、保利、金地等欲跟其后，本地房 企大受打击。 外来企业特点： 因其企业项目众多，一切以快速回款为主，故实销价格均不高 （如万达精装公寓优惠完不到7000元/平米，恒大雅苑精装开盘均价 仅5000元/平右） 项目品质优异，企业品牌优势明显，众多客户不请自来 同时宣传推广多渠道“全面海铺”，采取报纸、网络、外销等众多宣传渠道 带来的影响： 一线开发企业进驻加速本土房企竞争洗牌 石家庄本土有实力的开发商在坚守市场同时，逐渐将战略转入石家庄周边 比如元氏、井陉、正定、藁城等地区发展，开辟新领域 周边郊县市开发量也很大，距离石家庄很近，严重分流石家庄中低端客户群体 外企入驻，提升了省会楼市整体品质，进入品质竞争时代
⑤ 国家对住宅市场的打压，引发商业地产群雄逐鹿 万达广场、勒泰中心等商业、商务地产抬头，成为投资新热点，改变市场的投资热点。
2、石家庄房地产市场分析
⑥随着省会生态、及规划发展的引导，别墅等高端项目大量上市 如西部山前、滹沱河畔，等地区，依托良好的外部景观资源，周边高端住宅异军突起。 ⑦存款准备金率提高+银行加息+“房”贷难贷，引发钱荒，此众多因素造成开发企业资金吃紧， “钱荒”使其陷入“血本融资”怪圈 事件： 2010.10月—2011.7月，存款准备金率一月一调，已达21.75%历史超 高位，2011年2、4、7月分别加息， 事例： 联邦“祥云国际”以年息24%高额融资（预售形式）； 南翟营团购价格仅3700元/平米、天洲沁园3900-4100超低团购价； 金正海悦天地一次性付款优惠达10%以上； 米氏家居年回报20%以上融资； 各金融机构房地产相关贷款利率同期上涨30%以上， 并对房地产投资严格限制； 舜地非法融资事件，震动社会。
应对方式
打造中高档住宅产品，完善社区商业配套，提升品质，增强竞争， 中档产品定位，高档宣传包装，填补市场空白，迎合市场需求； 简欧式水景社区风格，规避同质现象，提升楼盘品质；
丰富完善社区生活配套，规避周边偏远缺陷；
引入契合市场的文化主题定位，满足主要客群需求； 摒弃不被市场接受的新民居建设； 先入为主抢占市场，快打快消。