未来城考察报告

未来城----欧拉项目考察报告一、项目背景开发企业：中国水务地产集团（全资拥有）、湖北阜城房地产开发有限公司（2009年湖北阜城地产与中国水务地产集团进行重组，成为中国水务地产集团旗下的全资子公司）中国水务地产集团原名为华园控股有限公司（主营食品业务），于2009年10月，名称改为中国水务地产集团有限公司。

鉴于大股东中国水务在内地多年经营市政水务事业，与各地政府建立广泛良好的关系，并拥有各种土地资源，公司将今后业务发展的战略重点确定为以地产投资和地产开发业务为主。

到目前为止中国水务地产集团在武汉收购的楼盘主要有：（1）未来城项目（09年底完成全资收购，为商业和住宅项目）；（2）武汉凯越新都项目（10年5月完成收购，为高端住宅项目，水务地产集团控股改项目，具体持股比例不详细）；（3）阜城新都（武昌区街道口武珞路378号，原来由武汉凯越房地产开发有限公司开发建设的阜城新都楼盘项目，土地规划属于住宅和商用性质，占地面积5852平方米，建筑面积34926平方米，容积率5.97，建筑密度34%，建筑高度不超过100米，绿地率在20%以下，具体持股比例不详细，目前正在建设中）公司前期发展策略将以长江流域沿线的一、二线城市为基础，物色具有良好增长潜力的土地，通过收购、合作、兼并等多种措施积极扩充其土地储备。

把业务逐步扩展至中国其他二、三线城市，藉此为股东创造更大的投资价值。

二、项目所处商圈概况项目位于武汉市武昌区商业重心街道口商圈，该商圈地交通发达，高校、企事业单位林立，地理位置十分优越。

紧邻群光广场、新世界百货、流行视窗、的乐天城购物广场（由原洪山电影院改造而成2010营业，8层近3万㎡建筑面积）和在建的银泰购物中心旗舰店（10层，15万㎡）。

此地段人流量极大，商业氛围成熟，商业集群效益已经显现。

随着二环线的开通、地铁2号线和8号线在这里交汇，交通、医疗、教育、市政等配套十分完善，是武汉商家必争之地，投资价值独一无二。

群光广场是武汉地区最知名的百货卖场之一，经过9年的发展其业绩以紧随武汉广场，2009年群光的销售额突破13亿元RMB，多年来一直位居武汉单店销售的第二。

该商圈未来城主要竞争对手：流行视窗和乐天城本商圈内和未来城定位相似的购物中心有流行视窗和乐天城购物广场，他们目标客户群高度一致，将在未来形成直接的竞争关系，而且三家购物中心紧邻彼此，地理位置优势几乎等同。

她们的近身搏斗，将共同上演一场商业大战，而最终决定胜负的都由市场来检验！其中流行视窗已进入良性运营阶段，受到年轻消费者喜爱。

乐天城购物广场自去年开业以来，定位不准、商业招商失败、导致开业后不断调整，从而引发了一系列的不良连锁反应，交房延期纠纷、商户物业纠纷、租金纠纷、等等麻烦不断，多次爆发的群体性事件，使商户和乐天城矛盾公开化、扩大化，严重伤害了其商业形象，给社会带来不良影响。

三、未来城定位（针对商业）（未来城的宣传口号，向我们透露出她的商业定位！）“汉口有HAPPY ，武昌有未来城O’LA！”从其宣传口号和营业中的商业业态可以看出未来城的定位中低端客户消费群，主要以附件各大中院校学生和12—35岁年轻人为目标消费群！江汉路HAPPY，武汉最繁华、最热闹、最时尚、最赚钱的地方!未来城•欧拉，将江汉路HAPPY搬到武昌!全面复制并提升江汉路HAPPY先进、成功的管理模式，配以更有经验、更给力的策划团队，更科学、更有的放矢的管理方式，招募更优质的品牌合作商家!“未来城•欧拉”以江汉路HAPPY为样板，将60%以上面积划分为餐饮、娱乐、休闲业态，引进国内流行餐厅、小吃美食、酒吧花园、精品购物区、近百家小吃店，为街道口商圈“爱逛”人士打造武昌的时尚厂，欢乐厂，易趣厂。

未来城•欧拉，升级版HAPPY！为了实现武昌“HAPPY”的梦想，该企业聘请由HAPPY站台的老徐领衔的商业运营管理人才组建运营公司确保“未来城·欧拉”项目商业成功。

在原商业团队的运营管理下，在具有有后发优势和资金优势的情况下，“HAPPY”站台模式能否在此地成功复制，我们将持续关注！四、未来城项目主要经济指标如下：占地面积: 22312平方米总建筑面积: 150000平方米塔楼住宅：79800平方米裙房商业： 40000平方米（共4层每层自动扶梯个数：6组，观光电梯：2个）容积率: 5.37地下室： 30200平方米（两层）负一层为商业，负二层为地下车库（停车位：501 辆（按规相关规范其商业需要300辆停车位，住宅需要400辆停车位，目前停车位不能满足规范要求），停车位主要为住宅提供停车，其商业定位决定了她的商业对停车位的需求不大）。

五、未来城项目招商及租金情况招商情况：自2011年8月27号业开业以来，招商情况良好，商铺从负1楼至四楼招商火爆，商铺已满，且转租率很低，经过现场询问调查，网上查询，电话调查等多种方式初步得出未来城部分楼层租金情况！一1F商铺租金负一楼租金200—300元/㎡/月左右，具体价格根据商铺位置好坏而定。

免租期3个月，此层多划分为为10—30㎡，一般约20㎡左右的标准门面月租金都是6000元起步，大铺面角落铺面租金在200元/㎡/月左右，公摊率约45.2%。

以建筑面积25㎡为例，其实用面积约13.7㎡。

1F业态：流行服饰、品牌内衣、前线娱乐主要品牌有：猫人概念店、雅黛丽、卡拉佛、贝拉维拉、朵以、TESS NONO 、YES、CLUB 、JONE屈臣氏、麦当劳咖啡、仟吉西饼、发源地、夜时尚台球、苹果体验店、宇宙预言4D影院。

1F商铺租金一楼租金：沿街门面约1000/㎡/月左右（没查到准确租金，参考周边沿街商铺），一楼内部隔间租金元230—360/㎡/月左右，具体价格根据商铺位置好坏而定。

租金按季度支付，押金3万元。

公摊45.2%，无免租期，以建筑面积50㎡为例，实用面积约27.4㎡。

2F业态：运动休闲服饰、主题餐厅主要品牌有：杰之行运动营、佐丹奴、班尼路、美特斯邦威、堡狮龙；第一排牛排自助餐厅、全计茶餐厅、欢聚食客、星厨、天和食府、佛罗伦萨咖啡、怕怕罗蒂。

2F商铺租金（由于地形原因，该项目真正实现了双首层，所以部分2楼商铺实际上也是一楼商铺）二楼租金：200—360/㎡/月，具体价格根据商铺位置好坏而定。

租金按季度支付，公摊45.2%，无免租期。

3F业态：童装童玩、居家尚品主要品牌有：贝贝熊儿童超市、乖乖乐亲子乐园、迪士尼、虫妈童装、生态家家居、雅幕床上用品、佐登妮丝美音。

三楼租金：租金不详。

4F业态：运动休闲服饰、主题餐厅主要品牌有：三川麻辣风、芭拉印象餐厅、越秀概念餐厅、达达时尚餐厅、77乐自动餐厅、麻辣香锅馆、麻辣焖锅馆。

四楼楼租金：租金不详。

通过以上对未来城购物中心的商业定位、业态划分、主要进驻品牌的分析可以看出，未来城的商业定位清晰，所引进的品牌符合其商业定位，商业由HAPPY 站台的商业运营团队负责整个系统招商、运营，一些在HAPPY站台里有名的商家也加入了未来城项目中，这对其商业无疑是利好因素。

但我认为有不足之处，所引入的品牌比较平常，大部分在武汉比较常见，没有一些比较新的、符合其定位的、有人气又有宣传卖点的商家引入！比如服装品牌ZARA 、H&M 等；珠宝品牌钻石小鸟、九砖珠宝；一伍一拾等。

比如一楼给班尼路的门面，面积约有2000㎡左右，面积大、位置佳，很适合引入一家聚集人气的流行品牌比如H&M、热风、一伍一拾、钻石小鸟等品牌，H&M目前在武汉只有一家店，在菱角湖万达广场，销售情况火爆，很多年轻人都要到汉口来消费，H&M也有意向在武汉持续开店，他是时装界的巨擘，一个将时尚、品质和低价完美糅合的时尚品牌；倡导快时尚生活方式，其流行、低价、量少、多款和快速的市场反应，在世界众多服装企业中，已经被看成是教科书一般的榜样品牌……她的市场定位于未来城也很契合，如果努力将其引入，不断是很好的宣传卖点，而且可以带来很大的消费人群。

六、结论整体来说未来城在定位、招商和运营（目前情况）良好，开局比较成功，在街道口商圈初步形成了自己的优势，她具有成功的一系列好的条件，强大的资金后盾（中国水务地产集团），精准的商业定位，优秀的商业运营管理团队（HAPPY 站台的老徐领衔的商业运营管理团队）、良好的招商局面和良好试营业局面！种种条件显示了未来城在不久的将来会取得自己的成功！但是和她竞争的乐天城、流行视窗和其它未来的潜在竞争对手都容不得她有半点放松，她只有在商业上不断的调整融合，修炼内功，慢慢培育自己“未来城”的品牌，通过各种途径形成自己独有的核心竞争力和品牌内涵，才能在激烈的竞争中处于优势地位。

七、后记：对品牌的简述商业地产离不开零售品牌，做好商业地产需要对零售行业各中品牌、各种模式进行研究，发现新的潜力品牌，在合适阶段引入，发现将要没落的大品牌，在适当的时机将其剔除，发现新的商业模式，在商业上有自己的创新，这都需要我们不断的学习！以下介绍几个发展潜力强大大的“新”品牌，新商业模式。

相信经过不断的发展，在不久的将来它们将成为明星品牌。

钻石小鸟她开创了珠宝新的商业模式，开启了珠宝界的蓝海！她的崛起给中国珠宝界代来了新的发展契机，给中国珠宝界的创业者带来信心！钻石小鸟起源于2002，她起初是徐潇在网上开的一家小店，和众多的网店没什么区别，但其钻石低廉的价格和优良的品质形成强大发差，这让钻石小鸟在线上销售取得成功，而后也开始了实体店的扩张。

截止2010年：“钻石小鸟”的钻石产品销售额达4亿元RMB，平均增长率177%，受到市场的追捧，在年轻消费者中有很高的人气！钻石小鸟起初实体店选择在办公楼建体验中心也就是“鼠标+水泥”模式，让消费者享受优雅、清净的购物体验，开创线下和线上结合的全新消费体验，面积一般在500平方米左右，不进驻百货卖场，近一年来开始扩展专卖店模式，主要消费群，18—35岁消费人群。

（钻石小鸟西园体验中心）麦当劳mcCafe当有一天你走道一家以全黑色基调装修的“麦当劳”里，不要以为你在麦当劳，其实这里是麦咖啡（McCafe）。

麦咖啡（McCafe）为麦当劳旗下咖啡品牌，1993年诞生于澳大利亚，它可以以独立咖啡店形式出现，也可以和麦当劳甜品站一样分立快餐店的两个角落之一。

这是麦当劳的一种新的商业模式的输出，她试图为顾客营造咖啡馆气氛的一种特殊业态。

在麦咖啡的角落里，麦当劳不但添置了高端咖啡机为顾客现场研磨咖啡豆，提供各类咖啡饮品，还出售一些与之搭配的食物。

2008年1月，麦当劳宣布，将在全美国约14000家麦当劳门店中设置咖啡馆。

2009年3月，麦当劳进一步明确，将在其美国60%的分店中设立"麦咖啡"品牌咖啡店。

中国最早引入麦咖啡的是香港，北京、上海、深圳等地的麦咖啡则是在麦当劳进入中国十年即2000年之后陆续成立的，他们都是试运营的麦咖啡（McCafe）独立咖啡店。